Compulsory sale of state-service housing: statutory price indexation over market value and tenant standing despite non-employment

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la 6 ianuarie 2003 pe rolul Judecătoriei Craiova, reclamantul I.I. a chemat în judecată pe pârâta SC C.F. Craiova SA solicitând obligarea acesteia să-i vândă în condițiile Legii nr. 85/1992, locuința pe care o ocupă împreună cu familia sa în calitate de chiriaș.

Pârâta a formulat cerere reconvențională, prin care a cerut ca prețul de vânzare să fie stabilit la 1345 dolari SUA, echivalent în lei , la care să se adauge TVA și obligarea reclamantului la achitarea chiriei și a întreținerii până la data vânzării. Ulterior s-a cerut și evacuarea reclamantului.

După administrarea probelor cu înscrisuri și expertiză, Judecătoria Craiova a pronunțat sentința civilă nr. 10634 din 21 octombrie 2003, prin care a admis acțiunea, a obligat pe pârâtă să-i vândă reclamantului locuința în condițiile Legii nr. 85/1992 și ale Decretului-lege nr. 61/1990. A fost respinsă cererea reconvențională.

S-a reținut în motivarea acestei soluții că sunt întrunite cerințele art. 7 din Legea nr. 85/1992, modificată, pentru vânzarea către reclamant în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 a locuinței de serviciu pe care o ocupă.

Apelurile declarate de ambele părți litigante au fost respinse prin decizia nr. 2822 din 10 septembrie 2004 a Curții de Apel Craiova, secția civilă.

S-a reținut, în legătură cu apelul reclamantului, că dispozitivul sentinței este suficient de clar în privința elementelor obiectului vânzării, actele normative indicate prevăzând baza de calcul a prețului, astfel că acesta este determinabil, la data la care se va încheia contractul.

În privința apelului declarat de pârâtă, curtea de apel a observat mai întâi că în mod corect cauza nu a fost suspendată pentru a se trimite la Curtea Constituțională, în raport cu decizia nr. 239/2004 a instanței constituționale, în care excepția ridicată de aceeași parte într-o cauză identică fusese respinsă. A fost respinsă de asemeni critica vizând lipsa calității procesual pasive, față de dispozițiile clare și neechivoce ale art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992, care stabilesc obligația unităților economice deținătoare, corelativ drepturilor chiriașilor, de a vinde locuințele construite înainte de 1990 din fondurile unităților de stat. Ca atare, s-a constatat corect și modul de soluționare al cererii reconvenționale. Cu privire la excepția lipsei calității procesual active, s-a respins, cu motivarea că raporturile valabile de locațiune dintre părți rezultă chiar din recunoașterea pârâtei, care a încasat chiria, i-a comunicat reclamantului intenția de vânzare etc.

Împotriva acestei decizii în termen legal pârâta a declarat recurs, prin care a invocat incidența în cauză a dispozițiilor art. 304 pct. 7, 9 și 10 C. proc. civ.

Se susține în dezvoltarea motivelor de recurs că instanța nu s-ar fi pronunțat asupra excepției lipsei calității procesual active a reclamantului, care nu ar avea calitatea de chiriaș, fiind în plus rău platnic și neîncadrat în muncă la unitate. In final, s-a declarat de acord cu vânzarea, dar la prețul stabilit de unitatea vânzătoare, prin organele de conducere.

Recursul nu este fondat, astfel că potrivit art. 312 C. proc. civ. va fi respins, având în vedere următoarele argumente.

Potrivit art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992, republicată,” locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi”. Iar alin. (6) al aceluiași text prevede că beneficiază de prevederile alin. (1) și chiriașii care nu sunt angajații unităților proprietare.

Ca atare, susținerea din recurs, potrivit cu care reclamantul nu ar avea calitatea de angajat al pârâtei, nu are nici o semnificație, neputând afecta dreptul acestuia de a cumpăra locuința pe care o ocupă în calitate de chiriaș.

Cu privire la pretinsa lipsă a calității de chiriaș a reclamantului, este de observat că instanța de apel a motivat pertinent și concludent, pe baza analizei probelor administrate, că dovada existenței raporturilor de locațiune dintre părți a fost făcută. Intr-adevăr, forma scrisă a contractului de închiriere nu este cerută de lege ad validitatem, iar reanalizarea probelor pe baza cărora s-a apreciat că reclamantul are calitatea de chiriaș nu este de competența instanței de recurs.

Același art. 7 din Legea nr. 85/1992 prevede că evaluarea și vânzarea locuințelor prevăzute la alin. (1) și (2) și la art. (1) alin. (1), pentru care nu s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare până la data intrării in vigoare a prezentei legi, se vor face în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi, completate cu prevederile referitoare la coeficienții de uzură din Decretul nr. 93/1977 la un preț indexat în funcție de creșterea salariului minim brut pe țară la data cumpărării, față de cel existent la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.

Ca atare, nu poate fi primită nici pretenția recurentei de a se fixa un preț al vânzării corespunzător pieței libere imobiliare, în cauză fiind operante măsurile de protecție socială stabilite de legiuitor în favoarea chiriașilor-cumpărători, care restrâng pentru un motiv de interes general libertatea contractuală, în concordanță cu dispozițiile art. 44 și art. 47 alin. (1) din Constituție.

Pentru aceste considerente, recursul fiind nefondat, va fi respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta SC C.F. Craiova SA. împotriva deciziei nr. 2822 din 10 septembrie 2004 a Curții de Apel Craiova, secția civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 27 iunie 2005.