Residential lease termination and eviction proportionality under objective financial hardship and debt settlement
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe Supreme Court of Romania dismissed the cassation appeal filed by the local municipality authorities, thereby upholding the Court of Appeal’s decision to reverse the first-instance judgment and reject the plaintiff’s claims; consequently, the residential lease agreement remained in force, and the defendants were not evicted or ordered to pay the contested sums. The dispute arose from the municipality’s attempt to terminate a housing lease and evict the tenants, citing non-payment of rent and late penalties over a period exceeding three months, while the tenants argued that the non-payment resulted from objective financial difficulties and that they had paid the outstanding debt during the proceedings. Relying on the principles of proportionality and good faith under the Civil Code, specifically addressing the radical nature of termination clauses (Art. 1021) and the specific circumstances of the debtors, the Court determined that the measure of eviction was disproportionate given the modest income of the tenants and the resolution of the arrears, thus establishing that the factual and legal grounds for maintaining the lease outweighed the strict contractual right to rescind.
Legislator headnote
AI generatedart. 1429 pct. 1 C. civ, art. 1021 C. civ, art. 25 din Legea nr. 114/1996, art. 304 pct. 9 C. proc. civ, art. 312 alin. (1) C. proc. civ; Residential lease termination and eviction proportionality under objective financial hardship and debt settlement: The dispute arose from the municipality’s attempt to terminate a housing lease and evict the tenants, citing non-payment of rent and late penalties over a period exceeding three months, while the tenants argued that the non-payment resulted from objective financial difficulties and that they had paid the outstanding debt during the proceedings. Relying on the principles of proportionality and good faith under the Civil Code, specifically addressing the radical nature of termination clauses (Art. 1021) and the specific circumstances of the debtors, the Court determined that the measure of eviction was disproportionate given the modest income of the tenants and the resolution of the arrears, thus establishing that the factual and legal grounds for maintaining the lease outweighed the strict contractual right to rescind.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedKey legal questions extracted by Legislator
AI generatedProvision cited in the reasoning immediately preceding the dispositive to justify the dismissal of the unfounded cassation appeal.
Full text
Asupra recursului de față:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 8546 din 16 octombrie 2003 pronunțată de Judecătoria Timișoara, în dosar nr. 8804/2003 a fost admisă în parte acțiunea civilă formulată de reclamanții Primarul Municipiului Timișoara și Consiliul Local al Municipiului Timișoara în contradictoriu cu pârâții V.I.M., C.F. și C.C.
S-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 3722 din 8 octombrie 1999, încheiat între Primăria Municipiului Timișoara și pârâta V.I. și evacuarea pârâților din apartamentul nr. 12, situat în Timișoara, la data rămânerii irevocabile a prezentei hotărâri.
Au fost obligați pârâții în mod indivizibil să plătească reclamanților suma de 2.053.484 lei, reprezentând chirie și majorări de întârzieri pentru perioada septembrie–aprilie 2003 și 156.000 lei, taxe judiciare de timbru.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut, în esență, că potrivit art. 1429 pct. 1 C. civ., pârâții aveau obligația de a achita chiria restantă de 1.309.984 lei și 743.500 lei majorări de întârziere, calculată conform clauzelor contractuale prin aplicarea unui procent de 0,5% pe zi de întârzieri, pentru perioada septembrie 2002–aprilie 2003.
Neprocedând la îndeplinirea acestei obligații, s-a ajuns la depășirea cu mai mult de 3 luni consecutive a termenului de plată a chiriei .
Față de această împrejurare, în baza prevederilor art. 1021 C. civ., prima instanță a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 3722 din 8 octombrie 2002 și evacuarea pârâților din spațiul închiriat, pe data rămânerii irevocabile a prezentei hotărâri, conform art. 25 din Legea nr. 114/1996.
Referitor la capătul de cerere prin care s-a solicitat obligarea pârâților la plata sumei de 29.500 lei penalități percepute de reclamanți, instanța a constatat că reclamanții nu au indicat motivele de fapt și de drept pe care își întemeiază pretențiile cu titlu de penalități, motiv pentru care a admis în parte acțiunea.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel atât pârâta V.E. cât și reclamanții Primarul Municipiului Timișoara și Consiliul Local Timișoara.
Curtea de Apel Timișoara, secția civilă, prin decizia nr. 116 din 11 februarie 2004, a admis apelul declarat de pârâta V.I. împotriva sentinței civile nr. 8546 din 16 octombrie 2003 pronunțată de Judecătoria Timișoara, prin care a schimbat-o în tot și a respins acțiunea introdusă de reclamanți.
A respins apelul declarat de Primăria Municipiului Timișoara și Consiliul Local Timișoara, împotriva aceleiași sentințe, ca nefondat.
Pentru a decide astfel, a reținut că, pârâta a făcut dovada pe parcursul judecății, a intenției de a achita debitul restant, în condițiile unor venituri modeste, astfel că măsura radicală de reziliere și evacuare a familiei sale, din imobilul în litigiu, apare ca o măsură disproporționată în raport cu debitul restant.
Pentru identitate de rațiune a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanți.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs Consiliul Local al municipiului Timișoara și Primarul Municipiului Timișoara, invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și susținând că, întrucât pârâții nu au achitat debitul, chiria restantă și penalitățile de întârzieri, pe o perioadă mai mare de 3 luni, nu se justifică admiterea apelului.
Recursul nu este fondat.
Considerentele avute în vedere de instanța de apel, cu împrejurările rezultate din materialul probator justifică neîndoielnic, soluția de schimbare în tot a sentinței primei instanțe și de admiterea a apelului declarat de pârâta intimată.
Sub acest aspect, s-a reținut în mod judicios că neplata chiriei s-a datorat unor cauze obiective, pensionară pe caz de boală și cu venituri modeste, a achitat debitul restant pe parcursul judecării cauzei.
Aceste împrejurări de fapt concrete, coroborate cu cuantumul redus al chiriei datorate, nu justifică măsura radicală a rezilierii contractului de închiriere și de evacuare a pârâtei.
Prin urmare, recursul declarat de reclamanți fiind nefondat, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., urmează a fi respins ca atare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de Consiliul Local Timișoara și Primarul Municipiului Timișoara împotriva deciziei nr. 116 din 11 februarie 2004 a Curții de apel Timișoara, secția civilă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 16 iunie. 2005.