Housing agency contractual liability for failure to deliver turnkey residence and limitation period suspension during asset administration

Deliberând asupra recursurilor, constată următoarele:

1. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă, la 13 martie 2020, sub nr. x/2020, reclamanta A., în contradictoriu cu pârâtele Agenţia Naţională pentru Locuinţe, Ministerul Lucrărilor Publice, Dezvoltării şi Administraţiei, Sectorul 1 Bucureşti, Judeţul Ilfov, prin preşedintele Consiliului Judeţean, Oraşul Voluntari, prin primar, Municipiul Bucureşti, prin primar general, a solicitat obligarea pârâtelor la plata către reclamantă a sumei de 1.000 euro/lună, cu titlu de despăgubiri, pentru lipsa de folosinţă a locuinţei din cartierul Henri Coandă pentru fiecare lună, începând de la data la care locuinţa trebuia finalizată la cheie inclusiv cu utilităţi, respectiv 2 octombrie 2008, şi în continuare, până la finalizarea integrală a locuinţei cu toate utilităţile funcţionale, şi a sumei de 15.000 euro, reprezentând despăgubiri morale, pentru suferinţa reclamantei cauzată de lipsa unei locuinţe pentru o durată de 12 ani, precum şi obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 1197 din 16 mai 2023, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, a fost admisă excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi, pe cale de consecinţă, a fost respinsă cererea de chemare în judecată, ca prescrisă, cererea de chemare în garanţie fiind respinsă ca rămasă fără obiect.

2. Împotriva acestei sentinţe reclamanta A. a declarat apel.

Prin decizia civilă nr. 2015 din 27 decembrie 2023, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, a fost admis apelul declarat în cauză.

A fost anulată în parte sentinţa apelată şi, în rejudecare, a fost admisă excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune pentru despăgubirile aferente perioadei 2 octombrie 2008 - 12 martie 2017, fiind respinsă ca prescrisă cererea având ca obiect despăgubiri pentru lipsa de folosinţă aferente acestei perioade.

A fost admisă în parte cererea de chemare în judecată, pârâta fiind obligată la plata către reclamantă a sumei de 100.096 euro, echivalentul în RON, la cursul BNR, de la data plăţii.

Au fost respinse, în rest, celelalte pretenţii ale reclamantei, ca neîntemeiate.

Au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate.

De asemenea, pârâta a fost obligată la plata către reclamantă a sumei de 28.243,29 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată efectuate în primă instanţă şi în apel.

3. Împotriva acestei decizii pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe a declarat recurs, în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., solicitând admiterea căii de atac, cu consecinţa respingerii cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată.

În motivarea cererii de recurs, recurenta-pârâtă a susţinut că instanţa de apel a interpretat în mod greşit dispoziţiile legale incidente în cauză.

Cu titlu prealabil, s-a arătat că nu a avut loc o judecată efectivă a cauzei, întrucât nu a existat nicio analiză a situaţiei de fapt, a probelor administrate şi a aplicării dreptului, fiind încălcat, astfel, dreptul la un proces echitabil.

În al doilea rând, aceasta a subliniat că raporturile juridice intervenite între părţi nu pot fi circumscrise decât unui contract de mandat, redând clauze ale acestuia şi reliefând faptul că nu au mai putut fi efectuate plăţi pentru continuarea şi finalizarea lucrărilor de construcţie, neexistând o finanţare activă.

Pe de altă parte, autoarea recursului a arătat că, deşi imobilul a fost contractat în cadrul unui program guvernamental care implica îndeplinirea şi respectarea unor obligaţii, printre care şi reprezentarea beneficiarei de către Agenţia Naţională pentru Locuinţe, în vederea realizării locuinţei, restul lucrărilor din devizul general au fost executate de către reclamantă, fără informarea agenţiei.

Instanţa de apel a obligat Agenţia Naţională pentru Locuinţe la plata unor despăgubiri pentru nefinalizarea imobilului, în măsura în care finanţarea era o condiţie esenţială pentru executarea şi finalizarea lucrărilor de construire, ce a fost asumată, dar neîndeplinită de reclamantă. În sensul că lucrările nu pot fi executate în lipsa finanţării, recurenta a indicat drept practică judiciară decizia civilă nr. 1819 din 5 decembrie 2022, pronunţată Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2018, definitivă prin decizia nr. 284 din 13 februarie 2024, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă.

Referitor la răspunderea recurentei-pârâte, a precizat că aceasta nu şi-a asumat îndatorirea de a executa şi finaliza, într-un anumit termen, lucrările de construire a locuinţei şi nici nu a garantat îndeplinirea obligaţiei de a realiza imobilul în termen de 24 de luni de la emiterea ordinului de începere a lucrărilor, această obligaţie fiind asumată de constructor prin art. 8 din contractul de construire.

În acelaşi sens, obligaţia de predare a locuinţei la cheie către beneficiar este condiţionată, conform art. 65 din contractul de antrepriză generală, de predarea locuinţei de către antreprenorul general, ca efect al acceptării recepţiei de către Agenţia Naţională pentru Locuinţe.

