Validity of private land sale lacking mandatory preemption compliance and authentic form for extravilan agricultural property

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la Judecătoria Focșani sub nr. 3934 din 18 iunie 2003, reclamanta D.R. a chemat în judecată pe pârâta I.V., solicitând ca instanța să constate validitatea convenției de vânzare–cumpărare intervenită între părți, conform actului sub semnătură privată încheiat la data de 15 noiembrie 2000 cu privire la un teren în suprafață de 5700 mp. situat în satul Olteni, comuna Vârtescoiu, județul Vrancea, precum și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic.

Acțiunea a fost admisă prin sentința civilă nr. 3751 din 22 octombrie 2003 a Judecătoriei Focșani, reținându-se că reclamanta a dovedit existența convenției de vânzare-cumpărare cu actul sub semnătură privată depus la dosar, iar cu declarațiile martorilor audiați în cauză s-a dovedit refuzul pârâtei de a primi diferența de preț de 3.500.000 lei, din totalul de 12.000.000 lei din care primise la data întocmirii actului 8 milioane lei și lemne în valoarea de 500.000 lei, precum și refuzul ei de a se prezenta la notar în vederea întocmirii actului autentic.

Apelul declarat de pârâtă a fost admis prin decizia nr. 28/A din 14 ianuarie 2004 a Curții de Apel Galați, secția civilă; a fost schimbată în tot sentința, respingându-se acțiunea reclamantei ca nefondată, cu obligarea sa la plata sumei de 6 milioane lei cheltuieli de judecată.

În motivarea deciziei s-a reținut că instanța de fond a pronunțat o sentință nelegală, încălcând dispozițiile art. 5 și art. 6 din Legea nr. 54/1998 privind nerespectarea formelor de publicitate și a dreptului de preempțiune.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta, criticând-o pentru motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7, 9 și 10 C. proc. civ.

În dezvoltarea acestor motive, reclamanta face referiri, în principal, la motivele de apel ale pârâtei și, abia în final, enunță un argument legat de motivul pentru care instanța de apel a schimbat sentința, respingând acțiunea reclamantei. Astfel, recurenta invocă reaua-credință a pârâtei și exercitarea abuzivă a dreptului la apărare de către aceasta prin invocarea propriei culpe în neefectuarea formalităților de publicitate prevăzute de art. 5 din Legea nr. 54/1998, ceea ce ar atrage sancțiunea nulității prevăzută de art. 108 alin. (4) C. proc. civ.

Recursul este nefondat pentru considerentele ce urmează.

Potrivit art. 5 din Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor, înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preempțiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendașilor.

Art. 6-9 din același act normativ cuprind reglementarea procedurii ce trebuie urmată în mod obligatoriu pentru exercitarea dreptului de preempțiune, iar în art. 10 din lege se menționează că, numai în situația în care, în termenul de 45 de zile de la data afișării ofertei de vânzare, nici unul dintre titularii dreptului de preempțiune nu și-a manifestat voința de a cumpăra terenul, abia atunci terenul se vinde liber.

În cauză, terenul cumpărat de recurenta-reclamantă cu act sub semnătură privată este un teren agricol situat în extravilan, supus în mod obligatoriu condițiilor și procedurii de înstrăinare prevăzute de legea specială.

Dreptul de preempțiune are o natură legală, fiind expres și imperativ prevăzut de norma juridică; el este un drept civil subiectiv, real, absolut și temporar, a cărui încălcare atrage anularea actului juridic de înstrăinare [art. 14 alin. (1) din Legea nr. 54/1998].

Reclamanta nu a invocat și nu a dovedit că este unul dintre posibilii titulari legali ai dreptului de preempțiune, astfel că actul său de vânzare-cumpărare nu poate fi validat, el fiind anulabil, în termenul general de prescripție și la cererea persoanelor prevăzute de art. 14 alin. (2) din Legea nr. 54/1998.

Art. 14 alin. (1) din lege sancționează cu nulitatea absolută lipsa formei autentice a actului de vânzare-cumpărare, aceasta fiind o condiție ad validitatem pentru transmiterea dreptului de proprietate.

Fiind un contract sinalagmatic, partea care și-a respectat obligația poate solicita celeilalte părți, când aceasta nu-și respectă obligația asumată, pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act apt de a strămuta în mod valid proprietatea, pe temeiul art. 1073, art. 1077 C. civ. în ce privește terenurile situate în regimul de publicitate imobiliară prin registrele de transcripțiuni și inscripțiuni. Condiția este ca actul să fie valid în forma sub semnătură privată, ceea ce nu este cazul în speță.

Motivele de recurs privind pretinsa rea-credință a vânzătoarei pârâte și exercitarea abuzivă a dreptului la apărare prin invocarea propriei culpe la încheierea unui act juridic anulabil nu se încadrează în nici unul dintre motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 C. proc. civ. și nici nu atrag aplicarea art. 108 alin. (4) C. proc. civ. care vizează nulitățile actelor de procedură, textul nefiind incident cauzei.

Pentru aceste considerente se va respinge, ca nefondat , recursul reclamantei [art. 312 alin. (1) C. proc. civ.].

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta D.R. împotriva deciziei civile nr. 28 A din 14 ianuarie 2004 a Curții de Apel Galați, secția civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședința publică, astăzi 9 iunie 2005.