Public domain lease termination for non-payment upheld; appeal dismissed as re-evaluation of facts and late force majeure defense

Asupra recursului, reţine următoarele:

I. Circumstanţele litigiului.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Specializat Mureş la data de 11.02.2022, sub nr. x/2022, reclamanta A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâtul Municipiul Târgu- Mureş, solicitând instanţei:

- să constate inexistenţa încălcării de către reclamantă a obligaţiilor prevăzute de art. 4 din contractul nr. x/20.08.2021;

- să dispună anularea adresei nr. x/13.01.2022 reprezentând notificare de reziliere a contractului de închiriere nr. x/20.08.2021 privind imobilul B. şi terasa aferentă în suprafaţă utilă de 113 mp + terasa din lemn de 116 mp+ terasă pavată de 200 mp, aflate pe domeniul public — Platoul Corneşti din Târgu Mureş,

- să dispună restabilirea situaţiei anterioare emiterii adresei nr. x/13.01.2022, atât în privinţa sumelor reţinute şi încasate de către pârât din garanţia constituită de reclamantă, cât şi în ceea ce priveşte folosinţa imobilului mai sus menţionat;

- obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

La data de 21.04.2022, pârâtul Municipiul Târgu Mureş a înregistrat la dosarul cauzei întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.

La data de 13.05.2022, societatea reclamantă a înregistrat la dosarul cauzei o precizare a cererii de chemare în judecată, prin care a solicitat obligarea pârâtului la plata sumei de 500.000 RON cu titlu de daune interese pentru prejudiciul creat în perioada 07.09.2021 - 12.05.2022.

Pârâtul Municipiul Târgu Mureş a formulat, la data de 31.05.2022, întâmpinare la precizarea acţiunii introductive, prin care a solicitat respingerea, ca neîntemeiată, a acesteia.

La termenul de judecată din 10.06.2022, reclamanta a depus la dosarul cauzei o nouă precizare, prin care a indicat suma de 570.783,90 RON, solicitată cu titlu de daune interese pentru prejudiciul creat de pârât în perioada 07.09.2021-30.04.2022.

La data de 28.11.2022, faţă de dispoziţiile încheierii de şedinţă din data de 14.10.2022, reclamanta a înregistrat la dosarul cauzei precizare, în sensul că:

- a indicat temeiul de drept al precizării de acţiune ca fiind cel prevăzut de art. 1350 C. civ. (răspundere contractuală), raportat la art. 8, lit. d) din contractul de închiriere nr. x/20.08.2021, respectiv art. 1.2.4 şi art. 9.2.5 din caietul de sarcini pentru închirierea prin licitaţie publică a construcţiei existente "B." şi a terasei aferente, faptele imputabile pârâtului fiind următoarele:

1. comunicarea prin intermediul B.E.J.C., dosar x/11.11.2021, a notificării de reziliere a contractului de închiriere cu nr. x/20.08.2021, prin care societatea reclamantă a închiriat de la Municipiul Tg-Mureş imobilul "B." şi terasa aferentă în suprafaţă utilă de 113 mp + terasa din lemn 116 mp + terasa pavată 200 mp, situate pe domeniul public Platoul Corneşti din TgMureş, începând cu data primirii notificării (11.11.2021);

2. încasarea de către pârât din garanţia depusă de reclamantă a sumei de 173.745 RON reprezentând echivalentul a două chirii lunare neachitate;

3. refuzul nejustificat al pârâtului de a elibera actele necesare în vederea autorizării activităţii reclamantei privind modificarea autorizaţiei de alimentaţie publică nr. 2363/12.10.2021 privind structura de vânzare în Restaurant - Pizzerie cu terasă, conform suprafeţei care rezultă din contractul de închiriere, respectiv refuzul de a se elibera duplicatul după autorizaţia nr. x/12.10.2021, întrucât aceasta a fost pierdută (ultima cerere depusă de reclamantă, sub nr. x/23.11.2022);

4. încuviinţarea sau chiar organizarea de către pârât în zona Platoului Corneşti a activităţii tarabelor de băuturi şi alimentaţie, organizate sub titlul de Târg etc., contrar precizărilor făcute la încheierea contractului de închiriere nr. x/20.08.2021 că astfel de activităţi nu vor mai fi permise, fiind ilegale, fără licitaţie şi la un preţ de sute de ori mai mic decât chiria stabilită în sarcina reclamantei.

2. Soluţia instanţei de fond.

Prin sentinţa nr. 70 din 12 mai 2023, pronunţată în dosarul nr. x/2022, Tribunalul Specializat Mureş a respins cererea de chemare în judecată, formulată de reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Târgu Mureş, astfel cum a fost modificată, şi a respins cererea reclamantei privind obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată; a luat act că pârâtul nu a solicitat cheltuieli de judecată.

