Continuing non-delivery of housing: interruption of prescription by recognition of obligation and characterization of contractual duty as one of result

Analizând actele de la dosar şi decizia atacată, reţine următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti – secţia a VI-a Civilă la 21.11.2018 sub nr. x/2018, astfel cum a fost precizată la 15.12.2018, reclamanta A. a chemat în judecată pe pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe (denumită în continuare "A.N.L."), solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să oblige pârâta la plata sumei de 46.800 euro, cu titlu de daune interese, compusă din:

- contravaloarea lipsei de folosinţă în sumă de 1.200 euro/lună (echivalentul sumei de 5.596,68 RON/lună la cursul de 4,6639 RON/1 euro din 16.11.2018) pentru perioada 20.11.2015-20.11.2018, în sumă totală provizorie de 43.200 euro (echivalentul a 201.480.48 RON la cursul de 4,6639 RON/1 euro din 16.11.2018), precum şi în continuare până la data predării "la cheie" a locuinţei, după recepţia la terminarea lucrărilor şi a finalizării complete a Cartierului Henri Coandă din care face parte şi locuinţa tip S7 situată în sectorul 1, Bucureşti, cu număr cadastral x, înscrisă în C.F. individuală nr. x conform încheierii nr. 11021/19.07.2004;

- daune morale în suma de 100 euro/lună (echivalentul sumei de 466,39 RON/lună, la cursul de 4,6639 RON/1 euro din 16.11.2018) pentru perioada cuprinsă între 20.11.2015-20.11.2018, în sumă totală de 3.600 euro (echivelentul a 16.790,04 RON la cursul de 4,6639 RON/1 euro din 16.11.2018), precum şi daunele morale în continuare până la data predării "la cheie" a locuinţei, după recepţia la terminarea lucrărilor şi a finalizării complete a Cartierului Henri Coandă din care face parte şi locuinţa descrisă mai sus.

Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, iar pe fond a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată.

Prin cererea de chemare în garanţie depusă odată cu întâmpinarea, pârâta a chemat în garanţie S.C. B. S.R.L., cu care a încheiat un contract de execuţie de lucrări, această societatea având calitate de antreprenor.

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul aceleiaşi instanţe sub nr. x/2019*, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe, obligarea acesteia la plata contravalorii lipsei de folosinţă pentru perioada 25.02.2016-25.02.2019.

Prin încheierea de şedinţă din 18.09.2019 dosarul nr. x/2019 a fost reunit la dosarul nr. x/2018.

Prin încheierea de şedinţă din 30.10.2019, pronunţată în dosarul nr. x/2018, Tribunalul Bucureşti – secţia a VI-a Civilă a admis excepţia de netimbrare a capătului de cerere privind daunele morale şi a cererii de chemare în judecată din dosarul nr. x/2019, pe care le-a anulat ca netimbrate.

Prin încheierea de şedinţă din 11.12.2019, Tribunalul Bucureşti – secţia a VI-a Civilă a respins ca neîntemeiată excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune.

Prin sentinţa civilă nr. 3306/22.12.2021, Tribunalul Bucureşti – secţia a VI-a Civilă:

- a anulat ca netimbrate capătul de cerere referitor la obligarea pârâtei la plata de daune morale şi acţiunea obiect al dosarului nr. x/2019;

- a admis acţiunea precizată şi a obligat pârâta să achite reclamantei echivalentul în RON, la cursul oficial euro/leu stabilit de B.N.R. la data plăţii efective, al sumei de 94.283 euro, cu titlu de lipsă de folosinţă pentru perioada 20.11.2015-31.06.2021, precum şi suma de 1.574 euro lunar, în RON la cursul euro/leu publicat de B.N.R. la data plăţii, pentru perioada începând cu luna iulie 2021 şi până la data predării locuinţei "la cheie" către reclamantă;

- a obligat pârâta să achite reclamantei suma de 18.067,55 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată;

- în temeiul art. 75 din Legea nr. 85/2014 a constatat suspendată de drept soluţionarea cererii de chemare în garanţie în contradictoriu cu S.C. B. S.R.L.

Împotriva încheierii de şedinţă din 11.12.2019 şi a sentinţei civile nr. 3306/22.12.2021, a declarat apel Agenţia Naţională pentru Locuinţe.

Prin decizia civilă nr. 818A/18.05.2023, Curtea de Apel Bucureşti – secţia a VI-a Civilă a admis apelul, a schimbat în parte sentinţa apelată în sensul că a respins ca neîntemeiat capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata sumei de 1.574 euro lunar, începând cu luna iulie 2021 şi până la data predării "la cheie" a locuinţei către reclamantă şi a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei civile atacate.