Prin urmare, recurenta-pârâtă a precizat că nu poate răspunde contractual pentru neîndeplinirea, îndeplinirea necorespunzătoare sau cu întârziere a unor obligaţii pe care nu şi le-a asumat prin convenţia de mandat încheiată cu reclamanta şi care nu reies din manifestarea de voinţă a părţilor.

În plus, a arătat că menţiunea din preambulul contractului de mandat privind contextul încheierii acestui act juridic, caracterizat prin existenţa Legii nr. 152/1998, a Legii nr. 190/1999 şi a contractului de antrepriză generală, nu conduce la concluzia că mandatarul şi-ar fi asumat faţă de mandantă alte obligaţii decât cele prevăzute în contract şi cele care îi revin în temeiul legii.

A solicitat să fie avute în vedere dispoziţiile art. 5 din Legea nr. 152/1998 potrivit cărora Agenţia Naţională pentru Locuinţe este autorizată să efectueze toate operaţiunile necesare construirii, finalizării şi predării către beneficiari a locuinţelor construite prin programele proprii, alături de dispoziţiile art. 6 lit. j) din H.G nr. 620/2011, din cuprinsul cărora rezultă că obiectul de activitate al agenţiei nu include efectuarea lucrărilor de construire şi predarea locuinţelor edificate către beneficiari, această obligaţie revenind constructorului, ci priveşte efectuarea tuturor operaţiunilor imobiliare necesare pentru efectuarea lucrărilor de construire a locuinţelor.

În legătură cu argumentaţia instanţei de apel privind lipsa solicitării de obligare a antreprenorului la plata penalităţilor de întârziere, recurenta-pârâtă a precizat că art. 64 din contractul de antrepriză generală nu conferă acesteia dreptul de a solicita sumele, în numele mandantului, fiind vorba de un act de dispoziţie care necesită un mandat special.

De asemenea, s-a mai susţinut că în mod nelegal instanţa de apel a procedat la instituirea în sarcina acesteia şi a obligaţiei de a asigura realizarea lucrărilor de infrastructură şi utilităţi, deşi nici acestea nu au fost asumate de agenţie.

Intimata-reclamantă nu a mandatat Agenţia Naţională pentru Locuinţe să o reprezinte în relaţia cu entităţile ce s-au obligat a asigura proiectarea, finalizarea şi execuţia reţelelor de utilităţi, astfel încât, nu i se poate imputa neexecutarea vreunei obligaţii sub acest aspect.

Prin hotărârea recurată nu este probat faptul că Agenţia Naţională pentru Locuinţe nu ar fi pus în valoare mijloacele posibile, pentru a obţine executarea şi finalizarea locuinţei contractate de reclamantă şi nici nu s-au indicat în concret, măsurile care ar fi fost apte să asigure executarea şi finalizarea locuinţei şi cu utilităţi, măsuri pe care pârâta ar fi omis să le întreprindă.

Or, s-a arătat că au fost întreprinse demersuri şi măsuri concrete în vederea îndeplinirii şi realizării obligaţiilor asumate, astfel încât locuinţele să fie finalizate şi să poată fi recepţionate şi predate beneficiarilor conform contractelor încheiate, Primăria Municipiului Bucureşti fiind cea care gestionează atât finanţarea, cât şi realizarea utilităţilor în cartierul Henri Coandă, în zona sectorului 1, unde se află imobilul intimatelor, acestea fiind finalizate şi recepţionate la acest moment.

Având în vedere că, în baza contractului de mandat, obligaţia Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe este aceea de a urmări executarea lucrărilor, în sensul depunerii tuturor diligenţelor în vederea realizării locuinţei, intimata-reclamantă a acceptat o evaluare convenţională a prejudiciului din cauza nerespectării termenului de predare, potrivit art. 10 din contractul de construire, cu precizarea că aceasta are detenţia bunului, locuind în imobil şi efectuând mai multe lucrări de construire, modificare, fără informarea mandatarului, ceea ce justifică rezonabil concluzia că în sarcina agenţiei nu poate fi reţinută crearea unui prejudiciu reclamantei.

În temeiul art. 451 alin. (2) C. proc. civ., recurenta-pârâtă a solicitat instanţei micşorarea onorariului de avocat al reprezentantului convenţional al reclamantei.

Împotriva aceleiaşi decizii a declarat recurs şi reclamanta A., în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., solicitând casarea în parte a deciziei recurate şi admiterea apelului, în sensul respingerii excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune cu privire la pretenţiile aferente perioadei 2 octombrie 2008 - 12 martie 2017 şi, în consecinţă, admiterea în tot a pretenţiilor deduse judecăţii, inclusiv pentru această perioadă, obligarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe să îi achite suma de 145.474 euro, cu titlu de despăgubiri pentru lipsirea de folosirea locuinţei şi plata sumei de 1.533 euro/lună, începând cu data de 1 martie 2022 şi până la recepţia finală a locuinţei, inclusiv cu utilităţi.

În dezvoltarea motivului de casare invocat, recurenta-reclamantă a susţinut că instanţa de apel a interpretat eronat dispoziţiile art. 14 şi ale art. 16 din Decretul-lege nr. 167/1958, arătând că în mod greşit instanţa de apel a omis să analizeze cauza de suspendare a prescripţiei extinctive care operează între reclamantă şi pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe, care administrează bunurile până la recepţia finală a locuinţei, iar socotelile dintre pârâtă şi reclamantă urmau a se aproba abia la data recepţiei finale.

