Housing delivery breach: validity of non-performance exception where funding and delivery obligations are not simultaneously exigible

Deliberând asupra recursului şi subliniind, în prealabil, că, potrivit art. 499 C. proc. civ., "prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanţei de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate şi analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins (...)", reţine următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti – secţia a VI-a Civilă la 07.07.2021, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pe pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe, solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să oblige pârâta să le achite suma de 1.200 euro lunar, cu titlu de daune-interese, pentru lipsa de folosinţă a locuinţei lor, identificată prin datele cadastrale în cuprinsul cererii, pentru perioada cuprinsă între 03.07.2018 şi 02.07.2021, precum şi cele care se vor acumula până la data predării la cheie a imobilului şi finalizării complete a cartierului Henri Coandă din care face parte şi locuinţa aflată în discuţie; reclamanţii au mai solicitat să fie obligată pârâta să asigure finalizarea lucrărilor de construire a locuinţei, să efectueze recepţia la terminarea lucrărilor şi predarea la cheie şi să suporte cheltuielile de judecată.

La 11.08.2021, pârâta a depus la dosar întâmpinare, prin care a invocat excepţiile netimbrării cererii, prescripţiei dreptului material la acţiune faţă de primul capăt de cerere şi lipsei calităţii sale procesuale pasive referitor la al doilea capăt al cererii; în subsidiar, a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată.

La aceeaşi dată, a formulat o cerere de chemare în garanţie a Municipiului Bucureşti, solicitând să fie obligat la plata sumei pretinse de reclamanţi, în situaţia în care va cădea în pretenţii, dar şi o cerere reconvenţională, urmărind să obţină obligarea reclamanţilor-pârâţi la plata sumei de 394,91 RON, reprezentând taxe aferente realizării locuinţei.

Prin încheierea din 21.01.2022, Tribunalul Bucureşti – secţia a VI-a Civilă a admis excepţia netimbrării parţiale a cererii de chemare în garanţie în privinţa solicitării de angajare a răspunderii civile delictuale a Municipiului Bucureşti şi a respins, ca inadmisibilă, cererea de chemare în garanţie, iar prin încheierea din 01.04.2022, a respins excepţiile prescripţiei dreptului material la acţiune şi lipsei calităţii procesuale pasive.

Ulterior, Tribunalul Bucureşti – secţia a VI-a Civilă a pronunţat sentinţa civilă nr. 1693/08.07.2022, prin care a respins ca neîntemeiată cererea principală şi a admis cererea reconvenţională, obligând astfel reclamanţii-pârâţi la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 394,91 RON, reprezentând debit restant.

Împotriva acestei sentinţe civile, A. şi B. au declarat apel, care a fost respins ca nefondat prin decizia civilă nr. 140A/31.01.2024 a Curţii de Apel Bucureşti – secţia a VI-a Civilă.

A. şi B. au declarat recurs împotriva deciziei curţii de apel, solicitând casarea ei şi, în consecinţă, admiterea cererii de chemare în judecată.

În motivare, recurenţii au susţinut că hotărârea atacată încalcă art. 969, art. 977-979, art. 981 şi art. 982 din C. civ. de la 1864, art. 1-6 din Legea nr. 152/1998, art. 22 din Legea nr. 10/1995 şi art. 1-5 din Regulamentul de recepţie a lucrărilor de construcţii şi instalaţii aferente acestora aprobat prin H.G. nr. 273/1994, coroborat cu art. 6 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe din 27.06.2001, aprobat prin H.G. nr. 620/2001, întrucât instanţa de apel nu a analizat obligaţiile părţilor şi modul de executare a lor prin prisma contractului şi a momentelor care prezintă relevanţă pentru dezlegarea cauzei, respectiv cel prevăzut în contract pentru predarea locuinţei şi cel prezent.

Autorii căii de atac au criticat statuarea privind neîndeplinirea obligaţiei lor de asigurare a finanţării lucrărilor de construire şi au susţinut că ea trebuia îndeplinită, conform contractului, până la data predării locuinţei, nu şi ulterior, în lipsa unei prelungiri a termenului convenit. Totodată, au apreciat ca greşită concluzia privind neîndeplinirea aceleiaşi obligaţii, rezultată din împrejurarea că nu au depus la bancă nicio cerere de prelungire a finanţării, condiţionând-o de remedierea neconformităţilor lucrărilor de construire deja executate, întrucât, în opinia lor, o atare solicitare nu era suficientă, cât timp intimata nu îşi îndeplinea, la rândul său, anumite obligaţii, precum asigurarea unui contract de construire, actualizarea autorizaţiei de construire ori prezentarea unor situaţii de plată care să fie vizate.

