Contractual liability of project coordinator for missed housing handover: mandate breach and subsidiary application of contract interpretation rules

Şedinţa publică din data de 23 septembrie 2025

Deliberând asupra recursului, constată următoarele:

1. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, la 24 septembrie 2018, sub nr. x/2018, reclamanţii A. şi B. au solicitat, în temeiul răspunderii civile contractuale, obligarea pârâtei Agenţia Naţională pentru Locuinţe la plata sumei de 1.300 euro/lună sau 6.052,67 RON/lună, la cursul de 1 euro/4,6559 RON din 21 septembrie 2018, pentru perioada cuprinsă între 24 septembrie 2015 şi data depunerii cererii de chemare în judecată, respectiv 24 septembrie 2018, în total suma provizorie de 46.800 euro sau 217.896,12 RON, cu titlu de daune-interese, constând în contravaloarea lipsei de folosinţă de 1.200 euro/lună aferentă aceleiaşi perioade, în total suma de 43.200 euro (sau 201.134,88 RON), evaluată provizoriu, până la stabilirea prin expertiza tehnică evaluatorie, precum şi contravaloarea lipsei de folosinţă ce se va acumula până la data predării la cheie a locuinţei după recepţia la terminarea lucrărilor şi a finalizării complete a Cartierului Henri Coandă din care face parte şi locuinţa situată pe lotul x, cu număr cadastral x, înscrisă în CF individuală nr. 3989 conform încheierii nr. 12605/16.07.2004, situată în Voluntari, jud. Ilfov; daune morale în sumă de 100 euro/lună aferente perioadei indicate, în total 3.600 euro, precum şi daunele morale ce se vor acumula până la data predării la cheie a locuinţei după recepţia la terminarea lucrărilor şi a finalizării complete a Cartierului Henri Coandă. De asemenea, reclamanţii au solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Prin încheierea din 3 aprilie 2019, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a admis excepţia necompetenţei sale funcţionale, invocată din oficiu, şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea secţiei a VI-a Civile a aceluiaşi tribunal, pe rolul căreia pricina a fost înregistrată sub nr. x/2018*.

Prin decizia nr. 2170/2020 din 12 noiembrie 2020, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, au fost respinse, ca neîntemeiate, excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi lipsei de interes.

A fost admisă în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii A. şi B., fiind obligată pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe să plătească reclamanţilor suma de 16.704 euro, în echivalent în RON, la cursul B.N.R. din ziua plăţii, reprezentând despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a imobilului pentru perioada 24 septembrie 2015 - 15 martie 2017.

Au fost respinse, ca neîntemeiate, celelalte pretenţii.

Totodată, a fost obligată pârâta A.N.L. să plătească reclamanţilor cheltuieli de judecată în cuantum de 8.160,44 RON, reprezentând taxă judiciară de timbru aferentă pretenţiilor admise, onorariu de expert şi onorariu avocaţial.

2. Împotriva acestei sentinţe, reclamanţii B. şi A. şi pârâta A.N.L. au declarat apel.

Prin decizia civilă nr. 1821 din 5 decembrie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, cu majoritate, s-a admis apelul declarat de pârâtă, fiind respins apelul reclamanţilor.

A fost schimbată, în parte, sentinţa apelată, în sensul respingerii, în tot, ca neîntemeiată, a cererii de chemare în judecată.

A fost menţinută în rest sentinţa apelată.

Au fost obligaţi apelanţii-reclamanţi să plătească apelantei-pârâte suma de 1.380 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

~Opinia separată a fost în sensul respingerii apelurilor, ca nefondate.

3. Împotriva acestei decizii, reclamanţii A. şi B. au declarat recurs, cale extraordinară de atac ce a fost admisă prin decizia nr. 380 din 27 februarie 2024, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, decizia atacată fiind casată şi cauza trimisă spre o nouă judecată aceleiaşi instanţe de apel.

Prin decizia civilă nr. 969A/2024 din 12 iunie 2024, pronunţată în rejudecare de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă în dosarul nr. x/2018, a fost respins, ca nefondat, apelul pârâtei.

A fost admis apelul reclamanţilor, cu consecinţa schimbării în parte a sentinţei apelate, în sensul obligării pârâtei la plata către reclamanţi a sumei de 35.128,90 euro, în echivalent în RON la cursul B.N.R. din ziua plăţii, reprezentând despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a imobilului pentru perioada 24 septembrie 2015 - 4 septembrie 2018, precum şi a sumei de 9.876,12 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei.

De asemenea, apelanta-pârâtă a fost obligată la plata către apelanţii-reclamanţi la plata sumei de 2.919,05 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată (apel şi recurs).

