State housing agency’s contractual result obligation to complete utilities and perform final building inspection despite lack of statutory investor status

Şedinţa publică din data de 28 ianuarie 2026

Deliberând asupra recursurilor, reţine următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti - secţia a VI-a Civilă la data de 02.03.2021, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pe pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe (A.N.L.), solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să oblige pârâta la plata de despăgubiri pentru lipsa de folosinţă în suma de 1.200 euro/luna (echivalentul sumei de 5.849,52 RON/lună la cursul de 1 euro/4,8746 RON din data de 21.02.2021), evaluată provizoriu, până la stabilirea prin expertiză tehnică de evaluare a sumei exacte, la suma de 43.200 euro (echivalentul a 210.582,72 RON la cursul de 1 euro/4,8746 RON din data de 21.02.2021), pentru perioada cuprinsă între 22.02.2018 şi 21.02.2021, precum şi despăgubiri pentru lipsa de folosinţă ce se va acumula până la data predării la cheie a locuinţei după recepţia la terminarea lucrărilor şi a finalizării complete a Cartierului Henri Coandă din care face parte şi locuinţa tip S3A situată pe Lotul nr. x din localitatea Voluntari, jud. Ilfov cu număr cadastral x şi înscris în cartea funciară x a UAT Voluntari, jud. Ilfov (respectiv nr. 3989 conform încheierii nr. 12604/13.07.2004) şi să asigure finalizarea lucrărilor de construire ale locuinţei anterior descrise, prin realizarea recepţiei la terminarea lucrărilor şi predarea locuinţei la cheie către reclamanţi, cu cheltuieli de judecată

Pârâta a depus întâmpinare, prin care a invocat excepţiile netimbrării acţiunii, prescripţiei dreptului material la acţiune privind capătul 1 al cererii de chemare în judecată şi lipsei calităţii sale procesuale pasive privind capătul 2 al acţiunii, iar în subsidiar, a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

Totodată, pârâta a formulat cererea de chemare în garanţie a Municipiului Bucureşti, prin care a solicitat ca, în situaţia în care A.N.L. va cădea în pretenţii, chematul în garanţie să fie obligat la plata sumelor pretinse de reclamanţi.

Municipiul Bucureşti a formulat întâmpinare la cererea de chemare în garanţie, prin care a solicitat admiterea excepţiei lipsei calităţii procesuale active a A.N.L. în ceea ce priveşte atragerea răspunderii civile contractuale/delictuale, admiterea excepţiilor lipsei calităţii procesuale pasive a Municipiului Bucureşti (iar în caz de respingerea a acesteia, a invocat excepţia lipsei calităţi sale procesuale pasive) şi prescripţiei dreptului material la acţiune, iar în subsidiar, respingerea cererii de chemare în garanţie ca neîntemeiată.

Prin încheierea din 18.02.2022, prima instanţă a respins excepţiile prescripţiei şi lipsei calităţii procesuale active invocate de pârâtă, ca neîntemeiate, a unit cu fondul excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi pasive invocate de chematul în garanţie.

Prin cererea precizatoare depusă la data de 31.10.2023, reclamanţii au precizat câtimea pretenţiilor lor la suma de 100.966 euro, reprezentând despăgubiri pentru lipsa de folosinţă aferentă perioadei 22.02.2018-31.01.2024.

Prin sentinţa civilă nr. 2005/17.07.2024, Tribunalul Bucureşti - secţia a VI-a Civilă a admis în parte cererea astfel cum a fost precizată, a obligat pârâta să plătească reclamanţilor suma de 98.307 euro, echivalent în RON la cursul BNR de la data plăţii, reprezentând despăgubiri pentru lipsa de folosinţă aferentă perioadei 22.02.2018-31.03.2024, să asigure finalizarea lucrărilor de construire a locuinţei tip S3A, lot. nr. 1056, situată în localitatea Voluntari, Jud. Ilfov, înscrisă în cartea funciară nr. x a localităţii Voluntari, cu nr. cadastral x, prin realizarea recepţiei la terminarea lucrărilor şi predarea locuinţei la cheie către reclamanţi şi a respins, în rest, acţiunea; totodată, a respins excepţiile lipsei calităţii procesuale active a pârâtei invocată de chematul în garanţie Municipiul Bucureşti şi lipsei calităţii procesuale pasive a Municipiului Bucureşti, invocată de acesta, ca neîntemeiate, a respins cererea de chemare în garanţie şi a obligat pârâta la plata către reclamanţi a sumei de 10.488,99 RON, cu titlul de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru şi onorariu expert, luând act că chematul în garanţie şi-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

Împotriva acestei sentinţe civile şi a încheierii din 18.02.2022, Agenţia Naţională pentru Locuinţa a declarat apel.

Prin decizia civilă nr. 885/28.05.2025, Curtea de Apel Bucureşti - secţia a VI-a Civilă a admis apelul, a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a respins capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei să asigure finalizarea lucrărilor de construire a locuinţei prin realizarea recepţiei la terminarea lucrărilor şi predarea locuinţei la cheie şi a menţinut restul dispoziţiilor sentinţei.

Împotriva acestei decizii civile, reclamanţii A. şi B. şi pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe au declarat recurs.