3. Soluţia instanţei de apel. Hotărârea recurată.

Împotriva acestei sentinţe a formulat apel reclamanta A. S.R.L.

Prin decizia nr. 277/A din 28 noiembrie 2023, Curtea de Apel Târgu-Mureş – secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a respins cererea de suspendare a soluţionării apelului precum şi cererea de apel formulate de către apelanta-reclamantă A. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 70/12.05.2023, pronunţată de Tribunalul Specializat Mureş, în dosarul nr. x/2022, ca neîntemeiate.

II. Calea de atac exercitată

Împotriva deciziei civile anterior menţionate a declarat recurs reclamanta A. S.R.L., solicitând admiterea recursului, casarea deciziei civile recurate, cu trimitere spre rejudecare la prima instanţă - în principal, respectiv casarea în tot a deciziei atacate, în sensul de:

1. a constata inexistenţa încălcării de către recurentă a obligaţiilor prevăzute de art. 4 din contractul nr. x/20.08.2021;

2. a dispune anularea adresei nr. x/13.01.2022 reprezentând notificare de reziliere a contractului de închiriere nr. x/20.08.2021 privind imobilul B. şi terasa aferentă în suprafaţă utilă de 113 mp + terasa din lemn de 116 mp+ terasă pavată de 200 mp, aflate pe domeniul public - Platoul Corneşti din Târgu Mureş;

3. a dispune restabilirea situaţiei anterioare emiterii adresei nr. x/13.01.2022 în privinţa sumelor reţinute şi încasate de către intimatul- pârât din garanţia constituită de recurenta-reclamantă;

4. a dispune obligarea intimatului-pârât la plata sumei de 570,783.90 RON solicitată cu titlu de daune interese pentru prejudiciul creat de acesta în perioada 07.09.2021-30.04.2022, prin încuviinţarea desfăşurării de activităţi comerciale ilegale în zona punctului de lucru a recurentei-reclamante, prin intermediul tarabelor de băuturi şi alimentaţie, organizate sub titlul de Târg;

5. a dispune obligarea intimatului-pârât la plata cheltuielilor de judecată.

Recurenta-reclamantă a criticat decizia recurată ca fiind netemeinică şi nelegală şi a relevat, foarte pe larg, istoricul litigiului, în dezvoltarea motivelor de recurs formulate şi întemeiate, în drept, pe prevederile pct. 5 şi pct. 8 ale art. 488 alin. (1) C. proc. civ., invocând, în esenţă, următoarele:

Motivul de casare cu trimitere spre rejudecare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. - când, prin hotărârea dată, instanţa a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, raportat la art. art. 480 alin. (3) şi art. 497 teza I C. proc. civ.:

În acest sens, a arătat că prin cererea formulată în cadrul judecării pe fond a cauzei, pentru termenul de judecată din data de 09.12.2022, a solicitat proba cu expertiză în specialitatea contabilitate, cu obiectivele indicate, cerere care a fost reiterată în faţa instanţei de apel, iar prin decizia civilă nr. 277/A/28.11.2023, este respins motivul de apel, iar proba a fost considerată ca nefiind utilă cauzei.

Recurenta-reclamantă apreciază că prin respingerea acestei probe nu s-a intrat în cercetarea fondului cauzei. Astfel, atât instanţa de fond cât şi cea de apel nu au stabilit, la data emiterii notificării de reziliere conform adresei nr. x/13.01.2022, care au fost operaţiunile şi data la care acestea au fost efectuate în contul de garanţii, unde avea achitată suma de 173745 RON.

Acelaşi argument de anulare a hotărârii îl apreciază ca fiind incident şi prin prisma faptului că instanţa, cu toate că ar fi trebuit să verifice dacă neplata chiriei s-a produs ca urmare a conduitei sale culpabile sau urmare a unor împrejurări mai presus de voinţa sa, respinge ca nefiind utile obiectivele expertizei de la lit. h)-i), în privinţa intervenirii cazului de impreviziune, respectiv de la lit. j)-1, în privinţa existenţei unui act culpabil din partea intimatului-pârât.

În opinia sa, considerentele instanţei de apel privind interpretarea destinaţiei sumei constituite cu titlu de garanţie este una contrară dispoziţiei legale cuprinse în art. 1817 C. civ.

Prin emiterea notificării de reziliere nr. x/11.11.2021, susţine că intimatul-pârât Municipiul Târgu Mureş şi-a încălcat obligaţiile contractuale, respectiv art. 8 lit. c), d), astfel că, până la comunicarea notificării de reziliere nr. x/13.01.2022, recurenta nu era în măsură să execute nişte obligaţii în baza unui contract pretins reziliat, cu garanţiile încasate, fiind tulburată în exerciţiul drepturilor rezultate din contractul de închiriere.

