Residential lease termination for rent arrears: non-payment attributable to financial hardship and subsequent cure negating bad faith

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la Judecătoria Timișoara, la data de 21 februarie 2002 sub nr. 4781 reclamanta Consiliul Local Timișoara a chemat în judecată pe pârâții T.I., T.V., T.M., T.A., T.M., solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună rezilierea contractului de închiriere având ca obiect apartamentul nr. 3 situat în Timișoara, evacuarea pârâților din imobil și obligarea lor la plata sumei de 9.597.140 lei reprezentând chirie restantă și majorări de întârziere pentru perioada 1 noiembrie 1999-7 noiembrie 2001.

În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că între părți a intervenit contractul de înscriere nr. 996 din 22 octombrie 1991 privind imobilul situat în Timișoara, pentru care părinții datorau o chirie lunară conform fișei de calcul, ce nu a fost onorată pe o perioadă mai mare de 3 luni.

Prin sentința civilă nr. 6482 din 11 aprilie 2002 pronunțată de Judecătoria Timișoara a fost admisă acțiunea formulată de reclamanta Consiliul Local Timișoara împotriva pârâților, dispunându-se rezilierea contractului de închiriere nr. 996 din 22 octombrie 1991, evacuarea necondiționată a pârâților și obligarea acestora la plata sumei de 9.597.140 lei reprezentând chirie restantă și majorări pentru perioada 1 noiembrie 1999–7 noiembrie 2001.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că, pârâții nu au achitat chirie mai mult de 3 luni, deși au fost somați în acest sens.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate arătând că în mod nejustificat s-a dispus rezilierea contractului de închiriere și evacuarea din locuință, câtă vreme au achitat chiria restantă și majorările de întârziere, conform chitanței din 17 aprilie 2002.

Reclamanta a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepția tardivității declarării apelului arătând că hotărârea a fost comunicată pârâților la data de 17 aprilie 2002 iar apelul a fost declarat la 4 aprilie 2003.

Față de excepția invocată pârâții au arătat că hotărârea deși a fost comunicată cu încălcarea dispozițiilor legale, precum și faptul că cei trei minori în cauză nu puteau să stea în judecată în nume propriu.

Tribunalul Timiș, secția civilă, prin decizia nr. 954 A din 20 iunie 2003, a respins ca tardiv apelul declarat d pârâți, cu motivarea că la data de 17 aprilie 2002, sentința atacată a fost comunicată pârâților și în aceeași zi aceștia au achitat debitul restant, după care au stat în pasivitate, declarând apel după expirarea termenului prevăzut de lege.

Împotriva acestei decizii pârâții au declarat apel, arătând că au luat la cunoștință despre conținutul hotărârii primei instanțe la data de 20 martie 2003, de la executorul judecătoresc, care s-a prezentat la domiciliul lor cerându-le să evacueze imobilul.

Curtea de Apel Timișoara, secția civilă, prin decizia nr. 3413 din 20 octombrie 2003, a admis apelul declarat de pârâți, a casat hotărârea atacată, reținând cauza spre rejudecare, ca instanță de apel, conform art. 3 pct. 2 C. proc. civ., așa cum a fost modificat prin O.U.G. nr. 58/2003 și art. II alin. (2) din O.U.G. nr. 58/2003, cu motivarea că pârâții au luat la cunoștință de hotărârea atacată la data de 20 martie 2003 prin intermediul executorului judecătoresc, astfel că apelul declarat la 4 aprilie 2003 nu este tardiv.

Rejudecând apelul, prin decizia nr. 214 din 5 decembrie 2003 Curtea de Apel Timișoara, secția civilă, a admis apelul pârâților, a schimbat în tot hotărârea apelată și pe fond a respins acțiunea Consiliului Local Timișoara.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că pârâții cu chitanța nr. 1396789 seria TMVMQ din 17 aprilie 2002, chitanța nr. 9042049 seria TMVMB din 4 decembrie 2001 și alte chitanțe ce poartă dată până la zi, anexate la dosar au făcut dovada achitării la zi a debitului pe care îl aveau față de reclamantă, iar pe de altă parte s-a dovedit că neplata chiriei nu se datorează relei credințe ci a situației materiale precare în care se află familia pârâților.

Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamantul Consiliul Local Timișoara, invocând motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și susținând în esență, că dispozițiile art. 24 și art. 25 din Legea nr. 114/1996 coroborate cu prevederile art. 969 C. civ. și ale O.U.G. nr. 40/1999 nu disting cu privire la buna credință a chiriașilor, situație în care nu trebuie dovedit motivul pentru care pârâții a ajuns în imposibilitate de plată.

Față de cele expuse a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei atacate și pe fond admiterea acțiunii așa cum a fost formulată.

Recursul nu este fondat.

Spre deosebire de legislația locativă anterioară, care condiționa rezilierea contractului de închiriere și evacuarea, de dovada relei credințe a chiriașului pentru neexecutarea obligațiilor stipulate prin contract, noua lege prevede rezilierea indiferent de motivele neachitării chiriei.

Cu toate acestea, legea nu exclude cercetarea bunei sau relei credințe, aceasta rezultând din principiile de drept, mai ales că face trimitere la dispozițiile Codului civil.

Or, din probele administrate și corect evaluate, instanța de apel, în mod judicios a apreciat că neplata chiriei pe perioada precizată de recurentul-reclamant în acțiune nu se datorează relei credințe ci a situației materiale precare în care se află familia pârâților intimați, având în întreținere trei copii minori, dintre care unul bolnav de diabet insulino-dependent.

La aceste împrejurări se adaugă stăruința pe care pârâții intimați au depus-o, onorând în totalitatea debitul restant cât și acceptarea tacită a plății situație în care s-a apreciat că nu se impune rezilierea contractului de închiriere.

Pentru considerentele expuse recursul fiind nefondat, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., urmează a fi respins ca atare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul Consiliul Local al Municipiului Timișoara împotriva deciziei civile

nr. 214 din 5 decembrie 2003 a Curții de Apel Timișoara, secția civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședința publică, astăzi 7 iulie 2005.