Validity of contractual penalty clause for lease abandonment and limits of cassation review for factual re-evaluation

Şedinţa publică din data de 28 ianuarie 2026

Deliberând asupra recursului, reţine următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa - secţia a II-a Civilă la data de 27.12.2022, reclamantele S.C A. S.R.L., S.C. B. S.R.L., S.C. C. S.R.L. şi S.C. D. S.R.L. au chemat în judecată pe pârâta S.C. E. S.R.L., solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună rezilierea contractului de închiriere nr. x/01.08.2012, din culpa exclusivă a pârâtei şi obligarea acesteia la plata daunelor-interese în cuantum de 171.600 euro, echivalent în RON la data plăţii, precum şi la plata cheltuielilor de judecată.

Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată şi cerere reconvenţională prin care a solicitat obligarea reclamantelor la plata sumei de 6.500 euro, reprezentând datoria preluată de locatori de la fostul proprietar al spălătoriei auto ce face obiectul art. 1 din actul adiţional nr. x/14.08.2019, la plata chiriilor corespunzătoare perioadei 01.01.2022-01.09.2022, în cuantum total de 52.800 euro, ca urmare a anulării art. 3 din actul adiţional nr. x/14.08.2019, la plata diferenţei de chirie stabilite prin actele adiţionale nr. x şi nr. 2 la contractul de închiriere, începând cu data majorării, 01.04.2020 şi până la data notificării de încetare a contractului, 02.09.2022, cu cheltuieli de judecată. Pe cale de excepţie, pârâta a invocat nulitatea articolului 3 din actul adiţional nr. x, pentru lipsa cauzei.

La data de 27.04.2023, reclamantele-pârâte au formulat întâmpinare la cererea reconvenţională, prin care au invocat excepţia inadmisibilităţii formulării unei cereri de constatare a nulităţii unei clauze contractuale pe cale de excepţie, apreciind că trebuia formulată ca petit al cererii reconvenţionale.

La 20.11.2023, pârâta a formulat precizări prin care a invocat nulitatea absolută a articolelor 2 şi 3 din actul adiţional nr. x/14.08.2019, iar în subsidiar, nulitatea relativă a acestor clauze.

Prin sentinţa civilă nr. 506/23.04.2024, Tribunalul Constanţa - secţia a II-a Civilă a admis, în parte, cererea principală, a obligat pârâta-reclamantă la plata către reclamantele-pârâte a sumei de 16.500 euro, reprezentând prejudiciu din încetarea contractului de locaţiune şi a respins, în rest, cererea, ca neîntemeiată; a respins excepţia inadmisibilităţii, invocată de reclamantele-pârâte, a admis, în parte, cererea reconvenţională, a obligat reclamantele-pârâte la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 6.002,02 euro şi a respins, în rest, cererea reconvenţională, precum şi cererile de cheltuieli de judecată, ca neîntemeiate.

Împotriva acestei sentinţe civile, reclamantele S.C A. S.R.L., S.C. B. S.R.L., S.C. C. S.R.L. şi S.C. D. S.R.L. au declarat apel.

Prin decizia civilă nr. 232/LP/04.12.2024, Curtea de Apel Constanţa - secţia a II-a Civilă, de Insolvenţă şi Litigii cu Profesionişti şi Societăţi a admis apelul, a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a admis acţiunea principală, a constatat intervenită rezilierea contractului de închiriere nr. x/01.08.2012 din culpa exclusivă a pârâtei şi a obligat-o la plata către reclamante a sumei de 171.600 euro, echivalent în RON la cursul BNR de la data plăţii, menţinând restul dispoziţiilor sentinţei apelate privind soluţia dată asupra cererii reconvenţionale; a obligat pârâta la plata către reclamante a sumei de 28.498,45 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei decizii civile, S.C. E. S.R.L. a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., solicitând casarea acesteia şi rejudecarea de către instanţa de recurs şi, în consecinţă, admiterea acţiunii pentru sumele ce nu reprezintă prejudiciu efectiv, respectiv menţinerea sentinţei primei instanţe cu privire la întinderea prejudiciului.

În motivare, a susţinut că instanţa de apel a aplicat greşit prevederile art. 1.538 C. civ. privind clauza penală, calificând astfel art. 5 alin. (3) din contractul părţilor, deşi nu întruneşte cerinţele acestei norme de drept, iar voinţa părţilor nu a fost în acest sens, ci au urmărit protecţia locatorilor în situaţia în care locatarul abandonează spaţiul, această clauză fiind incidentă când, pe lângă neplata chiriei, locatarul ar fi părăsit şi imobilul închiriat.

În opinia recurentei, rezilierea unilaterală invocată de intimatele-reclamante poate fi reţinută numai în legătură cu neexecutarea obligaţiei de plată a chiriei, iar nu cu eventuala abandonare a spaţiului închiriat. A arătat că şi-a îndeplinit obligaţiile asumate, cu diligenţa unui bun proprietar, iar încheierea procesului-verbal de predare primire din 17.11.2022, în care s-a consemnat predarea imobilului şi a cheilor, fără obiecţiuni din partea intimatelor, demonstrează că spaţiul nu a fost niciodată abandonat.

A subliniat că această împrejurare rezultă din corespondenţa părţilor, însă instanţa de apel a apreciat greşit că abandonarea spaţiului poate fi dedusă din faptul că, în această corespondenţă, nu se neagă părăsirea spaţiului fără a avea în vedere şi solicitările sale, din cuprinsul acestor discuţii şi al notificărilor adresate intimatelor, privind încheierea unui proces-verbal de predare-primire.