Împotriva deciziei civile menţionate, Agenţia Naţională pentru Locuinţe a declarat recurs, întemeiat pe motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin care a solicitat casarea ei şi, în principal, rejudecarea de către instanţa de recurs, cu consecinţa respingerii acţiunii ca neîntemeiată, iar în subsidiar, trimiterea cauzei spre rejudecare la instanţa de apel.

În dezvoltarea motivului de recurs, criticând soluţia de respingerea a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, a susţinut că instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit dispoziţiile art. 16 din Decretul nr. 167/1958, întrucât a reţinut că recunoaşterile repetate ale recurentei, conform adreselor trimise intimatei în intervalul 29.06.2007-30.10.2012, au avut ca efect întreruperea termenului prescripţiei extinctive.

A arătat că, pentru ca recunoaşterea să producă efectul înteruptiv, trebuia să vizeze dreptul de a solicita despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a imobilului reclamantei, or, din corespondenţa respectivă, nu rezultă niciun act de confirmare sau recunoaştere a pretenţiilor.

Autoarea căii de atac a mai criticat raţionamentul instanţei de apel privind existenţa unui prejudiciu care se produce pe măsura săvârşirii în mod continuu a faptei ilicite de nerespectare a obligaţiei de predare a imobilului finalizat cu toate utilităţile necesare, ce ar genera dreptul la despăgubiri sub forma unor prestaţii succesive, arătând că nu şi-a asumat obligaţia de a executa şi finaliza lucrările de edificare a construcţiei şi pe cele edilitare, ci doar obligaţia de predare a imobilului contractat, care nu este cu executare succesivă.

A mai susţinut că, în ceea ce priveşte începutul termenului de prescripţie, acesta nu poate fi decât data de predare convenită, 02.05.2008, când intimata a cunoscut faptul că, prin neefectuarea lucrărilor de construcţii şi utilităţi, i s-a produs un prejudiciu.

În continuare, a relevat din jurisprudenţa instanţelor judecătoreşti pentru a argumenta faptul că nu se poate reţine o lipsă de folosinţă care se naşte zi de zi şi nici o faptă ilicită continuă, întrucât prin reglementarea prescripţiei, legiuitorul a urmărit să înlăture, într-un termen rezonabil, situaţiile juridice neclare sau litigioase din circuitul civil, asigurând echilibrul între interesul privat al titularului dreptului la acţiune şi interesul public al siguranţei circuitului civil.

O altă critică vizează aplicarea greşită a dispoziţiilor C. civ. de la 1864 privind contractul de mandat, prin prisma cărora au fost calificate obligaţiile A.N.L. ca fiind de rezultat, deşi în realitate sunt de diligenţă.

A menţionat că, în temeiul contractului de mandat nr. x/25.05.2004, încheiat cu intimata, şi-a asumat obligaţia de a depune toate diligenţele pentru a asigura şi urmări executarea şi finalizarea imobilului, care se încadrează în limitele şi particularităţile unui mandat convenţional, cu reprezentare, acordat pentru o anumită perioadă de timp şi pentru operaţiuni expres determinate, iar faptul că a fost limitat doar la urmărirea lucrărilor, rezultă din împrejurarea că intimata a încheiat un contract distinct, în nume propriu, cu constructorul, precum şi din faptul că A.N.L. nu încasează preţul construcţiei, ci în calitate de reprezentant al beneficiarului, transmite băncii finanţatoare ordinele de plată pentru a fi achitate direct în contul antreprenorului.

A precizat că, în contextul în care singura sa obligaţie, de diligenţă, era urmărirea lucrărilor, apare greşit raţionamentul instanţei de apel care a reţinut în sarcina sa săvârşirea faptei ilicite de nefinalizare a construcţiei şi nerealizare a reţelei de utilităţi în termenul agreat.

A mai arătat că, prin convenţia nr. x/06.05.2004 şi contractul de cooperare nr. x/06.03.2008, semnate de autorităţile locale cu operatorii economici de profil, rezultă că fiecare parte semnatară şi-a asumat anumite obligaţii, fiind încheiate şi alte contracte subsecvente între recurentă şi furnizorii de utilităţi, cu drepturi şi obligaţii specifice fiecărui raport juridic în parte, iar transferul sau contopirea acestor obligaţii izvorând din convenţii diferite reprezintă o încălcare vădită a art. 969 din C. civ. de la 1864.

