Rescission of preliminary sale barred by res judicata on confirmatory deposit and inadmissible fact re-examination in cassation

Deliberând asupra recursului, constată următoarele:

1. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la Tribunalul Constanţa – secţia a II-a Civilă, sub nr. x/2021, reclamanta A. a chemat în judecată pârâta B. S.R.L., solicitând instanţei să dispună rezoluţiunea Promisiunii bilaterale autentificate sub nr. x/13.09.2019 de BNP C.. Totodată, a solicitat obligarea pârâtei la plata dublului avansului, respectiv la plata sumei de 102.000 euro, precum şi la plata dobânzii legale penalizatoare calculate de la data cererii şi până la achitarea debitului în întregime.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1.270, art. 1.531, art. 1.544 alin. (2) teza a II-a şi art. 1.549 şi următoarele C. civ.

2. Prin sentinţa civilă nr. 842 din 30 iunie 2021, Tribunalul Constanţa – secţia a II-a Civilă a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta A..

3. Prin decizia civilă nr. 55 din 4 martie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de Insolvenţă şi Litigii cu Profesionişti şi Societăţi în dosarul nr. x/2021 a fost admis apelul reclamantei, fiind schimbată sentinţa în sensul admiterii în parte a acţiunii.

S-a dispus rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/13.09.2019 de Biroul Individual Notarial C., din culpa promitentului-vânzător.

A fost obligată pârâta să restituie reclamantei suma de 51.000 euro în echivalent în RON la cursul de schimb valutar afişat de BNR în ziua plăţii şi dobânda legală penalizatoare aferentă acestei sume, calculată din data de 03.03.2021 şi până la data plăţii.

A fost obligată pârâta să achite reclamantei cheltuieli de judecată aferente fondului în cuantum de 9.800 RON, reprezentând onorariu avocaţial şi 4.286,5 RON taxă de timbru (proporţional pretenţiilor admise).

Totodată, s-a dispus obligarea intimatei să achite apelantei suma de 2.146 RON, reprezentând taxă de timbru aferentă apelului (proporţional pretenţiilor admise).

4. Împotriva acestei decizii au formulat recurs atât reclamanta A., cât şi pârâta B. S.R.L.

Prin decizia nr. 2384 din 15 noiembrie 2022 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – secţia a II-a Civilă au fost admise recursurile, fiind casată decizia atacată şi trimisă cauza spre o nouă judecată aceleiaşi instanţe.

5. În rejudecare, prin decizia civilă nr. 1/LP din 3 ianuarie 2024, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de Insolvenţă şi Litigii cu Profesionişti şi Societăţi în dosarul nr. x/2021, a fost respins apelul reclamantei, ca nefondat.

A fost obligată apelanta A. la plata către intimata pârâtă B. S.R.L. a sumei de 5.000 RON, reprezentând onorariu avocat redus în condiţiile art. 451 alin. (2) C. proc. civ., cu titlu de cheltuieli de judecată.

6. La data de 7 mai 2025 reclamanta A. a declarat recurs împotriva deciziei civile nr. 1/LP din 3 ianuarie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de Insolvenţă şi Litigii cu Profesionişti şi Societăţi, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., solicitându-se casarea hotărârii atacate şi, în rejudecare, admiterea cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată.

În dezvoltarea motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susţinut că hotărârea este nemotivată, cuprinzând şi argumente contradictorii.

S-a criticat, în esenţă, nemotivarea deciziei din perspectiva situaţiei de fapt, susţinându-se că nu a fost analizat modul în care pârâta şi-a îndeplinit obligaţiile care îi reveneau pârâtei anterior perfectării contractului de vânzare-cumpărare, cu referire la depunerea documentaţiilor spre avizare la instituţiile competente şi racordarea la gaz a imobilului, în mod greşit reţinându-se caracterul justificat al întârzierilor imputate.

Potrivit recurentei, analiza culpei contractuale a părţii adverse ar fi trebuit realizată pe baza unor date concrete de depunere şi eliberare a documentelor de la fiecare autoritate, ceea ce nu s-a întâmplat în cauză.

S-a arătat că nu au fost analizate probele, greşit reţinându-se că racordarea la gaz s-a realizat la 06.05.2021 şi 24.05.2021, cu ignorarea faptului că aceasta a avut loc la 26.05.2022.

De asemenea, a apreciat recurenta-reclamantă că nu i se poate imputa sarcina probei, câtă vreme documentele din care rezultă stadiul edificării, întabulării şi racordării la utilităţi a construcţiei se află în posesia părţii adverse.

În fine, recurenta-reclamantă a criticat constatările instanţei prin care s-a reţinut posibilitatea încheierii contractului la data de 06.05.2021 şi respectiv la 24.05.2021, la iniţiativa intimatei-pârâte, susţinând că s-a făcut abstracţie de împrejurarea că racordarea la gaz s-a realizat ulterior, la 26.05.2022.

În dezvoltarea motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., s-a criticat încălcarea dispoziţiilor art. 1.544 alin. (2) C. civ., aplicabile chiar în absenţa unei clauze exprese în acest sens, întrucât au rolul de a apăra cumpărătorul în raport cu lipsa de seriozitate a vânzătorului.