4. Împotriva acestei decizii, pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe a declarat recurs, în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., solicitând casarea deciziei atacate, cu consecinţa respingerii cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată.

În dezvoltarea motivului de casare, reluând punctual considerentele relevante ale deciziei atacate, recurenta-pârâtă a susţinut că instanţa de apel a interpretat şi aplicat în mod greşit dispoziţiile legale referitoare la interpretarea contractelor şi la contractul de mandat, prevăzute de C. civ. de la 1864, precum şi pe cele ale Legii nr. 152/1998.

În acest sens, a arătat că în mod eronat s-a apreciat că prevederile contractului de mandat necesită aplicarea regulilor de interpretare, însă a procedat la o aplicare parţială a acestora, cu ignorarea celei potrivit căreia atunci când există îndoială asupra clauzelor contractuale, acestea se aplică în favoarea persoanei care se obligă.

Astfel, obligaţiile pe care şi le-a asumat în calitate de parte în contractele de mandat, antrepriză şi construire nu pot fi cumulate şi interschimbate, fiind eronată concluzia privind calificarea raporturilor juridice intervenite între părţi, în condiţiile în care obligaţia de a urmări execuţia lucrărilor a fost îndeplinită, astfel că este greşită reţinerea potrivit căreia natura obligaţiei asumate este de rezultat şi nu una de diligenţă.

De asemenea, raportat la obiectul său de activitate şi la atribuţiile legale care îi revin, a contestat calitatea de dezvoltator imobiliar ce i-a fost atribuită, susţinând că rezolvarea instanţei de apel a fost dată cu schimbarea naturii şi conţinutului actelor juridice analizate.

A mai precizat că nu şi-a asumat obligaţia de a executa şi finaliza, într-un anumit termen, lucrările de construire a locuinţei şi nici nu a garantat obligaţia de realizarea a imobilului în termen de 24 de luni, care, de altfel, revine constructorului.

Potrivit recurentei, îndeplinirea obligaţiilor asumate rezultă din cuprinsul procesului-verbal de predare-primire a locuinţei nr. x din 15 martie 2017, din procesul-verbal de recepţie parţială a lucrărilor nr. x din 7 iulie 2010, precum şi din împrejurarea că imobilul în discuţie a putut fi înstrăinat la 5 septembrie 2018, fapt ce atestă realizarea construcţiei în termenii şi condiţiile convenite de beneficiar şi constructor, fiind eronată acordarea daunelor-interese pentru un prejudiciu inexistent.

În ceea ce priveşte lucrările de infrastructură şi utilităţi, titulara memoriului de recurs a susţinut că realizarea lor nu constituie o obligaţie asumată de aceasta, însă, în vederea aducerii lor la îndeplinire, a efectuat demersuri şi a luat măsuri concrete, inclusiv prin introducerea unor acţiuni în justiţie împotriva Municipiului Bucureşti, astfel încât nu se poate concluziona că lipsa finalizării la termen a cartierului i-ar putea fi imputată.

În plus, contrar celor reţinute de instanţa de rejudecare, a arătat că obligaţiile părţilor semnatare ale Convenţiei MM nr. 1909/2004 sunt clare şi distincte de obligaţiile asumate de agenţie, fără a avea vreo influenţă asupra rezultatului asumat prin semnarea convenţiei.

Sub aspectul prejudiciului constând în lipsa de folosinţă a imobilului, astfel cum a fost stabilit prin expertiza de specialitate efectuată în cauză, recurenta a susţinut că în mod nelegal s-a reţinut că sunt îndeplinite condiţiile răspunderii civile contractuale, având în vedere faptul că existenţa prejudiciului a fost stabilită pentru nepredarea la termenul stabilit prin contractul de construire, nu prin cel de mandat, motiv pentru care vinovăţia pentru nefinalizarea construcţiei la termen vizează raporturile dintre beneficiar şi constructor. În consecinţă, nici condiţia existenţei legăturii de cauzalitate nu se verifică.

Prin urmare, consideră că nu este legală şi temeinică nici soluţia de a fi obligată la plata despăgubirilor aferente lipsei de folosinţă a imobilului până la data înstrăinării locuinţei, întrucât nu se poate susţine că nu s-ar fi respectat obligaţia de predare, ci, eventual, ar putea fi caracterizată drept neconformă.

Intimaţii-reclamanţi au formulat întâmpinare, prin care au invocat excepţia nulităţii recursului, întrucât pe calea recursului se critică chestiuni dezlegate deja prin decizia de casare în primul ciclu procesual, iar pe fondul căii extraordinare de atac, au solicitat respingerea acestuia, ca nefondat, precizând că vor solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

În temeiul art. 493 C. proc. civ., Înalta Curte a dispus întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului; acesta a fost depus la dosar şi, în urma analizării lui de către completul de filtru, a fost comunicat părţilor, care au fost înştiinţate asupra faptului că, în termen de 10 zile de la comunicare, pot depune puncte de vedere la raport.

