Housing restitution under Law 112/1995: denial of in-kind recovery for non-tenants and protection of buyers' good faith in state-concluded sales

Asupra recursurilor de față declarate de Primăria Municipiului București, prin Primar, precum și de pârâții G.V. și P.R.I.A., Curtea constată că, prin sentința civilă nr. 1738, Tribunalul București a admis la 11 decembrie 2002 acțiunea formulată de reclamanta P.A.M., a obligat pe cei trei pârâți să-i lase în deplină proprietate și posesie imobilul situat în București, și, totodată, a constatat nulitatea contractelor de vânzare–cumpărare încheiate de prima pârâtă cu ceilalți doi pârâți (persoane fizice), contracte încheiate la 26 octombrie 1996 și, respectiv, la 18 noiembrie 1996.

Instanța, pentru a pronunța această soluție, a apreciat că nu sunt aplicabile prevederile art. 18 lit. d) din Legea 10/2001, deoarece cele două contracte de vânzare–cumpărare au fost încheiate cu încălcarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, pârâtei persoană fizică, vânzătoare, netransmițându-i-se proprietate în mod valabil (Decret 92/1950 fiind anticonstituțional).

Curtea de Apel București la 22 ianuarie 2004, prin decizia nr. 96/A, a respins apelurile pârâtelor, preluând considerentele sentinței și, în plus, apreciind că „buna credință la încheierea unui act civil constă în existența unei certitudini fără urmă de îndoială asupra elementelor esențiale ale acestuia, calitatea de proprietar adevărat al imobilului vândut, interesând în cauză.

Pârâții au declarat recurs împotriva acestei din urmă hotărâri, în esență, invocând motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., aplicarea legii fiind greșită, urmând că examinare de către instanța de recurs, aceasta să le fie admis, admise și apelurile, iar pe fond acțiunea reclamantului să fie respinsă.

Examinând actele și lucrările dosarului Curtea mai întâi calendaristic va proceda la enumerarea recursurilor.

Astfel, la 25 mai 2000 reclamanta se adresează cu acțiune în revendicarea imobilului situat în București, în baza art. 480–481 C. civ.

Ulterior, la 12 octombrie 2000, reclamanta a solicitat constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare–cumpărare încheiate de stat cu pârâții G.V. și P.R.I.A. în condițiile Legii nr. 112/1995 (respectiv apartamentul nr. 1, parter și nr. 2, etaj).

Reclamanta și-a dovedit capacitatea procesuală activă fiind singura moștenitoare „în calitate de fiică” a defunctului său tată P.P. ce figura ca proprietar la data aplicării Decretului nr. 92/1950. De precizat că, sora reclamantei, domiciliată în Franța a renunțat la moștenire, renunțare asupra căreia nu se poate reveni (fila 16, înscris de renunțare autentificat cu nr. 2/662 la 8 iulie 1996 de Ambasada României la Paris).

Legea aplicabilă celui de al doilea capăt de cerere este precizat chiar de reclamantă, în mod constant, ca fiind dispozițiile Legii nr. 112 din 29 noiembrie 1995 pentru reglementarea situației juridice de locuință, trecute în proprietatea statului după 6 martie 1945 și care la 22 decembrie 1989 se aflau tot în proprietatea statului.

Art. 2 al legii limitează restituirea în natură pentru foștii proprietari sau moștenitorii acestora numai la categoria acelora ce au calitatea de chiriași iar imobilele respective sau a celor care sunt libere.

Mai mult decât atât art. 12 prevede că acea categorie a foștilor proprietari ce nu se regăsesc, în condițiile restrictive ale art. 2, au vocația de a cere despăgubiri, în condițiile legilor în vigoare.

Termenul de a cere fie restituirea în natură, fie despăgubiri este de 6 luni de la intrarea în vigoare a legii (29 noiembrie 1995), condiție cerută de dispozițiile art. 14.

Reclamanta nu a făcut dovada prin vreun înscris că a formulat cerere potrivit art. din legea menționată.