Recurenţii au subliniat că nu există nicio clauză contractuală care să-i oblige la asigurarea finanţării în perioada vizată de acţiune, 2018-2021, precum şi faptul că, prin motivele de apel au relevat situaţia contractuală, sub aspectul obligaţiilor asumate şi al modului de executare al acestora, însă curtea de apel a apreciat acele argumente ca fiind pur formale şi nu le-a analizat, ci a creat o realitate contractuală pentru perioada în discuţie şi regresiv până la termenul de predare din 02.10.2008.

Au mai arătat că dezlegarea apelului şi analiza obligaţiilor s-au realizat pe baza supoziţiei că finanţarea ar fi fost asigurată dacă ar fi formulat către bancă o cerere de prelungire, deşi probaseră, prin informarea emisă de C. S.A., condiţiile în care se putea face prelungirea creditării.

Printr-o critică subsecventă, recurenţii au combătut şi soluţia dată cererii reconvenţionale, arătând că şi aceasta a fost vizată prin motivele de apel, întrucât promovarea căii de atac devolutive obliga instanţa de apel, în temeiul art. 477 C. proc. civ., să examineze cauza şi pe acest aspect, fiind astfel nelegală reţinerea autorităţii de lucru judecat.

În continuare, autorii căii de atac au invocat încălcarea art. 1.332 şi art. 1.364 din C. civ. de la 1864, privind condiţiile în care operează excepţia de neexecutare a contractului, întrucât curtea de apel a confirmat raţionamentul primei instanţe, potrivit căruia, deşi intimata nu şi-a îndeplinit propriile obligaţii, nici cocontractanţii nu şi-au executat obligaţia de a asigura finanţarea lucrărilor de construire şi nici nu au arătat modalitatea în care acestea puteau fi continuate în lipsa fondurilor necesare.

Evocând cerinţele legale privind excepţia de neexecutare a contractului, au subliniat că numai cea privind izvorul comun al obligaţiilor reciproce ale părţilor este îndeplinită, celelalte trei condiţii nefiind întrunite.

Din perspectiva existenţei, din partea cocontractantului împotriva căruia se invocă apărarea, a unei neexecutări, chiar parţiale, dar suficient de importante, au arătat că nu se poate reţine neîndeplinirea obligaţiei lor de a asigura finanţarea şi că, deşi au arătat modul în care au acţionat, instanţa de apel, în mod nelegal, le-a înlăturat ca fiind formale argumentele prezentate. Au menţionat că au indicat instanţei de apel demersurile concrete pe care intimata trebuia să le întreprindă, în prealabil, pentru a se putea realiza prelungirea finanţării, context în care condiţia consemnată în minuta întâlnirii părţilor privind remedierea deficienţelor lucrărilor deja executate nu avea efectul de a împiedica procedura de continuare a creditării, fiind doar modalitatea prin care au invocat excepţia de neexecutare contractului, pe care instanţa nu a avut-o în vedere.

De asemenea, evocând clauzele contractuale care stabilesc obligaţiile intimatei, autorii căii de atac au susţinut că nici condiţia ca neexecutarea să nu se datoreze faptei celui care o invocă nu este îndeplinită, întrucât, aşa cum reiese din considerentele anterioare, lipsa finanţării a fost generată de conduita intimatei, care nu şi-a îndeplinit propriile obligaţii pentru ca ei să poată primi resursele financiare necesare.

Iar referitor la cerinţa ca părţile să nu fi convenit un termen de executare a uneia dintre obligaţiile reciproce, au arătat că împlinirea termenului de predare a locuinţei şi faptul că au pus la dispoziţia intimatei resursele pentru finanţare până la acel termen conduc la concluzia că părţile au renunţat la simultaneitatea de executare a obligaţiilor, aşadar excepţia de neexecutare nu poate fi invocată. De asemenea, lipsa dovedirii exigibilităţii obligaţiei de finanţare - determinată de împrejurarea că nu există nicio lucrare de construire nou executată şi care nu poate fi efectuată tehnic şi legal înainte de a fi remediate defectele celor deja executate - se opune invocării acestei excepţii.

În continuare, recurenţii au susţinut că decizia atacată cuprinde motive contradictorii, neclare, întrucât nu rezultă punctul de vedere al instanţei de prim control judiciar asupra duratei prelungirii finanţării în lipsa unui acord al părţilor pentru un nou termen de predare a locuinţei, soluţia fiind rezultatul unor speculaţii. Au mai arătat că, pentru clarificarea acestei chestiuni, au depus înscrisuri noi în apel, din care rezultau demersurile intimatei, în cazul altor beneficiari - de a efectua expertize tehnice extrajudiciare pentru constatarea stadiului lucrărilor, a neconformităţilor celor deja executate, de a emite noi ordine de reluare a lucrărilor sau de începere a unor noi lucrări, de contractare a lucrărilor cu noi executanţi, de emitere de notificări pentru plata restului valorii construcţiei în contul său şi către beneficiari care au preluat lucrările, să depună declaraţii pe proprie răspundere cu privire la valoarea lucrărilor executate pe cont propriu pentru demararea procedurii de recepţie la terminarea lucrărilor -, dovedind astfel obligaţiile pe care aceasta şi le-a asumat contractual.

