Validity of excess of mandate in owners' association and ratification of common property management acts

Asupra recursului de față,

Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin acțiunea civilă din 17 martie 2003 reclamanții C.T., B.G. și S.S. au chemat în judecată pe pârâții A.D. și T.E. solicitând să fie obligați să repună în funcțiune instalația de gaze din spălătoria situată pe scara C a blocului A6 din București, să plătească 100.000 lei daune cominatorii pentru fiecare zi de întârziere și să fie sancționați potrivit O.U.G. nr. 84/2001.

Motivând acțiunea, reclamanții au susținut că pârâții, având calitățile de președinte și administrator al asociației de proprietari, fără acordul comitetului și aprobarea adunării generale, au solicitat în luna noiembrie 2002 SC D. SA desființarea arzătorului de la cazanul spălătoriei, lucrare efectuată, astfel că proprietarii apartamentelor de pe scara C sunt privați de a mai folosi spălătoria.

Acțiunea a fost respinsă ca nefondată prin sentința civilă nr. 7105 din 22 decembrie 2003 a Judecătoriei sectorului 4 București, iar apelul declarat de reclamanți a fost respins ca nefondat prin decizia civilă nr. 456/A din 2 iunie 2004 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VII-a civilă și litigii de muncă.

Instanțele au reținut că la data de 27 noiembrie 2002 SC D. SA a procedat la desființarea instalației de gaz existentă în spălătoria situată la scara C a blocului A-6 urmare demersurilor pârâților efectuate la cererea proprietarilor nemulțumiți că arzătorul de gaze naturale era folosit de către reclamanți pentru a produce țuică, provocând astfel un consum suplimentar de gaze.

S-a mai reținut ca reală împrejurarea că pârâții nu au avut un mandat din partea adunării generale a asociației de proprietari, ci numai acordul a 12 din cei 15 proprietari de pe scara C, însă actele încheiate de pârâți au fost ratificate ulterior în adunarea generală extraordinară din 10 mai 2003.

S-a statuat, prin raportare la situația de fapt descrisă, că operațiunea de desființare în cauză este legală, întrucât actele încheiate de mandatar cu depășirea împuternicirii primite sunt valabile dacă mandantul le-a ratificat expres sau tacit, potrivit prevederilor art. 1546 C. civ.

Reclamanții au declarat recurs enunțând motivele prevăzute de art. 304 pct. 9 și 10 C. proc. civ., în dezvoltarea cărora au susținut că instanțele au încălcat prevederile art. 480 și art. 998 C. civ., prin nesocotirea dreptului lor coindiviz asupra spălătoriei, cazanului și arzătorului, neobservând că acest drept nu putea să le fie încălcat de către pârâți, și prin neantrenarea răspunderii civile delictuale a pârâților, care i-au prejudiciat pe reclamanți, iar de asemenea instanțele nu s-au pronunțat asupra probelor care atestă dreptul de proprietate și asupra apărărilor prin care invocă dreptul lor de proprietate.

Pentru cele arătate, reclamanții au cerut admiterea recursului, casarea hotărârilor pronunțate și, pe fond, admiterea acțiunii așa cum a fost formulată.

Recursul nu este întemeiat.

Pârâții, în calitățile lor de președinte și, respectiv, administrator al asociației de proprietari au ca atribuții, printre altele, și pe acelea de a administra și a exploata clădirea, precum și de a-și asuma obligații în numele asociației de proprietari, potrivit prevederilor art. 26 și art. 27 din Regulamentul-cadru al asociațiilor de proprietari anexă la Legea nr. 114/1996.

Contrar susținerilor reclamanților, prin desființarea instalației de gaz de la spălătoria comună, nu s-a adus atingere însuși dreptului de coproprietate al acestora, măsura constituind doar o modalitate de folosire a proprietății comune reglementată de adunarea generală la data de 10 mai 2003 în temeiul dreptului său legal conferit prin art. 24 lit. e) din Legea nr. 114/1996, modalitate circumscrisă dreptului de administrare.

Împrejurarea, reală de altfel, că la momentul desființării instalației pârâții au depășit limitele mandatului a fost corect valorificată de instanțe în sensul că hotărârea ulterioară a adunării generale a validat măsura luată de pârâți, dispozițiile art. 1546 C. civ. fiind corect aplicate.

Ca urmare, măsura încriminată nu constituie delict civil, astfel că nu poate fi antrenată nici răspunderea pârâților.

În fine, instanțele nu au negat dreptul de proprietate al reclamanților și nici vreunul din atributele acestuia, statuând doar că măsura luată de pârâți nu contravine legii, astfel că nu poate fi primită critica din recurs referitoare la nepronunțarea asupra unui mijloc de apărare sau asupra probelor administrate.

Ca urmare, neexistând nici una din încălcările legii pretinse de reclamanți, recursul va fi respins ca nefondat potrivit dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

Căzând astfel în pretențiile deduse judecății recursului, reclamanții vor fi obligați în solidar, conform art. 274 și art. 277 C. proc. civ., la plata cheltuielilor de judecată făcute în comun de către pârâți, constând în onorariu de avocat, așa cum rezultă din dovezile depuse la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții C.T., B.G. și S.S. împotriva deciziei nr. 456/A din 2 iunie 2004 a Curții de Apel București, secția a VII-a civilă și litigii de muncă.

Obligă în solidar pe reclamanți să plătească pârâților solidari A.D. și T.E., 3.000.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședință publică, astăzi 5 mai 2005.