Intenția sa de a i se restitui în natură imobilul s-a manifestat la data înregistrării acțiunii, 25 mai 2000, iar apoi la 6 noiembrie 2001 prin cererea depusă în baza Legii nr. 10/2001 la Primăria Municipiului București, dispoziții aplicabile speței ( fila 81 dosar apel).

Anterior, reclamanta solicitase Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 de pe lângă Primăria sector, fie restituirea în natură a imobilului în litigiu, fie despăgubiri, Comisie ce a înaintat dosarul Primăriei Municipiului București cu propunere de acordarea despăgubirilor (fila 7, dosar apel), deoarece petenta, nefiind chiriașă în imobil nu putea beneficia decât de despăgubiri.

Aceasta și urmare a faptului că imobilul era ocupat în baza a două contracte de locațiune în vigoare, încheiate de pârâții persoane fizice încă din 1972–1973, succesiv.

În condițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, avându-se în vedere și comunicările organelor abilitate ale statului (filele 9-10, 12, 2) cu bună credință pârâții au încheiat contractele de vânzare–cumpărare ce se solicită a fi constatate nul absolut.

Buna credință este o îndatorire constituțională instituită de art. 54 al Legii fundamentale, potrivit căruia în raporturile juridice cetățenii nu trebuie să încalce drepturile și libertățile celorlalți.

Buna credință este reglementată expres în mai multe categorii de raporturi juridice civile.

Principiul ocrotirii bunei credințe, principiu general al dreptului civil al cărui conținut este dat de faptul că buna credință este întotdeauna prezumată și ocrotită.

Buna credință a pârâților cumpărători rezultă nu numai din înscrisurile enumarate și respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, ca referire specială la cele ce se privesc imposibilitatea restituirii în natură a imobilului reclamanta neavând calitatea de chiriașă, dar și din faptul că, în permanență instituțiile statului s-au comportat ca un proprietar, exercitând posesia acestor categorii de imobile pentru sine.

În speță, deținătorii bunului, pârâții proprietari, cu bună credință, primesc de la a treia persoană (statul) alta decât adevăratul proprietar, un titlu translativ de proprietate în privința lucrului ce deține. (art. 1858 pct. 1 C. civ.), Exemplul școală este cel în care un locatar, după decesul proprietarului, cumpără bunul de la acela pe care îl crede moștenitor. Bunul respectiv este stăpânit în continuare, în viitor în virtutea titlului nou, contractul de vânzare–cumpărare care exclude recunoașterea dreptului altei persoane asupra lui.

Vechiul titlu al defunctului, nu mai produce efecte juridice, el fiind înlocuit de actul translativ de proprietate.

Având în vedere cele amintite, Curtea apreciază că în cauză

- sunt incidente dispozițiile Legii nr. 112/1995 (iar nu cele ale Legii nr. 10/2001 sau ale art. 480–481 C. civ.),

- că pârâții persoane fizice au fost de bună credință, în ambele sale forme, anume activitate onestă, loială și de totală încredere reciprocă la încheierea actului juridic, precum și în forma credinței eronate și scuzabile protejată ca atare de legiuitor echivalând cu un drept, atunci când există convingerea fermă, chiar greșită fiind, că se acționează în conformitate cu legea (112/1995),

- că reclamanta a făcut numai diligențe pentru stabilirea situației juridice a imobilului, că s-a stabilit că potrivit Legii nr. 112/1995 este îndreptățită numai la despăgubiri și că, în sfârșit, a promovat acțiunea abia în anul 2000.

Reclamanta, în continuare, poate, solicita despăgubiri statului, chiar adresându-se C.E.D.O.

Nu au relevanță notificările făcute de reclamantă deoarece aceasta avea dreptul numai la despăgubiri.

În aceste condiții conform art. 312 pct. 2 cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Curtea va dispune, conform dispozitivului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursurile declarate de pârâții Municipiul București prin Primarul General, G.V. și P.R.I.A. împotriva deciziei nr. 96 A din 22 ianuarie 2004 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă.

Casează decizia atacată, admite apelurile aceleiași părți și schimbă în tot sentința în sensul că respinge acțiunea.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 30 septembrie 2005.