La data de 2 noiembrie 2024 intimata B. S.R.L. a depus concluzii scrise prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

7. Înalta Curte, analizând decizia atacată în raport cu criticile formulate, în limitele controlului de legalitate şi temeiurilor de drept invocate, reţine următoarele considerente:

Recursul reclamantei este îndreptat împotriva unei hotărâri pronunţate în rejudecare, ca urmare a casării deciziei instanţei de apel pronunţate în primul ciclu procesual şi este întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

Subsumat motivului de recurs art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-reclamantă susţine neîntemeiat că hotărârea nu este motivată în fapt, cuprinzând şi considerente contradictorii.

Analizând decizia recurată, rezultă fără dubiu că instanţa de apel, conformându-se indicaţiilor deciziei de casare în ceea ce priveşte devoluţiunea în întregime a cauzei în apelul reclamantei, a stabilit situaţia de fapt reţinută pe baza probelor, în cadrul căreia a analizat culpa contractuală a pârâtei, din perspectiva obligaţiilor ce îi reveneau prealabil transmiterii dreptului de proprietate şi a termenelor agreate de părţi, precum şi a eventualelor cauze justificative ale neexecutării.

Examinând şi interpretând prevederile contractuale asumate de părţi, precedenta instanţă a reţinut că, reclamanta, încă de la momentul perfectării promisiunii de vânzare, şi-a asumat întârzierile în executare care nu sunt imputabile pârâtei, consimţind inclusiv la acordarea unui termen de graţie.

Pe baza probelor, a constatat că, pârâta a depus la data de 12.03.2020 documentaţia cadastrală în vederea înscrierii construcţiei în cartea funciară, cu respectarea reperelor temporale prevăzute în contract, reţinând, în acest sens, că termenul de graţie ce i-a fost acordat urma să se împlinească la 16.08.2020.

În continuare, a reţinut că procedura întabulării a suportat întârzieri, din motive independente de voinţa promitentului-vânzător, ceea ce a antrenat decalarea lucrărilor privind realizarea planului de racord gaz la 07.07.2020 şi a planului pentru racord electric la 04.08.2020, prin urmare, nemaifiind cazul analizării în mod separat şi a acestor din urmă lucrări, subsecvente. În fundamentarea acestei concluzii, a indicat înscrisurile din dosar care relevă că, prin demersurile realizate, pârâta a acţionat de aşa manieră încât să nu fie întârziată semnarea contractului.

Prin urmare, instanţa de apel a concluzionat, în esenţă, că pârâta şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale, precum şi că întârzierile privind obţinerea intabulării şi a racordării la gaz şi energie electrică, nu îi sunt imputabile, fiind determinate de modul de lucru şi procedurile impuse din instituţiile competente. Ca o consecinţă, s-a reţinut că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru a se dispune rezoluţiunea promisiunii din culpa pârâtei.

Mai mult, analizându-se atitudinea subiectivă a părţilor, s-a reţinut că reclamanta nu a răspuns notificărilor pârâtei din 06.05.2021 şi 24.05.2021, prin care i s-a solicitat încheierea contractului, optând să solicite rezoluţiunea promisiunii, deşi avea posibilitatea perfectării vânzării.

Înalta Curte constată, astfel, că decizia recurată este motivată în fapt, fiind analizată îndeplinirea obligaţiilor esenţiale asumate de către promitentul-vânzător, cu luarea în considerare a dispoziţiilor contractuale şi a înscrisurilor de la dosar. În egală măsură, raţionamentul instanţei de apel, expus ca urmare a examinării şi aprecierii relevanţei probelor, este precis şi necontradictoriu, reţinându-se coeziunea considerentelor care au fundamentat soluţia pronunţată.

De altfel, se observă că autoarea recursului nici nu dezvoltă în cuprinsul motivului de recurs teza considerentelor contradictorii afirmată.

În consecinţă, decizia recurată respectă cerinţele art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ. şi art. 6 paragraful 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, motivul de recurs fiind nefondat.

Împrejurarea că instanţa de apel a oferit o anumită interpretare înscrisurilor administrate, valorificându-le în cuprinsul analizei sale şi că această interpretare nu coincide cu punctul de vedere al părţii, neînsuşit de instanţă, asupra modului în care s-a executat promisiunea de vânzare, ţine de temeinicia hotărârii.

Practic, prin susţinerile formulate, se contestă situaţia de fapt reţinută pe baza probelor în cadrul devoluţiunii realizate de instanţa de apel, ignorându-se că, în raport cu art. 483 alin. (3) C. proc. civ., aceasta constituie premisa demonstrată de la care porneşte judecata în recurs.

Totodată, partea tinde la cenzurarea modului de valorificare a probelor, cu scopul răsturnării soluţiei, deşi aprecierea acestora conform art. 264 C. proc. civ. este sustrasă controlului de legalitate în calea extraordinară de atac.

În continuare, din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă invocă încălcarea art. 1.544 C. civ., pretinzând că aceste prevederi legale s-ar aplica raporturilor dintre părţi chiar în absenţa unei clauze convenţionale privind arvuna confirmatorie.

