Interpretation of prescription interruption termination: Eviction notice and lawsuit restart six-month limitation period for judgment in lieu of sale contract, independent of possession loss

Acţiune în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare. Întreruperea cursului prescripţiei prin transmiterea posesiei imobilului către promitentul cumpărător. Notificare de evacuare urmată de acţiune în evacuare. Începutul unui nou termen de prescripţie. Manifestarea voinţei debitorului (promitent vânzător) în sensul negării dreptului creditorului (promitent cumpărător)

Cuprins pe materii: Drept civil. Prescripţia extinctivă

Index alfabetic: hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare

prescripţia dreptului material la acţiune

momentul de la care curge termenul de prescripţie

întreruperea cursului prescripţiei

notificare

evacuare

C.civ., art. 2537, art. 2538, art. 2540

Transmiterea notificării privind evacuarea promitentului cumpărător din imobilul promis spre vânzare, aflat în posesia sa, urmată de introducerea acţiunii în evacuare a acestuia marchează curgerea unui nou termen de prescripţie a acţiunii în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare.

Fiind pe tărâmul actelor de întrerupere a prescripţiei decurgând din fapte ce transpun manifestări de voinţă de recunoaştere a drepturilor creditorului de către debitor – respectiv, primirea de către promitentul-cumpărător a posesiei apartamentului preconizat a face obiectul contractului, de la promitentul-vânzător –, în mod simetric, cauzele de încetare a acestora se regăsesc tot la nivel subiectiv, respectiv în manifestările de voinţă în sens contrar venite din partea promitentului-vânzător, fiind relevante în mod specific acele manifestări de voinţă în sensul contestării drepturilor (recunoscute) creditorului.

Prin urmare, momentul recepţionării de către promitentul cumpărător a notificării de evacuare a imobilului are, netăgăduit, semnificaţia contestării de către promitentul vânzător a drepturilor celui dintâi de folosire a apartamentului ori de a ridica orice fel de pretenţii în legătură cu acesta. Cel mai târziu, un astfel de moment, de contestare a drepturilor promitentului cumpărător poate fi văzut ca fiind acela al introducerii celei dintâi acţiuni în evacuarea, fiind nerelevantă soluţia de respingere a cererii pronunţată în acel litigiu, după cum nerelevant este şi faptul soluţionării favorabile a celei de a doua acţiuni în evacuare. Aceasta întrucât, atât admiterea acţiunii în evacuare, care constituie un fapt exterior oricărei manifestări a voinţei promitentului-vânzător, survenit cu mult ulterior exteriorizării voinţei sale anterioare de contestare a drepturilor promitentului cumpărător prin formularea acţiunii în evacuare, cât şi pierderea efectivă de către acesta din urmă a posesiei imobilului reprezintă doar momentul final al acţiunilor iniţiate de promitentul vânzător.

I.C.C.J., Secţia I civilă, decizia nr. 737 din 25 martie 2025

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti - Secţia a V-a civilă, reclamantul A., în contradictoriu cu pârâta S.C. B. SRL, a solicitat instanţei, în principal, să pronunţe o hotărâre care să tină loc de contract de vânzare - cumpărare având ca obiect apartamentul identificat cu nr. provizoriu 59, situat in Mun. Bucureşti, iar în subsidiar, în măsura în care instanţa va respinge capătul de cerere formulat în principal, obligarea pârâtei să procedeze la programarea si semnarea contractului de vânzare - cumpărare pentru imobilul apartament identificat nr. provizoriu 59, situat in Mun. Bucureşti, cu cheltuieli de judecată.

În drept, a invocat dispozițiile art. 14 C.proc.civ., şi următoarele, Legea nr. 449/2003, O.G. nr. 21/1992.

2. Hotărârea pronunţată de Tribunalul București

Prin sentința civilă nr. 1379 din 20.09.2022, Tribunalul Bucureşti - Secţia a V-a civilă a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune invocată prin întâmpinare, a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A. în contradictoriu cu pârâta B. SRL, ca prescrisă şi, pe cale de consecinţă, a obligat reclamantul la plata către pârâtă a sumei de 3000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată constând în onorariu avocat.