Prin recursul formulat, reclamanţii A. şi B. au solicitat casarea în parte a deciziei atacate cu privire la dispoziţia de respingerea a capătului de cerere având ca obiect obligarea pârâtei să asigure finalizarea lucrărilor de construire a locuinţei prin realizarea recepţiei la terminarea lucrărilor şi predarea locuinţei la cheie şi admiterea acestui petit al acţiunii lor.

Circumscris motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., au susţinut că hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, fiind nelegale considerentele conform cărora A.N.L. nu are calitate de investitor, în sensul art. 17 şi art. 22 din Legea nr. 10/1995 şi nu-i poate fi impusă recepţia la terminarea lucrărilor, lipsind din contractul de mandat o astfel de obligaţie, care revine beneficiarilor proprietari.

Potrivit recurenţilor, instanţa de apel a reţinut, pentru fundamentarea acestei concluzii, dispoziţiile art. 17 alin. (1) şi ale art. 22 din Legea nr. 10/1995, însă a exclus fără motiv alte prevederi legale şi convenţionale care califică A.N.L. drept investitor, respectiv art. 2 şi art. 6 din Legea nr. 152/1998, art. 1 şi art. 2 pct. 2 lit. f) din Legea nr. 190/1999, art. 13 alin. (3), art. 17 alin. (2) şi art. 22 din Legea nr. 10/1995, art. 5 din Legea nr. 152/1998, art. 1 alin. (2) lit. a), art. 2 alin. (3) şi art. 5 alin. (1) teza I din H.G. nr. 962/2001 privind aprobarea normelor metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii nr. 152/1998, art. 6 alin. (1) lit. c) din Regulamentul de organizare şi funcţionare a Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, aprobat prin H.G. nr. 620/2001, cu modificările şi completările ulterioare.

Au susţinut că, din cuprinsul acestor prevederi legale, rezultă calitatea intimatei-pârâte de investitor şi dezvoltator imobiliar şi activităţile pe care le desfăşoară în exercitarea atribuţiilor legale.

Au arătat că edificarea locuinţei lor are la bază un program guvernamental iniţiat de opt entităţi, dintre care cinci autorităţi publice centrale şi locale, semnatare ale convenţiei nr. x/06.05.2004, cu atribuţii clar stabilite, iar verificarea calităţii lucrărilor se face, potrivit legii, de către investitori, prin diriginţi de şantier autorizaţi, angajaţi ai investitorilor, în cauză dirigintele de şantier fiind reprezentantul intimatei-pârâte, calitate în care a semnat devizul general privind cheltuielile necesare realizării caselor din cartierul Henri Coandă, precum şi procesul-verbal din 15.08.2010 privind predarea locuinţei nefinalizate către reclamanţi.

Totodată, au subliniat că intimata-pârâtă a îndeplinit atribuţii dintre cele prevăzute de art. 17 alin. (2) din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii, predând reclamanţilor proiectul tehnic, în care apare în calitate de investitor; astfel, A.N.L. a îndeplinit obligaţii privind calitatea în construcţii, a întocmit referate de verificare a calităţii proiectului tehnic, a depus cererea şi a obţinut autorizaţia de construire pentru locuinţa reclamanţilor, a prelungit această autorizaţie, a contractat verificatorii autorizaţi pentru lucrările de instalaţii electrice şi pentru stabilitate şi rezistenţă, a asigurat verificarea execuţiei corecte a lucrărilor prin dirigintele de specialitate, a acţionat pentru remedierea neconformităţilor structurale ale imobilului, a notificat constructorul să finalizeze lucrările consemnate în procesul-verbal din 15.08.2010 privind predarea locuinţei nefinalizate.

Au mai arătat că, deşi face parte dintre atribuţiile legal stabilite în sarcina intimatei-pârâte, aceasta nu a efectuat, până în prezent, recepţia la terminarea lucrărilor, nici recepţia finală la expirarea perioadei de garanţie (din cauza lipsei utilităţilor şi a recepţiei la terminarea lucrărilor pentru imobilul în cauză) şi nu a întocmit şi predat cartea tehnică a construcţiei, pe care să o predea beneficiarilor.

În continuare, recurenţii-reclamanţi au evocat prevederile art. 5 din Legea nr. 152/1998, ale art. 1 alin. (2) lit. a), art. 2 alin. (3) şi art. 5 alin. (1) teza I din H.G. nr. 962/2001 privind aprobarea normelor metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii nr. 152/1998, art. 6 alin. (1) lit. c) şi i) din Regulamentul de organizare şi funcţionare a Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, aprobat prin H.G. nr. 620/2001, subliniind că intimata-pârâtă are atribuţii de coordonare, finanţare, contractare şi recepţie a lucrărilor de construcţie locuinţe, cumulând calităţile de investitor, garant al statului şi de mandatar oneros al reclamanţilor, iar contractul de mandat nr. x/08.09.2004 se completează cu obligaţiile legale şi cu cele asumate prin contractele de antrepriză şi construire, mandatul fiind dat pentru asigurarea rezultatului constând în predarea locuinţei "la cheie", stadiu ce presupune realizarea de către investitor a recepţiei la terminarea lucrărilor şi a recepţiei finale, cu predarea căţii tehnice către beneficiari.

În susţinerea calităţii de investitor public a intimatei-pârâte în proiectul Henri Coandă, au reliefat contractele şi actele juridice esenţiale încheiate de entităţile participante la proiect, subliniind că, din cuprinsul acestora, rezultă controlul A.N.L. asupra constructorului, astfel că predarea locuinţei în stadiu nefinalizat de către constructor nu poate reprezenta o cauză exoneratoare de răspundere a A.N.L., care nu a asigurat executarea lucrărilor de utilităţi.

