Contract of sale nullity for price understatement in notarial deed: buyer's cassation dismissed, absolute nullity upheld

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar constată următoarele;

Prin sentința civilă nr. 59/2004 pronunțată de Judecătoria Sebeș în dosarul nr. 1487/2003 s-a admis acțiunea formulată de reclamanta A.O. împotriva pârâților M.J., A.M., D.M. și G.R., și ca urmare s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1420 din 21 septembrie 2001 de Biroul notarului public I.S., încheiat între pârâtele de ordin 3-4, în calitate de vânzătoare și pârâții de ordin 1-2, în calitate de cumpărători.

Au fost obligați pârâții în solidar la plata sumei de 2.421.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că prețul de vânzare cumpărare trecut în contractul în litigiu a fost de 25.000.000 lei dar cel real a fost de 95.000.000 lei.

Ca urmare, s-a reținut incidența, în speță, a art. 6 din O.G. nr. 12/1998 care sancționează cu nulitatea declararea în actul autentic a unui preț mai mic decât cel real.

Împotriva acestei hotărâri, a declarat apel pârâtul M.J., solicitând admiterea acestuia.

În motivarea apelului, a arătat că la încheierea contractului de vânzare cumpărare toți cumpărătorii au fost de acord ca suma înscrisă în act să fie cea de 25.000.000 lei.

După cumpărarea acestui imobil, apelantul susține că a divorțat de fiica reclamantei, acesta fiind motivul pentru care s-a solicitat anularea contractului de vânzare cumpărare.

Curtea de Apel Alba Iulia, secția civilă, prin decizia nr. 1340/A din 21 septembrie 2004 a respins ca nefondat, apelul declarat de pârâtul M.J. împotriva sentinței civile nr. 59 din 28 ianuarie 2004 a Judecătoriei Sebeș.

S-au reținut următoarele:

Potrivit art. 6 alin. (1) din O.G. nr. 12 din 29 ianuarie 1998 “este nulă vânzarea prin care părțile se înțeleg, printr-un act secret să se plătească un preț mai mare decât cel care se declară în actul autentic”.

În fața instanței de apel, pârâtul nu a negat faptul că în realitate, prețul de vânzare al imobilului a fost mult mai mare decât cel înscris în actul autentic, însă, a arătat că prin această practică, părțile au urmărit să nu achite taxe notariale prea mari.

Aceeași poziție au avut-o în fața instanței de fond și celelalte pârâte care au declarat că prețul real plătit a fost de 95.000.000 lei, dar s-a trecut mai puțin, în actul autentic, pentru ca taxele să fie mai mici.

Este adevărat că dintr-o eroare s-a reținut de către instanța de fond că apelantul a fost de acord cu admiterea acțiunii, însă acest aspect, nu schimbă cu nimic soarta acestui proces.

De asemenea, aspectele legate de problemele familiale ale apelantului nu au relevanță în prezenta cauză.

Față de toate aceste aspecte, hotărârea instanței de fond este la adăpost de criticile formulate, soluția de constatare a nulității contractului în litigiu, fiind una legală, câtă vreme părțile contractante au deghizat prețul real plătit, în scopul eludării taxelor de timbru.

Prin urmare, apelul de față, va fi respins, ca nefondat.

Împotriva acestei hotărâri, în termen legal, a declarat recurs M.J. susținând că aceasta ca și hotărârea primei instanțe, este netemeinică și nelegală, de natură a-l prejudicia.

Recurentul a arătat că reclamanta, prin acțiunea civilă formulată, solicitând a se constatat nulitatea contractului de vânzare cumpărare, își invocă, în fapt, propria culpă, urmărind, astfel, un ilicit și anume înlăturarea sa, din calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra imobilului cumpărat. Aceasta este de natură a-l prejudicia deoarece prețul pentru imobil a fost achitat în întregime, tocmai în baza contractului anulat.

Recursul este nefondat și se impune a fi respins, ca atare.

Așa cum, în mod judicios, au motivat cele două instanțe, art. 6 alin. (1) din O.G. nr. 12 din 29 ianuarie 2004, sancționează cu nulitatea convenția de vânzare, prin care pârâtele se înțeleg, printr-un act secret, să se plătească un preț mai mare decât cel care se declară în actul autentic, cu scopul evident, de a se plăti o taxă de timbru mai mică statului.

Analiza textului enunțat demonstrează că acesta instituie o nulitate absolută, având la bază nu numai culpa unei părți, la încheierea contractului ci și a părții cocontractante, ceea ce exclude, în speță, temeinicia susținerii recurentului că reclamanta ar fi obținut câștig de cauză, invocând propria-i culpă.

În speță, încheind vânzarea cumpărarea imobilului, în condițiile reținute de instanță, practic, ambele părți și-au asumat riscul intervenirii sancțiunii nulității, prevăzute de lege.

În ceea ce privește prețul plătit, în baza convenției constatate nule, acesta va putea fi solicitat, de la vânzătorul care în prezent îl deține fără titlu.

În raport de cele arătate, Curtea va trebui să respingă, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul M.J., împotriva deciziei nr. 1340/A din 21 septembrie 2004 a Curții de Apel Alba Iulia.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul M.J. împotriva deciziei nr. 1340 din 21 septembrie 2004 a Curții de Apel Alba Iulia.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 17 iulie 2005.