Lease overage dispute: appeal annulled as inadmissible, lower court ruling affirmed

Asupra recursului, din actele dosarului, constată următoarele:

1. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 21 iulie 2021 pe rolul Tribunalului Bucureşti – secţia a VI-a civilă, sub nr. x/2021, reclamantul A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta B., a solicitat instanţei să dispună rezilierea contractului de închiriere nr. x/30.03.2018 şi obligarea pârâtei la plata chiriei în cuantum de 211.672,10 RON, precum şi a utilităţilor neachitate, de 4.578,57 RON.

La 19 august 2021, reclamantul a depus precizări, prin care a arătat că îşi restrânge pretenţiile reprezentând debitul aferent utilităţilor neachitate, solicitând instanţei obligarea pârâtei doar la plata sumei de 2.351,80 RON, aferentă lunii iulie 2021, conform facturii nr. x/15.07.2021. De asemenea, în ceea ce priveşte contravaloarea chiriei solicitate, a arătat că, ulterior promovării acţiunii, a emis factura nr. x/15.07.2021, aferentă lunii iulie, în valoare de 7.391,55 RON, solicitând, astfel, obligarea pârâtei la plata sumei totale de 219.063,65 RON, reprezentând chirie neachitată, pentru perioada 08.05.2018 – 08.03.2021. S-a mai arătat că m.p. de teren, pentru suprafaţa extinsă a fost calculat la 7,93 euro, conform contractului, cursul de schimb avut în vedere fiind cel de la data emiterii facturilor.

La aceeasi dată pârâta a formulat cerere reconvenţională, prin care a solicitat obligarea reclamantului la plata sumei de 30.000 euro, cu titlu de daune- interese şi, în măsura admiterii, în tot sau în parte, a pretenţiilor reclamantului aferente celui de al doilea petit al cererii introductive, a solicitat obligarea acesteia la plata sumei de 211.073,72 RON.

La 20 ianuarie 2022, reclamantul a formulat cerere completatoare, prin care a solicitat obligarea pârâtei şi la plata chiriei, aferente perioadei iunie 2021 - ianuarie 2022, în valoare de 59.254,30 RON.

Prin sentinţa civilă nr. 909/2023 din 7 aprilie 2023 pronunţată de Tribunalul Bucureşti – secţia a VI-a Civilă a fost respinsă cererea principală, astfel cum a fost precizată şi completată, ca neîntemeiată.

A fost respinsă cererea reconvenţională, ca neîntemeiată.

Au fost respinse, ca neîntemeiate, cererile părţilor privind acordarea cheluielilor de judecată.

2. Împotriva acestei sentinţe a formulat apel principal reclamantul A. S.R.L.

De asemenea, a formulat apel incident pârâta B.

Prin decizia civilă nr. 250 din 15 februarie 2024 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă au fost respinse apelurile, ca nefondate.

Au fost respinse, ca nefondate, cererile părţilor privind acordarea cheltuielilor de judecată.

3. Împotriva acestei decizii a formulat recurs reclamantul A. S.R.L., în temeiul dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 4, 5 şi 8 C. proc. civ., solicitând casarea în parte a deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre o nouă judecată aceleiaşi instanţe.

În prealabil, partea a învederat că nu critică soluţia asupra capetelor de cerere având ca obiect rezilierea contractului şi obligarea intimatei-pârâte la plata valorii utilităţilor rămase neachitate, criticile sale vizând exclusiv pretenţiile referitoare la plata chiriei datorate pentru spaţiul de 55 mp., folosit în perioada 01.04.2018 – 15.07.2021 şi care nu a fost prevăzut în contract.

Dezvoltând motivul de recurs prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 4 C. proc. civ., recurentul-reclamant a invocat depăşirea atribuţiilor puterii judecătoreşti, apreciindu-se că instanţa de apel nu a stăruit prin toate mijloacele pentru aflarea adevărului, conform art. 22 alin. (2) C. proc. civ., comiţând un exces de putere. În concret, s-a criticat respingerea, prin încheierea de dezbateri din 08.02.2024, ce face corp comun cu decizia recurată, a probei testimoniale, arătându-se că instanţa de apel a denaturat teza probatorie ce se urmărea a fi dovedită, reţinând că prevederile contractuale şi modalitatea în care părţile au înţeles să le pună în aplicare nu se pot dovedi prin audierea de martori. Prin urmare, soluţia de respingere a probei testimoniale nu este motivată, argumentele instanţei neavând legătură cu susţinerile părţii, cu consecinţa încălcării şi a principiilor fundamentale prevăzute la art. 7, art. 13, art. 22 şi art. 14 alin. (6) C. proc. civ.. Potrivit recurentului-reclamant, aceste critici pot fi încadrate şi în dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