Printr-un set subsecvent de critici, recurenţii-reclamanţi au imputat instanţei de apel reţinerea greşită a faptului că A.N.L. nu are obligaţia de a asigura finalizarea locuinţei prin efectuarea recepţiei la terminarea lucrărilor şi de a preda reclamaţilor locuinţa "la cheie", considerente care se opun dispoziţiilor art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii, care prevăd că recepţia la terminarea lucrărilor de construire prevăzute în autorizaţia de construire se face numai împreună cu recepţia la terminarea lucrărilor branşamentelor la infrastructura tehnico-edilitară aferente ansamblurilor de locuinţe individuale şi colective, construcţiilor de utilitate publică şi căilor de acces, iar în cauză neexecutarea reţelelor de utilităţi de către terţe entităţi, pentru care intimata-pârâtă este ţinută să răspundă, a împiedicat recepţia finală, lipsirea de folosinţa locuinţei fiind, astfel, rezultatul faptei ilicite a A.N.L.

În acest context, recurenţii-reclamanţi au susţinut că este greşită motivarea curţii de apel potrivit căreia nu există temei legal sau contractual pentru a se putea stabili în sarcina pârâtei o asemenea obligaţie, iar efectuarea recepţiei nu poate fi pusă în sarcina acesteia, care nu are calitatea de investitor, potrivit legii privind calitatea în construcţii.

În dezvoltarea acestei critici, au afirmat că A.N.L. şi-a asumat calitatea de investitor şi dezvoltator astfel cum rezultă din înscrisurile oficiale depuse la dosar, pe care le-a enumerat, dar şi din acţiuni directe sau indirecte întreprinse în legătură cu locuinţa reclamanţilor.

Au susţinut că, potrivit clauzelor de la art. 19, art. 20, art. 44, art. 65 şi art. 89 din contractul de antrepriză generală, A.N.L. şi antreprenorul general s-au obligat solidar să realizeze utilităţile şi recepţia, iar considerentele instanţei de apel, potrivit cărora nu ar exista o asemenea obligaţie în sarcina intimatei-pârâte, conduc la încălcarea normelor imperative privind forţa obligatorie a contractului, reglementată de art. 969 din C. civ. de la 1864.

Astfel, contractul de construire nr. x/2005 încheiat între A.N.L. şi antreprenorul general precizează că în devizul de lucrări este prevăzut un comision de 3% reţinut de A.N.L. pentru serviciile sale de dezvoltator şi mandatar/comisionar, iar contractul de mandat nr. x/08.09.2004 încheiat între reclamanţi şi pârâtă prevede că mandatul încetează la recepţia finală, iar acesta din urmă este un contract complex, ale cărui prevederi se completează cu obligaţiile contractuale asumate de A.N.L. prin convenţiile semnate cu alte entităţi.

Au mai arătat că A.N.L. a confirmat calitatea sa de investitor şi prin corespondenţa purtată cu alte autorităţi şi entităţi implicate în proiectul imobiliar, acţionând în această calitate în raporturile cu respectivele persoane, precum şi prin intermediul înscrisurilor pe care le-a emis, precum ordine de începere a lucrărilor, contracte de antrepriză, procese-verbale de constatare a stadiului realizării construcţiei.

Au subliniat că, din cuprinsul dispoziţiilor legale şi al actelor juridice evocate, rezultă, fără echivoc, că A.N.L. întruneşte toate elementele definitorii ale calităţii de investitor în sensul art. 17 şi art. 22 din Legea nr. 10/1995, dar şi prin efectul Legii nr. 152/1998 şi al normelor de aplicare, prin reţinerea garanţiilor de bună execuţie, executarea tuturor operaţiunilor imobiliare necesare construirii şi predării locuinţelor, prin actele şi înscrisurile concrete ale proiectului, dar şi în raport cu Legea nr. 10/1995, care impune ca autorizaţia de construire şi ordinele de începere a lucrărilor să fie emise de investitor, A.N.L. efectuând aceste demersuri.

Potrivit recurenţilor-reclamanţi, A.N.L. nu este un simplu coordonator, astfel cum reţine instanţa de apel, ci un investitor public instituţional, calitate în care îi incumbă obligaţia de a efectua recepţia la terminarea lucrărilor, astfel că hotărârea recurată, prin care-i este negată această calitate şi îndatorire, este nelegală.

În continuare, în susţinerea calităţii A.N.L. de investitor şi dezvoltator imobiliar, a invocat Raportul de audit privind "Performanţa programelor de construcţii de locuinţe derulate prin Agenţia Naţională pentru Locuinţe", întocmit de Curtea de Conturi a României, precum şi jurisprudenţa instanţei supreme.

Cererea de recurs formulată de pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe (A.N.L.) a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă solicitând casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare, apreciind că instanţa de apel a stabilit greşit culpa sa pentru neîndeplinirea obligaţiei de predare a locuinţei cu utilităţi, imputându-i, în temeiul unei veritabile solidarităţi pasive, care nu rezultă din contractul de mandat, prejudiciul cauzat şi de alte persoane.

