Nullity of sales contract for land alienated on basis of possession protocol instead of property title

Asupra recursului de față,

Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin decizia civilă nr. 458/2004, Curtea de Apel Pitești a menținut ca legală și temeinică sentința civilă nr. 4161/2003 pronunțată de Judecătoria Pitești în litigiul având ca obiect, constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare nr. 4113/1997, introdus de Municipiul Pitești în contradictoriu cu pârâții M.I., M.S. și P.D.

Pentru a pronunța această hotărâre, curtea de apel a reținut în esență că, prin contractul de vânzare-cumpărare ce formează obiectul litigiului, pârâta P.D. a vândut soților M., suprafața de 200 mp teren situat în Pitești. La baza încheierii contractului, au stat adeverința de proprietate și procesul-verbal de punere în posesie, eliberate vânzătoarei de către Comisia municipală de aplicare a Legii nr. 18/1991.

Pretenția Primăriei potrivit căreia, acest contract este nul deoarece se referă la un teren care, ulterior a trebuit să fie retrocedat proprietarilor inițiali (R.D.) și, deoarece, titlul de proprietate al vânzătoarei a fost anulat prin decizia civilă nr. 203/2003, a fost considerată inexactă deoarece, procesul-verbal de punere în posesie nu a fost desființat.

Pe de altă parte, Primăria prin acțiunea sa, încercând să rezolve pretențiile succesorilor defunctului R.D., protejează de fapt interesele unor persoane fizice concret individualizate și nu un interes general, așa după cum ar trebui, în calitatea sa de administrator al bunurilor statului.

S-a mai reținut faptul că, actul de vânzare-cumpărare nu este un act subsecvent față de titlul de proprietate deoarece s-a încheiat în anul 1997, iar titlul a fost anulat în anul 2003 astfel încât, nu se poate aplica principiul potrivit căruia, actul juridic secundar împărtășește același regim ca și actul juridic principal.

În opinia aceleiași instanțe, nu se poate vorbi nici de fraudă la lege de vreme ce contractul a fost cu mult timp anterior încheiat față de acțiunea în constatare a nulității titlului de proprietate.

De asemenea, nici acordul părților nu poate avea drept consecință anularea vânzării deoarece speței nu-i sunt aplicabile prevederile art. 296 C. civ.

Împotriva acestei decizii, în termenul legal prevăzut de art. 301 C. proc. civ., a declarat recurs Municipiul Pitești, prin Primar, criticând-o pentru următoarele motive:

În mod greșit s-a apreciat că, prin acțiunea promovată, Primăria protejează interese personale căci, în realitate, se dorește numai intrarea în legalitate prin redarea proprietății în favoarea titularului real al dreptului de proprietate.

Pe de altă parte, instanța nu și-a motivat în drept hotărârea și a ignorat faptul că, prin anularea titlului de proprietate al pârâtei vânzătoare, au fost implicit, anulate și celelalte acte ale acesteia, respectiv adeverința de proprietate și procesul verbal de punere în posesie.

Se mai critică faptul de a nu se fi dat eficiență juridică acordului părților la admiterea acțiunii în sensul constatării nulității contractului.

În opinia recurentei, prin păstrarea acestui contract, se validează un act juridic ce nu mai are obiect.

Examinând recursul reclamantei atât prin prisma criticilor formulate cât și din oficiu, conform art. 306 C. proc. civ., se constată că, acesta este fondat.

Astfel, din probele administrate, coroborate cu recunoașterile părților, rezultă fără dubiu că, terenul înstrăinat de P.D., făcea parte din fondul de rezervă al Primăriei și fusese dobândit de aceasta prin reconstituire, în baza Legii nr. 18/1991.

Ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, ca urmare a revendicării acestuia de către fostul proprietar, Primăria a solicitat și a obținut, prin decizia civilă nr. 203/2003 a Tribunalului Argeș (dos.f.17 fond) anularea titlului de proprietate obținut de către vânzătoarea P.D.

Potrivit contractului de vânzare-cumpărare, actele care atestau dreptul de proprietate al vânzătoarei asupra terenului, erau adeverința și procesul verbal de primire în posesie, ambele acte fiind emise în luna septembrie 1997 de către Comisia de aplicare a Legii nr. 18/1991.

Titlul de proprietate a fost emis în luna octombrie și se referă la suprafața vândută, de 200 mp, fără a include și alte imobile. Prin urmare, titlul de proprietate nu a stat la baza vânzării deoarece nu era emis.

Cum însă, nimeni nu poate înstrăina decât ceea ce i-a aparținut cu titlu de proprietar, instanțele trebuiau să se pronunțe, chiar și din oficiu, dar și față de motivele de fapt invocate de reclamantă, dacă vânzarea era validă sau nu, de vreme ce a fost făcută în temeiul unor acte ce nu conferă dreptul de proprietate, deci nici dreptul de a dispune asupra bunului.

Pentru acest considerent, urmează a fi admis recursul și a se dispune casarea cu trimitere a cauzei spre rejudecare instanței de apel care, în rejudecare va ține seama de următoarele împrejurări, eventual suplimentând probatoriul.

Va analiza validitatea contractului de vânzare-cumpărare prin prisma atributelor dreptului de proprietate dobândit în temeiul adeverinței și procesului verbal de punere în posesie, comparativ cu titlul de proprietate.

Va examina comparativ, prin solicitarea extraselor de carte funciară, ordinea înscrierilor dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu, ținând seama și de dispozițiile deciziei civile nr. 203/2003, cât și de prevederile Legii nr. 7/1996.

Va solicita precizări din partea reclamantei în privința temeiului invocat, acela al fraudei la lege ca stând la baza încheierii contractului și va verifica acest temei.

De asemenea, va examina acordul pârâților la constatarea nulității contractului ținând seama de faptul că, potrivit înscrisurilor de la filele 30, 31, 32 recurs, aceștia au achiesat la cererea reclamantei. Totodată, va fi verificată susținerea reclamantei potrivit căreia, pârâtei-vânzătoare i s-a atribuit o altă suprafață de teren în locul celei vândute, atribuire cu care, aceasta a fost de acord.

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 312 alin. (1), art. 313 C. proc. civ., urmează a se casa decizia în sensul celor arătate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamantul Municipiul Pitești prin Primar împotriva deciziei nr. 458/A din 10 martie 2004 a Curții de Apel Pitești, secția civilă.

Casează decizia recurată precum și sentința civilă nr. 4161 din 10 noiembrie 2003 a Judecătoriei Pitești și trimite cauza pentru rejudecare la aceeași judecătorie.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședință publică, astăzi 1 iunie 2005.