Susţine că este evident faptul că, la data de pretinsei scadenţe din a doua notificare, mai precis 11.12.2021, pentru chiriile aferente lunilor octombrie 2021 şi noiembrie 2021, nu avea baza legală a face plăţi, tocmai în considerarea poziţiei intimatului-pârât de a considera reziliat de drept contractul de închiriere, iar împrejurarea că abia la data de 14.01.2022 i se comunică faptul că au fost în eroare la data emiterii primei notificări cu privire la rezilierea de drept a contractului de închiriere o exonerează de orice răspundere pentru neplata sumelor pretins a fi datorate pentru o perioadă anterioară datei de 14.01.2022.

În ceea ce priveşte suma achitată iniţial cu titlu de garanţie contractuală, din moment ce ea a fost declarată scadentă odată cu prima notificare de reziliere şi este apoi încasată, consideră că intimatul-pârât nu mai poate reveni şi schimba destinaţia acestei sume din chirie încasată, în garanţie, la un contract reziliat, decât prin încălcarea art. 1817 pct. 8 C. civ., aspect ignorat efectiv şi de către instanţa de apel.

Tot în susţinerea acestei afirmaţii, recurenta a solicitat a se constata faptul că sentinţa civilă nr. 51/03.05.2022, prin care Tribunalul Specializat Mureş a dispus admiterea în parte cererea de chemare în judecată formulată de aceasta, în sensul că a anulat adresa nr. x/11.11.2021, reprezentând notificare de reziliere a contractului de închiriere nr. x/20.08.2021, şi a respins restul pretenţiilor ca neîntemeiate, a rămas definitivă abia la data de 12.09.2022, când a fost pronunţată decizia Curţii de Apel Tg-Mureş nr. 154/2022.

Susţine că puterea de lucru judecat reţinută de instanţa de fond ca motivare a soluţiei privind primul petit din acţiune şi antamată tangenţial de către instanţa de apel nu se verifică în acest caz deoarece cele două situaţii diferă din punct de vedere juridic.

Cel de-al doilea motiv de recurs invocat de către recurenta-reclamantă este motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. - când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, în dezvoltarea căruia a precizat următoarele:

Prin emiterea notificării de reziliere nr. x/11.11.2021, intimatul-pârât Municipiul Târgu Mureş şi-a încălcat obligaţiile contractuale, respectiv art. 8 lit. c), respectiv lit. d), astfel că, până la comunicarea notificării de reziliere nr. x/13.01.2022, nu era în măsură să execute nişte obligaţii în baza unui contract pretins reziliat, cu garanţiile încasate, fiind tulburată în exerciţiul drepturilor rezultate din contractul de închiriere.

În opinia sa, hotărând astfel, instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, mai precis a prevederilor cuprinse de: art. 1270 C. civ., alin. (1) şi (2); art. 1789, art. 1809 C. civ., alin. (1), (2) şi (3); art. 1817 C. civ.; art. 6 din O.U.G. nr. 57/2019; art. 154 din O.U.G. nr. 57/2019, alin. (1) – (6); art. 347 din O.U.G. nr. 59/2019 alin. (1) lit. f) şi, de asemenea au fost încălcate şi art. 8 lit. d) din contractul de închiriere nr. x/20.08.2021, respectiv art. 1.2.4 şi art. 9.2.5 din caietul de sarcini pentru închirierea prin licitaţie publică a construcţiei existente "B.".

În continuare, recurenta-reclamantă arată că plata primei chirii pentru perioada 06.10.2021 - 30.10.2021 (respectiv 25 zile) a devenit scadentă abia la data de 10.11.2021 şi este evident faptul că, la data de pretinsei scadenţe din a doua notificare, mai precis, 11.12.2021, pentru chiriile aferente lunilor octombrie 2021 şi noiembrie 2021, nu avea baza legală a face plăţi, tocmai în considerarea poziţiei intimatului-pârât de a considera reziliat de drept contractul de închiriere.

Consideră că împrejurarea că abia la data de 14.01.2022 i se comunică faptul că au fost în eroare la data emiterii primei notificări cu privire la rezilierea de drept a contractului de închiriere o exonerează de orice răspundere pentru neplata sumelor pretins a fi datorate pentru o perioadă anterioară datei de 14.01.2022, până la acea dată fiind în lipsa unui contract de închiriere, el fiind reziliat.

Cu alte cuvinte, recurenta-reclamantă susţine că nu a avut la dispoziţie niciun moment între intervalul de timp cuprins între comunicarea primei notificări de reziliere şi comunicarea celei de a doua rezilieri a contractului, pentru a lua la cunoştinţă că prima notificare a fost emisă din eroare şi, astfel, contractul nu este reziliat, cu obligaţia sa de a achita chiria în continuare; aceasta deoarece odată cu comunicarea retractării primei notificări de reziliere, a primit şi cea de-a doua notificare de reziliere.