Autoarea căii de atac a arătat că, prin decizia recurată, instanţa a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii şi a calificat obligaţiile sale ca fiind de rezultat, contrar probatoriului administrat, din care rezultau diligenţele depuse în temeiul contractului încheiat cu intimata.

O ultimă critică privind interpretarea şi aplicarea greşită a nomelor de drept material vizează dispoziţiile Legii nr. 152/1998, care definesc Agenţia Naţională pentru Locuinţe drept instituţie de interes public cu atribuţii în implementarea unor programe guvernamentale, astfel că nu poate avea calitate de agent imobiliar, cum a reţinut instanţa devolutivă de control judiciar.

Pe calea întâmpinării, intimata-reclamantă a invocat, în principal, nulitatea recursului, întrucât se reiau aceleaşi critici formulate şi prin memoriul de apel, iar în subsidiar, a solicitat respingerea acestuia ca nefondat. În esenţă, a învederat că teoria recurentei nu este fundamentată, în condiţiile în care, potrivit clauzei contractuale cuprinse în art. 15, contractul de mandat îşi încetează valabilitatea după recepţia finală a construcţiei şi, întrucât această operaţiune este ulterioară recepţiei la terminarea lucrărilor, niciuna dintre recepţii nefiind finalizată, rezultă că acest contract este în derulare, că natura obligaţiei este de rezultat şi că subzistă până la recepţia finală.

Pe cale de consecinţă, a apreciat că nu era necesar să existe acte de recunoaştere expresă a despăgubirilor din partea A.N.L., în cauză fiind vorba despre o deplină şi continuă executare a obligaţiilor asumate de recurenta-pârâtă în executarea contractului de mandat, până la recepţia finală a construcţiei şi care implică şi realizarea reţelelor de utilizăţi, ceea ce face ca orice act întreprins de A.N.L., în calitate de coordonator al programului guvernamental relativ la Cartierul Henri Coandă, să constituie un act de recunoaştere a obligaţiilor contractuale şi legale, datorită indivizibilităţii obligaţiilor.

În raport de rolul legal şi atribuţiile A.N.L., astfel cum acestea sunt reglementate de Legea nr. 152/1998, dar şi de art. 1 şi art. 15 din contractul de mandat, a afirmat că în mod judicios a statuat instanţa de apel natura contractului şi obligaţiile asumate de recurentă, ca fiind de rezultat, în sensul că mandatul nu a fost dat pentru încheierea unui sau a mai multor acte juridice, ci a fost dat pentru asigurarea rezultatului constând în asigurarea finalizării şi predării locuinţei la termen şi în conformitate cu proiectul tehnic şi cu autorizaţia de construire prin recepţia la terminarea lucrărilor şi, în continuare, asigurarea recepţiei finale.

În ceea ce priveşte calitate de investitor/dezvoltator imobiliar şi obligaţia de a asigura finalizarea locuinţei şi a Cartierului Henri Coandă, a precizat că acestea au fost recunoscute de A.N.L. prin formularea de cereri de chemare în garanţie a Municipiului Bucureşti, în dosarele nr. x/2021, nr. y/2021* şi nr. w/2021.

Recurenta-pârâtă nu a uzat de dreptul procesual de a formula răspuns la întâmpinare.

Înalta Curte a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului, în temeiul art. 493 alin. (2) C. proc. civ.

Prin încheierea completului de filtru din 17.04.2024, în temeiul art. 493 alin. (4) C. proc. civ., s-a dispus comunicarea raportului părţilor; nicio parte nu a formulat punct de vedere la raport.

Prin încheierea pronunţată în completul de filtru din 19.06.2024, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – secţia a II-a Civilă a respins excepţia nulităţii recursului, a admis în principiu recursul şi a stabilit termen de judecată 06.11.2024, în vederea judecării recursului, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

Analizând recursul formulat de recurenta-pârâtă, în baza motivelor de recurs şi a temeiurilor de drept aplicabile, Înalta Curte îl va respinge ca nefondat, pentru următoarele considerente:

Criticile recurentei prin care se susţine greşita interpretare şi aplicare a art. 16 din Decretul nr. 167/1958 privind prescripţia extinctivă, cu referire la faptul că reţinerile instanţei de apel, relativ la adresele comunicate de pârâtă autorităţilor şi societăţilor implicate în proiectul Cartierului Henri Coandă, nu pot avea natura unor acte de recunoaştere a obligaţiei de a plăti despăgubiri intimatei pentru neîndeplinirea obligaţiei de predare a locuinţei cu utilităţile şi infrastructura necesară utilizării imobilului, nu pot fi primite pentru considerentele ce succed.

