Tenant's extraordinary appeal quashed as void for formal grounds, leaving lease rescission denial and landlords' counterclaim award intact.

Şedinţa publică din data de 20 ianuarie 2026

Deliberând asupra recursului, constată următoarele:

1. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă, la data de 27 decembrie 2018, sub nr. x/2018, reclamanta I Butteri S.R.L. a solicitat obligarea pârâţilor A. şi B. la achitarea contravalorii tuturor lucrărilor adăugate cu caracter durabil, efectuate asupra imobilului din str. x, Bucureşti, în temeiul contractului de închiriere nr. x din 27 februarie 2018, cu cheltuieli de judecată.

Prin cererea precizatoare şi modificatoare, reclamanta a solicitat anularea declaraţiei de reziliere din 12 noiembrie 2018, precum şi rezilierea contractului de închiriere nr. x/27.02.2018 din culpa pârâţilor, cu obligarea acestora la plata daunelor-interese, constând în prejudiciul efectiv, în cuantum de 278.681,38 RON şi beneficiul nerealizat, precum şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul litigiu.

Prin cererea reconvenţională, pârâţii au solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 1.199,4 RON, reprezentând contravaloarea curentului electric aferent spaţiului închiriat, consumat şi neachitat, precum şi obligarea reclamantei la plata penalităţilor de întârziere aferente acestei sume, în cuantum de 0,5% pe zi, conform capitolului IX din contractul de închiriere nr. x/27.02.2018, începând cu 03.10.2018 şi până la data plăţii efective şi obligarea reclamantei la plata sumei de 800 de euro, echivalentul în RON la data plăţii efective şi 5.660 de RON, reprezentând contravaloarea lucrărilor adăugate efectuate de locatar, pe care acesta le-a ridicat fără drept din imobilul care a format obiectul derivat al convenţiei.

Prin sentinţă civilă nr. 1075 din 2 mai 2023, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a respins ca neîntemeiate cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta I Butteri S.R.L., precum şi cererea reconvenţională formulată de pârâţii A. şi B.. A compensat cheltuielile de judecată solicitate de părţi şi a obligat pârâţii la plata către reclamanta I Butteri S.R.L. a sumei de 12.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

2. Împotriva acestei sentinţe a formulat apel reclamanta I Butteri S.R.L., solicitând schimbarea în parte a sentinţei apelate, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată astfel cum a fost precizată şi obligarea intimaţilor la plata sumei de 70.551,9 RON, reprezentând prejudiciul efectiv, respectiv a sumei de 450.445,45 RON, reprezentând beneficiul nerealizat.

Pârâţii A. şi B. au formulat întâmpinare şi apel incident, prin care au solicitat respingerea cererii de apel principal ca nefondată şi schimbarea în parte a hotărârii apelate, în sensul admiterii cererii reconvenţionale, astfel cum a fost formulată.

Prin decizia civilă nr. 130 din 4 februarie 2025 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti - secţia a V-a Civilă au fost respinse ca nefondate apelurile principal şi incident, fiind obligată reclamanta la plata către pârâţi a sumei de 1.250 RON cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat.

3. La data de 4 august 2025, reclamanta I Butteri S.R.L. a declarat recurs împotriva deciziei civile nr. 130 din 4 februarie 2025 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti - secţia a V-a Civilă, în temeiul dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., solicitând casarea deciziei atacate şi, rejudecând cauza în fond, să fie admisă cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată, completată şi precizată.

Critica subsumată motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. se referă la încălcarea regulilor de procedură prevăzute de art. 22 alin. (1) şi (2) şi art. 237 alin. (2) pct. 7 C. proc. civ., fiind încălcat dreptul la un proces echitabil prevăzut de art. 6 din Convenţia europeană a drepturilor omului şi procedura de administrare a probelor.