Potrivit art. 14 din Decretul-lege nr. 167/1958, între orice persoană care, în temeiul legii sau al unei hotărâri judecătoreşti, administrează bunurile altora şi cei ale căror bunuri sunt astfel administrate, prescripţia nu curge, cât timp socotelile nu au fost date şi aprobate. Instanţa de apel a interpretat eronat aceste dispoziţii, reţinând că termenul de prescripţie aferent pretenţiilor reclamantei ar fi început să curgă de la data la care locuinţa trebuia predată, respectiv 2 octombrie 2008, deşi contractul dintre Agenţia Naţională pentru Locuinţe şi reclamantă este încă în vigoare şi continuă să producă efecte, fără a se încheia vreo dare de seamă, iar reclamanta nu a preluat locuinţa.

Agenţia Naţională pentru Locuinţe administrează bunurile reclamantei, în baza Legii nr. 152/1998, iar conform art. 4 din contractul nr. H.C. x/2004, aceasta administra bunurile reclamantei, deoarece bunurile mobile, sumele de bani aflate în contul bancar al apelantei erau administrate exclusiv de către recurenta-pârâtă, fiind singura care putea efectua plăţi din aceste conturi deschise pe numele beneficiarului.

Conform art. 1 din contract, Agenţia Naţională pentru Locuinţe avea obligaţia de a supraveghea lucrările de construire şi, totodată, este în continuare împuternicită să administreze garanţia de bună execuţie, acestea reprezentând dreptul agenţiei de a administra bunul pe durata realizării lucrărilor de construire, până la finalizarea integrală şi până la încheierea procesului-verbal de recepţie finală a locuinţei, care nu a fost încheiat.

A apreciat titulara memoriului de recurs că în mod greşit s-au reţinut a fi prescrise pretenţiile sale faţă de recurenta-pârâtă, în perioada 2 octombrie 2008 - 12 martie 2017, atât timp cât între acestea nici nu a început să curgă termenul de prescripţie extinctivă, deoarece Agenţia Naţională pentru Locuinţe nu a dat socoteală cu privire la modul în care a administrat imobilul şi a utilizat garanţia de bună execuţie.

În acelaşi sens, s-au invocat concluziile decizorii ale Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă din decizia nr. 327/A din 22 februarie 2016, pronunţată în dosarul nr. x/2013, prin care s-a reţinut că, atât timp cât contractele dintre beneficiarii Cartierului Henri Coandă şi Agenţia Naţională pentru Locuinţe sunt în vigoare şi continuă să producă efecte, nu este afectat de prescripţie dreptul beneficiarilor.

În continuare, recurenta-reclamantă a invocat interpretarea greşită a art. 16 lit. a) şi c) din Decretul-lege nr. 167/1958, susţinând că instanţa de apel în mod eronat a omis să dea eficienţă cauzelor de întrerupere a cursului prescripţiei intervenite între reclamantă şi pârâtă.

Astfel, Agenţia Naţională pentru Locuinţe a recunoscut constant imposibilitatea reclamantei de a folosi imobilul conform destinaţiei sale de locuinţă, arătând că lucrările de construire nu au fost realizate, aceasta reprezentând acte de recunoaştere neechivoce şi care produc efectul întreruperii prescripţiei extinctive

În speţă, recurenta-reclamantă a arătat că instanţa de apel ar fi trebuit să dea eficienţă întreruperii de prescripţie pentru fiecare dintre următoarele situaţii: fiecare aprobare a cesiunii contractului de construire, de la un constructor la altul, fiecare prelungire a autorizaţiei de construire, Agenţia Naţională pentru Locuinţe a realizat continuu acte incipiente de executare, răspunsurile prin care recunoaşte nefinalizarea locuinţei, hotărârile judecătoreşti prin care pârâta a fost obligată să finalizeze proiectul guvernamental Henri Coandă.

O altă critică o reprezintă interpretarea eronată a art. 1.085 C. civ. de la 1864, respectiv încălcarea principiului reparării integrale a prejudiciului.

A apreciat recurenta că instanţa de apel a interpretat în mod eronat art. 1.085 C. civ. de la 1864, precum şi dispoziţiile H.G. nr. 343/2017, deoarece principiul reparării integrale a prejudiciului presupune acordarea despăgubirilor pentru întreaga durată în care există lipsa de folosinţă, or este cert că acesta va înceta doar la recepţia finală a locuinţei.

Instanţa de apel a interpretat în mod eronat şi noţiunea de termen determinabil, termenul până la care există lipsirea de folosinţa locuinţei fiind un termen extinctiv determinabil şi, de asemenea, a interpretat în mod eronat că reclamanta ar trebui să facă în prezentul dosar o probă imposibilă, calcularea contravalorii lipsei de folosinţă până la recepţia finală.

S-a învederat că prejudiciul a fost determinat şi probat prin raportul de expertiză, din care a rezultat o chirie medie lunară multianuală de 1.533 euro/lună, iar instanţa de apel trebuia, eventual, să dispună administrarea probei cu expertiză evaluatorii în completarea celei administrate în faţa primei instanţe.