A susţinut că instanţa de apel a reţinut vinovăţia sa pentru întreg prejudiciul suferit de reclamanţi pentru lipsa de folosinţă a locuinţei, atât prin prisma caracteristicilor ei, cât şi ale cartierului, deşi contractul de mandat nu cuprinde termene de realizare a lucrărilor edilitare, nici nu se referă, direct sau indirect, la dezvoltarea întregului cartier, astfel că nu se poate deduce vreo obligaţie legală sau contractuală a A.N.L. de a suporta riscul greşelilor oricărei autorităţi publice sau oricărui contractant angajat în proiectul Henri Coandă.

Potrivit recurentei-pârâte, mandatarul nu a împuternicit-o să realizeze întregul cartier, ci contractul de mandat a vizat un singur imobil, pentru care beneficiarul a semnat un contract de construire cu constructorul, context în care fapta ilicită ce ar putea fi imputată A.N.L. nu se poate referi decât la caracteristicile imobilului contractat de intimaţi, pentru care a asigurat finalizarea şi predarea.

A subliniat că instanţa de apel a schimbat natura şi conţinutul actului juridic, întrucât nu a făcut distincţie după natura, obiectul şi efectele contractelor deduse judecăţii şi nu a dat relevanţă clauzelor specifice ale acestora. Astfel, instanţa anterioară a nesocotit prevederile art. 5 din Legea nr. 152/1998 şi art. 6 lit. j) din H.G. nr. 620/2011, ce reglementează obiectul de activitate al A.N.L., care nu include efectuarea lucrărilor de construire şi predarea locuinţelor edificate către beneficiari, ci numai realizarea tuturor operaţiunilor imobiliare necesare pentru efectuarea lucrărilor de construire a locuinţelor, precum punerea la dispoziţia antreprenorului general a amplasamentului liber de sarcini, supravegherea lucrărilor, iar atribuţiile sale în dezvoltarea construcţiilor de locuinţe nu înseamnă că A.N.L. este dezvoltator şi coordonator al programului de construcţii la nivel naţional, astfel încât să-i revină responsabilitatea exclusiv şi în întregime.

În opinia acesteia, răspunderea sa este limitată la ceea ce şi-a asumat faţă de intimaţii-reclamanţi prin contractul de mandat şi trebuie analizată pe temei contractual, iar nu delictual, astfel cum a reţinut instanţa de apel, întrucât atribuţiile A.N.L. de realizare a locuinţelor finanţate prin credit ipotecar nu schimbă natura juridică a contractului de mandat şi nici dispoziţiile legale care îl reglementează.

A mai arătat că decizia recurată este nelegală sub aspectul aprecierii greşite a caracterului obligaţiilor asumate contractual, în sensul că nu au fost realizate utilităţile şi lucrările edilitare şi predarea la cheie a locuinţei, deşi nu s-a probat că A.N.L. nu ar fi utilizat toate mijloacele posibile pentru a obţine finalizarea locuinţei, nici nu s-au indicat, în concret, măsurile apte să asigure executarea şi finalizarea locuinţei cu utilităţi.

A subliniat că semnarea procesului-verbal de predare primire a locuinţei la terminarea lucrărilor de pe lotul x înregistrat la A.N.L. sub nr. x/25.10.2020, prin care beneficiarul recunoaşte, sub semnătură, că lucrările de construcţii şi instalaţii sunt executate conform proiectului şi opţiunilor sale, şi a procesului-verbal de recepţie parţială nr. x/08.10.2020, în care s-a consemnat că stadiul fizic de execuţie este de 100%, demonstrează faptul că reclamanţii au primit imobilul, astfel că nu se poate reţine că prejudiciul este consecinţa directă a nerespectării obligaţiei de predare la cheie; în susţinerea acestei critici, a indicat decizia nr. 2595/07.12.2023 din jurisprudenţa instanţei supreme.

În finalul memoriului de recurs, a arătat că, în ipoteza în care s-ar menţine soluţiile pronunţate de instanţele de fond în prezenta cauză, ar fi just să fie obligată la repararea numai a prejudiciului produs prin fapta sa ilicită decurgând din nepredarea la termen a locuinţei, iar nu şi pentru prejudiciul determinat de nerealizarea cartierului.

La data de 24.11.2025 intimatul-chemat în garanţie Municipiul Bucureşti a depus întâmpinare la recursul A.N.L., prin care a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, excepţia nulităţii recursului cu privire la soluţia asupra cererii de chemare în garanţie, iar în subsidiar, a solicitat respingerea căii de atac.

Recurenţii-reclamanţi au depus întâmpinare la recursul A.N.L., prin care au solicitat respingerea căii extraordinare de atac promovate de pârâtă.

Recurenta-pârâtă A.N.L. a depus întâmpinare la recursul declarat de recurenţii-reclamanţi, prin care a invocat excepţia nulităţii recursului, în temeiul art. 489 alin. (2) C. proc. civ., iar în subsidiar a solicitat respingerea acestuia ca nefondat.

La termenul de astăzi, Înalta Curte a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Municipiului Bucureşti şi excepţia nulităţii recursurilor declarate în cauză de către reclamanţi şi pârâtă.

Analizând actele dosarului, precum şi hotărârea atacată, în limita controlului de legalitate, Înalta Curte reţine următoarele:

Preliminar Înalta Curtează notează că va analiza cu prioritate recursul declarat de recurenta - pârâtă A.N.L. având în vedere că această parte urmăreşte respingerea integrală a cererii de chemare în judecată, iar recursul promovat reclamanţii vizează numai un capăt al cererii.