3. Hotărârea pronunțată de Curtea de Apel București

Prin decizia civilă nr. 1567A din 29.11.2023 pronunțată de Curtea de Apel București – Secția a-III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a respins apelul formulat de apelantul-reclamant A. împotriva sentinţei civile nr. 1379/2022 pronunţată de Tribunalul București – Secția a V-a, în contradictoriu cu intimata-pârâtă B. SRL, ca nefondat şi a obligat apelantul-reclamant la plata cheltuielilor de judecată către intimata-pârâtă în suma de 4760 de lei reprezentând onorariu de avocat.

4.Calea de atac a recursului exercitată în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 1567A/2023 pronunțată de Curtea de Apel București – Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a formulat recurs reclamantul A., invocând dispozițiile art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ.

În motivarea recursului, acesta susţine că hotărârea instanței de apel a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material, respectiv a dispozițiilor prevăzute de Codul civil în materia prescripției extinctive.

Prin raportare la situația de fapt, conform art. 1.10 din antecontractul încheiat între părți, data stabilirii pentru semnarea contractului este cel mai târziu 31.03.2019.

În data de 29.08.2019, reclamantul este notificat de către pârâtă că perfectarea vânzării cu privire la apartamentul 59 va opera până în data de 29.11.2019 și în orice caz, începând cu 03.09.2019 urma ca reclamantul să fie contactat pentru a se comunica data exactă.

Potrivit conversațiilor dintre părți, în data de 28.01.2020, pârâta îi transmite reclamantului draftul contractului de vânzare-cumpărare cu mențiunea că în data de 29.01.2020 ar urma să se încheie contractul. Însă, pârâta amână din nou încheierea contractului de vânzare-cumpărare până la semnarea de către părți un proces verbal de predare primire. Astfel că în data de 30.01.2020 se procedează la încheierea procesului-verbal de predare primire. În urma acestor operațiuni, reclamantul primește cheile de la apartamentul nr.59, apartamentul ce formează obiectul antecontractului, achiziționează un frigider precum și obiecte de mobilier pentru bucătărie.

Ulterior, în data de 05.11.2021, pârâta înregistrează o cerere de evacuare având nr. de dosar x/302/2021, pe rolul Judecătoriei Sectorul 5 București, finalizat în fond cu admiterea cererii de chemare în judecată.

Plecând de la aceste momente relevante extrase din situația de fapt și coroborate cu instituția recunoașterii dreptului se evidențiază că, potrivit art. 1669 alin. 2 C.civ., termenul de prescripție de 6 luni necesar pentru introducerea unei cereri de chemare în judecată pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, începe să curgă de la data la care contractul de vânzare trebuia (și putea) fi încheiat. Din 31.03.2019, dată la care contractul trebuia încheiat și până la 29.08.2019 trec aproximativ 5 luni. În condiții optime, termenul de prescripţie de 6 luni ar fi trebuit să se împlinească în data de 30.09.2019.

Însă, la data primirii notificării din 29.08.2019, termenul de prescripție nu era împlinit, în acest sens, a operat o întrerupere a termenului de prescripție de 6 luni, conform art. 2538 C.civ., fapt ce atrage curgerea unui nou termen de 6 luni care se împlinea în 29.02.2020, dar începând cu data de 30.01.2020, acesta a deținut posesia apartamentului nr. 59, imobil ce formează obiectul antecontractului.

Curtea de Apel București, prin decizia recurată, constată că argumentele expuse mai sus sunt valide, însă, apreciază că notificarea din 21.07.2020 precum și înregistrarea unei acțiuni în evacuare în data de 29.07.2020, determină curgerea unui nou termen de prescripţie de 6 luni, iar în funcție de data introducerii prezentei cereri de chemare în judecată, termenul de prescripție antereferit, era împlinit.

Sub acest aspect, consideră că a operat o încălcare sau aplicare greșită a normelor de drept material, în speță fiind vorba despre art. 2538 C.civ., 2537, art. 2540 și urm. C.civ., art. 2523 C.civ., coroborat cu art. 1669 C.civ. întrucât, contrar argumentelor expuse de către instanța de apel, un nou termen de prescripţie de 6 luni curge de la momentul pierderii posesiei imobilului, cum de altfel derivă și din jurisprudența invocată, posesie pierdută ca urmare a admiterii unei acțiuni reale sau personale.