Părţile nu au depus punct de vedere la raportul întocmit în cauză.

Prin încheierea din 8 aprilie 2025, Înalta Curte, constituită în complet de filtru, a respins excepţia nulităţii recursului, invocată prin întâmpinare, a admis în principiu recursul şi a acordat termen în şedinţă publică, în vederea soluţionării acestuia, la 23 septembrie 2025.

5. Examinând, în condiţiile legii, conformitatea hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile, Înalta Curte reţine următoarele:

Cu titlu preliminar, este necesar a fi subliniat că recursul reprezintă o cale de atac extraordinară a cărei trăsătură esenţială este înscrisă în partea introductivă a art. 488 alin. (1) C. proc. civ., constând în realizarea unui control judiciar limitat la criticile de nelegalitate ale deciziei atacate, care sunt susceptibile de încadrare în cazurile de casare expres şi limitativ reglementate prin pct. 1-8 ale art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Având în vedere aceste rigori legale ce se impun în judecata recursului, Înalta Curte constată că nu pot forma obiectul analizei în această etapă procesuală criticile expuse de recurentă ce vizează situaţia de fapt stabilită în urma analizei probatoriului administrat în etapele procesuale anterioare.

Prin recursul formulat, pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe a invocat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., care vizează încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material prin hotărârea atacată.

Înalta Curte constată că decizia recurată a fost pronunţată de instanţa de apel în rejudecare, având limitele trasate în mod expres prin decizia de casare a instanţei supreme.

Potrivit art. 501 alin. (3) C. proc. civ. "după casare, instanţa de fond va judeca din nou, în limitele casării şi ţinând seama de toate motivele invocate înaintea instanţei a cărei hotărâre a fost casată."

Prin decizia de casare, Înalta Curte a reţinut în mod definitiv că obligaţia asumată, în temeiul contractului de mandat, este una de rezultat, iar intimata A.N.L., în virtutea calităţii de coordonator al programului de investiţii, este exclusiv răspunzătoare pentru modul în care şi-a îndeplinit mandatul în conformitate cu dispoziţiile art. 1.539 C. civ. de la 1864. Nu a fost acceptată teza potrivit căreia răspunderea sa ar fi înlăturată în virtutea principiului relativităţii efectelor contractului, în sensul că nu ar răspunde faţă de reclamanţi pentru obligaţii derivate din alte contracte. Totodată, s-a reţinut că obligaţia de a urmări finalizarea lucrărilor de construire şi predarea imobilului către reclamanţi presupune în mod necesar realizarea reţelelor de utilităţi, aşa cum rezultă din tot contextul şi ansamblul actelor juridice încheiate între părţi.

Din examinarea memoriului de recurs rezultă că recurenta-pârâtă nu contestă identificarea de către instanţa de rejudecare a limitelor casării, din perspectiva dispoziţiilor art. 501 C. proc. civ., însă readuce în discuţie anumite chestiuni ce au fost dezlegate în mod definitiv în primul ciclu procesual.

Astfel, motivele de casare referitoare la incidenţa dispoziţiilor Legii nr. 152/1998, la caracterul complex şi interdependent al relaţiilor contractuale stabilite în scopul realizării proiectului Henri Coandă, prin corelare cu dispoziţiile Normelor metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, precum şi cu obligaţiile asumate de pârâtă prin contractele la care A.N.L. a fost parte, cât şi la interpretarea scopului convenţiei nr. MM 1909/6.05.2004 încheiate cu persoanele juridice implicate în proiectul imobiliar, nu pot fi primite, întrucât, cu autoritate de lucru judecat, Înalta Curte a statuat că recurentei-pârâte A.N.L., în calitate de dezvoltator imobiliar, i-au fost conferite prerogative clare în vederea atingerii scopului final, de realizare a unei locuinţe funcţionale şi de predare a acesteia către reclamanţi.

Prin urmare, întrucât aceste aspecte au intrat în puterea lucrului judecat, ele nu mai pot face obiectul unei noi analize.

Criticile recurentei-pârâte care se referă la faptul că instanţa de prim control judiciar a considerat în mod eronat că prevederile contractului de mandat necesită aplicarea regulilor de interpretare şi că aplicarea lor a fost doar una parţială, încălcând regula conform căreia atunci când există îndoială asupra clauzelor contractuale acestea se aplică în favoarea persoanei care se obligă, sunt neîntemeiate şi vor fi înlăturate.