Criticile vor fi înlăturate, întrucât ignoră în mod nepermis dezlegările obligatorii oferite prin decizia nr. 2384 din 15 noiembrie 2022 asupra acestei probleme de drept.

În primul ciclul procesual, instanţa de casare, a reţinut incidenţa cazului de nelegalitate de la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., din perspectiva criticilor pârâtei, nu şi a celor deduse de reclamantă, oferind îndrumări instanţei de apel cu privire la interpretarea şi aplicarea art. 1.544 alin. (2) C. civ., în vederea unei rejudecări utile, conforme dreptului material incident.

În esenţă, Înalta Curte a reţinut că arvuna confirmatorie este reglementată ca o garanţie, astfel cum rezultă din art. 1.530 şi art. 1.544 alin. (2) C. civ., având bază atât legală, cât şi convenţională, prin urmare, producându-şi efectele juridice în sensul lipsit de echivoc stabilit de părţile convenţiei, astfel încât instanţei de apel îi revenea obligaţia să deceleze conţinutul clauzelor promisiunii.

S-a arătat, în acest sens, că avansarea unei sume de bani în contul executării promisiunii de vânzare îşi îndeplineşte funcţia confirmatorie privind intenţia de încheiere a vânzării, dar nu în mod necesar şi funcţia proprie arvunei, de garanţie, respectiv de compensare a prejudiciilor rezultate din neexecutare, arvuna neputându-se confunda cu plata în avans a preţului integral al vânzării.

Prin urmare, s-a reţinut că activarea funcţiei comune sancţionatoare a arvunei confirmatorii ar fi presupus în mod necesar existenţa premisei neexecutării totale a contractului de vânzare, ceea ce nu era cazul, în lipsa unei asumări exprese contractuale în cauză fiind exclusă ipoteza achitării preţului, semn al executării unei convenţii perfecte.

Rezultă, astfel, că problema interpretării şi aplicării dispoziţiilor art. 1.544 alin. (2) C. civ. în cazul în care părţile nu au convenit asupra unei clauze exprese privind arvuna confirmatorie a fost tranşată în cadrul controlului judiciar exercitat de instanţa de recurs în primul ciclu procesual, primind o dezlegare definitivă.

Potrivit art. 501 alin. (1) C. proc. civ., "În caz de casare, hotărârile instanţei de recurs asupra problemelor de drept dezlegate sunt obligatorii pentru instanţa care judecă fondul."

Efectul deciziei de casare este unul extinctiv, corespunzător efectului negativ al lucrului judecat şi este ataşat chestiunilor pe care instanţa de recurs le-a dezlegat, împiedicând părţile şi instanţa de rejudecare să mai revină asupra acestora.

Conformându-se indicaţiilor date prin decizia de casare, instanţa de apel a a analizat dispoziţiile contractului şi a reţinut că promisiunea a cărei rezoluţiune s-a solicitat nu cuprinde o clauză expresă de arvună confirmatorie, neputându-se face aplicarea art. 1.544 alin. (2) C. civ. în privinţa preţului vânzării, achitat integral, astfel cum a solicitat reclamanta, cu atât mai mult cu cât pârâta şi-a îndeplinit obligaţiile din cadrul promisiunii, nefiind cazul unei neexecutări culpabile.

Or, pretinzând incidenţa dispoziţiilor legale privitoare la arvuna confirmatorie, în contextul în care s-a constatat că nu există o clauză expresă a părţilor în acest sens, autoarea recursului readuce în discuţie, în mod inadecvat procedural şi numai sub aparenţa unei critici de nelegalitate, problema de drept care a primit dezlegare din partea instanţei de recurs în primul ciclu procesual.

Înalta Curte impune, astfel, observaţia că, în economia considerentelor deciziei de casare nr. 2384 din 15 noiembrie 2022, mai sus ilustrate, vizând interpretarea şi aplicarea art. 1.544 alin. (2) C. civ., susţinerile părţii nu au aptitudinea concretă de a face obiectul controlului judiciar specific prezentei faze procesuale.

Prin urmare, motivul de recurs va fi înlăturat, neputându-se considera că s-au formulat critici propriu-zise privind judecata realizată după casare, întrucât susţinerilor părţii li se opun forţa obligatorie şi autoritatea de lucru judecat ataşate deciziei din recurs asupra aspectelor litigioase analizate.

Pentru aceste considerente, constatând că nu sunt incidente motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) din cod, va respinge ca nefondat recursul.

Totodată, constatând culpa procesuală a recurentei-reclamante, în temeiul dispoziţiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ., va obliga recurenta-reclamantă A. să achite către intimata-pârâtă B. S.R.L. suma de 5.950 RON, reprezentând onorariu de avocat, conform dovezilor aflate la dosarul de recurs, cu titlu de cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei civile nr. 1/LP. din 3 ianuarie 2024 pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de Insolvenţă şi Litigii cu Profesioniştii şi Societăţi.

Obligă recurenta-reclamantă A. să plătească intimatei-pârâte B. S.R.L. suma de 5.950 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 19 noiembrie 2024.