În ceea ce priveşte motivul de nelegalitate de la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul-reclamant, în cadrul unei expuneri ample şi conţinând nenumărate referiri la aspectele de fapt supuse analizei şi probele dosarului, a apreciat, în esenţă, că instanţa de apel, întocmai ca şi prima instanţă, a reţinut greşit faptele şi a interpretat eronat normele de drept material.

Evocând dispoziţiile art. 1.743 alin. (2) C. civ. din materia vânzării, a arătat că soluţia respingerii pretenţiilor având ca obiect chirie nu este echitabilă, câtă vreme, potrivit raportului de expertiză topografică întocmit în cauză, a rezultat că intimata-pârâtă a folosit efectiv o suprafaţă totală de 90 mp., cu 55 mp. mai mare decât cea stipulată în contract, ceea ce ar fi impus obligarea părţii adverse la plata preţului de 10 euro/mp. aferente acestui spaţiu.

De asemenea, recurentul-reclamant a criticat dezlegările instanţei de apel, ca urmare a interpretării clauzelor contractuale conform regulilor prevăzute la art. 1.272, art. 1.266 şi art. 1.267 C. civ., greşit reţinându-se că intenţia părţilor a fost ca suprafaţa efectiv ocupată de fiecare echipament tehnic montat de pârâtă în temeiul contractului de închiriere să nu depăşească 35 mp.

A arătat, în acest sens, că nu s-a ţinut cont de natura şi scopul contractului ori de clauzele acestuia şi nici de situaţia de fapt concretă dedusă judecăţii constând în aceea că, încă de la începutul contractului, intimata-pârâtă a folosit o suprafaţă de 90 mp., şi nu de 35 mp., anexele contractului neputând să demonstreze suprafaţa ocupată efectiv de partea adversă.

În opinia părţii, ambele instanţe de fond au ignorat prevederile art. 1, art. 12 şi art. 20 ale contractului de închiriere, omiţând că înţelegerea părţilor a vizat plata chiriei per metru pătrat (10 euro/mp.), şi nu pentru o suprafaţă nedetermimată, concluzionând greşit că, deşi intimata-pârâtă a ocupat efectiv o suprafaţă de 90 mp., în loc de 35 mp., aceasta nu datorează chiria aferentă diferenţei de suprafaţă de 55 mp.

S-a concluzionat că interpretarea instanţelor de fond potrivit cu care extinderea spaţiului închiriat ar fi presupus şi renegocierea preţului este profund eronată, câtă vreme chiriaşul a consimţit, prin dispoziţiile art. 12 lit. h) din contract, preţul de 10 euro/mp.

La data de 1 august 2024 a fost înregistrată întâmpinarea formulată de intimata-pârâtă C. S.A (fostă B.), prin care s-a solicitat respingerea recursului, ca neîntemeiat.

4. Înalta Curte, luând în examinare, cu prioritate, conform art. 248 alin. (1) C. proc. civ., excepţia nulităţii recursului, invocată din oficiu, reţine următoarele considerente:

Potrivit art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., "cererea de recurs va cuprinde următoarele menţiuni: motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea lor sau, după caz, menţiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat", iar potrivit art. 486 alin. (3) teza I din acelaşi cod, "menţiunile prevăzute la alin. (1) lit. a) şi c)-e), precum şi cerinţele menţionate la alin. (2) sunt prevăzute sub sancţiunea nulităţii".

Totodată, art. 489 alin. (2) C. proc. civ. prevede sancţiunea nulităţii în cazul în care motivele invocate de recurent nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488 din acelaşi cod.

Din analiza coroborată a dispoziţiilor legale anterior evocate rezultă că cererea de recurs trebuie să cuprindă motivele de nelegalitate pe care se întemeiază şi dezvoltarea acestora, astfel încât să poată fi încadrate în motivele de casare prevăzute limitativ de art. 488 alin. (1) C. proc. civ.. Soluţia la care s-a oprit legiuitorul se explică prin aceea că recursul este o cale extraordinară de atac, de reformare, în care se examinează numai conformitatea hotărârii atacate cu normele de drept aplicabile, potrivit art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

Motivul de nelegalitate vizat de art. 488 alin. (1) pct. 4 C. proc. civ. vizează ipoteza în care instanţa, depăşindu-şi atribuţiile, ar intra în domeniul de competenţă al altei puteri constituite în stat, aducând atingere principiului separaţiei puterilor (executivă, legislativă şi judecătorească), prevăzut la art. 1 alin. (3) din Constituţie.

