Vindication of land vs. right of superficies over constructed buildings: validity of unpermitted structures and exclusion of automatic compensation for imposed superficies
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe High Court of Cassation and Justice dismissed the appeal, leaving the Court of Appeal's decision in force, thereby splitting the outcome: the defendant-petitioners prevailed in their counterclaim for a right of superficies (superficies) over 791 sq. m of land, while the claimant-prevailed in the main claim regarding the restitution of 600 sq. m of land. The dispute centered on a vindication action for a 1,391 sq. m intravilan plot, where the defendants argued they built structures with the claimant's predecessor's consent, while the claimant challenged the lack of building permits, denied access to the retained 600 sq. m, and sought compensation for the imposed superficies right without a separate counterclaim. The court held that the absence of an administrative building permit did not invalidate the property right over the structures or the correlating right of superficies established under Article 494 of the Civil Code, ruled that the access issue was outside the scope of the vindication action, and found that the request for compensation regarding the superficies right, raised for the first time in appeal, could not be automatically compensated but required a separate counterclaim or action to determine grounds and extent.
Legislator headnote
AI generatedart. 494 C. civ; Vindication of land vs. right of superficies over constructed buildings: validity of unpermitted structures and exclusion of automatic compensation for imposed superficies: De asemenea, în acord cu recurentul, instanțele cu mai reținut că pârâții au dobândit un drept de folosință asupra terenului de 1391 mp, ca „lot ajutător în folosință” de la fostul C.A.P., căci fusese cooperativizat, precum și faptul că, edificând construcțiile pe acest teren, cu acordul autorului reclamantului, au dobândit dreptul de proprietate asupra acestora și un drept de superficie pe terenul aferent, pe temeiul art. 494 C. civ.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Asupra recursului civil de față;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
1. La data de 7 ianuarie 2003 s-a înregistrat acțiunea în revendicarea suprafeței de 1391 mp teren în intravilan, situat în satul Hlăpești, comuna Dragomirești, județul Neamț(„tarlaua 11, parcela 657/1”), a cărui valoare de timbrare s-a apreciat la suma de 10 milioane lei.
Totodată reclamantul a cerut obligarea pârâților la 35 milioane lei, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a acestei suprafețe de teren pe ultimii trei ani (contravaloarea recoltei).
Prin cererea reconvențională din 21 februarie 2003 pârâții au relevat că au dreptul de proprietate asupra construcțiilor lor executate pe acest teren și solicită recunoașterea dreptului de superficie pe terenul aflat sub construcțiile edificate.
Prin sentința civilă nr. 3450 din 25 septembrie 2003 a Judecătoriei Piatra Neamț a fost respinsă acțiunea principală și s-a admis cererea reconvențională, instituindu-se dreptul de superficie pe suprafața de 1391 mp.
Curtea de Apel Bacău, prin decizia civilă nr. 195 din 3 martie 2004, a schimbat sentința:
- a obligat pârâții să restituie 600 mp teren și a respins acțiunea în revendicare pentru 791 mp;
- a instituit superficia pe suprafața de 791 mp teren afectat construcțiilor, compensând cheltuielile de judecată și menținând celelalte dispoziții ale sentinței.
Instanța de apel a reținut, în esență, că prin sentința civilă nr. 2507/2002 s-a stabilit irevocabil că pârâții au edificat construcțiile cu acordul tatălui reclamantului pe suprafața de 791 mp, astfel că diferența de 600 mp va fi restituită acestuia din urmă.
Relativ la despăgubirile pretinse de reclamant s-a reținut că plantația de vie este a pârâților, care au stăpânit întreg lotul de teren ca „lot în folosință” atribuit de fostul C.A.P.
Contra deciziei a declarat recurs reclamantul, susținând, în esență, că:
- acele construcții sunt edificate, fără autorizație administrativă;
- nu are acces la suprafața de 600 mp;
- instituirea dreptului de superficie fără acordarea despăgubirii cuvenite titularului fondului, nefiind necesar ca acesta să formuleze separat o asemenea cerere, ci doar să se opereze cu o compensare, care este obligatorie.
2. Recursul este nefondat.
Ambele instanțe au confirmat existența și validitatea titlului recurentului, deci a dreptului său de proprietate, dobândit legal de la autorul său, asupra terenului intravilan revendicat, asupra căruia, conform Legii nr. 18/1991, s-a reconstituit acel drept.
De asemenea, în acord cu recurentul, instanțele cu mai reținut că pârâții au dobândit un drept de folosință asupra terenului de 1391 mp, ca „lot ajutător în folosință” de la fostul C.A.P., căci fusese cooperativizat, precum și faptul că, edificând construcțiile pe acest teren, cu acordul autorului reclamantului, au dobândit dreptul de proprietate asupra acestora și un drept de superficie pe terenul aferent, pe temeiul art. 494 C. civ.
În aceste condiții, pentru soarta drepturilor în litigiu, este irelevant primul motiv relativ la lipsa autorizației de construcție, căci intimații au un drept de proprietate rezolubilă asupra construcțiilor și un drept corelativ de superficie asupra terenului aferent de 791 mp al cărui proprietar este și rămâne recurentul.
Problema accesului recurentului la suprafața de teren redobândită, de 600 mp, ridicată în motivele de recurs, nu face obiectul acțiunii, putând fi soluționată, în raport de vecinătăți, cu respectarea și în limitele prevăzute de art. 923 și urm. C. civ.
În sfârșit, instanțele au procedat corect, cu respectarea limitelor investirii și a garanțiilor procesuale, respingând cererea de despăgubiri pentru instituirea dreptului de superficie, formulată în apel pentru prima dată.
O asemenea cerere nu poate opera de drept printr-o compensare, așa cum susține recurentul, ci ea poate fi făcută pe calea reconvențională, fie printr-o acțiune separată, cercetându-se temeiurile și întinderea despăgubirilor, fie pe baza probelor adecvate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul H.G.V. împotriva deciziei civile nr. 195 din 3 martie 2004 a Curții de Apel Bacău.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 31 mai 2005.