Totodată, susţine că motivarea instanţei de apel este contrară dispoziţiei legale cuprinse în art. 1817 C. civ. Astfel, după denunţarea unilaterală ce a făcut obiectul primei notificări de reziliere a contractului de închiriere nr. x/20.08.2021, emisă de către intimatul-pârât cu nr. x/11.11.2021, un nou contract poate fi încheiat numai prin consimţământul ambelor părţi, iar nu prin simpla renunţare la efectele denunţării unilaterale.

În continuare, pentru chiriile datorate după data de 14.01.2022, arată că se află în situaţia în care intimatul-pârât susţine că raportul contractual dintre părţi nu mai există (potrivit art. 6 din contractul de închiriere), fapt pentru care apreciază că până la pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să tranşeze acest litigiu, dispoziţiile contractului sunt incerte, ca şi aplicare.

Aşadar, instanţa de apel, din moment ce a reţinut că nu a fost investită cu un astfel de petit, trebuia să se limiteze cu aprecierile privind plata chiriei până la data comunicării celei de-a doua notificări de reziliere. Or, dacă s-ar limita la această perioadă de timp, la data de 14.01.2022 a aflat că prima notificare de reziliere a fost eronat transmisă, că respectivul contract de închiriere ce fusese anterior reziliat la data 11.11.2021 nu mai este reziliat şi că, de fapt, contractul de închiriere a fost reziliat la 14.01.2022.

Contrar celor reţinute de instanţa de apel cu privire la o pretinsă lipsă de explicaţii privind neplata pentru perioada anterioară notificării, reţinută ca fiind 8.10.2021- 8.12.2021, recurenta-reclamantă solicită a se constata faptul că a invocat cazul fortuit în a achita costurile chiriei respective, generat de pandemia cu SARS 2 COV, prevăzut de art. 1351 alin. (1) C. civ.

Prin măsurile dispuse, a fost limitat accesul clienţilor la serviciile sale, nu au fost permise competiţii, evenimente culturale artistice, de divertisment, iar accesul copiilor la locul de joacă a fost limitat de asemenea. Toate acestea au făcut ca veniturile sale să nu fie la nivelul preconizat la momentul semnării contractului.

Din acest motive, arată că a depus o cerere prin care a solicitat adaptarea contractului de închiriere nr. x/20.08.2021, în sensul reducerii cu 50% a chiriei pe perioada aplicării restricţiilor, având în vedere H.G. nr. 1090/2021 privind prelungirea stării de alertă pe teritoriul României, însă nu i-a fost aprobată.

În consecinţă, motivarea instanţei de apel, potrivit căreia chiriile menţionate de către intimat ca fiind scadente şi clauza executorie, sunt contrare art. 1351 alin. (1) C. civ.

Referitor la motivele privind incertitudinea creanţei, susţine că instanţa de apel a ignorat faptul că sentinţa civilă nr. 51/03.05.2022, prin care Tribunalul Specializat Mureş a dispus admiterea în parte a cererii de chemare în judecată formulate de recurentă, în sensul că a anulat adresa nr. x/11.11.2021 reprezentând notificare de reziliere a contractului de închiriere nr. x/20.08.2021, a rămas definitivă abia la data de 12.09.2022, când a fost pronunţată decizia Curţii de Apel Tg-Mureş cu nr. 154/2022.

Puterea de lucru judecat reţinută de instanţa de fond ca motivare a soluţiei privind primul petit din acţiune şi pe care instanţa de apel o apreciază ca fiind legală, nu se verifică în acest caz deoarece, cele două situaţii diferă din punct de vedere juridic.

În privinţa analizei făcute de instanţa de apel cu privire la prevederile art. 1553 alin. (1) C. civ., solicită a se avea în vedere că, pentru ca rezoluţiunea/rezilierea convenţională să opereze, este necesar ca pactele comisorii să fie stipulate expres şi ca ele să prevadă în manieră neechivocă obligaţiile a căror neexecutare atrag rezoluţiunea sau rezilierea de drept a contractului, cenzura pactului comisoriu de către instanţa de judecată putând opera numai atunci când pretinsa clauză rezolutorie este lipsită de transparenţă contractuală, pe calea interpretării contractului, precum şi atunci când aceasta are un conţinut abuziv şi disproporţionat.

Raportându-se la situaţia de faţă, consideră că nu sunt îndeplinite condiţiile de activare a pactului comisoriu, respectiv art. 6 din contractul nr. x/20.08.2021.

Solicită a se constata inexistenţa încălcării obligaţiilor prevăzute de art. 4 din contractul nr. x/20.08.2021, să se dispună anularea adresei nr. x/13.01.2022, reprezentând notificare de reziliere a contractului de închiriere nr. x/20.08.2021 privind imobilul B. şi terasa aferentă în suprafaţă utilă de 113 mp + terasa din lemn de 116 mp+ terasă pavată de 200 mp, aflate pe domeniul public - Platoul Corneşti din Târgu Mureş, respectiv restabilirea situaţiei anterioare emiterii adresei nr. x/13.01.2022 în privinţa sumelor reţinute şi încasate de către intimatul-pârât din garanţia constituită de recurentă.