În continuare, recurenta a invocat puterea de lucru judecat cu privire la hotărâri irevocabile pronunţate faţă de pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe, depunând practică judiciară în acest sens şi invocând doctrina relevantă.

Recurenta-pârâtă Agenţia Naţională pentru Locuinţe a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia nulităţii recursului, în temeiul art. 489 alin. (2) C. proc. civ., pentru neîncadrarea criticilor formulate de reclamantă în motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) din acelaşi cod, iar pe fondul căii de atac, a solicitat respingerea acesteia, ca nefondată.

La termenul de judecată din 19 noiembrie 2024, recurenta-reclamantă A. a depus note de şedinţă, prin care a invocat excepţiile netimbrării şi nulităţii recursului pârâtei, iar pe fondul căii de atac, a solicitat respingerea acesteia, ca nefondată, precum şi obligarea recurentei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată.

La acelaşi termen de judecată, recurenta-reclamantă, prin reprezentant convenţional, a înţeles să nu mai susţină excepţia netimbrării recursului declarat de pârâtă, menţinând doar excepţia nulităţii recursului, asupra căreia, odată cu aceeaşi excepţie invocată şi de recurenta-pârâtă faţă de recursul reclamantei, Înalta Curte a rămas în pronunţare, precum şi asupra căilor de atac formulate de ambele părţi.

4. Analizând recursurile declarate din perspectiva excepţiei nulităţii, a cărei analiză este prioritară, în raport cu prevederile art. 248 C. proc. civ., Înalta Curte constată următoarele:

Conform art. 489 alin. (1)-(3) C. proc. civ., cererea de recurs este nulă dacă nu a fost motivată în termenul legal, cu excepţia cazului prevăzut de alin. (3). Aceeaşi sancţiune intervine în cazul în care motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Prin urmare, potrivit dispoziţiilor legale de mai sus, recurenţii au obligaţia motivării recursului, care înseamnă, pe de o parte, arătarea motivului de recurs prin identificarea unuia dintre motivele de recurs prevăzute de art. 488 C. proc. civ., dar şi dezvoltarea acestuia, în sensul formulării unor critici privind modul de judecată al instanţei de apel, raportat la motivul de recurs invocat.

Recurenţii au obligaţia să îşi exprime criticile de nelegalitate faţă de decizia recurată, nefiind suficientă şi nici necesară o relatare a faptelor procesului, deoarece recursul nu are caracter devolutiv şi nu vizează aspecte de netemeinicie.

De asemenea, nu reprezintă o motivare adecvată nici indicarea unor texte de lege care, în opinia părţii, ar avea incidenţă în cauză. De altfel, simpla indicare a unei norme legale nu echivalează cu motivarea recursului.

În cauză, fiecare recurentă şi-a întemeiat recursul pe motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Se constată că acestea au expus critici care pot fi circumscrise motivului invocat, fiind expuse argumente potrivit cărora, în opinia lor, decizia instanţei de apel este pronunţată cu aplicarea greşită a legii.

Întrucât criticile formulate prin cererile de recurs fac posibilă încadrarea acestora în motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Curtea constată că nu este incidentă sancţiunea nulităţii, instituită de art. 489 C. proc. civ., drept care excepţiile nulităţii căilor de atac nu sunt întemeiate şi vor fi respinse ca atare.

5. Examinând decizia atacată în raport cu criticile formulate, în limitele controlului de legalitate şi temeiurilor de drept invocate, Înalta Curte reţine următoarele:

Prin decizia recurată apelul declarat de reclamanta A. a fost admis, iar pârâta a fost obligată la plata sumei de 100.096 euro, despăgubiri pentru lipsă de folosinţă a imobilului, fiind respinse în rest celelalte pretenţii ale reclamantei şi menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate.

În esenţă, instanţa de apel a reţinut, cu privire la pretenţiile solicitate, că momentul la care trebuia predat imobilul era 2 octombrie 2008, iar cum cererea de chemare în judecată a fost introdusă la data de 13 martie 2020, pretenţiile de reparare a prejudiciilor născute începând cu data de 13 martie 2017 nu sunt prescrise, restul pretenţiilor, până la acea dată, fiind prescrise.

Cu privire la răspunderea civilă a Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, s-a reţinut că obligaţia asumată de către intimata-pârâtă prin contractul încheiat cu reclamanta este una de rezultat, constând în asigurarea finalizării imobilului cu destinaţie de locuinţă, ceea ce presupune atât realizarea lucrărilor de construire a imobilului, cât şi realizarea reţelei de utilităţi, în termenul stabilit, valabilitatea mandatului încetând doar la recepţia finală a locuinţei, din probele administrate rezultând că pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţia principală asumată convenţional.