1. Asupra recursului declarat de recurenta-pârâtă A.N.L.

Circumscris motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta - pârâtă critică hotărârea instanţei de apel sub aspectul modului în care au fost calificate obligaţiile pe care şi le-a asumat prin contractul de mandat încheiat cu intimaţii-reclamanţi. Autoarea căii de atac critică totodată şi modalitatea în care a fost reţinută culpa sa pentru nefinalizarea locuinţei beneficiarilor, susţinând, în esenţă, că şi-a asumat o obligaţie de diligenţă, iar nu de rezultat, cum în mod greşit au reţinut instanţele de fond. A mai adăugat că A.N.L. nu poate fi ţinută să repare prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligaţiilor altor persoane, pentru că răspunderea sa este limitată de clauzele contractului de mandat.

Contrar argumentelor recurentei, Înalta Curte reţine că instanţa de apel a aplicat corect normele legale privind interpretarea contractelor, în mod special cu referire la contractul de mandat încheiat de părţi, dar şi în raport cu celelalte convenţii încheiate pentru realizarea proiectului Henri Coandă.

Se observă că părţile au încheiat contractul de mandat nr. x/08.09.2004, guvernat de dispoziţiile C. civ. de la 1864, precum şi de dispoziţiile Legii nr. 152/2008, lege specială prin care a fost înfiinţată A.N.L., cu scopul de a dezvolta construcţia de locuinţe la nivel naţional, de a îmbina mecanisme financiare şi a atrage şi administra resurse pentru construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea şi extinderea unor locuinţe, inclusiv pentru cele exploatate în regim de închiriere. De asemenea, potrivit art. 1 alin. (2) lit. b) din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, astfel cum au fost modificate prin H.G. nr. 592/2006, A.N.L. coordonează constituirea şi atragerea de resurse de finanţare, pe care le administrează în cadrul unor montaje financiare pentru dezvoltarea, prin programe proprii, a unor proiecte imobiliare pentru construirea de locuinţe proprietate privată, prin credit ipotecar.

Conform dispoziţiilor legale menţionate, A.N.L. are calitatea de instituţie de interes public cu atribuţii în dezvoltarea construcţiilor de locuinţe, calitatea de dezvoltator şi coordonator al programului construirii de locuinţe la nivel naţional, precum şi de garant al statului pentru realizarea proiectelor guvernamentale, după cum rezultă din dispoziţiile art. 1-6 din Legea nr. 152/1998.

În acest sens, art. 1 alin. (4) din Normele metodologice evocate prevede că A.N.L. monitorizează sau, după caz, dezvoltă proiecte pentru viabilizarea terenurilor destinate construcţiilor de locuinţe, prin programe proprii sau guvernamentale. Cu privire la lucrările de infrastructură şi utilităţi, art. 2 alin. (4) din Normele metodologice impune ca dezvoltarea proiectelor imobiliare privind construirea de locuinţe prin credit ipotecar să se facă pe terenuri viabilizate sau a căror viabilizare se realizează corelat cu termenele de recepţie şi punere în funcţiune a locuinţelor.

Aşadar, obligaţiile recurentei nu se limitează la coordonarea executării lucrărilor de construire a imobilului, fără ca acestea să includă şi realizarea lucrărilor de infrastructură şi utilităţi, cu respectarea termenului asumat prin contractul de construire.

În acest context, prin contractul încheiat cu reclamanţii, în temeiul Legii nr. 152/1998, A.N.L. nu a fost împuternicită exclusiv să efectueze unul sau mai multe acte juridice pe seama mandanţilor, contractul părţilor fiind unul complex, care cuprinde şi clauze nespecifice mandatului, în modalitatea reglementării sale de legislaţia în vigoare.

Prin acest contract, reclamanţii au împuternicit A.N.L. să îi reprezinte în relaţiile cu proiectantul şi cu antreprenorul general, în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor, pentru a fi realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire, precum şi pentru a utiliza sumele din conturile de avans şi de credit ale reclamanţilor în vederea recuperării cheltuielilor avansate de A.N.L. pentru deschiderea amplasamentului şi executarea lucrărilor, precum şi a cheltuielilor necesare pe parcursul execuţiei şi a celorlalte costuri cuprinse în preţul locuinţei.

Prin urmare, rolul recurentei-pârâte în realizarea cartierului de locuinţe din care face parte imobilul ce trebuia predat recurenţilor - reclamanţi nu a fost acela al unui simplu mandatar, ale cărui obligaţii să se rezume la cele prevăzute de lege pentru un contract de mandat, întrucât, într-o asemenea interpretare, s-ar nega însuşi scopul Legii nr. 152/2008, în temeiul căreia recurenta are raporturi juridice cu alţi participanţi la realizarea proiectului imobiliar, precum proiectantul şi antreprenorul general, convenţiile încheiate cu aceştia fiind interdependente, completându-se reciproc. În temeiul contractului de mandat, recurenta-pârâtă trebuie să acţioneze ca un adevărat dezvoltator imobiliar, cu atribuţii de coordonare a proiectului imobiliar.

Interpretarea dată de instanţa de apel obligaţiilor A.N.L. a avut în vedere caracterul complex şi interdependent al relaţiilor contractuale stabilite în scopul realizării proiectului Henri Coandă, precum şi faptul că, faţă de menţiunea din preambulul contractului cu privire la cadrul legal în care a fost încheiat, contractul se completează cu normele legale incidente, respectiv Legea nr. 152/1998 şi Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare.