Printr-o altă critică formulată, recurenta-reclamantă a susţinut că instanţa de apel i-a respins în mod nelegal, prin încălcarea prevederilor cuprinse în art. 413 alin. (1) C. proc. civ., motivul de apel privind cererea de suspendare a judecării cauzei până la judecarea definitivă a dosarului cu nr. x/2022, dar, reţine, în analiza legalităţii notificării de reziliere, faptul că nu există o hotărâre de adaptare a contractului.

Susţine că este evidentă legătura dintre cele două dosare (nr. x/2022 şi nr. y/2022), o soluţie în dosarul de adaptare a contractului fiind mai mult decât hotărâtoare în analiza nerespectării prevederilor contractuale în cauza de faţă, invocând cazul fortuit în nerespectarea obligaţiei de plată a chiriei, astfel că, în eventualitatea constatării incidenţei cazului fortuit prevăzut de art. 1351 C. civ., răspunderea este înlăturată, fără a distinge dacă în parte sau în totalitate.

Astfel, din punct de vedere cronologic, anterior intervenirii pretinsei clauze de reziliere a contractului de închiriere cu nr. x/20.08.2021, a invocat impreviziunea. Prin cererea înregistrată la data de 18.10.2021,

a depus la intimatul-pârât Municipiul Tg-Mureş o cerere întemeiată pe dispoziţiile art. 1271 C. civ., prin care a solicitat adaptarea contractului de închiriere, în sensul reducerii cu 50% a chiriei stabilite, pe perioada aplicării restricţiilor impuse de H.G. nr. 1090/2021, cererea fiind înregistrată sub nr. x/18.10.2021.

Arată că argumentul său se bazează pe faptul că apariţia stării de impreviziune este anterioară pretinsului motiv de reziliere a contractului, mai precis de neplată a chiriei, iar starea de impreviziune a determinat imposibilitatea încasării din vânzări sau prestarea de servicii de alimentaţie publică începând cu primele 3 luni ale contractului a sumelor necesare achitării chiriei, în opinia recurentei, judecarea cauzei de faţă trebuind a fi suspendată, şi nu judecată independent de soluţia din dosarul nr. x/2022.

În finalul acestui motiv de recurs, recurenta-reclamantă a formulat o ultimă critică, referitoare la petitul privind obligarea intimatului-pârât la plata sumei de 570,783.90 RON, solicitată cu titlu de daune interese, pentru prejudiciul creat de intimat în perioada 07.09.2021-30.04.2022.

În susţinere, a reluat, pe larg, istoricul litigios şi probatoriile, precizând că, în contra dispoziţiilor legale ale art. 333 şi art. 362 din O.U.G. nr. 57/2019, instanţa de apel reţine în considerentele hotărârii atacate faptul că nu se află în prezenţa unor fapte contractual ilicite, ci chiar în limitele permise ale contractului.

Într-adevăr, arată recurenta-reclamantă, nu pretinde şi nici nu susţine că prin încheierea contractului de închiriere cu nr. x/20.08.021 i-a fost atribuit monopol exclusiv asupra zonei de la Platoul Corneşti dar, contrar celor reţinute de instanţa de apel, prin încălcarea dispoziţiilor legale anterior amintite, intimatul-pârât a încălcat principiul bunei-credinţe reglementat de art. 1170 C. civ. Însă, contrar celor reţinute de instanţa de apel, în speţă, prin acţiunile sau inacţiunile precizate, intimatul-pârât a încălcat dispoziţiile art. 1350 C. civ., raportat la art. 8, lit. d) din contractului de închiriere nr. x/20.08.2021, respectiv art. 1.2.4 şi art. 9.2.5 din caietul de sarcini pentru închirierea prin licitaţie publică a construcţiei "B.".

Pentru motivele expuse, a solicitat admiterea recursului, astfel cum a fost formulat.

Recursul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie– secţia a II-a Civilă, la data de 26.04.2024, sub nr. x/2022.

Apărarea formulată în recurs

Intimatul-pârât MUNICIPIUL TÂRGU–MUREŞ a formulat întâmpinare la recurs, prin care a solicitat respingerea acestuia ca neîntemeiat şi menţinerea, ca temeinică şi legală, a deciziei recurate.

III. Procedura de soluţionare la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie

Cu titlu prealabil, se reţine că prezentul proces este guvernat de dispoziţiile C. proc. civ., în forma modificată prin Legea nr. 310/2018, întrucât acţiunea introductivă a fost înregistrată pe rolul instanţei la data de 11 februarie 2022, deci după intrarea în vigoare a acestei legi.