Instanța de apel susține ca momentul în funcție de care se putea calcula termenul de 6 luni, este reprezentat de data introducerii cererii în evacuare, cerere ce a format obiectul dosarului nr. x/302/2020. Însă, este important de menționat că acest dosar a fost finalizat prin admiterea apelului reclamantului, cu consecința respingerii cererii în evacuare ca nefondată și cu consecința păstrării posesiei apartamentului.

Cel mult, în analiza poziției promitentului-vânzător se poate avea în vedere dosarul nr. x/302/2021, înregistrat pe rolul Judecătoriei Sectorul 5 București, în data de 05.11.2021, finalizat în fond cu admiterea cererii în evacuare.

Însă, reclamantul a introdus cererea de chemare în judecată ce formează obiectul prezentului dosar în data de 21.09.2021, cu mult înainte ca promitentul-vânzător să utilizeze calea acțiunii în evacuare.

Pentru toate aceste argumente, solicită admiterea recursului, casarea deciziei civile recurate și în temeiul art. 497 C.proc.civ, trimiterea cauzei spre o nouă judecată instanței de apel care a pronunțat hotărârea casată ori, primei instanțe, în acord cu același text de lege și coroborat cu art. 480 alin.3 C.proc.civ.

5.Apărările formulate în cauză

Intimata pârâtă a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, precum și obligarea recurentului-reclamant la plata cheltuielilor de judecată suportate de aceasta în cauza dedusă judecății.

Aceasta arată că faptul că recurentul-reclamant nu a pierdut posesia apartamentului, că cererea inițială a acesteia de evacuare a recurentului a fost respinsă strict pe motive procedurale și faptul că aceasta a mai promovat o altă cerere de evacuare, nu sunt evenimente de natură să afecteze cursul termenului de prescripție.

Intimata mai susține că, astfel cum în mod corect a interpretat și instanța de apel, limita temporală până la care a subzistat cauza de întrerupere a prescripției și implicit momentul de început al unui nou termen de prescripție a fost 21.07.2020, când recurentul a recepționat notificarea de evacuare, atitudine subiectivă de negare a dreptului recurentului ce a fost consolidată prin promovarea acțiunii în evacuare, însă acesta a promovat prezenta acțiune tocmai în data de 21.09.2021, cu mult după împlinirea termenului de 6 luni prevăzut de art. 1669 C.civ.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, Înalta Curte constată că recursul este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

În mod nefondat critică recurentul-reclamant o greșită aplicare în cauză a dispozițiilor art. 2537-2538 coroborate cu art. 1669 C.civ, în sensul în care instanța de apel a apreciat că notificarea intimatei-pârâte privind evacuarea de către reclamant a imobilului apartament cu număr temporar 59 din data de 21.07.2020, precum și înregistrarea unei acțiuni în evacuare în data de 29.07.2020 determină curgerea unui nou termen de prescripție de 6 luni, iar raportat la data introducerii prezentei cereri de chemare în judecată, termenul de prescripție antereferit era împlinit.

Potrivit art. 1669 alin. (1) și (2) C.civ., ”Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.”

Rezultă, așadar, că în cazul acțiunii prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, legiuitorul a reglementat atât un termen special de prescripție, de 6 luni, cât și o regulă specială privind începutul prescripției extinctive, stabilind că termenul curge de la data la care contractul trebuia încheiat.

În cauză, prin raportare la situația de fapt reținută de către instanța de apel, rezultă că termenul de prescripţie a dreptului la acţiunea dedusă judecăţii, aceea în pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de contract ori în obligarea la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, a început să curgă la data de 31.03.2019 (data stabilită prin antecontract pentru încheierea contractului prefigurat), iar asupra acestuia au intervenit mai multe cauze de întrerupere a cursului său, ultima dintre acestea fiind cea dedusă din faptul punerii recurentului în posesia apartamentului prin procesul-verbal din 30.01.2020.

Ceea ce se contestă prin recursul de faţă este dezlegarea instanţei de apel asupra momentului şi modului în care starea de recunoaştere a drepturilor creditorului (reclamantul) de către debitoare (pârâtă), dedusă din transmiterea posesiei apartamentului, a încetat, eveniment de natură să marcheze curgerea unui nou termen de prescripţie, în raport de care trebuie verificată respectarea termenului special de prescripţie la momentul introducerii acţiunii, respectiv 21.09.2021.