În ceea ce priveşte prejudiciul, instanţa de apel a reţinut că acesta constă în lipsirea de dreptul de proprietate, inclusiv de atributul folosinţei asupra imobilului contractat, drept ce se naşte potrivit convenţiei dintre părţi la data finalizării lucrărilor de construcţie, pentru o perioadă de trei ani, anterior datei formulării cererii de chemare în judecată şi până la predarea locuinţei, este cert şi nu a fost acoperit, iar legătura de cauzalitate dintre fapta şi prejudiciu reiese din neatingerea rezultatului la care intimata pârâtă s-a obligat prin contract, care a afectat atributele dreptului de proprietate al reclamantei.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs atât reclamanta, cât şi pârâta, invocând încălcarea dispoziţiilor de drept material, urmărind să obţină casarea hotărârii atacate.

Cu titlu prealabil, Înalta Curte reţine că decizia instanţei de apel poate fi atacată cu recurs numai pentru motivele de nelegalitate expres şi limitativ prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ. C. proc. civ., nefiind posibilă reaprecierea probatoriului sau reformarea hotărârii pentru alte argumente decât cele care privesc legalitatea deciziei recurate.

Motivul de recurs invocat de recurenta-pârâtă Agenţia Naţională pentru Locuinţe deduce spre soluţionare instanţei de recurs chestiunea pretinsei aplicări greşite a normelor de drept material, circumscrisă cazului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Astfel, autoarea căii de atac critică reţinerea, în apel, a naturii obligaţiilor asumate prin contractul de mandat ca fiind de rezultat, susţinând că acestea ar fi de diligenţă, întrucât s-a obligat faţă de mandant doar să urmărească executarea şi finalizarea locuinţei, nu şi să efectueze lucrările necesare în acest scop, nici pe cele privind utilităţile. Totodată, a subliniat că aceste obligaţii incumbă antreprenorului general, cu care reclamanta a semnat un contract separat, dar şi celorlalte autorităţi locale şi societăţi implicate în proiect, iar agenţia nu poate fi ţinută să repare prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligaţiilor altor persoane, pentru că răspunderea sa este limitată de clauzele contractului de mandat.

Contrar argumentelor recurentei-pârâte, Înalta Curte reţine că instanţa de apel a aplicat corect normele legale privind interpretarea contractelor, în mod special cu referire la contractul de mandat încheiat între părţi, dar şi prin raportare la celelalte convenţii încheiate pentru realizarea proiectului Henri Coandă, analiza efectuată în cauză, cu trimitere la actele dosarului şi normele incidente demonstrând respectarea garanţiilor procesului echitabil.

Sub acest aspect, instanţa supremă constată că părţile au încheiat contractul de mandat nr. HC0858 din 30 iulie 2004, guvernat de dispoziţiile C. civ. de la 1864, precum şi de dispoziţiile Legii nr. 152/2008, lege specială prin care a fost înfiinţată Agenţia Naţională pentru Locuinţe, cu scopul de a dezvolta construcţia de locuinţe la nivel naţional, de a crea cadrul mecanismelor financiare şi a atrage şi administra resurse pentru construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea şi extinderea unor locuinţe, inclusiv pentru cele exploatate în regim de închiriere. De asemenea, potrivit art. 1 alin. (2) lit. b) din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, astfel cum au fost modificate prin H.G. nr. 592/2006, Agenţia Naţională pentru Locuinţe coordonează constituirea şi atragerea de resurse de finanţare, pe care le administrează în cadrul unor montaje financiare pentru dezvoltarea, prin programe proprii, a unor proiecte imobiliare pentru construirea de locuinţe proprietate privată, prin credit ipotecar.

Agenţia Naţională pentru Locuinţe are calitatea de instituţie de interes public cu atribuţii în dezvoltarea construcţiilor de locuinţe, de dezvoltator şi coordonator al programului construirii de locuinţe la nivel naţional, precum şi de garant al statului pentru realizarea proiectelor guvernamentale, după cum rezultă din dispoziţiile art. 1-6 din Legea nr. 152/1998.

În acest sens, art. 1 alin. (4) din Normele metodologice evocate prevede că această instituţie monitorizează sau, după caz, dezvoltă proiecte pentru viabilizarea terenurilor destinate construcţiilor de locuinţe, prin programe proprii sau guvernamentale. Cu privire la lucrările de infrastructură şi utilităţi, art. 2 alin. (4) din aceleaşi norme impune ca dezvoltarea proiectelor imobiliare privind construirea de locuinţe prin credit ipotecar să se facă pe terenuri viabilizate sau a căror viabilizare se realizează corelat cu termenele de recepţie şi punere în funcţiune a locuinţelor.

Aşadar, obligaţiile recurentei pârâte nu se limitează la coordonarea executării lucrărilor de construire a imobilului, fără ca acestea să includă şi realizarea lucrărilor de infrastructură şi utilităţi, cu respectarea termenului asumat prin contract.

În acest context, prin contractul încheiat cu reclamanta, în temeiul Legii nr. 152/1998, Agenţia Naţională pentru Locuinţe nu a fost împuternicită exclusiv să efectueze unul sau mai multe acte juridice pe seama mandantului, contractul părţilor fiind unul complex, care cuprinde şi clauze nespecifice mandatului, în modalitatea reglementării sale de legislaţia în vigoare.

