Validity of oral modification to reduce leased surface area and enforcement of contractual penalties for rent arrears

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la Judecătoria Câmpina sub nr. 3565/2003, reclamanta SC P. SA Băicoi, i-a chemat în judecată pe pârâții SC D.U. SRL Băicoi și D.D., administrator și asociat unic al societății, pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să fie obligați în solidar la plata sumei de 2.237,76 dolari S.U.A. inclusiv T.V.A. în lei la cursul zilei, reprezentând chiria neachitată din luna decembrie 2000 calculată pentru o suprafață de 2.500 mp., adică 74.293.632 lei cu T.V.A. inclus, la plata sumei de 6.264,74 dolari S.U.A. echivalent în lei, reprezentând penalități în cuantum de 0,5% pentru fiecare din cele 1.092 zile de întârziere la plata facturii, adică 207.989.700 lei cu T.V.A. inclus, să fie obligați să încheie contract de vânzare cumpărare a terenului aferent construcțiilor cumpărate și să plătească 99.000.000 lei, reprezentând daune cominatorii și moratorii pentru neexecutarea obligațiilor de la pct. 3, cu cheltuieli de judecată.

Prin sentința civilă nr. 729 din 5 aprilie 2004, Judecătoria Câmpina a respins excepția privind prescrierea pretențiilor deduse judecății invocată de pârâți, a admis excepția lipsei calității procesuale pasive, invocate de pârâtul D.D. și a respins acțiunea formulată de reclamantă și a obligat-o pe aceasta să plătească pârâților suma de 2.754.000 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că excepția prescripției dreptului la acțiune invocată de pârâți nu este întemeiată, deoarece contractul încheiat între părți în anul 1998 este un contract de prestații succesive, și chiria a fost solicitată pe ultimii 3 ani, iar cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive invocate de pârâtul D.D. a reținut că este întemeiată întrucât pretențiile deduse judecății rezultă din convenția încheiată între reclamantă și pârâta SC D.U. SRL Băicoi și nicidecum cu pârâtul D.D.

În ce privește fondul cauzei, a reținut că, contractul nu a prevăzut o clauză în sensul renunțării unilaterale, rezultă indubitabil că reclamanta a fost de acord cu desființarea lui și solicitând chirie doar pentru suprafața de 2.500 mp., deși prin contract închiriase pârâtei 11.055 mp., trebuia să încheie un nou contract pentru o suprafață determinată.

Prin decizia nr. 484 din 28 iunie 2004, Curtea de Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ, a admis apelul formulat de reclamantă, a schimbat în parte sentința apelată și, pe fond, a admis în parte acțiunea și a obligat-o pe pârâtă să-i plătească reclamantei suma de 2.237,76 dolari S.U.A., în echivalent în lei la data plății reprezentând chiria pe perioada decembrie 2000 - noiembrie 2003, plus 6.264,75 dolari S.U.A. în echivalent în lei la data plății, reprezentând penalități contractuale de 0,5% pe zi de întârziere, pe aceeași perioadă, plus 55.183.500 lei cheltuieli de judecată la ambele instanțe.

În pronunțarea soluției de admitere în parte a acțiunii reclamantei, instanța de apel a reținut că este greșită hotărârea primei instanțe prin care s-a respins acțiunea reclamantei pe motiv că pentru suprafața închiriată restrânsă la 2.500 mp. nu ar fi existat contract de închiriere, deși între părți a fost încheiat contractul din 29 octombrie 1998, care nu a fost reziliat sau desființat și terenul a fost folosit de intimata pârâtă pe întreaga perioadă.

Împotriva deciziei curții de apel a declarat recurs pârâta, întemeindu-se pe dispozițiile art. 304 pct. 6 și 9 C. proc. civ. și solicitând admiterea acestuia, modificarea hotărârii atacate și, pe fond, menținerea sentinței pronunțate de tribunal, cu cheltuieli de judecată.

Recurenta pârâtă susține astfel în baza art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în esență, că greșit instanța de apel a obligat-o la plata chiriei restante pentru suprafața de 2.500 mp., teren pentru care nu există contract de închiriere și, prin urmare, neexistând titlu, nu există nici temei legal pentru o astfel de obligație, în aceleași condiții neexistând temei legal nici pentru plata penalităților de întârziere de 0,5% pe zi de întârziere.

De asemenea, în baza art. 304 pct. 6 C. proc. civ., arată că deși reclamanta nu a criticat soluția primei instanțe și în ce privește celelalte capete din cererea principală, deoarece ulterior, prin precizarea depusă la dosar, și-a restrâns cererea, totuși instanța de apel le-a repus în discuție și pe acestea, deși acest lucru nu a fost cerut de reclamanta apelantă.

Recursul nu este fondat.

Din examinarea actelor dosarului se constată următoarele:

În ce privește primul motiv de recurs, se reține că deși contractul de închiriere încheiat între părțile în litigiu a prevăzut o clauză de posibilă reziliere la îndemâna locatorului SC P. SA Băicoi, locatorul nu a cerut niciodată rezilierea lui, ci, dimpotrivă, la solicitarea locatarului de a reduce suprafața închiriată de la 11.055 mp. la 2.500 mp., a acceptat această reducere și a formulat acțiunea numai pentru plata chiriei aferente acestei suprafețe și penalitățile de întârziere corespunzătoare, astfel cum au fost prevăzute în contract.

În consecință, cum prețul locațiunii, cât și cuantumul penalităților au fost raportate strict la suprafața de 2.500 mp., iar recurenta pârâtă a achiesat asupra datoriei, constând în plata chiriei restante solicitate de intimata reclamantă pentru suprafața de teren folosită prin solicitarea de reducere a acesteia, rezultă fără dubiu că pretențiile reclamantei sunt întemeiate și critica soluției curții de apel sub acest aspect va fi înlăturată, ca nefondată.

Nefondată este și cea de-a doua critică, pentru că, chiar dacă instanța de apel a luat în discuție și celelalte capete de cerere deși reclamanta își restrânsese acțiunea, renunțând la ele, întrucât soluția pronunțată pe fondul litigiului este corectă, nu se justifică desființarea ei numai din acest motiv.

Astfel fiind, având în vedere că recurenta pârâtă nu a formulat nici un motiv de recurs întemeiat, în condițiile expres și limitativ prevăzute de dispozițiile art. 304 C. proc. civ., care să conducă la modificarea deciziei curții de apel, aceasta va fi menținută și recursul pârâtei se va respinge, ca nefondat.

În conformitate cu dispozițiile art. 274 C. proc. civ., recurenta va fi obligată să plătească intimatei SC P. SA Băicoi suma de 27.000.000 lei cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâții SC D.U. SRL Băicoi și D.D., împotriva deciziei nr. 484 din 28 iunie 2004 a Curții de Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ.

Obligă recurenții să plătească intimatei SC P. SA Băicoi suma de 27.000.000 lei cheltuieli de judecată.

Irevocabilă.

Pronunțata în ședință publică, astăzi 13 mai 2005.