Real estate revocation: Superiority of buyer's good-faith title under Law 112/1995 over defective pre-nationalization ownership
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe High Court of Cassation and Justice dismissed the appeal, upholding the lower courts' decisions and leaving the buyers' title irrevocably intact. The dispute concerned a real estate revocation action by claimants who alleged that their property was improperly nationalized under Decree No. 92/1950 because the original owners were exempted from nationalization as a pensioner and a student, and that subsequent sales to the defendants were void due to a lack of cause. The court rejected the claimants' arguments, finding that the defendants acquired the property in good faith through a valid sale under Law No. 112/1995, which was protected and consolidated by Law No. 10/2001, making the buyers' title superior to the claimants' original title despite the prior invalid nationalization. The decisive legal basis was the presumption of good faith and the preferential status of the title obtained through the specific post-communist privatization legislation (Law No. 112/1995 and Law No. 10/2001), while the claimants were limited to the alternative compensation avenues provided by the special law.
Legislator headnote
AI generatedart. 297 C. proc. civ, art. 46 din Legea nr. 10/2001; Real estate revocation: Superiority of buyer's good-faith title under Law 112/1995 over defective pre-nationalization ownership: Împrejurarea că tribunalul nu s-a pronunțat în mod clar și distinct asupra acestei cereri nu este de natură a atrage casarea cu trimitere la prima instanță în condițiile art. 297 C. proc. civ., mai ales că instanța de apel examinează acest aspect și reține existența bunei-credințe a cumpărătorilor pârâți, prezumție care nu a fost răsturnată de reclamanți.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Asupra recursului de față;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Reclamanții prin mandatar și cu domiciliul ales la acesta au introdus la 3 decembrie 1998 acțiunea în revendicarea imobiliară pentru imobilul situat în București susținând că a fost preluat fără titlu valabil de la autorii lor prin Decretul nr. 92/1950 care erau exceptați de la naționalizare fiind pensionar și studentă. Mai susțin că au plecat în străinătate și că proprietatea asupra imobilului a fost dobândită prin actul de vânzare-cumpărare din 20 ianuarie 1947.
Tribunalul București respinge acțiunea prin sentința civilă nr. 400/2002 pentru lipsa calității procesuale pasive a pârâtei SC A. SA și ca neîntemeiată față de ceilalți pârâți.
Curtea de Apel București respinge apelul reclamanților reținând în esență că tribunalul a introdus în cauză că pârâtul B.S. ca succesor legal al pârâtei C.R. decedată la 24 ianuarie 2001, că s-a pronunțat implicit asupra nulității contractelor de vânzare-cumpărare fondându-și soluția pe buna credință a cumpărătorilor și că titlul acestora este preferabil celui invocat de reclamanți.
Împotriva ambelor hotărâri reclamanții au declarat recurs pe temeiurile din art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.:
- nepronunțarea tribunalului și a curții de apel asupra nulității absolute a celor doua contracte pentru lipsa cauzei și
- caracterizarea ca preferabil a titlului pârâților cu încălcarea criteriilor de preferință și dând valoare substanțială bunei credințe, ceea ce este incorect cât timp titlul acestora provine de la stat care a preluat prin naționalizarea prevăzută de Decretul nr. 92/1950 fără titlu valabil, întrucât între adevăratele proprietare și persoanele din anexă nu este identitate.
Recursul este nefondat.
Într-adevăr, imobilul a fost preluat prin naționalizare în temeiul Decretului nr. 92/1950 iar cu respectarea condițiilor și termenelor din Legea nr. 112/1995 ambele apartamente au fost vândute chiriașilor în 1997. Inițial reclamanții au formulat numai acțiunea în revendicare, apoi au cerut și declararea nulității celor doua contracte, pentru ca ulterior să-și precizeze iarăși acțiunea în revendicare în forma inițială, adică revendicare prin compararea titlurilor; ei nu au declarat, însă, expres că renunță la cererea de nulitate absolută a contractelor de vânzare-cumpărare.
Împrejurarea că tribunalul nu s-a pronunțat în mod clar și distinct asupra acestei cereri nu este de natură a atrage casarea cu trimitere la prima instanță în condițiile art. 297 C. proc. civ., mai ales că instanța de apel examinează acest aspect și reține existența bunei-credințe a cumpărătorilor pârâți, prezumție care nu a fost răsturnată de reclamanți.
Așadar, susținerea că această cerere nu a fost soluționată este fără suport probator, astfel încât instanța de recurs va reține că decizia din apel este legală.
Solicitând compararea titlurilor prin acțiune și în continuare prin motivele de recurs, reclamanții recunosc validitatea celor două contracte de vânzare-cumpărare, încheiate in baza Legii nr. 112/1995, dar cer sa fie caracterizat mai bine si preferabil titlul lor, adică al autorilor lor, întrucât este cel original.
Nici aceasta cerere nu este fondata in condițiile in care pârâții sunt apărați de buna-credință, consolidată prin efectul dispozițiilor art. 46 din Legea nr. 10/2001, titlul lor fiind întemeiat pe dispozițiile Legii nr. 112/1995 și în deplină concordanță cu condițiile acesteia, astfel că acesta este preferabil, mai ales ca pârâții exercită posesia bunului revendicat.
În consecință, acțiunea în revendicare este neîntemeiată recurenții reclamanți având calea rezervată de Legea specială nr. 10/2001 și protecția concretă din art. 47 al aceleiași legi de care puteau să prevaleze în condițiile și în termenele din lege.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții S.S.C.L. si P.A.E.I. împotriva deciziei nr. 209/A din 7 aprilie 2003 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 1 februarie 2005.