Prin acest act juridic, reclamanta a împuternicit Agenţia Naţională pentru Locuinţe să o reprezinte în relaţiile cu proiectantul şi cu antreprenorul general, în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor, pentru a fi realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire, precum şi pentru a utiliza sumele din conturile de avans şi de credit ale reclamantei, deschise la B., în vederea recuperării cheltuielilor avansate de Agenţia Naţională pentru Locuinţe pentru deschiderea amplasamentului şi executarea lucrărilor, precum şi a cheltuielilor necesare pe parcursul execuţiei şi a celorlalte costuri cuprinse în preţul locuinţei.

Prin urmare, rolul recurentei-pârâte în realizarea cartierului de locuinţe din care face parte imobilul ce trebuia predat reclamantei nu a fost acela al unui simplu mandatar, ale cărui obligaţii se rezumă la cele prevăzute de lege pentru un contract de mandat, întrucât, într-o asemenea interpretare, s-ar nega însuşi scopul Legii nr. 152/2008, în temeiul căruia recurenta are raporturi juridice cu alţi participanţi la realizarea proiectului imobiliar, precum proiectantul şi antreprenorul general, convenţiile încheiate cu aceştia fiind interdependente, completându-se reciproc. În temeiul contractului de mandat, Agenţia Naţională pentru Locuinţe are atribuţii de coordonare a proiectului imobiliar.

În aceste circumstanţe, Înalta Curte înlătură susţinerile recurentei potrivit cărora şi-a asumat doar obligaţia de a depune toate diligenţele necesare obţinerii rezultatului, constând în finalizarea lucrărilor de construcţie a locuinţei acestora, fără a se obliga la obţinerea rezultatului stabilit prin contractul de construire, respectiv executarea construcţiei.

Interpretarea dată de instanţa de apel obligaţiilor Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe a avut în vedere caracterul complex şi interdependent al relaţiilor contractuale stabilite în scopul realizării proiectului Henri Coandă, precum şi faptul că, faţă de menţiunea din preambulul contractului cu privire la cadrul legal în care a fost încheiat, contractul se completează cu normele legale incidente, respectiv Legea nr. 152/1998 şi Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare.

Prin urmare, Înalta Curte reţine, cu privire la modul de interpretare a obligaţiilor asumate de pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe prin contractul de mandat, că, potrivit art. 1 al acestuia, obligaţia asumată de mandatar este una de rezultat, părţile convenind, fără echivoc, că pârâta se obligă să urmărească executarea şi finalizarea lucrărilor la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate stabilite prin contractul de construire, predarea "la cheie" având semnificaţia că locuinţa corespunde din toate punctele de vedere unei utilizări propice scopului pentru care a fost edificată.

Cu privire la modul de îndeplinire a obligaţiilor şi atragerea răspunderii contractuale a recurentei pentru neîndeplinirea culpabilă a obligaţiilor asumate, Înalta Curte reţine că, în virtutea rolului conferit de legea specială, Agenţia Naţională pentru Locuinţe dispunea de mijloacele necesare pentru aducerea la îndeplinire a obligaţiilor asumate prin contractul de mandat, precum şi obligaţia asigurării corelării programelor de investiţii în viabilizarea terenurilor, cu programele de investiţii în construcţia de locuinţe.

Instanţa de apel a analizat contractul de mandat, reţinând că părţile sunt răspunzătoare de daunele-interese ce ar putea decurge din nerespectarea clauzelor acestuia, iar în cazul în care antreprenorul general este în imposibilitate de a finaliza lucrările din cauze imputabile, mandatarul va asigura terminarea lucrărilor cu alt antreprenor general, valabilitatea mandatului încetând doar la recepţia finală a locuinţei, care nu s-a realizat.

În acest context legal şi contractual, recurenta era ţinută, în calitate de mandatar, să îndeplinească întocmai şi corespunzător obligaţiile asumate prin contractul de mandat şi să răspundă pentru modul în care şi-a îndeplinit mandatul, în conformitate cu dispoziţiile art. 1.539 din C. civ. de la 1864 şi art. 381 Codul comercial, corect aplicate în cauză.

Nefinalizarea la termenul agreat a construcţiei "la cheie", prin nerealizarea reţelei de utilităţi şi a infrastructurii, demersurile efectuate fiind ulterioare expirării termenului convenit, reflectă încălcarea culpabilă, de către mandatar, a obligaţiilor faţă de mandant, de natură să-i atragă răspunderea patrimonială, astfel cum corect a fost stabilit în apel, ca urmare a analizării şi constatării îndeplinirii tuturor condiţiilor răspunderii civile contractuale. Aşa fiind, recurenta-pârâtă nu poate susţine că nu este răspunzătoare pentru neexecutarea lucrărilor şi că pentru aceasta ar trebui să fie atrasă răspunderea doar a antreprenorului general ori a Primăriei Municipiului Bucureşti.

Obligaţiile de rezultat asumate de recurentă prin contractul de mandat, în calitate de dezvoltator şi coordonator al proiectului imobiliar, presupun executarea şi finalizarea lucrărilor pe cele două componente de construire propriu-zisă a locuinţelor şi de viabilizare a terenurilor din punct de vedere al infrastructurii şi utilităţilor, în termenul asumat prin contractul de construire.