Prin urmare, Înalta Curte reţine, cu privire la modul de interpretare a obligaţiilor asumate de recurenta-pârâtă prin contractul de mandat, că, potrivit art. 1 al acestuia, obligaţia asumată de mandatar este una de rezultat, părţile convenind, dincolo de orice echivoc, că pârâta se obligă să urmărească executarea şi finalizarea lucrărilor, la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate stabilite prin contractul de construire, predarea "la cheie" având semnificaţia că locuinţa corespunde din toate punctele de vedere unei utilizări propice scopului pentru care a fost edificată.

Cu privire la modul de îndeplinire a obligaţiilor şi atragerea răspunderii contractuale a recurentei pentru neîndeplinirea culpabilă a obligaţiilor asumate, Înalta Curte reţine că, în virtutea rolului conferit de legea specială, A.N.L. avea la îndemână toate mijloacele necesare pentru aducerea la îndeplinire a obligaţiilor asumate prin contractul de mandat, precum şi obligaţia asigurării corelării programelor de investiţii în viabilizarea terenurilor, cu programele de investiţii în construcţia de locuinţe, nefiind necesar ca instanţa de apel să indice în concret instrumentele prin care trebuia să acţioneze, în condiţiile în care acestea sunt expres menţionate în convenţiile încheiate şi actele normative care-i reglementează activitatea şi atribuţiile.

Conform art. 14 din contractul de mandat, părţile sunt răspunzătoare de daunele-interese ce ar putea decurge din nerespectarea clauzelor acestuia, iar potrivit art. 13, în cazul în care antreprenorul general este în imposibilitate de a finaliza lucrările din cauze imputabile, mandatarul va asigura terminarea lucrărilor cu alt antreprenor general, valabilitatea mandatului încetând doar la recepţia finală a locuinţei, în acord cu art. 15 din acelaşi contract.

În acest context legal şi convenţional, recurenta era ţinută, în calitate de mandatar, să îndeplinească întocmai şi corespunzător obligaţiile asumate prin contractul de mandat şi să răspundă pentru modul în care şi-a îndeplinit mandatul, în conformitate cu dispoziţiile art. 1.539 din C. civ. de la 1864, corect aplicate în cauză, astfel că vor fi înlăturate criticile A.N.L. potrivit cărora instanţa ar fi schimbat natura şi conţinutul actului juridic încheiat de părţi.

Nefinalizarea la termenul scadent a construcţiei "la cheie", prin nerealizarea reţelei de utilităţi, deşi a deţinut toate pârghiile şi mecanismele legale la îndemână, reprezintă o încălcare culpabilă de către mandatar a obligaţiilor directe faţă de mandant, fapt de natură să atragă răspunderea sa patrimonială, astfel cum corect a fost stabilit în apel, ca urmare a analizării şi constatării îndeplinirii tuturor condiţiilor răspunderii civile contractuale.

Aşa fiind, A.N.L. nu se poate prevala de faptul că nu răspunde pentru neexecutarea lucrărilor de branşare la utilităţi şi că pentru aceasta trebuie atrasă răspunderea Municipiului Bucureşti, care şi-ar fi asumat această obligaţie.

De altfel, recurenta s-a obligat să asigure contractarea şi realizarea locuinţelor finanţate prin credit ipotecar, iar celelalte părţi cocontractante s-au obligat, potrivit atribuţiilor fiecăreia, să contribuie la realizarea lucrărilor şi investiţiilor pe componenta de infrastructură şi utilităţi, respectiv de viabilizare a terenurilor aferente locuinţelor. În exercitarea atribuţiei legale de coordonator şi dezvoltator al proiectului imobiliar, A.N.L. a fost desemnată conducător al Consiliului de coordonare desemnat prin convenţie să urmărească realizarea utilităţilor.

Cu alte cuvinte, obligaţiile de rezultat asumate de recurentă prin contractul de mandat, în calitate de dezvoltator şi coordonator al proiectului imobiliar, presupun executarea şi finalizarea lucrărilor pe cele două componente de construire propriu-zisă a locuinţelor şi de viabilizare a terenurilor din punct de vedere al infrastructurii şi utilităţilor, în termenul asumat prin contractul de construire.

Din actele dosarului şi statuările instanţei devolutive de control judiciar, rezultă că nu s-a făcut dovada că A.N.L. şi-ar fi îndeplinit obligaţia de finalizare a locuinţei, inclusiv de realizare a lucrărilor de utilităţi, astfel că subzistă obligaţia de predare a bunului în sarcina acesteia, nepredarea fiind o faptă ilicită cu caracter continuu, iar prejudiciul produs recurenţilor - reclamanţi este, de asemenea, unul actual şi continuu.

Nu pot fi reţinute nici argumentele prin care autoarea căii de atac invocă neluarea în seamă a unor procese-verbale de recepţie, încheiate în anul 2020, întrucât aceste înscrisuri privesc recepţia parţială, iar în lipsa racordării locuinţei la utilităţi pârâta nu poate invoca şi proba terminarea locuinţei, astfel că nu poate fi exonerată de îndeplinirea obligaţiilor asumate prin contractul de mandat şi convenţiile încheiate între părţi, în ansamblul lor.