Prin rezoluţia din 08 iulie 2024, a completului învestit aleatoriu cu soluţionarea dosarului, s-a fixat termen pentru judecarea recursului la data de 5 noiembrie 2024, în şedinţă publică, cu citarea părţilor, în temeiul art. 490 alin. (2) din C. proc. civ., în forma modificată prin Legea nr. 310/2018.

IV. Considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Înalta Curte, analizând recursul, în limitele controlului de legalitate, în conformitate cu dispoziţiile art. 483 alin. (3) din C. proc. civ., constată că acesta nu este fondat, urmând a fi respins, pentru considerentele ce succedă.

Criticile formulate de către recurenta-reclamantă pe calea demersului său judiciar pun în discuţie nelegalitatea deciziei atacate din perspectiva cazurilor de casare reglementate de art. 488 alin. (1) punctul 5 şi punctul 8 C. proc. civ., referitoare la situaţia în care hotărârea a fost dată cu nesocotirea regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii şi, respectiv, cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Cu titlu preliminar, Înalta Curte reţine că verificarea legalităţii hotărârii din perspectiva modului de interpretare şi aplicare a normelor de drept material, presupune, pentru faza procesuală a recursului, să se stabilească dacă, la situaţia de fapt, aşa cum a fost ea determinată de instanţele fondului pe baza probelor administrate, a fost corect aplicată legea. Aceasta, pentru că motivul de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) punctul 8 C. proc. civ. poate fi invocat doar atunci când prin hotărârea recurată s-a produs o încălcare a legii, respectiv dacă soluţia este în contradicţie cu legea care a fost aplicată raportului juridic dedus judecăţii iar înlăturarea acestei contradicţii se impune în raport cu faptele şi temeiurile de drept incidente, astfel cum acestea au fost pe deplin stabilite în cauză.

Din această perspectivă, susţinerile recurentei-reclamante din cuprinsul motivelor de recurs referitoare la modul în care au fost analizate şi interpretate elementele de fapt ale raporturilor dintre părţi şi la modul în care acestea au fost valorificate de către instanţa devolutivă nu vor fi analizate, câtă vreme nu relevă aspecte de nelegalitate a deciziei atacate, ci tind către reevaluarea situaţiei de fapt, astfel că nu impun o verificare a legalei aplicări a normelor de drept material.

Prin intermediul unui prim motiv de casare, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. (ce vizează situaţia când, prin hotărârea dată, instanţa a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii), recurenta a învederat nesocotirea de către instanţa de apel a prevederilor art. 480 alin. (3) şi art. 497 teza I C. proc. civ., respectiv greşita respingere a probei cu expertiză în specialitatea contabilitate, cu obiectivele indicate, apreciind că prin respingerea acestei probe nu s-a intrat în cercetarea fondului şi că puterea de lucru judecat a sentinţei civile nr. 51/03.05.2022 pronunţate de Tribunalul Specializat Mureş, reţinută de instanţa de fond ca motivare a soluţiei privind primul petit din acţiune şi antamată tangenţial de către instanţa de apel, nu se verifică în cauză.

Critica este nefondată.

Înalta Curte reţine că aprecierea instanţei devolutive asupra aptitudinii probelor de a conduce la soluţionarea procesului nu poate fi cenzurată pe calea recursului, întrucât această chestiune vizează netemeinicia, şi nu nelegalitatea hotărârii atacate.

Prin urmare, criticile recurentei prin care se tinde la reaprecierea caracterului util al probelor solicitate în apel, respinse de instanţă, nu vor fi analizate întrucât ele excedează cadrului restrictiv impus de dispoziţiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ., în limitele căruia poate fi exercitat controlul de legalitate al deciziei atacate.

În egală măsură, Înalta Curte reţine că nu pot fi primite nici criticile care privesc nemulţumirea recurentei-reclamante cu privire la modul de evaluare de către instanţa devolutivă a probatoriului administrat în cauză, întrucât nici acestea nu sunt chestiuni ce reclamă un control de legalitate al hotărârii atacate, ci tind la reaprecierea probelor şi la schimbarea situaţiei de fapt reţinute, împrejurare ce contravine dispoziţiilor art. 483 alin. (3) C. proc. civ., din cuprinsul cărora rezultă că recursul urmăreşte să supună instanţei competente examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile şi nu netemeinicia acesteia.

Prin urmare, Înalta Curte va cerceta, în continuare, doar dacă curtea de apel a nesocotit în vreun fel normele de drept procesual referitoare la admisibilitatea şi analiza probelor.

În acest sens, se reţine că, potrivit dispoziţiilor art. 258 C. proc. civ., probele se pot încuviinţa numai dacă sunt întrunite cerinţele prevăzute la art. 255 C. proc. civ., respectiv dacă sunt legale, verosimile, pertinente şi concludente. Instanţa este cea care hotărăşte asupra admiterii sau respingerii cererii de încuviinţare a unor probe, iar soluţia de respingere cuprinde motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază această soluţie.