Examinând în concret clauzele contractului de mandat şi invocând dispoziţiile art. 970 alin. (2), art. 977 şi art. 982 din C. civ. de la 1864, instanţa de apel nu a nesocotit regulile de interpretare a convenţiei şi a reţinut în mod corect că obligaţia asumată de mandatară prin art. 1 din contract este una de rezultat, întrucât presupune atingerea unui scop şi nu doar depunerea unor diligenţe în acest sens. Din actele dosarului şi statuările instanţei de control judiciar devolutiv, rezultă că nu s-a făcut dovada că Agenţia Naţională pentru Locuinţe şi-ar fi îndeplinit obligaţia de finalizare a locuinţei, inclusiv de realizare a lucrărilor de utilităţi şi de infrastructură, subzistând obligaţia de predare a bunului în sarcina acesteia, lipsa predării imobilului finalizat cu utilităţi fiind o faptă ilicită care a generat un prejudiciu în patrimoniul reclamantei constând în lipsirea de folosinţă a imobilului contractat, fiind deci probată şi legătura de cauzalitate, deci toate condiţiile răspunderii.

Recurenta-pârâtă şi-a conceput calea de atac în sensul reluării integrale a susţinerilor sale din etapele procesuale anterioare, care implică şi o reanalizare a aspectelor factuale privind modul concret de executare a obligaţiilor contractuale ale părţilor, specific instanţelor devolutive, dar incompatibil căii de atac extraordinare a recursului. Astfel, nu pot constitui o critică de nelegalitate circumscrisă art. 488 pct. 8 C. proc. civ., susţinerile recurentei privind neîndeplinirea de către reclamantă a obligaţiei de asigurare a finanţării, ulterior expirării termenului contractual de predare a imobilului, în vederea unei reaprecieri a culpei contractuale în raport cu faptele ilicite reţinute în sarcina pârâtei, în lipsa unor argumente concrete prin care să se combată considerentele deciziei atacate, prin indicarea normelor şi regulilor de drept substanţial aplicate sau interpretate greşit, în temeiul motivului de recurs invocat, de strictă interpretare şi aplicare.

Constatând corectă dezlegarea dată în apel asupra modului de evaluare a executării obligaţiilor Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, prin care se subliniază lipsa de identitate între dreptul la despăgubire şi dreptul la predarea locuinţei, concluzia care se impune în recurs este aceea că nu a existat nicio încălcare ori aplicare greşită a legii de către instanţa de apel, astfel încât, din perspectiva prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., aceste critici sunt nefondate şi vor fi înlăturate.

Cu privire la cererea de reducere a onorariului reprezentantului convenţional al reclamantei, formulată în temeiul art. 451 alin. (2) C. proc. civ., Înalta Curte constată că, prin decizia nr. 3/2020, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru soluţionarea recursului în interesul legii s-a statuat că o critică vizând modalitatea în care instanţa a apreciat caracterul proporţional şi rezonabil al cheltuielilor de judecată constând în onorariul avocaţial se circumscrie exclusiv unei critici de netemeinicie, care nu poate face obiectul analizei în recurs în limitele instituite de art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

În ceea ce priveşte recursul declarat de reclamanta A. se constată că aceasta a invocat interpretarea eronată a art. 14 şi a art. 16 din Decretul-lege nr. 167/1958 privind cauzele de suspendare şi întrerupere a prescripţiei, precum şi interpretarea eronată a art. 1.085 C. civ. de la 1864, respectiv încălcarea principiului reparării integrale a prejudiciului.

Recurenta-reclamantă deduce controlului de legalitate a deciziei din apel greşita soluţionare a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune şi susţine faptul că în mod eronat instanţa de apel a omis să analizeze cauza de suspendare a prescripţiei extinctive care operează între reclamantă şi Agenţia Naţională pentru Locuinţe, având în vedere că aceasta din urmă administrează bunurile acesteia, până la recepţia finală a locuinţei, iar socotelile dintre pârâtă şi reclamantă se vor da şi aproba abia la momentul recepţiei finale şi, totodată, instanţa de apel în mod eronat a omis să dea eficienţă întreruperii cursului prescripţiei. Prin recunoaşterea constantă de către recurenta-pârâtă a imposibilităţii reclamantei de a folosi imobilul conform destinaţiei de locuinţă, arătând că lucrările de construire nu au fost realizate, s-a produs, în opinia recurentei-reclamante, efectul intreruptiv al prescripţiei extinctive.

Cu privire la critica recurentei-reclamante, în sensul că în mod greşit s-au reţinut a fi prescrise pretenţiile faţă de pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe, în perioada 2 octombrie 2008 - 12 martie 2017, atât timp cât între pârâtă şi reclamantă nici nu a început să curgă termenul de prescripţie extinctivă, deoarece agenţia nu a dat socoteală cu privire la modul în care a administrat imobilul şi utilizat garanţia de bună execuţie, Înalta Curte constată că nu este fondată, deoarece instanţa de apel a reţinut în mod corect că recurenta a formulat o acţiune personală, supusă dispoziţiilor art. 3 alin. (1) din Decretul-lege nr. 167/1958, potrivit cărora termenul general de prescripţie aplicabil acţiunilor personale care însoţesc drepturile subiective civile de creanţă este de 3 ani, iar pentru determinarea datei de la care începe să curgă termenul de prescripţie, curtea de apel a avut în vedere prevederile art. 8 din acelaşi act normativ, luând drept factor temporal de referinţă data de la care a început să curgă termenul, respectiv 2 octombrie 2008, când trebuia predat imobilul conform contractului de construire.

