Eviction action barred absent tenancy: real property ownership disputes require vindication, not specific lease termination remedies

Asupra recursului de față,

Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin acțiunea civilă din 26 septembrie 2003 reclamantul N.D. a chemat în judecată pe pârâtul D.I.M., solicitând evacuarea acestuia din imobilul situat în comuna Sprîncenata, sat Frunzaru, județul Olt, compus din teren în suprafață de 2271 mp și casă de locuit aflată pe teren.

Motivând acțiunea, reclamantul a susținut că este proprietarul imobilului dobândit în calitate de unic moștenitor al lui N.V., decedat la 9 septembrie 1984, că imobilul a fost folosit o perioadă de timp de către D.I., autorul pârâtului, iar după decesul lui D.I., pârâtul a ocupat imobilul fără drept, pretinzând că este proprietarul acestuia.

Prin sentința civilă nr. 5122 din 06 noiembrie 2003, Judecătoria Slatina a admis acțiunea și a dispus evacuarea pârâtului din imobilul casă de locuit și terenul aferent în suprafață de 2271 mp.

Curtea de Apel Craiova, secția civilă, prin decizia nr. 199 din

18 februarie 2004, a admis apelul declarat de pârâtul D.M. și a schimbat în tot sentința primei instanțe în sensul că a respins, ca nefondată, acțiunea reclamantului.

Instanța de apel a statuat că, deși reclamantul a învestit prima instanță cu o acțiune în evacuare, obiect neschimbat pe parcursul procesului, judecătoria a analizat pricina prin prisma titlurilor de proprietate prezentate de părți, deși trebuia să se limiteze la cercetarea condițiilor privind evacuarea și să observe că între părți nu au existat raporturi locative, reclamantul, în raport de motivele de fapt și de drept invocate, având numai posibilitatea de a-și apăra dreptul de proprietate pe calea acțiunii în revendicare.

Împotriva deciziei date în apel, reclamantul N.D. a declarat recurs, cerând casarea acesteia și păstrarea sentinței primei instanțe.

Dezvoltând recursul, reclamantul a enunțat cazurile de casare prevăzute de art. 304 pct. 7,9 și 10 C. proc. civ., iar în fapt a arătat că instanța de apel și-a motivat lapidar hotărârea, reținând motive contradictorii în raport cu situația de fapt și de drept a cauzei, statuând eronat că prima instanță a cercetat pricina în afara obiectului ei și a probelor administrate, că hotărârea recurată este lipsită de temei legal și a aplicat greșit legea în materie de proprietate, întrucât acțiunea în evacuare viza strict dreptul reclamantului de a-și folosi proprietatea, iar nu realizarea dreptului pe calea acțiunii în revendicare, instanța de apel săvârșind un abuz de drept prin împiedicarea reclamantului de a obține finalitatea dorită a actului de justiție, condiționând admisibilitatea acțiunii de existența unui raport de locațiune între părți și, în fine, instanța de apel nu a cercetat probele administrate, indubitabile pentru recunoașterea dreptului reclamantului de a cere și obține evacuarea pârâtului.

Recursul nu este întemeiat.

Așa cum s-a mai arătat, instanța de apel a respins acțiunea reclamantului reținând că, față de situația de fapt invocată în motivarea ei, reclamantul are la îndemână numai acțiunea în revendicare ca mijloc de drept civil de apărare a dreptului de proprietate, iar nu acțiunea în evacuare specifică raporturilor de locațiune.

În raport cu acest mod de soluționare, sunt evident nefondate motivele de recurs invocate în temeiul art. 304 pct. 7 și 10 C. proc. civ., dat fiind că hotărârea atacată este motivată corespunzător cu rezolvarea dată cauzei, iar dovezile administrate, referitoare fiind la dreptul de proprietate al reclamantului și ocuparea imobilului fără drept de către pârât, nu sunt de natură să impună o altă soluție.

Nici motivul de nelegalitate invocat prin prisma art. 304 pct. 9 C. proc. civ. nu este întemeiat, instanța de apel aplicând corect legea.

Astfel, este în afara oricărei discuții că reclamantul a învestit instanța de judecată cu soluționarea unei acțiuni având un obiect clar definit (evacuarea pârâtului), obiect care nu poate fi schimbat de către instanțe potrivit dispozițiilor art. 129 alin. ultim C. proc. civ., arătând neechivoc și cauza litigiului: ocuparea fără nici un drept de către pârât a imobilului teren și casă de locuit proprietatea reclamantului, fără ca între părți să fi existat nici un fel de raporturi juridice, care să fi generat drepturi și obligații corelative.

Or, acțiunea în evacuare este specifică raporturilor juridice de locațiune, adică aceleași raporturi prin care o parte, numită locator, s-a obligat să procure celeilalte părți, numită locatar, folosința pe timp determinat a unui bun individual și necomsumptibil în schimbul unei sume de bani, numită chirie.

Asemenea raporturi juridice au ca efect translațiunea folosinței unui bun, locatarul fiind un detentor care nu dobândește drepturi reale asupra bunului, având obligația restituirii acestuia.

Cu alte cuvinte, raporturile juridice din materia locațiunii sunt raporturi de obligații.

În cauza de față, cum însuși reclamantul susține, între părți nu au existat raporturi de obligații derivate din locațiune, ci raporturi de drept real constând în exercitarea fără drept de către pârât a posesiei asupra imobilului proprietatea reclamantului.

Ca urmare, dreptul real de proprietate al reclamantului nu poate fi apărat pe calea acțiunii în evacuare, ci, așa cum corect a reținut instanța de apel, numai pe calea acțiunii în revendicare, adică a acțiunii proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar, acțiune reală deci, prin care reclamantul cere instanței de judecată să i se recunoaște dreptul de proprietate asupra unui bun determinat și, pe cale de consecință, să-l oblige pe pârât la restituirea posesiei bunului.

Pentru toate cele ce preced recursul va fi respins, ca nefondat, potrivit art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul N.D. împotriva deciziei civile nr. 199 din 18 februarie 2004 a Curții de Apel Craiova.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședință publică, astăzi 21 aprilie 2005.