Referitor la motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susţinut că hotărârea atacată cuprinde motive contradictorii cu privire la rezilierea contractului ca urmare a încălcării în mod repetat a obligaţiei locatorului respectiv a pârâţilor de a asigura liniştita şi utila folosinţă a spaţiului închiriat. Recurenta a invocat dispoziţiile art. 1786 C. civ., arătând că analiza instanţei de apel este contradictorie cu privire la respectarea obligaţiei de asigurare a unei folosinţe liniştite şi utile a bunului, deoarece această obligaţie nu trebuie inserată în contract, ea născându-se de drept, prin efectul legii, fiind o obligaţie esenţială în materia contractului de locaţiune.

Totodată, recurenta-reclamantă a invocat motivarea contradictorie a deciziei recurate şi cu privire la caracterul justificat sau nu al declaraţiei unilaterale de reziliere formulate de intimaţii-pârâţi. În acest sens, s-a arătat că, pe de o parte, instanţa a constatat că locatorii au stânjenit folosinţa spaţiului închiriat, iar pârâţii nu pot să ceară rezilierea contractului cu motivarea că reclamanta le-a îngrădit accesul în spaţiul închiriat, iar pe de altă parte, aceeaşi circumstanţă de stânjenire a folosinţei nu poate să determine rezilierea contractului din culpa locatorilor, deşi se încalcă de către aceştia o obligaţie esenţială a unui contract de locaţiune. De asemenea, recurenta precizează că instanţa de apel reţine că nu s-a dovedit de către reclamantă stânjenirea folosinţei spaţiului de către pârâţi pe durata locaţiunii, deşi această împrejurare fusese constatată de către prima instanţă.

Raţionamentul contradictoriu al instanţei de apel a fost invocat şi cu privire la modul netransparent de calculare a utilităţilor de către intimaţii-pârâţi locatori. Astfel, deşi contractul de închiriere impune chiriaşului obligaţia de a achita utilităţile, instanţa de apel reţine că, în cauză, nu a fost devedit caracterul cert al sumei solicitate de către pârâţi. Cu alte cuvinte, aceeaşi împrejurare reţinută de instanţă constituie un argument valid pentru justificarea pretenţiilor intimaţilor-pârâţi şi unul nevalid pentru pretenţiile ridicate de recurenta-reclamantă, ceea ce conduce la o motivare confuză.

Cu privire la motivul de recurs întemeiat pe art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susţinut că hotărârea recurată a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material.

Astfel, cu privire la plata chiriei, recurenta-reclamantă a arătat că, pentru a opera rezilierea unui contract, potrivit art. 1516 alin. (2) C. civ., una dintre condiţiile obligatorii este ca, fără justificare, debitorul să nu îşi execute obligaţia, or, instanţa de apel nu a analizat această cerinţă. Totodată, recurenta a susţinut că predarea mai târzie a spaţiului de către proprietari chiriaşului, durata mai mare a amenajărilor decât anticipaseră părţile, au determinat o cauză justificată a întârzierii la plată. De altfel, părţile au convenit în actul adiţional nr. x din 30.03.2018 că, în cazul în care locatarul nu va putea începe activitatea în spaţiul închiriat până la data de 15 iunie 2018, atunci termenul de plată al primei chirii se va prelungi până când recurenta-reclamantă va putea începe activitatea.

Recurenta susţine că instanţa de apel trebuia să aibă în vedere excepţia de neexecutare a contractului invocată de reclamantă la sfârşitul lunii septembrie 2018 şi să îi analizeze efectele, întrucât excepţia de neexecutare este stabilită la nivel legislativ drept o cauză de neexecutare justificată a obligaţiilor contractuale.

De asemenea, recurenta a arătat că daunele-interese constând în beneficiul nerealizat au fost dovedite prin raportul de expertiză contabilă întocmit în cauză.

Cu privire la obligaţia locatorului de a asigura o folosinţă utilă şi liniştită a spaţiului ce face obiectul locuţiunii, recurenta-reclamantă a invocat încălcarea de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 1786 şi art. 1789 C. civ., susţinând că a fost nesocotit caracterul esenţial al acestei obligaţii.