Totodată, a susţinut că art. 5 alin. (3) din contract nu este o clauză foarte clară, întrucât nu menţionează care chirie este vizată, cea scadentă până la rezilierea contractului din cauza abandonului sau întregul cuantum al chiriei până la finalul contractului, astfel că nu poate fi interpretată drept o clauză penală, iar pentru a primi o astfel de calificare era necesar a fi foarte clară şi inserată în capitolul de clauze speciale.

La data de 25.09.2025, intimatele-reclamante au formulat întâmpinare, prin care au invocat excepţia nulităţii recursului, în temeiul art. 489 alin. (2) C. proc. civ., iar în subsidiar, au solicitat respingerea lui, ca nefondat.

Examinând, cu prioritate, excepţia nulităţii recursului, în temeiul art. 248 alin. (1), raportat la art. 494 C. proc. civ., Înalta Curte reţine următoarele:

Conform art. 486 alin. (1) lit. d) şi alin. (3) C. proc. civ., cererea de recurs va cuprinde, sub sancţiunea nulităţii, motivele de nelegalitate pe care se întemeiază şi dezvoltarea lor, iar potrivit art. 489 alin. (2) din acelaşi cod, recursul este nul dacă motivele invocate nu se încadrează în cele prevăzute de art. 488 C. proc. civ.

Aşadar, pentru a conduce la casarea hotărârii atacate, recursul nu se poate limita doar la indicarea uneia sau a mai multor ipoteze dintre cele prevăzute de art. 488 C. proc. civ., condiţia legală a dezvoltării motivelor presupunând ca ele să poată fi încadrate într-unul dintre acestea. Prin urmare, controlul judiciar se poate înfăptui numai dacă autorul căii de atac aduce critici de nelegalitate punctuale hotărârii atacate şi arată în ce constau greşelile de judecată săvârşite de instanţa de apel, cu referire la motivele de nelegalitate expres prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

În speţă, circumscris cazului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., potrivit căruia casarea unei hotărâri se poate cere când a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, recurenta a susţinut că instanţa de apel a aplicat greşit prevederile art. 1.538 C. civ., privind clauza penală, însă analiza memoriului de recurs relevă că nu a dezvoltat critici de veritabilă nelegalitate la adresa deciziei instanţei de prim control judiciar.

Astfel, autoarea căii de atac a criticat modul în care instanţa de apel, statuând asupra temeiniciei pretenţiilor reclamantelor, a obligat-o să le plătească acestora daune-interese pe temeiul clauzei penale inserate de părţi în contractul de locaţiune, deşi, în opinia sa, nu erau îndeplinite condiţiile pentru activarea acelei clauze, întrucât nu a abandonat spaţiul închiriat, iar cuprinsul clauzei contractuale nu este foarte clar, întrucât nu s-a menţionat care chirie era vizată, respectiv cea scadentă până la data rezilierii contractului sau întregul cuantum al chiriei până la finalul contractului.

Analizând argumentele prezentate, Înalta Curte reţine că infirmarea de către curtea de apel a viziunii recurentei asupra obligaţiilor părţilor şi asupra aplicării normei de drept mai sus evocate reprezintă temeiul invocării ipotezei prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Evaluarea deciziei atacate, din perspectiva acestor critici, relevă lipsa valenţelor de nelegalitate, întrucât autoarea căii de atac nu a justificat modalitatea în care au fost aplicate greşit prevederile art. 1.538 C. civ., ci a prezentat argumente prin care urmăreşte reevaluarea situaţiei de fapt, a clauzelor contractuale şi a conduitei părţilor contractante, criticând modul în care instanţa de apel, analizând probatoriul administrat, a confirmat temeinicia pretenţiilor societăţilor reclamante.

Însă, analiza acestor aspecte nu mai poate fi făcută în recurs - întrucât este proprie fazelor devolutive ale procesului şi a fost deja realizată de instanţele de fond - etapă procesuală în care examinarea cauzei nu poate fi extinsă, după cum rezultă din conţinutul art. 483 alin. (3) şi art. 488 alin. (1) C. proc. civ., dincolo de criticile de nelegalitate spre cele de eventuală netemeinicie.

Având în vedere aceste considerente, reţinând şi împrejurarea că apărările intimatelor expuse prin întâmpinare sunt fondate, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1), raportat la art. 489 alin. (2) C. proc. civ., va anula recursul.

Reţinând culpa procesuală a recurentei-pârâte, a cărei cale de atac a fost anulată, Înalta Curte, cu observarea prevederilor art. 451-453 C. proc. civ., urmează să o oblige pe aceasta la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 1.250 RON către fiecare dintre societăţile intimate, reprezentând onorariu de avocat achitat de acestea, dovedite prin prezentarea facturilor nr. x/24.09.2025, nr. y/24.09.2025, z/24.09.2025 şi nr. x/24.09.2025, în care se menţionează numărul prezentului dosar şi etapa procesuală a recursului, precum şi a ordinelor de plată electronice din data de 24.09.2025, care atestă achitarea sumelor indicate în facturi, înscrisuri regăsite la dosarul de recurs.

Totodată, în raport de complexitatea cauzei şi munca efectiv prestată de avocat, care nu se limitează numai la prezenţa acestuia în faţa instanţei, Înalta Curte constată că nu se impune reaprecierea onorariului solicitat pe calea cheltuielilor de judecată de către intimatele-reclamante.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. E. S.A. împotriva deciziei civile nr. 232/LP/04.12.2024, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa - secţia a II-a Civilă, de Insolvenţă şi Litigii cu Profesionişti şi Societăţi.

Obligă recurenta-pârâtă la plata către fiecare dintre intimatele-reclamante S.C. C. S.R.L., S.C. D. S.R.L., S.C. B. S.R.L. şi S.C. A. S.R.L. a câte 1.250 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 28 ianuarie 2026.