Nullity of mortgage due to gross negligence in verifying title despite conflicting land registry entries
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe High Court of Cassation and Justice dismissed the cassation appeal, confirming the lower courts' judgment that nullified a mortgage registered over a real estate property, thereby allowing the plaintiff to prevail in the action for absolute nullity. The dispute arose from a mortgage-secured loan where the borrower, who had already been legally divested of ownership through a prior court decision and had a pending claim to return the property noted in the land registry, failed to disclose this status; the creditor argued they were a good-faith beneficiary relying on the land registry. The court held that the creditor’s "apparent right" defense was invalid due to gross negligence (culpa lata) for failing to verify the borrower’s title despite the recorded demers regarding the restitution of the property, applying the legal principles that the validity of a mortgage requires the constituent to be the true owner (nemo dat quod non habet) and that the annulment of the initial title automatically extinguishes the subsequent mortgage (resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis).
Legislator headnote
AI generatedart. 292 C. proc. civ, art. 304 pct. 9 C. proc. civ; Nullity of mortgage due to gross negligence in verifying title despite conflicting land registry entries: Împotriva acestei decizii pârâtul J.E.C. a declarat recurs, bazat pe motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. în dezvoltarea căruia a arătat, în esență, că nulitatea nu-i este opozabilă deoarece a acceptat ipoteca întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare, fiind ca atare un creditor beneficiar de bună-credință. A cerut respingerea acțiunii.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Asupra recursului de față:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
La data de 24 aprilie 2003, C.S. a chemat în judecată pe J.E.C., M.C. și M.F. cerând a se constata nulitatea absolută a contractului de împrumut ipotecar încheiat între pârâți și autentificat sub nr. 1409 din 11 iulie 2000.
Judecătoria Timișoara, prin sentința civilă nr. 8185 din 8 octombrie 2003, a admis în parte acțiunea și a constatat nulitatea absolută a actului juridic atacat, referitor la constituirea ipotecii asupra imobilului identic cu p.t. nr.29806/VIII din C.F. 66419 Timișoara.
Curtea de Apel Timișoara, secția civilă, prin decizia nr. 705 din 20 aprilie 2004, a respins, ca nefondat, apelul pârâtului J.E.C., cu motivarea că actul constitutiv al ipotecii, fiind fondat pe un fals în declarații (art. 292 C. proc. civ.), sancționat irevocabil prin sentința penală nr. 91 din 15 ianuarie 2003 a Judecătoriei Timișoara, este nul absolut, pentru cauză ilicită.
Împotriva acestei decizii pârâtul J.E.C. a declarat recurs, bazat pe motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. în dezvoltarea căruia a arătat, în esență, că nulitatea nu-i este opozabilă deoarece a acceptat ipoteca întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare, fiind ca atare un creditor beneficiar de bună-credință. A cerut respingerea acțiunii.
Recursul este neîntemeiat.
Pentru valabilitatea ipotecii este necesar ca cel care o constituie să fie proprietarul actual al bunului ipotecat. Desființarea titlului acestuia, ca act inițial, atrage anularea ipotecii, ca act juridic subsecvent, datorită legăturii lor juridice și aplicării principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, determinat de nemo dat quod non habet.
Desigur, poate fi concepută buna creanță a creditorului, întemeiată, bunăoară, pe cuprinsul cărții funciare, dar acțiunea unei asemenea excepții, numită aparența în drept (fondată pe error communis facit ius) încetează dacă există dovezi că ipoteca lucrului altuia a fost constituită în cunoștință de cauză, creditorul știind că lucrul ipotecat nu este proprietatea debitorului sau datorită unei grave neglijențe (culpa lata) a omis să afle care este titlul constituientului ipotecii și dacă acesta din urmă, este adevăratul proprietar (verus dominus).
Or, în speță, în data constituirii ipotecii, debitorul era deja un cumpărător evins al bunului ipotecat (prin decizia civilă nr. 616 din 6 martie 2000 a Tribunalului Timiș), iar în cartea funciară a fost înscris demersul reclamantei referitor la reîntoarcerea bunului în patrimoniul său în aceste condiții, există cel puțin o gravă neglijență (culpa lata) a recurentei (creditor în contractul de împrumut și beneficiar al ipotecii) în a se convinge că debitorul este adevăratul proprietar al bunului ipotecat.
Așa fiind, cu temei instanțele de fond, admițând în parte acțiunea, au desființat ipoteca, situație în care, aparență în drept, invocată de recurentă, fiind inoperantă, se impune respingerea recursului, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul J.E.C. împotriva deciziei civile nr. 705 din 20 aprilie 2003 a Curții de Apel Timișoara, secția civilă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 3 iunie 2005.