Pentru invocarea în mod valabil a motivului de recurs prevăzut la pct. 5 al art. 488 alin. (1) din cod este necesar să se arate deopotrivă regula de procedură încălcată şi circumstanţele din care rezultă încălcarea, cu indicarea în mod punctual a actelor de procedură care relevă nelegalitatea hotărârii din perspectiva dreptului procesual.

Motivul de casare prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. se referă la nelegalitatea hotărârii din perspectiva dreptului substanţial, respectiv la încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Instanţa încalcă dreptul material atunci când nu identifică regulile de drept aplicabile în cauză ori, deşi le identifică, le încalcă în litera sau spiritul lor, interpretându-le eronat ori, deşi le interpretează corect la un nivel abstract, aplicarea acestora situaţiei de fapt se face într-o manieră eronată, contrară sensului şi scopului pentru care au fost edictate. Invocarea în mod valabil a acestui motiv de casare presupune enunţarea principiilor sau a regulilor de drept aplicabile, modul în care, în aprecierea părţii, aceste reguli trebuie aplicate în cauza dedusă judecăţii şi discordanţa acestei interpretări cu cea oferită de către instanţa de apel prin hotărârea recurată. Aşadar, teza încălcării sau aplicării greşite a normelor de drept material trebuie să fie argumentată în concret, neputându-se invoca prin enunţuri generice, lipsite de acoperire argumentativă.

Motivul de recurs nu este invocat procedural atunci când, deşi se invocă nelegalitatea hotărârii, în realitate este criticată situaţia de fapt reţinută sau modul de interpretare a probelor ori alte elemente care, deşi au şi o semnificaţie juridică, acestea implică un grad mare de apreciere a instanţelor de fond, care sunt suverane în ce le priveşte. În consecinţă, în recurs nu pot fi examinate critici care vizează aspecte de netemeinicie, întrucât situaţia de fapt şi aprecierea probelor administrate intră în atribuţia exclusivă a instanţelor devolutive.

Transpunând aceste considerente la cauza ce face obiectul analizei, se reţine că recurentul-reclamant a evocat formal motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 4, 5 şi 8 C. proc. civ.

Din perspectiva motivului de recurs reglementat conform art. 488 alin. (1) pct. 4 C. proc. civ., nu au fost invocate în mod real critici, pretinsul exces de putere referindu-se, în realitate, la respingerea probei testimoniale.

Circumscris dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurentul-reclamant critică respingerea, prin încheierea de dezbateri din 08.02.2024, ce face corp comun cu decizia pe fond, a probei testimoniale, arătându-se că instanţa de apel a denaturat teza probatorie ce urmărea a fi dovedită, reţinând greşit că prevederile contractuale şi modalitatea în care părţile au înţeles să le pună în aplicare nu se poate stabili prin audierea unui martor. S-a mai arătat că măsura respingerii probei testimoniale nu este motivată, argumentele instanţei neavând legătură cu susţinerile părţii, fiind încălcate principiile prevăzute la art. 7, art. 13, art. 22 şi art. 14 alin. (6) C. proc. civ.

Înalta Curte constată că, deşi partea pretinde încălcarea regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii şi nemotivarea respingerii probei, evocând o serie de principii fundamentale ale dreptului procesual civil, aceasta se referă exclusiv la pertinenţa şi concludenţa probei testimoniale ce i-a fost respinsă, expunând viziunea proprie asupra împrejurărilor pe care urmărea să le demonstreze, în sprijinul pretenţiilor sale, interpretare care nu a fost însuşită de instanţa de apel.

Potrivit art. 258 C. proc. civ., instanţelor de fond le-a fost atribuită competenţa de a evalua şi de a hotărî în privinţa administrării probelor care sunt utile şi concludente cauzei. Libertatea de apreciere sub acest aspect este deplină, având în vedere că stabilirea situaţiei de fapt, căreia i se circumscrie raportul juridic litigios, este atributul exclusiv al instanţelor devolutive.