În acest context, se impune precizarea că obligarea A.N.L. la plata despăgubirilor către reclamanţi nu este fundamentată pe culpa altor entităţi şi instituţii implicate în proiectul imobiliar, ci instanţele devolutive, reţinând răspunderea contractuală a pârâtei, au avut în vedere ansamblul obligaţiilor sale asumate prin contractul de mandat şi atribuite de normele speciale care-i reglementează activitatea şi atribuţiile.

Pe temeiul considerentelor reţinute, Înalta Curte, constatând că nu poate fi reţinută nelegalitatea deciziei atacate prin prisma criticilor invocate de recurenta-pârâtă, urmează ca, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., să respingă recursul declarat de această parte, ca nefondat.

2. Asupra recursului declarat de recurenţii-reclamanţi A. şi B.

Calea extraordinară de atac promovată de reclamanţi vizează exclusiv decizia instanţei de apel, prin care a fost schimbată în parte sentinţa primei instanţe, în sensul respingerii capătului de cerere prin care au solicitat obligarea A.N.L. să asigure finalizarea lucrărilor de construire a locuinţei prin realizarea recepţiei la terminarea lucrărilor şi predarea locuinţei la cheie.

În motivarea soluţiei criticate, curtea de apel a reţinut că, nici din contractul de mandat încheiat de părţi, nici din coroborarea lui cu normele legale referitoare la înfiinţarea şi funcţionarea A.N.L., nu rezultă că pârâta şi-a asumat sau ar fi fost în măsură să îşi asume obligaţia de a realiza recepţia la finalizarea lucrărilor, astfel că petitul cererii reclamanţilor prin care au urmărit obligarea pârâtei să asigure finalizarea lucrărilor de construire a locuinţei în această modalitate specifică nu are suport. Au fost evocate prevederile art. 17 şi ale art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii şi s-a statuat că, prin prisma acestor dispoziţii legale, obligaţia de a realiza în concret recepţia lucrării nu poate fi pusă în sarcina A.N.L., întrucât această parte nu are calitate de investitor.

Criticile formulate de recurenţii-reclamanţi în raport de acestea statuări, încadrate în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., apar a fi fondate.

După cum rezultă din considerentele deja expuse în cuprinsul prezentei decizii cu prilejul examinării recursului formulat de recurenta- pârâtă, rolul şi atribuţiile A.N.L. nu pot fi analizate numai prin prisma clauzelor contractului de mandat încheiat, într-o formă simplificată, cu reclamanţii, ci trebuie evaluate prin prisma Legii nr. 152/2008, lege specială potrivit căreia scopul înfiinţării acestei entităţi a fost de a dezvolta construcţia de locuinţe la nivel naţional, de a îmbina mecanisme financiare şi a atrage şi administra resurse pentru construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea şi extinderea unor locuinţe, inclusiv pentru cele exploatate în regim de închiriere. De asemenea, se impune a fi avute în vedere şi Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, astfel cum au fost modificate prin H.G. nr. 592/2006, potrivit cărora A.N.L. coordonează constituirea şi atragerea de resurse de finanţare, pe care le administrează în cadrul unor montaje financiare pentru dezvoltarea, prin programe proprii, a unor proiecte imobiliare pentru construirea de locuinţe proprietate privată, prin credit ipotecar.

De altfel, aceste prevederi legale au fost valorificate de instanţa de apel pentru a respinge criticile pârâtei din calea ordinară de atac, reţinându-se că obligaţia de predare a locuinţei la cheie, către reclamanţi, nu a fost îndeplinită, cât timp imobilului îi lipsesc utilităţile şi nu poate fi folosit. De asemenea, instanţa de apel a reţinut ca fiind în sarcina pârâtei atribuţiile legale referitoare la realizarea proiectului imobiliar, stabilind că mandatul nu se poate considera îndeplinit decât la momentul predării la cheie a locuinţei către beneficiari, or această predare nu s-ar putea realiza decât după recepţia la finalizarea lucrărilor.

Totodată, deşi apreciază că rolul A.N.L. în realizarea obiectului contractului este unul complex, dincolo de limitele unui simplu contract de mandat, instanţa de apel, printr-o analiză restrictivă a obligaţiei acesteia de a asigura finalizarea locuinţei reclamanţilor, deja confirmată prin propriile considerente, impune condiţia ca efectuarea recepţiei la finalizarea lucrărilor să fi fost expres prevăzută în contract pentru a i se putea pretinde îndeplinirea acestei obligaţii de a face. Mai reţine şi că această obligaţie nici nu putea fi asumată de A.N.L., deoarece nu are calitate de investitor, conform art. 17 şi 22 alin. (1) lit. f) din Legea nr. 10/1995.

Înalta Curte reţine că modalitatea în care instanţa de apel a condiţionat efectuarea recepţiei la terminarea lucrărilor de întrunirea calităţii de investitor de către A.N.L., în sensul prevederilor anterior menţionate, întruneşte ipoteza aplicării greşite a normelor de drept material. Legea nr. 10/1995 reglementează calitatea în construcţii, în scopul realizării şi exploatării unor construcţii de calitate corespunzătoare, iar raporturile juridice complexe născute în legătură cu realizarea cartierului Henri Coandă nu se limitează la încheierea unor simple contracte de construire în care recepţia să revină proprietarului sau investitorului, astfel că atribuţiile pârâtei, îndeplinite sau de îndeplinit, asumate contractual sau impuse legal, trebuie analizate în concret pentru a stabili dacă pot fi asimilate celor care incumbă investitorului.