Respingerea probei cu expertiză nu înseamnă că nu s-a intrat în cercetarea fondului cauzei, cum greşit pretinde recurenta, câtă vreme instanţa a motivat această soluţie, neexistând obligaţia instanţei, aşa cum s-a arătat mai sus, de a încuviinţa şi administra toate probele, astfel cum au fost solicitate de părţi. Prin urmare, nu se poate reţine încălcarea prevederilor art. 480 alin. (3) C. proc. civ.

De asemenea, Înalta Curte constată că nu se verifică nici cealaltă critică formulată de către recurentă în cadrul acestui motiv de recurs, privitoare la greşita reţinere a puterii de lucru judecat, câtă vreme însăşi recurenta se află în eroare; nu este vorba despre o denunţare unilaterală a contractului de închiriere, cum arată recurenta în finalul acestui motiv de recurs, ci despre sancţiunea rezilierii contractului, disputa litigiului purtând asupra valabilităţii notificării de reziliere, iar nu asupra unei denunţări unilaterale, cele două noţiuni juridice fiind distincte.

Se remarcă faptul că această critică a recurentei-reclamante are la bază o confuzie între cele două instituţii juridice: denunţarea unilaterală şi rezilierea. În vreme ce denunţarea unilaterală este reglementată de art. 1276 C. civ., reprezentând dreptul uneia dintre părţi de a denunţa contractul independent de ideea de culpă, rezilierea este sancţiunea care intervine în cazul neexecutării culpabile a unui contract cu executare succesivă, astfel cum reiese din prevederile art. 1516 alin. (2) C. civ.. Or, în cauză se pune în discuţie sancţiunea rezilierii contractului de închiriere, pe motivul neexecutării de către recurenta-reclamantă, în calitate de chiriaş, a obligaţiei de plată a chiriei. Astfel, referirile din cuprinsul cererii de recurs, care aduc în discuţie denunţarea unilaterală a contractului, sunt lipsite de pertinenţă în prezenta cauză.

Examinând, în continuare, criticile formulate de recurenta-reclamantă în susţinerea celui de-al doilea motiv de recurs invocat, prevăzut de pct. 8 al art. 488 alin. (1) C. proc. civ., care vizează încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, Înalta Curte constată că nici acestea nu sunt fondate.

Printr-o primă critică enunţată, recurenta a invocat încălcarea sau aplicarea greşită a mai multor norme de drept material care, însă, nu au aplicabilitate la speţă, textele invocate nefiind relevante în litigiul de faţă. De altfel, recurenta-reclamantă s-a mărginit să enumere şi să enunţe respectivele prevederi legale, fără a exemplifica modalitatea în care acestea au fost greşit interpretate sau aplicate de către instanţa de apel.

Susţinerea recurentei-reclamante potrivit căreia nu putea plăti chiria în temeiul unui contract reziliat este nefondată, câtă vreme litigiul invocat viza însăşi rezilierea contractului de închiriere, cu toate consecinţele şi efectele care decurg din această sancţiune contractuală; recurenta-reclamantă avea folosinţa bunului închiriat şi, corelativ, obligaţia de a plăti chiria aferentă, independent de valabilitatea notificării de reziliere, cu atât mai mult cu cât, în speţă, se disputa însăşi valabilitatea notificării de reziliere şi efectul acesteia. Cu alte cuvinte, atât timp cât recurenta-reclamantă a apreciat că prima notificare de reziliere este nelegală, înţelegând să o conteste pe calea acţiunii în justiţie, punând sub semnul întrebării eficacitatea acesteia şi rămânând în posesia şi folosinţa bunului închiriat, avea obligaţia de a achita chiria convenită, la care s-a obligat contractual. În caz contrar, finalitatea contractului de închiriere ar fi nesocotită, în condiţiile în care s-ar permite recurentei-reclamante, în calitate de chiriaş, să se folosească de bun cu titlu gratuit.

Recurenta-reclamantă aduce în discuţie, în continuare, denunţarea unilaterală ce a făcut obiectul primei notificări de reziliere a contractului de închiriere, critică care, aşa cum s-a arătat mai sus, nu poate fi primită, de vreme ce, în speţă, este vorba despre rezilierea contractului de închiriere, ca sancţiune pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiei, şi nu despre o denunţare unilaterală a contractului, conform dispoziţiilor art. 1276 C. civ.

Atât timp cât s-a constatat, prin hotărâre judecătorească definitivă, că prima notificare de reziliere nu a fost în mod legal emisă, consecinţa constă în nerecunoaşterea efectelor acesteia şi continuarea derulării raporturilor contractuale, concomitent cu subzistenţa obligaţiei chiriaşului de plată a chiriei datorate, de vreme ce, astfel cum s-a reţinut de către instanţele de fond, acesta a rămas în posesia şi folosinţa spaţiului închiriat.