Înalta Curte constată că, deşi se invocă inaplicabilitatea textului de lege evocat şi se afirmă că interpretarea dată de instanţa de apel înscrisurilor administrate nu poate conduce la concluzia că recunoaşterea ar viza pretenţiile solicitate de intimată, în realitate, autoarea recursului critică valorificarea unor înscrisuri ca dovezi ale recunoaşterii dreptului a cărui acţiune se prescrie, făcută de cel în folosul căruia curge prescripţia, solicitând o reevaluare şi reapreciere a probatoriului.

Analiza deciziei recurate relevă faptul că existenţa unor cauze întreruptive de prescripţie a fost reţinută de instanţa devolutivă de control judiciar în urma aprecierii probelor administrate în cauză, această chestiune de fapt, câştigată cauzei, neputând fi examinată în prezenta fază procesuală.

Apelul, prin efectul său devolutiv, a permis instanţei să constate că actele de recunoaştere rezultate din cuprinsul adreselor transmise de A.N.L. în intervalele 29.06.2007-30.12.2012, respectiv 15.03.2005-26.05.2022, aflate la dosarul cauzei, au întrerupt succesiv cursul termenului de prescripţie extinctivă cu privire la acţiunea în despăgubiri dedusă judecăţii, deoarece debitoarea şi-a recunoscut constant existenţa obligaţiei asumate prin contractul de mandat, de a preda "la cheie" imobilul, atât timp cât a întreprins demersuri către constructori, către autorităţile locale şi furnizorii de utilităţi pentru aducerea la îndeplinire a contractului, or, recunoscându-şi obligaţiile asumate, implicit, a recunoscut şi răspunderea care îi revine în cazul neîndeplinirii corespunzătoare a acestor obligaţii.

Analiza astfel efectuată, a condus instanţa la concluzia că dreptul la acţiune al reclamantei pentru obţinerea unor despăgubiri ca urmare a neexecutării obligaţiilor asumate de către mandatară, nu poate fi prescris, de vreme ce debitorul a acceptat, în toată această perioadă, obligaţiile ce îi incumbă, în baza mandatului primit de la intimată.

Înalta Curte notează că un act de recunoaştere trebuie să privescă chiar dreptul care se prescrie, însă această constantă juridică nu trebuie înţeleasă într-un mod rigid, cu ignorarea raporturilor concrete existente sau pretinse, iar sintagma "recunoaşterea dreptului care se prescrie" nu poate fi înţeleasă doar prin consecinţele pe care una dintre părţi le dă încălcării dreptului său, respectiv solicitarea de despăgubiri materiale şi/sau morale, ci chiar dreptul care se pretinde a fi nesocotit, respectiv dreptul la folosinţa imobilului în condiţii normale.

În acest context, reţinând că recunoaşterea obligaţiei asumate contractual de către pârâtă, pe parcursul derulării raporturilor contractuale, conduce la întreruperea prescripţiei dreptului material la acţiune având ca obiect executarea acestei obligaţii, Înalta Curte constată că în mod judicios a statuat instanţa devolutivă de control judiciar că dreptul reclamantei de a solicita despăgubiri ca urmare a neexecutării obligaţiilor asumate de către mandatar nu este prescris, astfel încât criticile prin care se susţine că dispoziţiile art. 16 din Decretul nr. 167/1958 nu sunt aplicabile speţei vor fi respinse ca nefondate.

Nu pot fi primite nici argumentele prin care se critică raţionamentul instanţei de apel privind existenţa unui prejudiciu care se produce pe măsura săvârşirii în mod continuu a faptei ilicite de respectare a obligaţiei de predare a imobilului finalizat cu toate utilităţile necesare, şi care, potrivit recurentei, ar genera dreptul la despăgubiri sub forma unor prestaţii succesive, respectiv cele prin care se afirmă că începutul termenului de prescripţie este reprezentat de data la care reclamanta a cunoscut faptul că, prin neefectuarea lucrărilor de construcţii şi utilităţi, i s-a produs un prejudiciu.

Înalta Curte observă că, ceea ce recurenta susţine în concret, este faptul că instanţa de apel a reţinut în mod greşit împrejurarea că fapta imputată constă într-o inacţiune cu caracter continuu, care ar subzista de la 22.05.2008, deoarece aceasta este data la care, conform convenţiei părţilor, trebuia finalizată "la cheie" locuinţa contractată de reclamantă.