Potrivit art. 17 alin. (1) din Legea nr. 10/1995, "recepţia construcţiilor constituie certificarea realizării acestora pe baza examinării lor nemijlocite, în conformitate cu documentaţia de execuţie şi cu documentele cuprinse în cartea tehnică a construcţiei". Aşadar, recepţia reprezintă etapa în care se confirmă împrejurarea că imobilul a fost realizat, cu respectarea documentaţiei de execuţie şi a cărţii tehnice, fiind o etapă anterioară folosinţei sale, întrucât numai după confirmarea construirii corespunzătoare proiectului şi autorizaţiei de construire, imobilul poate fi utilizat conform destinaţiei sale.

Aceeaşi concluzie rezultă şi din prevederile art. 5 din Regulamentul privind recepţia construcţiilor aprobat prin H.G. nr. 273/1994, astfel cum a fost modificat prin H.G. nr. 343/2017, potrivit căruia "construcţia poate fi dată în folosinţă doar în cazul admiterii de către investitor a recepţiei la terminarea lucrărilor, în condiţiile legii şi ale prezentului regulament, preluării construcţiei de către proprietar şi obţinerii de către acesta a autorizaţiilor necesare utilizării construcţiei, potrivit legii. Prin admiterea recepţiei se certifică faptul că executantul şi-a îndeplinit obligaţiile în conformitate cu prevederile contractului de lucrări/de execuţie, ale documentaţiei privind proiectarea, ale autorizaţiei de construire/desfiinţare, precum şi ale documentaţiei privind execuţia".

De asemenea, având în vedere că Legea nr. 10/1995 stabileşte că recepţia se face de către investitor sau proprietar, precum şi faptul că în cauză s-a încheiat contract de mandat între beneficiar şi A.N.L., prin care mandatarul are de îndeplinit obligaţia finală de a preda beneficiarului locuinţa la cheie, adică în stadiul de a fi folosită, se impune concluzia că scopul urmărit de părţi nu poate fi îndeplinit fără parcurgerea etapei recepţiei finale a locuinţei, care are rolul de a confirma că a fost executată corespunzător, astfel că mandatul acordat de beneficiar nu poate exclude o astfel de operaţiune, chiar dacă nu a fost expres stipulată.

Înalta Curte reţine că, în speţă, dezlegarea capătului de cerere privind obligarea A.N.L. să asigure finalizarea lucrărilor de construire a locuinţei reclamanţilor, prin realizarea recepţiei la terminarea lucrărilor şi predarea locuinţei la cheie către aceştia nu trebuie condiţionată de întrunirea, de către A.N.L., a calităţii de investitor, astfel cum este definită de art. 22 alin. (1) din Legea nr. 10/1995, ci este necesară examinarea tuturor atribuţiilor îndeplinite de aceasta, potrivit actelor juridice pe care le-a încheiat sau emis, urmând a se identifica acele acţiuni sau obligaţii executate de A.N.L., pe care legea le pune în sarcina investitorului/beneficiarului.

Aşa fiind, se impune concluzia că instanţa de prim control judiciar a realizat o aplicare greşită a normelor de drept material anterior indicate, precum şi a art. 969 din C. civ. de la 1864. Definiţia construcţiei de tipul celei în discuţie - care presupune în mod obligatoriu realizarea şi eficientizarea instalaţiilor aferente ce o fac funcţională -, o plasează în mod necesar în cadrul unui cartier, împrejurare care conferă obligaţiei reţinute în sarcina A.N.L., responsabilă pentru componenta de urbanizare a Cartierului rezidenţial Henri Coandă, natura juridică a unei veritabile obligaţii de rezultat. Totodată, finalizarea locuinţei în discuţie, la parametrii pretinşi, amplasată într-un cartier funcţional şi darea în folosinţă a acesteia presupune, deopotrivă, de o manieră necesară, efectuarea recepţiei la terminarea lucrărilor edificate în conformitate cu termenii autorizaţiei de construire şi ai proiectului tehnic.

În consecinţă, având în vedere că decizia recurată cuprinde vicii de nelegalitate, din perspectiva motivului de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. - în ceea ce priveşte soluţia dată capătului de cerere privind obligarea A.N.L. să asigure finalizarea lucrărilor de construire a locuinţei, prin realizarea recepţiei la terminarea lucrărilor şi predarea locuinţei la cheie către reclamanţi - apte să producă titularilor demersului judiciar o vătămare ce nu poate fi înlăturată decât prin desfiinţarea acesteia, Înalta Curte urmează să caseze hotărârea instanţei de apel şi să trimită cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe, căreia îi revine sarcina de a reevalua acest petit al acţiunii, ţinând cont de reperele obligatorii trasate de instanţa de recurs, potrivit art. 501 C. proc. civ. Totodată va fi avută în vedere şi cererea accesorie a recurenţilor-reclamanţi vizând cheltuielile de judecată aferente acestei faze a procesului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenţii-reclamanţi B. şi A. împotriva deciziei civile nr. 885/28.05.2025, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti - secţia a VI-a Civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre o nouă judecată instanţei de apel.

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă Agenţia Naţională pentru Locuinţe împotriva aceleiaşi decizii.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 28 ianuarie 2026.