Prin urmare, criticile părţii nu pot fi primite în recurs, cale extraordinară de atac, limitată la examinarea conformităţii hotărârii cu regulile de drept aplicabile, conform art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

În continuare, Înalta Curte reţine că, deşi se prevalează de cazul de casare de la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., care sancţionează interpretarea, aplicarea greşită sau încălcarea normelor de drept material, recurentul-reclamant nu indică explicit care anume dispoziţii legale ar fi fost încălcate iar, din analiza susţinerilor sale, nu este relevat nici modul concret în care instanţa de apel, prin raţionamentul expus în decizia recurată, ar fi înfrânt regulile de drept aplicabile ligitiului.

Asupra situaţiei de fapt reţinute în fond, în legătură cu care partea şi-a afirmat dezacordul, nu se mai poate reveni, misiunea instanţei de recurs fiind de a verifica corecta aplicare a legii la faptele deja stabilite. În egală măsură, nici probele dosarului nu mai pot fi reevaluate în această etapă procesuală.

Referitor la pretinsa interpretare eronată a normelor de drept material, se observă că autorul recursului nu susţine eventuala incidenţă a dispoziţiilor art. 1.743 alin. (2) C. civ. din materia vânzării la cauza dedusă judecăţii, referirea la aceste prevederi legale făcându-se doar pentru a se susţine caracterul inechitabil, deci netemeinic, al respingerii pretenţiilor vizând chiria aferentă suprafeţei de 55 mp., folosite de intimata-pârâtă, dar care nu a fost prevăzută în contract.

Apoi, deşi recurentul-reclamant face trimitere la regulile de interpretare prevăzute de art. 1.272, art. 1.266 şi art. 1.267 C. civ., la care a recurs instanţa de apel, pentru interpretarea contractului de închiriere dintre părţi, ceea ce se contestă nu este modul propriu-zis de aplicare a vreuneia dintre aceste norme de drept, ci concluziile la care s-a ajuns ca urmare a interpretării clauzelor contractuale asumate de părţi, expuse de instanţa de apel în justificarea soluţiei pronunţate, acestea vizând, cu precădere, aspecte de fapt.

Totodată, teza ignorării prevederilor art. 1, art. 12 şi art. 20 din contract a fost afirmată tot cu scopul de a fi repusă în discuţie pretinsa obligaţie de plată a chiriei facturate suplimentar, aferente suprafeţei de 55 mp., sub argumentul că intimata-pârâtă, în calitate de locatar, ar fi consimţit, încă de la încheierea contractului, chiria în cuantum de 10 euro/mp.

Prin urmare, ceea ce se critică, în mod real, în prezenta cauză nu este interpretarea legii, aşa cum s-a afirmat, ci interpretarea contractului de închiriere dedus judecăţii, ce constituie tot o probă a dosarului.

Înalta Curte reţine, deopotrivă, că, în principiu, este atribuţia suverană a instanţelor de fond să deceleze semnificaţia clauzelor contractuale neclare şi, implicit, intenţia reală, concordantă, a părţilor contractante. Ca o consecinţă, interpretarea dispoziţiilor unui contract, dacă nu relevă şi o eventuală încălcare a legii, reprezintă un aspect ce ţine de temeinicia hotărârii, vizând modul de apreciere a probelor.

Concluzia ce se desprinde din analiza susţinerilor părţii este că recurentul-reclamant nu supune cenzurii instanţei de recurs modul de aplicare a dispoziţiilor de drept material sau dezlegările oferite unor probleme de drept, ci tinde să dovedească netemeinicia raţionamentului precedentei instanţe, construit pe baza situaţiei de fapt stabilite, pe baza aprecierii probelor. Recursul reprezintă, astfel, expresia nemulţumirii sale în raport cu soluţia respingerii apelului, fiind confirmată, astfel, sentinţa prin care i-a fost respinsă, în întregime, cererea de chemare în judecată.

Controlul judiciar în calea extraordinară de atac nu se poate realiza, însă, dacă autorul recursului nu formulează critici de nelegalitate apte să fie încadrate în dispoziţiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Pentru aceste considerente, constatându-se că, în cauză, se impune a fi aplicată sancţiunea prevăzută la art. 489 alin. (2) C. proc. civ., Înalta Curte, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) din acelaşi cod, va anula recursul declarat de reclamantul A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 250 din 15 februarie 2024 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul declarat de reclamantul A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 250 din 15 februarie 2024 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 29 octombrie 2024.