Potrivit instanţei de apel, acest eveniment s-a produs la 21.07.2020, dată la care intimata-pârâtă a transmis recurentului notificarea de evacuare prin intermediul BEJA X. și care a fost urmată, la 29.07.2020, de introducerea cererii de evacuare a acestuia din imobilul în cauză, acțiune ce a format obiectul dosarului nr. x/302/2020 al Judecătoriei sectorului 5 București, fiind pronunțată sentința civilă nr. 8435 din 23.12.2020 prin care a fost admisă acţiunea civilă şi s-a dispus evacuarea pârâţilor A. şi C. din imobil, soluție care a fost ulterior reformată prin decizia civilă a Tribunalului București nr. 4029/A din 06.10.2021.

Raportat la aceste date, instanța de apel a apreciat că ”nu prezintă relevanță soluția pronunțată ci valoarea juridică a demersului judiciar exercitat de intimata-pârâtă ce constituie o manifestare de voință în sensul negării dreptului reclamantului, ce marchează limita temporală până la care a subzistat cauza de întrerupere si curgerea unui nou termen de prescripție de aceeași durată. Or, față de această dată, 29.07.2020, sau, privind extensiv, de la data comunicării cererii de evacuare în dosarul nr. x/302/2020, termenul de prescripție de 6 luni prevăzut de art. 1669 alin. 2 C.civ. nu a fost respectat.”.

Potrivit recurentului-reclamant, termenul special de prescripție pentru introducerea prezentei acțiuni ar trebui să curgă din momentul pierderii posesiei imobilului care derivă din admiterea unei acţiuni reale sau personale. Cum el încă se află în posesia apartamentului nr. 59, consideră acţiunea sa ca fiind introdusă în termen. De asemenea, susţine că, în analiza poziţiei promitentului-vânzător ar trebui, cel mult, avută în vedere acţiunea în evacuare care face obiectul dosarului nr. x/302/2021 al Judecătoriei Sectorului 5 București, introdusă la data de 5.11.2021, singura dintre cele două promovate de intimata-pârâtă care a fost admisă în primă instanţă.

Aceste critici sunt nefondate.

Potrivit art. 2537 pct.1 C.civ ”Prescripţia se întrerupe: printr-un act voluntar de executare sau prin recunoaşterea, în orice alt mod, a dreptului a cărui acţiune se prescrie, făcută de cel în folosul căruia curge prescripţia”.

Fiind pe tărâmul actelor de întrerupere a prescripţiei decurgând din fapte ce transpun manifestări de voinţă de recunoaştere a drepturilor creditorului de către debitoare – în cauză, fiind vorba despre primirea de către promitentul-cumpărător a posesiei apartamentului preconizat a face obiectul contractului, de la promitenta-vânzătoare –, în mod simetric, cauzele de încetare a acestora se regăsesc tot la nivel subiectiv, respectiv în manifestările de voinţă în sens contrar venite din partea promitentei-vânzătoare, fiind relevante în mod specific acele manifestări de voinţă în sensul contestării drepturilor (recunoscute) creditorului.

Prin urmare, astfel cum corect a stabilit instanţa de apel, momentul recepţionării de către recurentul-reclamant a notificării de evacuare a apartamentului din 21.07.2020, are netăgăduit semnificaţia contestării de către intimata-pârâtă a drepturilor recurentului-reclamant de folosire a apartamentului ori de a ridica orice fel de pretenţii în legătură cu acesta. În sfârşit, cel mai târziu, un astfel de moment, de contestare a drepturilor recurentului-reclamant din partea intimatei-pârâte poate fi văzut ca acela al introducerii celei dintâi acţiuni a acesteia, în evacuarea apartamentului de către recurent, ce a fost înregistrată la 29.07.2020 pe rolul Judecătoriei sector 5, sub numărul x/302/2020, fiind nerelevantă în economia aspectelor care interesează prezenta cauză soluţia pronunţată în acel litigiu ori faptul evacuării apartamentului de către promitentul-cumpărător.