În ceea ce priveşte amenajările şi îmbunătăţirile efectuate de locatar, recurenta a invocat aplicarea greşită a prevederilor art. 1823 alin. (1) C. civ., susţinând că locatarul a fost de bună-credinţă, realizând lucrările cu acordul prealabil al locatorului, însă faptul că legea prevede că îmbunătăţirile vor rămâne în proprietatea locatorului, nu înseamnă că chiriaşul nu mai poate fi despăgubit. La încetarea contractului, chiriaşul beneficiază de un drept de creanţă cert, actual şi determinat cu privire la valoarea lucrărilor executate. În cauză, s-a susţinut că recurenta-reclamantă şi-a asumat obligaţia de a aduce îmbunătăţiri spaţiului în perspectiva unei perioade contractuale de 5 ani în care să folosească imobilul pentru exercitarea activităţii sale profesionale, ceea ce însă nu s-a întâmplat.

Intimaţii-pârâţi B. şi A. au formulat întâmpinare, prin care au invocat excepţia nulităţii recursului, conform art. 489 alin. (2) C. proc. civ., susţinând în esenţă că motivele de casare au fost invocate formal, prin calea de atac promovată recurenta urmărind de fapt efectuarea unei noi judecăţi a fondului cauzei. În subsidiar s-a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Recurenta-pârâtă a depus răspuns la întâmpinare, prin care a solicitat respingerea excepţiei nulităţii şi apărărilor formulate de intimaţi prin întâmpinare.

4. Înalta Curte, luând în examinare cu prioritate, potrivit dispoziţiilor art. 248 alin. (1) C. proc. civ., excepţia nulităţii recursului, invocată de intimaţi, reţine următoarele considerente:

Potrivit art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., "cererea de recurs va cuprinde următoarele menţiuni: motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea lor sau, după caz, menţiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat", iar potrivit art. 486 alin. (3) teza I din acelaşi cod, "menţiunile prevăzute la alin. (1) lit. a) şi c)-e), precum şi cerinţele menţionate la alin. (2) sunt prevăzute sub sancţiunea nulităţii".

De asemenea, potrivit art. 489 alin. (2) C. proc. civ., "aceeaşi sancţiune intervine în cazul în care motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488".

Din analiza coroborată a dispoziţiilor legale anterior evocate rezultă că cererea de recurs trebuie să cuprindă motivele de nelegalitate pe care se întemeiază şi dezvoltarea acestora, astfel încât să poată fi încadrate în motivele de casare prevăzute limitativ de art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

În cauză, reclamanta şi-a întemeiat calea de atac pe cazurile de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ.

Motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. poate fi invocat atunci când sunt încălcate norme de procedură a căror nerespectare atrage nulitatea hotărârii atacate.

Pentru invocarea motivului de recurs prevăzut la pct. 6 al articolului menţionat, este necesară individualizarea ipotezei reglementate de această dispoziţie legală de care se prevalează autorul căii de atac, iar dacă este vizat caracterul contradictoriu ori străin al considerentelor, se impune precizarea cu claritate a argumentelor reţinute prin decizia recurată împotriva cărora se îndreaptă critica.

Totodată, motivul de casare prevăzut de pct. 8 al normei evocate impune recurentei nu numai indicarea normei de drept material pretins nesocotită, încălcată sau interpretată greşit, dar şi expunerea unui raţionament prin care autorul căii de atac, enunţând modul în care apreciază că prevederea legală se interpretează sau aplică în cauză, să dezvolte critici concrete din care să rezulte caracterul nelegal al deciziei pronunţate de instanţa de apel deoarece neîncadrarea criticilor în motivele de casare expres şi limitativ prevăzute de lege se sancţionează cu anularea recursului.

Această soluţie se explică prin aceea că recursul este o cale extraordinară de atac în cadrul căreia se analizează numai conformitatea hotărârii atacate cu normele de drept aplicabile, astfel cum rezultă în mod explicit din dispoziţiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

Transpunând aceste considerente la cauza ce face obiectul analizei, se reţine că motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ. au fost invocate formal.