În finalul memoriului de recurs, autorii căii de atac au invocat încălcarea art. 425 alin. (1) lit. b) raportat la art. 249-264 C. proc. civ., întrucât cererea lor privind administrarea probei cu expertiză tehnică de evaluare a fost respinsă prin încheierea din 17.01.2024, fără a fi prezentate motive clare pentru a justifica lipsa utilităţii ei în cauză, hotărârea fiind nemotivată sub acest aspect.

În drept, au invocat dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ.

La 26.04.2024, intimata a depus întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat.

Analizând actele dosarului, precum şi decizia atacată, în limita controlului de legalitate, Înalta Curte reţine următoarele:

Potrivit statuărilor instanţelor devolutive, demersul judiciar al reclamanţilor a fost întemeiat pe clauzele contractului de mandat nr. x/26.05.2004, încheiat cu pârâta, cu scopul de a dobândi o locuinţă în cartierul Henri Coandă.

Printre obligaţiile asumate de către Agenţia Naţională pentru Locuinţe se regăseşte şi cea de predare a locuinţei către reclamanţi până la 02.10.2008; corelativ, aceştia s-au obligat să pună la dispoziţie resursele financiare necesare necesare, obţinute prin creditarea lor de către C. S.A.

Întrucât Agenţia Naţională pentru Locuinţe nu şi-a respectat obligaţia de predare a locuinţei la termenul agreat, reclamanţii au pretins despăgubiri pentru lipsa de folosinţă pe ultimii 3 ani anteriori sesizării instanţei, iar pârâta s-a apărat invocând excepţia de neexecutare a contractului, prin prisma neîndeplinirii de către titularii acţiunii, cu începere din anul 2017, a obligaţiei de a asigura finanţarea edificării locuinţei.

Prima instanţă a dat eficienţă remediului procesual invocat de Agenţia Naţională pentru Locuinţe şi, deşi a constatat neîndeplinirea obligaţiilor de rezultat asumate de această parte prin contractul de mandat, a exonerat-o de la plata despăgubirilor pretinse de reclamanţi, reţinând că finalizarea construirii locuinţei şi, în consecinţă, predarea ei au fost împiedicate de fapta culpabilă a persoanelor beneficiare, care, începând cu anul 2017, nu au asigurat resursele financiare necesare continuării lucrărilor de construire; instanţa de apel a confirmat această hotărâre.

În acest context, Înalta Curte aminteşte că excepţia de neexecutare este un remediu procesual pus la îndemâna partenerului contractual care poate refuza executarea propriilor obligaţii atât timp cât cealaltă parte nu şi le îndeplineşte pe ale sale, fiind un efect specific al contractelor sinalagmatice decurgând din principiul reciprocităţii şi interdependenţei obligaţiilor. Ea poate să fie invocată numai dacă obligaţiile părţilor, reciproce şi interdependente, izvorăsc din acelaşi contract sinalagmatic, sunt exigibile, iar executarea este simultană, cu excepţia cazurilor în care, potrivit voinţei părţilor, împrejurărilor în care are loc executarea sau perioadei de timp necesară îndeplinirii obligaţiilor, acestea trebuie executate într-o anumită ordine. De asemenea, remediul procesual analizat poate fi activat dacă există o neexecutare totală sau parţială, dar suficient de importantă, a obligaţiei din partea celuilalt contractant, care să nu se datoreze faptei celui care o invocă. Scopul acestui mijloc de apărare este ca partea care îl invocă să poată obţine suspendarea executării propriilor obligaţii şi, în consecinţă, a forţei obligatorii a contractului, până la momentul la care celălalt contractant şi le va îndeplini pe ale sale.

Transpunând în speţă aceste cerinţe, Înalta Curte notează că părţile au încheiat un contract care cuprinde obligaţii reciproce şi interdependente, ce urmau a fi executate până la data stabilită pentru predarea locuinţei către recurenţi, 02.10.2008.

Deşi Agenţia Naţională pentru Locuinţe nu a predat imobilul beneficiarilor la termenul stipulat contractual, aspect statuat cu putere de lucru judecat în etapele procesuale anterioare, iar finanţarea a fost asigurată şi după acest termen, până în 2017, astfel cum ea însăşi recunoaşte, instanţele devolutive au apreciat că temeinicia pretenţiilor pentru lipsa de folosinţă trebuie examinată izolat pentru intervalul 2018-2021, perioadă vizată de reclamanţi pentru acordarea despăgubirilor.