Contrar susţinerilor acestuia, relevant asupra încetării celei din urmă cauze de întrerupere a termenului de prescripţie – constând intrarea sa în posesia imobilului - a dreptului la acţiune dedus judecăţii nu este nici faptul pierderii posesiei apartamentului şi nici acela al unei soluţionări favorabile a acţiunii în evacuare formulate de intimată, pentru a se justifica raportarea pe care insistă să fie realizată la cea de-a doua acţiune în evacuare introdusă de această parte împotriva sa, singura care a fost admisă. Aşa cum s-a arătat anterior, relevante sunt actele/faptele care transpun manifestările de voinţă ale intimatei-pârâte în sens contrar celor ce au cauzat întreruperea cursului prescripţiei, aşadar acelea care sunt simetric opuse celor de întrerupere a prescripţiei, având semnificaţia contestării de către promitenta-vânzătoare a drepturilor promitentului-cumpărător. Or, în rândul acestora nu pot fi cele de admitere a acţiunii în evacuare, care constituie un fapt exterior oricărei manifestări a voinţei promitentei-vânzătoare, survenit cu mult ulterior exteriorizării voinţei sale anterioare de contestare a drepturilor recurentului prin formularea acţiunii în evacuare şi nici cele de pierdere efectivă de către recurent a posesiei apartamentului, care reprezintă doar momentul final al acţiunilor iniţiate de intimata-pârâtă care au ele însele valenţa contestării drepturilor acestuia în legătură cu imobilul în cauză.

Deși prima acțiune în evacuare formulată de intimata-pârâtă a fost într-un final respinsă prin decizia civilă a Tribunalului București cu nr. 4029/A din 06.10.2021, Înalta Curte constată că în mod corect instanța de apel a apreciat că nu are relevanță această soluție, ci valoarea juridică a demersului judiciar exercitat de intimata-pârâtă ce constituie o manifestare de voință în sensul negării dreptului reclamantului, ce marchează limita temporală până la care a subzistat cauza de întrerupere a cursului prescripției și momentul de curgere a unui nou termen de prescripție de aceeași durată, drept urmare, instanța de apel a interpretat și aplicat în mod corect dispozițiile art. 2537 pct. 1 C.civ.

Astfel, Înalta Curte constată că în mod corect instanța de apel a stabilit că, în raport cu data de 29.07.2020 – dată la care se poate considera că, cel mai târziu, a încetat ultima întrerupere a termenului de prescripție şi de la care începând a curs un nou termen de prescripţie de 6 luni, prevăzut de art. 1669 alin. 2 C.civ - nu a fost respectat termenul de prescripţie a dreptului la acţiunea dedusă judecăţii, având în vedere că cererea de chemare în judecată care face obiectul prezentului dosar a fost introdusă abia la data de 21.09.2021, cu depășirea termenului de 6 luni menționat anterior, argumentele recurentului-reclamant conform cărora instanța de apel trebuia să se raporteze la data pierderii posesiei apartamentului sau la data de 05.11.2021 - data introducerii celei de-a doua acțiuni în evacuare - fiind lipsite de vreun temei legal, precum s-a arătat.

În ceea ce privește criticile recurentului referitoare la greșita aplicare de către instanța de apel a dispozițiilor art. 2540 și urm. și a art. 2523 C.civ, acestea nu pot fi reţinute, pe de o parte întrucât nu s-a explicat ori demonstrat, faţă de problemele de drept incidente în cauză, cum s-ar fi nesocotit de către instanţa de apel regula de drept după care prescripţia începe să curgă de la data când titularul dreptului la acţiune a cunoscut sau, după împrejurări, trebuia să cunoască naşterea lui (art. 2523 C.civ.) când, raportându-se în dezlegarea cauzei la momente precum recepţionarea notificării ori introducerea cererii de chemare în judecată pentru evacuare, curtea de apel tocmai acestei reguli a dat eficienţă; pe de altă parte, întrucât, în mod specific chestiunilor de drept contestate pe calea recursului, dispoziţiile art. 2540 nici nu li s-a dat eficienţă, în speţă fiind necesar a se determina momentul reînceperii curgerii termenului special de prescripţie a dreptului la acţiune, iar nu faptul întreruperii cursului prescripţiei prin punerea în întârziere a celui în folosul căruia curge acest termen.

Pentru motivele evocate, Înalta Curte în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. 1 C.proc.civ., a respins ca nefondat recursul declarat de recurentul-reclamant A. împotriva deciziei civile nr. 1567A din 29.11.2023 pronunţată de Curtea de Apel București - Secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.