Din perspectiva incidenţei motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., Înalta Curte constată că, deşi recurenta-reclamantă a invocat încălcarea regulilor de procedură prevăzute de art. 22 alin. (1) şi (2) şi art. 237 alin. (2) pct. 7 C. proc. civ., respectiv dreptul la un proces echitabil şi procedura de administrare a probelor, în dezvoltarea motivului de casare nu explică în ce constă greşeala de judecată a instanţei de apel şi nu indică în ce constă încălcarea normelor de procedură de către instanţa de prim control judiciar, a cărei nerespectare ar putea atrage nulitatea hotărârii recurate.

Instanţa de apel, în considerentele deciziei recurate, a procedat la verificarea sentinţei în limitele criticilor formulate de apelantă, cu privire la relevanţa probatorie a înscrisurilor ce dovedesc rezilierea contractului din culpa reclamantei, pentru neachitarea chiriei la data scadentă agreată, respectiv a analizat măsura în care situaţia de fapt stabilită prin hotărârea criticată corespunde probelor administrate.

Prin urmare, criticile invocate de recurenta-reclamantă reprezintă trimiteri la elemente de fapt, care au fost deja analizate de instanţa de apel, prin prisma probatoriului administrat. În calea extraordinară de atac a recursului, trebuie subliniat că nu are loc o devoluare a fondului cauzei, ceea ce constituie obiect al judecăţii fiind exclusiv legalitatea hotărârii pronunţate în apel.

Înalta Curte constată că administrarea şi interpretarea probatoriilor sunt chestiuni care ţin de temeinicia hotărârii atacate, nefiind supuse controlului de legalitate exercitat de către instanţa de recurs prin prisma motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Totodată, se reţine că în considerentele hotărârii pronunţate de instanţa de apel sunt explicate raţiunile avute în vedere la respingerea căii de atac formulate de reclamantă, legate de conţinutul criticilor formulate de aceasta, de limitele judecăţii, precum şi de evaluarea probelor administrate în susţinerea apelului, elemente de natură să fundamenteze puterea de convingere şi să excludă arbitrariul în aplicarea regulilor de procedură incidente în cauză.

Subsumat motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susţinut că motivarea deciziei instanţei de apel este contradictorie cu privire la rezilierea contractului din perspectiva respectării obligaţiei de asigurare a unei folosinţe liniştite şi utile a bunului, în sensul necesităţii inserării în contract a acestei obligaţii. Situaţia este identică şi cu privire la caracterul justificat sau nu al declaraţiei uniltaterale de reziliere formulate de pârâţi, precum şi cu privire la modul netransparent de calculare a utilităţilor.

Verificând decizia recurată, se constată că instanţa de apel a stabilit, în esenţă, că probele administrate în cauză, respectiv declaraţiile martorilor şi înscrisurile depuse la dosar, nu sunt de natură a dovedi o conduită abuzivă a pârâţilor, întrucât acestea nu susţin afirmaţiile reclamantei referitoare la împiedicarea desfăşurării activităţii sale comerciale prin acţiuni precum pătrunderea în spaţiul închiriat în alte scopuri decât acela de a verifica starea imobilului şi respectarea destinaţiei sale de către chiriaş, în strictă conformitate cu dispoziţiile legale şi contractuale care reglementează acest drept. De asemenea, cu privire la contravaloarea utilităţilor neachitate, instanţa de apel a reţinut că în cauză nu s-a făcut dovada caracterului cert al sumei solicitate de către pârâţi.

În aceste condiţii, Înalta Curte constată că, în realitate, recurenta contestă situaţia de fapt reţinută în fond ca urmare a valorificării probelor, deşi aceste aspecte nu pot fi reluate de instanţa de recurs şi, implicit, nici rezultatul la care a ajuns instanţa de apel în ceea ce priveşte problemele de fapt şi de drept deduse judecăţii.

Aceste chestiuni sunt incompatibile cu calea de atac a recursului, care trebuie să se rezume exclusiv la critici de nelegalitate. În egală măsură, repunerea în discuţie a situaţiei de fapt, aprecierea utilităţii probelor şi reinterpretarea probelor administrate în calea extraordinară de atac a recursului nu sunt posibile, întrucât nu are loc o devoluare a fondului cauzei, ceea ce constituie obiect al judecăţii în recurs fiind exclusiv legalitatea hotărârii pronunţate în apel, respectiv nesocotirea regulilor de drept.