Dispoziţiile art. 14 din Decretul-lege nr. 167/1959 prevăd, printre altele că, între orice persoană care, în temeiul legii sau al unei hotărârii judecătoreşti, administrează bunurile altora şi cei ale căror bunuri sunt astfel administrate, prescripţia nu curge cât timp socotelile nu au fost date şi aprobate.

Sub aspectul cauzei de suspendare a cursului prescripţiei, prevăzută de art. 14 din Decretul-lege nr. 167/1958, Înalta Curte reţine că această normă de drept material nu este aplicabilă în cauză, dreptul de utilizare a garanţiei de bună execuţie, drept care nu este disputat în cauză, neputând avea această semnificaţie, cum pretinde recurenta.

Cu privire la aplicarea în mod greşit a dispoziţiilor art. 16 lit. a) şi c) din Decretul-lege nr. 167/1958, Înalta Curte constată că şi această critică este nefondată, având în vedere că, potrivit art. 16 alin. (1) lit. a) din Decretul-lege nr. 167/1958, recunoaşterea dreptului a cărui acţiune se prescrie, făcută de cel în folosul căruia curge prescripţia nu poate fi decât expresă, pentru a avea ca efect întreruperea cursului prescripţiei.

A susţinut recurenta-reclamantă că în mod greşit instanţa de apel a omis să dea eficienţă cauzelor de întrerupere a cursului prescripţiei, considerând că au avut loc acte de recunoaştere unilaterală în înţelesul textului de lege evocat anterior, reţinând în acest sens demersurile întreprinse de Agenţia Naţională pentru Locuinţe pe parcursul derulării raporturilor juridice contractuale de cesiune a contractului de construire şi de prelungire a autorizaţiei de construire, precum şi a actelor începătoare de executare.

Contrar afirmaţiilor recurentei-reclamante, pentru a avea o astfel de semnificaţie juridică, pârâta ar fi trebuit să recunoască dreptul a cărui acţiune se prescrie, respectiv dreptul reclamantei de a obţine compensarea prin echivalent a prejudiciului suferit, ceea ce nu a fost cazul, acţiunea nefiind una în executarea convenţiei, ci în despăgubire.

Împrejurarea că pârâta ar fi purtat corespondenţă cu părţile implicate în proiectul Henri Coandă sau ar fi fost parte în litigii soluţionate definitiv, chiar şi cu referire la executarea obligaţiilor asumate de pârâtă, nu poate constitui o cauză de întrerupere a termenului de prescripţie a acţiunii în dezdăunarea reclamantei.

Astfel, nefiind incidente cauze de întrerupere sau suspendare a cursului prescripţiei, hotărârea recurată este legală sub aspectul soluţionării acestei excepţii de fond, deciziile cu valoare de jurisprudenţă pronunţate de alte instanţe la care se face referire în recurs neputând conduce la reformarea hotărârii recurate.

Ultima critică invocată de recurenta-reclamantă, cu referire la interpretarea eronată a dispoziţiilor art. 1.085 C. civ. de la 1865, precum şi a dispoziţiilor H.G. nr. 343/2017 este, de asemenea, nefondată.

Înalta Curte constată că recurenta-reclamantă a reluat argumentele expuse în cererea de apel privind modalitatea de calcul a prejudiciului, raportat la valorile şi datele expuse în raportul de expertiză.

Procedând astfel, recurenta-reclamantă tinde, prin expunerea acestor critici, la o cenzurare a aprecierii date de instanţă mijloacelor de probă şi la o reevaluare devolutivă a fondului litigiului, cu referire la cerinţa certitudinii prejudiciului şi a cuantumului acestuia, ceea ce este incompatibil cu calea de atac extraordinară a recursului, în cadrul căreia se verifică exclusiv legalitatea hotărârii, respectiv corecta aplicare a legii la situaţia de fapt stabilită de instanţele de fond, neputându-se realiza o verificare a temeiniciei şi a elementelor de fapt ale cauzei.

De fapt, argumentele expuse de recurenta-reclamantă reprezintă nemulţumirea acesteia cu privire la cuantumul prejudiciului stabilit de instanţă în urma analizării probatoriului administrat, vizând aspecte de netemeinicie, nu de nelegalitate. Totodată, se constată că instanţa de apel a răspuns deja criticilor recurentei-reclamante, inclusiv cu privire la susţinerile referitoare la acoperirea prejudiciului viitor, criticile fiind, astfel, nefondate, nefiind cazul unor hotărâri judecătoreşti care să impună părţilor în litigiu dezlegări cu putere de lucru judecat.

Pentru toate aceste considerente, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamanta A. şi de pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe împotriva deciziei civile nr. 2015 din 27 decembrie 2023 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepţiile nulităţii recursurilor.

Respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamanta A. şi de pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe împotriva deciziei civile nr. 2015 din 27 decembrie 2023 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 19 noiembrie 2024.