Verificarea deciziei recurate atestă faptul că instanţa de apel a constatat că fapta ilicită imputată pârâtei privind nerespectarea obligaţiei de a edifica şi preda locuinţa are un caracter continuu, începând cu 22.05.2008 şi subzistă până la predarea locuinţei, paguba producându-se pe măsura trecerii timpului, în mod succesiv.

Astfel, se constată că instanţa devolutivă de control judiciar a statuat că prejudiciul se produce pe măsura săvârşirii în mod continuu a faptei ilicite constând în neîndeplinirea obligaţiei contractuale de predare a imobilului finalizat, cu toate utilităţile necesare, astfel că această conduita contractuală neconformă nu s-a consumat la 22.05.2008, ci ea continuă atât timp cât nu s-a realizat predarea imobilului, în condiţiile în care valabilitatea contractului de mandat şi asumarea obligaţiilor contractuale persistă până la momentul finalizării construcţiei şi predării acesteia "la cheie". A conchis că dreptul material la acţiune pentru acordarea despăgubirilor rezultate din lipsirea reclamantei de folosinţa imobilului se naşte pe măsura acestei lipse, adică pe măsura trecerii timpului, fără a se fi îndeplinit obligaţia de predare.

Instanta de apel a reţinut că termenul de 3 ani, prevăzut de art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, curge conform art. 7 alin. (1) şi art. 8 alin. (1) din acelaşi act normativ, astfel că nu sunt prescrise pretenţiile reclamantei aferente perioadei 20.11.2015-20.11.2018 şi, în continuare, până la predarea "la cheie" a locuinţei.

Înalta Curte reţine că dreptul reclamantei la despăgubiri este un drept la reparaţie ca urmare a pagubei suferite prin inacţiunea ilicită a recurentei-pârâte, care nu şi-a îndeplinit obligaţia de a preda la scadenţă o locuinţă "la cheie", lipsind-o pe reclamantă de folosinţa imobilului contractat.

Din această perspectivă, sub aspectul regimului prescripţiei, sunt incidente dispoziţiile art. 8 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, potrivit cărora termenul de prescripţie curge de la data când păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască atât paguba, cât şi pe cel care răspunde de ea.

De asemenea, reţine că stabilirea momentului de la care curge termenul de prescripţie este strâns legată de dinamica relaţiilor contractuale dintre părţi. Astfel, între acestea, există un raport contractual în conţinutul căruia intră obligaţia recurentei de a preda la scadenţă o locuinţă "la cheie", obligaţie care nu a fost îndeplinită.

Potrivit art. 1.021 C. civ. de la 1864, partea în privinţa căreia contractul nu s-a executat poate să ceară fie executarea convenţiei, dacă aceasta mai este posibilă, fie desfiinţarea sa, cu daune-interese.

Însă, simpla depăşire a termenului contractual pentru predarea locuinţei "la cheie" nu are aptitudinea de a considera contractul încetat, iar în cauză, părţile nu au negat continuarea demersurilor de executare, finalizare şi predare către beneficiari a locuinţelor din Cartierul Henri Coandă. Reclamanta susţine că, până la predarea locuinţei, suferă un prejudiciu determinat de lipsa continuă a folosinţei imobilului, ceea ce duce la concluzia că pretinsele contracte se află în derulare chiar şi după împlinirea termenului, adică sunt în executare, cu întârziere.

Or, potrivit art. 1.082 C. civ. de la 1864, debitorul obligat contractual este ţinut de plata daunelor interese pentru executarea necorespunzătoare sau cu întârziere a obligaţiei, independent de obligaţia de executare a contractului.

Prin urmare, nu poate fi stabilit ca moment relevant al naşterii dreptului material la acţiune al reclamantei data la care trebuia predată efectiv locuinţa, anume 22.05.2008, deoarece raportarea la această dată ar fi fost corectă doar în măsura în care contractul îşi înceta efectele tot la acel moment. Or, obligaţiile contractuale subzistă şi neîndeplinirea lor de către recurentă are un caracter continuu, în contextul demersurilor constante de realizare a obiectului contractului şi în lipsa unei manifestări de voinţă a părţilor în sensul denunţării, sub orice formă, a actului juridic.

În temeiul acestor considerente, Înalta Curte respinge ca nefondată critica privind natura unică a prejudiciului, ca fiind generat de un fenomen unic epuizat constând în neîndeplinirea obligaţiei de predare a locuinţei la termenul convenit, întrucât fapta ilicită imputată recurentei constă într-o inacţiune continuă cu privire la urmărirea executării şi finalizării lucrărilor de construire a locuinţei şi a lucrărilor de infrastructură şi de utilităţi necesare utilizării imobilului conform destinaţiei sale.

