Eviction barred by tacit tenancy renewal where contract termination claim was withdrawn
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe High Court of Cassation and Justice dismissed the appellant landlord's appeal, rendering the appellate decision final and upholding the lower courts' rejection of the eviction request. The dispute concerned an urban housing tenancy where the landlord sought to evict the tenants after they failed to pay rent and interest for the period between July 1999 and August 2003, while the landlord had previously waived the specific claim to terminate the tenancy contract itself. The court determined that because the landlord had not opposed the continuation of the tenancy, the contract was tacitly renewed under Article 23 of Law No. 114/1996, granting the tenants a valid legal title to occupy the premises. Consequently, the court applied the doctrine that eviction cannot be ordered against a party holding a valid tenancy contract unless the grounds for the claim necessitate the contract's termination, a specific request which the landlord had explicitly withdrawn; thus, the tenants prevailed on the procedural bar against eviction, while the landlord remained entitled to the partial award for unpaid rent and penalties.
Legislator headnote
AI generatedart. 246 C. proc. civ, art. 1452 C. civ, art. 304 pct. 9 C. proc. civ, art. 23 din Legea nr. 114/1996; Eviction barred by tacit tenancy renewal where contract termination claim was withdrawn: După expirarea termenului pentru care a fost încheiat contractul a operat tacita relocațiune, conform art. 1437 și art. 1452 C. civ.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Asupra recursului civil de față:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 12352 din 22 septembrie 2003, Judecătoria Constanța, în temeiul dispozițiilor art. 246 C. proc. civ., a luat act de renunțarea reclamantei R.A. E.D.P.P. Constanța la:
- judecata în contradictoriu cu pârâții O.F. și O.P. ;
- judecata capătului de cerere privind rezilierea contractului de închiriere nr. 10410 din 27 octombrie 1982;
- judecata față de pârâții O.L., O.S., O.N. și O.E. în capătul de cerere privind evacuarea.
A admis excepția prescrierii dreptului la acțiune cu privire la pretențiile aferente perioadei 1 aprilie 1999–1 iulie 1999.
A respins ca prescrisă cererea privind obligarea pârâților O.A., O.L., O.S., N.O., O.N. și O.E. la plata sumei de 531.004 lei, reprezentând chirie restantă și penalități de întârziere aferente perioadei 1 aprilie 1999–1 iulie 1999.
A admis în parte acțiunea formulată de reclamantă și a obligat pe pârâții O.A., O.S., O.L., O.N., N.O. și O.E. să plătească în solidar reclamantei suma de 27.951.523 lei, cu titlu de chirie restantă și penalități de întârziere aferente perioadei 1 iulie 1999–15 august 2003.
A respins ca nefondată cererea privind evacuarea pârâților O.A., O.J., O.C., N.O., M.G., M.I., M.E. și M.G. din imobilul situat în Constanța.
Pentru a hotărî astfel judecătoria a reținut că pentru spațiul locativ situat în Constanța, reclamanta a încheiat cu O.F., în calitate de titular, și cu O.P., O.A., O.L., O.S., N.O., O.N. și O.E., în calitate de beneficiari, ca membri de familie, contractul de închiriere nr. 10410 din 27 octombrie 1982, pe o perioadă de 5 ani.
După expirarea termenului pentru care a fost încheiat contractul a operat tacita relocațiune, conform art. 1437 și art. 1452 C. civ.
La data decesului titularului contractului, 13 martie 1997, erau aplicabile dispozițiile Legii nr. 114/1996, care prevăd că locațiunea continuă cel puțin un an pentru soțul, descendenții sau ascendenții care au locuit împreună cu titularul.
Pârâții nu și-au respectat însă obligația de plată a chiriei, figurând cu un debit de 28.482.527 lei chirie restantă și penalități de întârziere.
Cererea de evacuare a fost respinsă cu motivarea că, din moment ce reclamanta a renunțat la judecarea capătului de cerere privind rezilierea contractului de închiriere, pârâții ocupă spațiul în baza contractului de închiriere.
Apelul reclamantei a fost respins prin decizia civilă nr. 453/C din 4 mai 2005 a Curții de Apel Constanța, cu motivarea că evacuarea locatarilor care dețin locuința în baza unui contract de închiriere, conform legii, nu se poate dispune decât dacă temeiul pentru care se solicită este de natură să ducă la rezilierea contractului.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs reclamanta.
Invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a arătat că hotărârea este nelegală deoarece acțiunea în evacuare îndreptată împotriva peroanelor care dețin un spațiu fără titlu este admisibilă.
Recursul nu este fondat.
Potrivit art. 23 din Legea nr. 114/1996, aplicabil în cauză, în cazul în care părțile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriașul este obligat să părăsească locuința la expirarea termenului contractual. Prin urmare, reînnoirea contractului se face prin înțelegerea părților, care poate fi nu doar expresă, dar și tacită.
În cauză, deoarece locatorul nu s-a opus continuării raporturilor de locațiune, contractul de închiriere a fost reînnoit.
Ca atare, în condițiile în care pârâții beneficiază de efectele contractului de închiriere, iar reclamanta a renunțat la judecata capătului de cerere privind rezilierea acestuia, instanțele au făcut o corectă aplicare a legii atunci când au respins capătul de cerere privind evacuarea pârâților.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de reclamanta R.A. E.D.P.P. Constanța împotriva deciziei civile nr. 543/C din 4 mai 2004 a Curții de Apel Constanța.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 30 iunie 2005.