În acest context, alegaţiile recurentei-reclamante potrivit cărora contractul a încetat ca efect al primei notificări de reziliere, precum şi cele care aduc în discuţie lipsa unui temei pentru obligaţia sa de plată a chiriei, sunt lipsite de fundament juridic.

Cât priveşte susţinerea recurentei-reclamante referitoare la cazul fortuit pretins intervenit prin raportare la obligaţia sa de a achita chiria, generat de pandemia cu SARS Cov 2, prevăzut de art. 1351 alin. (1) C. civ., Înalta Curte constată că această critică este invocată omisso medio, direct în recurs, cu nesocotirea prevederilor art. 488 alin. (2) C. proc. civ., neputând fi analizată, căci, în caz contrar, s-ar încălca principiul dublului grad de jurisdicţie.

În continuare, examinând argumentele menţionate de recurenta-reclamantă în susţinerea acestui motiv de recurs, privind neîndeplinirea condiţiilor pactului comisoriu, şi acestea vor fi, de asemenea, înlăturate ca nefiind fondate.

Din această perspectivă, recurenta-reclamantă a invocat că, atât timp cât cele două chirii pretins neachitate au fost acoperite din garanţia constituită la momentul încheierii contractului, nu sunt îndeplinite, în mod cumulativ, condiţiile pentru activarea pactului comisoriu.

Astfel cum în mod judicios a reţinut instanţa de apel, garanţia constituită la momentul semnării contractului nu are natura juridică a unei chirii achitate în avans ci, după cum îi sugerează denumirea, reprezintă o sumă destinată a acoperi eventuale prejudicii rezultate din neexecutarea contractului. Prin urmare, neavând natura juridică a unor chirii achitate în avans, această sumă constituită cu titlu de garanţie de către chiriaş nu a avut aptitudinea de a înlătura obligaţia acestuia de plată a chiriei. Consecutiv, neîndeplinindu-şi atare obligaţie timp de 2 luni consecutiv, astfel cum prevede pactul comisoriu inclus în contractul de închiriere, chiriaşul este pus în situaţia de a suporta consecinţele rezilierii contractului.

Faptul că, urmare a acestei neexecutări, intimatul-pârât, în calitate de proprietar, a prelevat din suma constituită cu titlu de garanţie contravaloarea celor două chirii neachitate, nu este de natură a schimba natura juridică a garanţiei constituite, ci reprezintă, în realitate, expresia efectelor pe care aceasta le produce, respectiv garantarea creditorului în situaţia nerespectării de către debitor a propriilor obligaţii contractuale.

Astfel, pentru toate argumentele arătate, Înalta Curte constată că şi acest motiv de recurs invocat este nefondat.

Referitor la criticile recurentei-reclamante, care se subsumează cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5, şi nu pct. 8 C. proc. civ., cum a menţionat, privind respingerea cererii de suspendare a judecăţii, Înalta Curte constată că şi acestea sunt nefondate.

În esenţă, recurenta-reclamantă susţine că este evidentă legătura dintre cele două dosare, iar o soluţie în dosarul de adaptare a contractului, în care a invocat impreviziunea, este mai mult decât hotărâtoare în analiza nerespectării prevederilor contractuale în cauza de faţă.

Contrar susţinerilor recurentei-reclamante, Înalta Curte apreciază că în mod corect instanţa de apel a stabilit că nu sunt îndeplinite condiţiile art. 413 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ.

În contextul în care recurenta-reclamantă, în calitate de chiriaş, nu a achitat nicio sumă cu titlu de chirie, nici măcar în cuantumul redus, pretins în litigiul având ca obiect impreviziune, soluţia din respectivul dosar nu este de natură a influenţa dezlegarea prezentei cauze, condiţiile rezilierii fiind îndeplinite în ambele ipoteze, indiferent de aplicarea sau nu a efectelor impreviziunii.

În concluzie, Înalta Curte constată că în mod corect a stabilit instanţa de apel că soluţionarea prezentei pricini nu depinde de soluţionarea definitivă a cauzei ce formează obiectul dosarului cu nr. x/2022 al Tribunalului Specializat Mureş.

În fine, cât priveşte ultima critică formulată de recurenta-reclamantă la adresa soluţiei instanţei de apel, referitoare la petitul privind obligarea intimatului-pârât la plata daunelor-interese, Înalta Curte constată că recurenta aduce în susţinere doar critici de netemeinicie, cu referire la probe şi situaţia de fapt, care nu pot fi analizate în această cale extraordinară de atac. Mai mult, nu se relevă ce obligaţie contractuală a fost încălcată de către intimatul-pârât.

Temeiul legal al soluţiei adoptate în recurs

Pentru considerentele expuse, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., raportat la art. 488 alin. (1) pct. 5 şi pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul formulat de reclamantă.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei nr. 277/A din 28 noiembrie 2023, pronunţată de Curtea de Apel Târgu Mureş – secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 5 noiembrie 2024.