Contrar celor susţinute de recurenta-pârâtă şi în acord cu raţionamentul instanţei de apel, Înalta Curte reţine că obligaţia de plată a despăgubirii nu derivă dintr-o prestaţie unică, ci se produce în mod succesiv pentru fiecare zi de întârziere în executarea obligaţiei de a preda locuinţa potrivit art. 1 din contractul de mandat, astfel că dreptul material la acţiune se stinge printr-o prescripţie distinctă.

Pe aceste considerente, instanţa supremă constată că în mod corect s-a reţinut faptul că cererea reclamantei este supusă dispoziţiilor art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, termenul de 3 ani fiind calculat în mod regresiv, de la data depunerii cererii de chemare în judecată, 20.11.2018, iar la 20.11.2015 fapta ilicită era în progres şi genera pagubă, chiar dacă pentru prima dată reclamanta a cunoscut atât fapta, caracterul său prejudiciabil, cât şi pe cei tinuţi a răspunde încă de la scadenţa obligaţiei de predare a imobilului de către A.N.L., adică la 22.05.2008.

Printr-un ultim set de critici, recurenta-pârâtă susţine că, în mod greşit, instanţa de apel a reţinut că obligaţia asumată de aceasta prin contractul de mandat nr. x/25.05.2004 este de rezultat, şi nu de diligenţă, respectiv că a ignorat regulile referitoare la interpretarea convenţiilor fără a avea în vedere contractele încheiate între părţi, precum şi că aceasta nu poate fi răspunzătoare pentru obligaţiile asumate de constructor sau de autorităţile locale şi obligată la acoperirea unui prejudiciu care nu a fost cauzat sau determinat de aceasta. De asemenea, în ce priveşte calitatea de dezvoltator imobiliar, afirmă că dispoziţiile Legii nr. 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe au fost interpretate şi aplicate eronat, cu ignorarea completă a contractului de mandat.

Înalta Curte reţine că instanţa de apel a aplicat corect normele legale privind interpretarea contractelor, în mod special cu referire la contractul de mandat încheiat între părţi, dar şi prin raportare la celelalte convenţii încheiate pentru realizarea Cartierului Henri Coandă.

Sub acest aspect, constată că părţile au încheiat contractul de mandat nr. x/25.05.2004, guvernat de dispoziţiile C. civ. de la 1864, precum şi de dispoziţiile Legii nr. 152/2008, lege specială prin care a fost înfiinţată A.N.L., cu scopul de a dezvolta construcţia de locuinţe la nivel naţional, de a îmbina mecanisme financiare şi a atrage şi administra resurse pentru construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea şi extinderea unor locuinţe, inclusiv pentru cele exploatate în regim de închiriere. De asemenea, potrivit art. 1 alin. (2) lit. b) din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, astfel cum au fost modificate prin H.G. nr. 592/2006, A.N.L. coordonează constituirea şi atragerea de resurse de finanţare, pe care le administrează în cadrul unor montaje financiare pentru dezvoltarea, prin programe proprii, a unor proiecte imobiliare pentru construirea de locuinţe proprietate privată, prin credit ipotecar.

Conform dispoziţiilor legale menţionate, A.N.L. are calitatea de instituţie de interes public cu atribuţii în dezvoltarea construcţiilor de locuinţe, calitatea de dezvoltator şi coordonator al programului construirii de locuinţe la nivel naţional, precum şi de garant al statului pentru realizarea proiectelor guvernamentale, după cum rezultă din dispoziţiile art. 1-6 din Legea nr. 152/1998.

În acest sens, art. 1 alin. (4) din Normele metodologice evocate prevede că A.N.L. monitorizează sau, după caz, dezvoltă proiecte pentru viabilizarea terenurilor destinate construcţiilor de locuinţe, prin programe proprii sau guvernamentale. Cu privire la lucrările de infrastructură şi utilităţi, art. 2 alin. (4) din Normele metodologice impune ca dezvoltarea proiectelor imobiliare privind construirea de locuinţe prin credit ipotecar să se facă pe terenuri viabilizate sau a căror viabilizare se realizează corelat cu termenele de recepţie şi punere în funcţiune a locuinţelor.

Aşadar, obligaţiile recurentei nu se limitează la coordonarea executării lucrărilor de construire a imobilului, fără ca acestea să includă şi realizarea lucrărilor de infrastructură şi utilităţi, cu respectarea termenului asumat prin contractul de construire.