Prin urmare, invocarea motivului de recurs are caracter formal, fără dezvoltarea unor argumente care să conducă la concluzia lipsei motivării sau a unei motivări contradictorii ori numai străine de natura cauzei, neputându-se identifica critici ce ar putea fi subsumate acestui caz de nelegalitate.

Nici invocarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. nu relevă greşita încălcare sau aplicare a normelor de drept material, nefiind dezvoltate critici concrete privind modul în care prin decizia atacată ar fi fost încălcate norme de drept material.

Prin recursul formulat, recurenta a invocat aplicarea greşită de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 1516 alin. (2) C. civ. referitoare la drepturile creditorului din perspectiva excepţiei de neexecutare a contractului, precum şi prevederile art. 1786 şi art. 1789 C. civ. vizând obligaţia locatorului de a asigura folosinţa utilă şi liniştită a spaţiului. Totodată, recurenta a invocat aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1823 alin. (1) C. civ. referitoare la îmbunătăţirile făcute de locatar şi dreptul de creanţă de care chiriaşul beneficiază la încetarea contractului cu privire la valoarea lucrărilor executate.

Înalta Curte subliniază că, deşi recurenta indică în cuprinsul cererii de recurs dispoziţii de drept material, criticile au caracter teoretic şi general şi nu se referă la modul concret în care au fost încălcate sau aplicate greşit aceste dispoziţii legale prin decizia atacată.

În realitate, aceste critici reprezintă trimiteri la situaţia de fapt reţinută de instanţa de apel în legătură cu stabilirea existenţei unei justificări pentru neexecutarea obligaţiei de plată a chiriei la scadenţă. Însă, pe de o parte, se constată că acestea au fost deja analizate de instanţa de apel prin prisma probatoriului administrat, şi, pe de altă parte, reprezintă aspecte de netemeinicie care nu pot face obiectului controlului de legalitate.

De asemenea, cu privire la motivul de recurs referitor la aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1823 alin. (1) C. civ., în realitate, se solicită constatarea interpretării greşite a contractului, împrejurare care reprezintă o chestiune de fapt, analiza acesteia fiind incompatibilă cu faza de judecată a recursului.

Înalta Curte reaminteşte, în acest context că, instanţa de apel, ca instanţă devolutivă, are plenitudine de apreciere a probelor administrate în cauză, este suverană în a hotărî asupra oportunităţii administrării probelor în proces din perspectiva utilităţii, concludenţei şi pertinenţei acestora, iar instanţa de recurs nu poate să procedeze la reinterpretarea probelor, prin reevaluarea situaţiei de fapt, aşa cum, în realitate, urmăreşte recurenta.

În consecinţă, criticile referitoare la aplicarea greşită a normelor de drept material vizează temeinicia deciziei recurate, acest motiv de casare fiind invocat strict formal.

Înalta Curte constată că recurenta nu a indicat în mod efectiv în ce constă nelegalitatea hotărârii recurate din perspectiva dispoziţiilor art. 488 C. proc. civ. şi nu au fost identificate nici motive de casare, de ordine publică, pentru a putea fi invocate în temeiul art. 489 alin. (3) din acelaşi cod, impunându-se, astfel, a fi aplicată sancţiunea nulităţii recursului.

Prin urmare, pentru considerentele care preced, subliniind că accesul la justiţie presupune respectarea cerinţelor formale în legătură cu promovarea căii de atac, Înalta Curte, dând eficienţă prevederilor art. 489 alin. (2) C. proc. civ., urmează ca, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., să anuleze recursul declarat de reclamanta I Butteri S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 130 din 4 februarie 2025 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti - secţia a V-a Civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul declarat de reclamanta I BUTTERI S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 130 din 4 februarie 2025 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti - secţia a V-a Civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 20 ianuarie 2026.