În consecinţă, curtea de apel a reţinut că pentru dezlegarea cauzei este esenţială modalitatea în care părţile şi-au îndeplinit obligaţiile doar în perioada pentru care reclamanţii solicită despăgubiri, astfel că analiza excepţiei de neexecutare a contractului a fost concentrată pe obligaţia de asigurare a resurselor financiare asumată de către titularii demersului judiciar, cu ignorarea întregului context obligaţional generat de contractul de mandat şi contractele pe care s-a grefat acesta, fără ca instanţa devolutivă de control judiciar să evalueze, în concret, îndeplinirea condiţiilor necesare invocării acestui mijloc de apărare de către Agenţia Naţională pentru Locuinţe.

Astfel, în mod nelegal, deşi obligaţiile părţilor au acelaşi izvor - contractul de mandat supus unui termen stabilit prin voinţa comună a părţilor -, obligaţia reclamanţilor privind finanţarea a fost examinată izolat de cea privind predarea locuinţei asumată de pârâtă; or, dacă se apreciază că, după 02.10.2008, când beneficiarii trebuiau să primească imobilul la cheie, a subzistat obligaţia lor de a susţine financiar lucrările de construire, nu există niciun temei pentru a omite din analiza comparativă a îndatoririlor pe cea încălcată de intimată.

Examinarea obligaţiilor neexecutate prin prisma criteriului exigibilităţii simultane, ce ar putea genera prejudicii reciproce, este esenţială pentru a aprecia incidenţa mijlocului de apărare invocat de intimată, întrucât, în ipoteza în care părţile au convenit un termen de executare a uneia dintre obligaţiile reciproce, au renunţat la simultaneitatea executării lor.

Faţă de considerentele expuse, rezultă că instanţa devolutivă de control judiciar nu a examinat, în mod judicios, prin prisma contractelor încheiate, susţinerile apelanţilor privind modul de executare a obligaţiilor asumate de părţi, caracterul reciproc, interdependent şi exigibil al acestora, valabilitatea obligaţiei de asigurare a finanţării în lipsa unui acord al părţilor pentru un nou termen de predare a locuinţei, aspecte ce echivalează cu necercetarea fondului cauzei, apte a produce recurenţilor o vătămare ce nu poate fi înlăturată decât prin desfiinţarea hotărârii atacate, astfel că Înalta Curte urmează a o casa, în temeiul art. 496 şi art. 497 C. proc. civ. şi a trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

În rejudecare, revine instanţei de apel sarcina de a reevalua probatoriul administrat, pentru a verifica îndeplinirea condiţiilor legale necesare pentru invocarea excepţiei de neexecutare de către intimată, ţinând cont de reperele obligatorii trasate de prezenta decizie, potrivit art. 501 C. proc. civ.

În această împrejurare, celelalte critici subsumate motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., vizând încălcarea unor norme de drept material ce reglementează materia contractului şi obligaţiile legale în sarcina Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, precum şi cele circumscrise dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., referitor la respingerea probei cu expertiză în apel, nu se mai impun a fi analizate în această etapă procesuală, urmând a fi examinate în contextul unei cercetări complete a fondului cauzei de către instanţa devolutivă de control judiciar.

Referitor la criticile recurenţilor vizând soluţia pronunţată asupra cererii reconvenţionale, Înalta Curte urmează a reţine caracterul lor nefondat, având în vedere că în apel, în calitate de autori ai căii de atac devolutive, nu au combătut admiterea pretenţiilor părţii adverse, ci au imputat tribunalului numai greşita respingere a acţiunii lor. Aşa fiind, nu pot fi reţinute argumentele titularilor recursului potrivit cărora promovarea căii de atac devolutive împotriva sentinţei obliga instanţa de apel, în temeiul art. 477 C. proc. civ., să examineze cauza şi pe acest aspect, întrucât textul legal invocat trasează chiar limitele efectului devolutiv determinate de ceea ce s-a apelat, nefiind permisă depăşirea cadrului procesual fixat de apelanţi; de aceea, este legală reţinerea autorităţii de lucru judecat a soluţiei pronunţate asupra cererii reconvenţionale.

În concluzie, pentru toate considerentele expuse mai sus, Înalta Curte, în temeiul art. 496-497 C. proc. civ., va admite recursul, va casa decizia atacată şi va trimite cauza spre o nouă judecată instanţei de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenţii-reclamanţi A. şi B. împotriva deciziei civile nr. 140A/31.01.2024, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti – secţia a VI-a Civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre o nouă judecată instanţei de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 27 noiembrie 2024.