În acest context, prin contractul încheiat cu reclamanta, în temeiul Legii nr. 152/1998, A.N.L. nu a fost împuternicită exclusiv să efectueze unul sau mai multe acte juridice pe seama mandantului, contractul părţilor fiind unul complex, care cuprinde şi clauze nespecifice mandatului, în modalitatea reglementării sale de legislaţia în vigoare.

Prin acest contract, reclamanta a împuternicit A.N.L. să o reprezinte în relaţiile cu proiectantul şi cu antreprenorul general, în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor, pentru a fi realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire, precum şi pentru a utiliza sumele din conturile de avans şi de credit ale reclamantei, deschise la C. S.A., în vederea recuperării cheltuielilor avansate de A.N.L. pentru deschiderea amplasamentului şi executarea lucrărilor, precum şi a cheltuielilor necesare pe parcursul execuţiei şi a celorlalte costuri cuprinse în preţul locuinţei.

Prin urmare, rolul recurentei în realizarea cartierului de locuinţe din care face parte imobilul ce trebuia predat intimatei nu a fost acela al unui simplu mandatar, ale cărui obligaţii să se rezume la cele prevăzute de lege pentru un contract de mandat, întrucât, într-o asemenea interpretare, s-ar nega însuşi scopul Legii nr. 152/2008, în temeiul căreia recurenta are raporturi juridice cu alţi participanţi la realizarea proiectului imobiliar, precum proiectantul şi antreprenorul general, convenţiile încheiate cu aceştia fiind interdependente, completându-se reciproc. În temeiul contractului de mandat, A.N.L. are atribuţii de coordonare a proiectului imobiliar.

În aceste circumstanţe, urmează a fi înlăturate susţinerile recurentei-pârâte potrivit cărora şi-a asumat doar obligaţia de a depune toate diligenţele necesare obţinerii rezultatului, constând în finalizarea lucrărilor de construcţie a locuinţei, fără a se obliga la obţinerea rezultatului stabilit prin contractul de construire, respectiv executarea construcţiei.

Înalta Curte constată, de asemenea, că interpretarea dată de instanţa devolutivă de control judiciar obligaţiilor A.N.L. a avut în vedere caracterul complex şi interdependent al relaţiilor contractuale stabilite în scopul realizării proiectului Henri Coandă, precum şi faptul că, faţă de menţiunea din preambulul contractului cu privire la cadrul legal în care a fost încheiat, contractul se completează cu normele legale incidente, respectiv Legea nr. 152/1998 privind înfiinţarea A.N.L., cu modificările ulterioare şi Normele metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii nr. 152/1998, dar şi cu dispoziţiile contractului de antrepriză generală nr. x/04.05.2004 încheiat între A.N.L. şi S.C. D. S.R.L. şi a contractului de construire cu încheiere de autentificare nr. 30/19.01.2006 de B.N.P. E., încheiat între S.C. D. S.R.L., în calitate de antreprenor general şi A., în calitate de beneficiar.

Prin urmare, Înalta Curte reţine, cu privire la modul de interpretare a obligaţiilor asumate de pârâta A.N.L. prin contractul de mandat, că, potrivit art. 1 al acestuia, obligaţia asumată de mandatar este una de rezultat, părţile convenind, dincolo de orice echivoc, că pârâta se obligă să urmărească executarea şi finalizarea lucrărilor la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate stabilite prin contractul de construire, predarea "la cheie" având semnificaţia că locuinţa corespunde din toate punctele de vedere unei utilizări propice scopului pentru care a fost edificată.

Cu privire la modul de îndeplinire a obligaţiilor şi atragerea răspunderii contractuale a recurentei pentru neîndeplinirea culpabilă a obligaţiilor asumate, Înalta Curte reţine că, în virtutea rolului conferit de legea specială, A.N.L. avea la îndemână toate mijloacele necesare pentru aducerea la îndeplinire a obligaţiilor asumate prin contractul de mandat, precum şi obligaţia asigurării corelării programelor de investiţii în viabilizarea terenurilor, cu programele de investiţii în construcţia de locuinţe.

Conform art. 14 din contractul de mandat, părţile sunt răspunzătoare de daunele-interese ce ar putea decurge din nerespectarea clauzelor acestuia, iar potrivit art. 13, în cazul în care antreprenorul general este în imposibilitate de a finaliza lucrările din cauze imputabile, mandatarul va asigura terminarea lucrărilor cu alt antreprenor general, valabilitatea mandatului încetând doar la recepţia finală a locuinţei, în acord cu art. 15 din acelaşi contract.