În acest sens, Înalta Curte are în vedere că, prin acţiunea introductivă, reclamanţii A. şi B. au solicitat obligarea la plata unor despăgubiri pentru neexecutarea obligaţiilor contractuale privind urmărirea şi asigurarea executării şi finalizării lucrărilor de construire potrivit contractului de mandat nr. HC 1153 din 28 noiembrie 2006, la termen şi în conformitate cu condiţiile stabilite prin contractul de construire autentificat sub nr. x din 1 februarie 2007 şi a celor stabilite prin contractul de antrepriză generală nr. x din 20 iulie 2004, astfel încât locuinţa să fie predată la termen.

Prin urmare, stabilirea oricărui tip de neexecutare a obligaţiilor contractuale implică operaţiunea logică de determinare a conţinutului contractului, de calificare juridică a clauzelor inserate, operaţiune care impune aplicarea regulilor de interpretare a convenţiilor prevăzute în art. 977 şi următoarele C. civ. de la 1864.

Suplimentar, din interpretarea dispoziţiilor art. 977-982 C. civ. de la 1864 rezultă că o caracteristică importantă a regulilor de interpretare a contractelor o reprezintă caracterul lor subsidiar, ceea ce face ca regula de interpretare potrivit căreia în cazul în există îndoială asupra clauzelor contractuale acestea se aplică în favoarea persoanei care se obligă, cuprinsă în dispoziţiile art. 983 C. civ., să fie subsidiară celorlalte criterii de interpretare, înscrise în art. 977-982 din acelaşi cod. Altfel spus, vor prima regulile înscrise în art. 977-982, iar regula de interpretare consacrată de dispoziţiile art. 983 C. civ. va fi ultima măsură la care se va apela.

Prin urmare, contrar argumentelor recurentei-pârâte, Înalta Curte reţine că instanţa de apel a aplicat în mod corect normele legale privind interpretarea contractelor.

Evaluarea probelor administrate în cauză a relevat ineficienţa demersurilor efectuate pentru realizarea reţelei de utilităţi, astfel că nefinalizarea la termenul scadent a construcţiei "la cheie", deşi a deţinut toate pârghiile şi mecanismele legale la îndemână, reprezintă o încălcare culpabilă de către mandatar a obligaţiilor directe faţă de mandant, fapt de natură să atragă răspunderea sa patrimonială, astfel cum corect a fost stabilită în apel, urmare a analizării şi constatării îndeplinirii tuturor condiţiilor răspunderii civile contractuale.

Astfel, în condiţiile în care instanţa de apel a examinat in concreto, prin prisma dezlegărilor obligatorii ale deciziei de casare, obligaţiile dintre părţi din perspectiva caracterului complex al contractului de mandat, ţinând cont de implicarea pârâtei în încheierea celorlalte acte juridice conexe contractului de mandat, răspunderea contractuală a pârâtei a fost atrasă în limitele contractului de mandat.

Din această perspectivă, hotărârea instanţei de apel este legală, iar criticile recurentei referitoare la aplicarea greşită a legii în interpretarea greşită a contractului de mandat nu sunt întemeiate.

În ceea ce priveşte criticile recurentei-pârâte referitoare la aprecierea probatoriului în stabilirea situaţiei de fapt privind chestiunea lipsei de folosinţă a imobilului în funcţie de care s-a determinat cuantumul prejudiciului, culpa contractuală şi cele referitoare la stadiul de îndeplinire în concret a diligenţelor depuse în dovedirea inexistenţei culpei A.N.L., Înalta Curte reţine că reprezintă chestiuni de fapt, de netemeinicie, ce excedează controlului de legalitate realizat în calea extraordinară de atac a recursului, în conformitate cu dispoziţiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

Recurenta-pârâtă readuce în discuţie aspecte de fapt privind neîndeplinirea condiţiilor pentru angajarea răspunderii sale civile contractuale, privind existenţa faptei ilicite, a raportului de cauzalitate între faptă şi prejudiciu şi a vinovăţiei, aspecte care nu pot fi analizate de instanţa de recurs.

Toate aceste argumente evidenţiate anterior reprezintă trimiteri la elemente de fapt, deja analizate de instanţele de fond, prin prisma probatoriului administrat, precum şi o reiterare a aspectelor de temeinicie supuse judecăţii.

Or, astfel cum s-a menţionat, în calea extraordinară de atac a recursului nu are loc o devoluare a fondului cauzei, ceea ce constituie obiect al judecăţii fiind exclusiv legalitatea hotărârii pronunţate în apel, prin prisma respectării regulilor de drept.

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE împotriva deciziei civile nr. 969A/2024 din 12 iunie 2024 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE împotriva deciziei civile nr. 969A/2024 din 12 iunie 2024 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 23 septembrie 2025.