Social housing status bars tenant purchase rights despite pre-1996 construction

Asupra recursurilor de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la 26 noiembrie 2002 și ulterior disjunsă la termenul din 16 iunie 2003, reclamanta G.D.L. a chemat în judecată pe pârâtele Primăria Municipiului București, A.F.I. și Municipiul București, prin Primar General, solicitând obligarea acestora la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a apartamentului pe care îl ocupă în calitate de chiriașă, în baza dispozițiilor Decretului-lege nr. 61/1990 și Legii nr. 85/1992, precum și obligarea la plata de daune cominatorii pentru fiecare zi de întârziere până la executarea sentinței.

În motivarea acțiunii se arată că, imobilul a fost construit exclusiv din fonduri de stat, anterior intrării în vigoare a Legii nr. 114/1996, astfel că greșit apartamentul în litigiu a fost considerat „locuință socială” ce nu poate fi înstrăinată.

Prin cererea reconvențională pârâta Primăria Municipiului București a solicitat anularea contractului de închiriere, cu motivarea că la încheierea acestuia reclamanta a urmărit alt scop, respectiv să devină proprietară.

Prin sentința civilă nr. 7249 din 8 octombrie 2003 Judecătoria sectorului 3 București a respins, ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei A.F.I., precum și cererea formulată de reclamantă, anulând, ca netimbrată, cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă Primăria Municipiului București.

Pe fondul cauzei, instanța de fond a reținut, în esență, că între părți s-a încheiat la data de 4 august 1999 contractul de închiriere nr. 676, în temeiul Legii nr. 114/1996 și O.U.G. nr. 40/1999, locuința fiind considerată „locuință socială”. Ca atare, contractul de închiriere fiind guvernat de Legea nr. 114/1996, locuința în litigiu neputând fi vândută.

Prin decizia civilă nr. 1748 A din 10 septembrie 2004 Curtea de Apel București, secția a III–a civilă, a admis apelul declarat de reclamanta-pârâtă G.D.L. împotriva susmenționatei sentințe și pe cale de consecință a schimbat în parte hotărârea atacată, în sensul că a admis cererea principală, în parte, a obligat pârâții să încheie contract de vânzare cu reclamanta cu privire la imobilul situat în București; a respins capătul de cerere principală privind daunele cominatorii, a menținut celelalte dispoziții ale sentinței.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut că, în raport de data finalizării și recepționării blocului în care se află locuința în litigiu (1993) cadrul legal era reprezentat de Legea nr. 85/1992 și H.G. nr. 391/1993, în speță nefiind aplicabile dispozițiile Legii nr. 114/1996 și ca atare apelanta-reclamantă este îndrituită la cumpărarea lui, acesta neintrând în categoria locuințelor sociale.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs intimatele-pârâte A.F.I. și Municipiul București prin Primar General, criticând-o pentru nelegalitatea și netemeinicie, motive de casare prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.

I. În ce privește recursul declarat de A.F.I.

În motivarea recursului se arată că instanța de apel, în mod greșit, a reținut că locuința în litigiu nu are caracterul de „locuință socială”, astfel că în speță sunt aplicabile dispozițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și Legii nr. 85/1992, ce permit cumpărarea acesteia de către chiriași, în condițiile stabilite de lege.

II. În ce privește recursul declarat de Municipiul București, prin Primar General.

În motivarea recursului se arată că obligarea sa la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu poate fi primită, întrucât chiar dacă blocul a fost construit anterior intrării în vigoare a Legii nr. 114/1996, locuința este cârmuită de Legea nr.1 14/1996, fapt ce rezultă și din dispozițiile O.G. nr. 19/1994, potrivit cărora un imobil poate dobândi caracterul de locuință socială prin construire pe baza unor fonduri cu caracter social sau ulterior construirii.

Ambele recursuri sunt fondate pentru următoarele considerente:

Atât pe contractul de închiriere nr. 676 din 4 august 1999, cât și pe toate anexele acestuia, depuse în copie la dosarul de fond figurează mențiunea olografă „locuință socială”, însoțită de semnătura funcționarului unității locatoare, mențiune care nu a fost contestată de reclamantă sub aspectul veridicității obiectului consemnării.

Așadar, obiectul contractului încheiat între părți îl reprezintă o locuință socială, acordul de voință al acestora fiind clar exprimat în acest sens, raporturile contractuale derulându-se de la momentul contractării, în sensul aplicării regimului juridic al locuințelor sociale, respectiv al acelor spații locative destinate a fi închiriate unor persoane cu o situație economică precară, în scopul protejării acestei categorii sociale defavorizate și împlinirii finalității politicii statului în domeniul locativ.

Ca atare, în speță nu sunt incidente normele de drept comun în materie locativă, conținute de Decretul-lege nr. 61/1990 și Legea nr. 85/1992, ci dispozițiile specifice locuințelor sociale, în reglementarea cuprinsă în H.G. nr. 391/1993, respectiv anexa 6 art. 2 alin. (6) la Normele metodologice de aplicare a acestuia, care prevăd expres posibilitatea înstrăinării locuinței sociale, doar în condițiile stabilite de proprietar.

Se reține faptul și că potrivit prevederilor art. 47 din Legea nr. 114/1996, locuințele sociale realizate potrivit acestui act normativ, nu pot fi vândute.

Așa fiind, instanța de apel a apreciat greșit că cererea reclamantei de a obliga pârâta la încheierea contractului de vânzare-cumpărare poate fi primită în condițiile în care, așa cum s-a arătat mai sus, locuința în litigiu a fost închiriată, ca având regim de locuință socială, care s-a menținut pe tot parcursul derulării contractului de închiriere, fiind irelevantă împrejurarea că blocul a fost construit înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 114/1996, act normativ care a definitivat regimul locuințelor care aveau deja acest statut sau care au fost realizate în condițiile acestuia.

Prin urmare, în temeiul art. 312 C. proc. civ. Curtea admite recursurile declarate, modifică decizia atacată, în sensul respingerii apelului declarat de reclamanta G.D.L. împotriva sentinței civile nr. 7249 din 8 octombrie 2003 a Judecătoriei sectorului 3 București.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursurile declarate de pârâții A.F.I. și Municipiul București, prin Primar general, împotriva deciziei civile nr. 1748/A din 10 septembrie 2004 a Curții de Apel București, secția a III–a civilă.

Modifică decizia atacată în sensul că respinge apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței civile nr. 7249 din 8 octombrie 2003 a Judecătoriei sector 3 București, pe care o menține.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 19 mai 2005.