În acest context legal şi contractual, se constată că recurenta era ţinută, în calitate de mandatar, să îndeplinească întocmai şi corespunzător obligaţiile asumate prin contractul de mandat şi să răspundă pentru modul în care şi-a îndeplinit mandatul, în conformitate cu dispoziţiile art. 1.539 din C. civ. de la 1864, corect aplicate în cauză.

Nefinalizarea, de către recurentă, la termenul agreat a construcţiei "la cheie", prin nerealizarea reţelei de utilităţi şi a infrastructurii, deşi a deţinut toate pârghiile şi mecanismele legale la îndemână, reflectă încălcarea culpabilă, de către mandatar, a obligaţiilor faţă de mandant, de natură să-i atragă răspunderea patrimonială, astfel cum corect a fost stabilit în apel, ca urmare a analizării şi constatării îndeplinirii tuturor condiţiilor răspunderii civile contractuale. Aşa fiind, A.N.L. nu poate susţine că nu răspunde pentru neexecutarea lucrărilor de construire şi că pentru aceasta ar trebui să fie atrasă răspunderea doar a antreprenorului general.

De altfel, recurenta-pârâtă s-a obligat să asigure contractarea şi realizarea locuinţelor finanţate prin credit ipotecar, iar celelalte părţi cocontractante s-au obligat, potrivit atribuţiilor fiecăreia, să contribuie la realizarea lucrărilor şi investiţiilor pe componenta de infrastructură şi utilităţi, respectiv de viabilizare a terenurilor aferente locuinţelor. În exercitarea atribuţiei legale de coordonator şi dezvoltator al proiectului imobiliar, A.N.L. a fost desemnată conducător al Consiliului de coordonare desemnat prin convenţie să urmărească realizarea utilităţilor.

Cu alte cuvinte, obligaţiile de rezultat asumate de recurentă prin contractul de mandat, în calitate de dezvoltator şi coordonator al proiectului imobiliar, presupun executarea şi finalizarea lucrărilor pe cele două componente de construire propriu-zisă a locuinţelor şi de viabilizare a terenurilor din punct de vedere al infrastructurii şi utilităţilor, în termenul asumat prin contractul de construire.

Astfel, în mod judicios a reţinut instanţa de apel, examinând în concret clauzele contractului de mandat, că obligaţia asumată de mandatară prin art. 1 din contract este una de rezultat, întrucât presupune atingerea unui scop şi nu doar depunerea unor diligenţe în acest sens. Din actele dosarului şi statuările instanţei devolutive de control judiciar, rezultă că nu s-a făcut dovada că A.N.L. şi-ar fi îndeplinit obligaţia de finalizare a locuinţei, inclusiv de realizare a lucrărilor de utilităţi şi de infrastructură, astfel că subzistă obligaţia de predare a bunului în sarcina acesteia, nepredarea fiind o faptă ilicită care a generat un prejudiciu în patrimoniul intimatei.

Nu în ultimul rând, susţinerile referitoare la diligenţele depuse pe lângă autorităţile locale şi societăţile implicate în acest proiect sunt lipsite de relevanţă, în condiţiile în care obligaţiile de rezultat specifice conţinutului raportului juridic dintre părţi nu au fost îndeplinite, iar stadiul de îndeplinire în concret a acestor obligaţii şi existenţa culpei A.N.L. sunt chestiuni de fapt, ce nu pot face obiectul cenzurii instanţei de recurs, în conformitate cu dispoziţiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă Agenţia Naţională pentru Locuinţe împotriva deciziei civile nr. 818A/18.05.2023, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti – secţia a VI-a Civilă.

Referitor la cererea intimatei-reclamante privind obligarea recurentei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată, Înalta Curte reţine că, potrivit art. 452 C. proc. civ., "partea care pretinde cheltuieli de judecată trebuie să facă, în condiţiile legii, dovada existenţei şi întinderii lor, cel mai târziu la data închiderii dezbaterilor asupra fondului cauzei".

Prin raportare la această dispoziţie legală, aplicabilă şi în recurs potrivit art. 494 C. proc. civ., Înalta Curte constată că intimata-reclamantă nu a depus la dosarul cauzei dovezi privind efectuarea cheltuielilor de judecată, motiv pentru care va fi respinsă ca nefondată cererea privind obligarea recurentei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă Agenţia Naţională pentru Locuinţe împotriva deciziei civile nr. 818A/18.05.2023, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti – secţia a VI-a Civilă.

Respinge ca nefondată cererea intimatei-reclamante A. de acordare a cheltuielilor de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 6 noiembrie 2024.