Nullity of extraordinary appeal for failure to distinguish legal error from factual re-evaluation in real estate contract enforcement

Şedinţa publică din data de 04 martie 2026

Deliberând, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoria Turda la data de 21.08.2020 sub nr. x/2020, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B., C., D. şi E., să pronunţe o hotărâre prin care să fie obligată pârâta D. să recunoască dreptul de proprietate dobândit de pârâţii B. şi C. în baza antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 21.02.2020, cu privire la cota de 1/2 din imobilul situat administrativ în Turda, judeţul Cluj, teren şi construcţie, şi să consimtă la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare; în caz de refuz, să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic, respectiv să oblige pârâţii B. şi C. să recunoască reclamantei dreptul de proprietate dobândit în baza antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 09.06.2020, cu privire la cota de 1/4 din imobilul situat administrativ în Turda, judeţul Cluj, teren şi construcţie, şi să consimtă la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare; în caz de refuz, să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic, cu intabularea dreptului ca bun propriu, cu titlu de drept de cumpărare, cu cheltuieli de judecată în caz de opunere la admiterea acţiunii.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 555, art. 1270, art. 1279, art. 1650, art. 1672 şi urm., art. 1685, art. 1686 C. civ., art. 20 din Legea nr. 7/1996.

Pârâta D. a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acţiunii şi cerere reconvenţională, prin care a solicitat anularea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la 21.02.2020, între reclamanta din cererea reconvenţională şi pârâţii din cererea reconvenţională de ordin I şi II B. şi C.; constatarea nulităţii relative a antecontractului din 09.06.2020, încheiat între pârâţii reconvenţionali de ordin I şi II în calitate de promitenţi vânzători, cu pârâta reconvenţională de ordin III.

Prin sentinţa civilă nr. 1169/20.05.2021, Judecătoria Turda a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Cluj, secţia civilă.

Prin sentinţa civilă nr. 256/16.02.2024 pronunţată în dosar nr. x/2023, Judecătoria Turda a admis excepţia conexităţii dosarului nr. x/2023, având ca obiect cererea formulată de reclamanta D., în contradictoriu cu pârâţii B., C., A., E., cu dosarul nr. x/2020 al Tribunalului Cluj, secţia civilă.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Cluj

Prin sentinţa civilă nr. 723/F/28.11.2024, Tribunalul Cluj, secţia civilă a respins acţiunea având ca obiect anulare act, formulată de reclamanta D., în contradictoriu cu pârâţii B., C., A., E..

A admis în parte acţiunea formulată de reclamanta A. în contradictoriu cu pârâţii B., C., D., E..

A obligat pârâta D. să încheie contract autentic de vânzare-cumpărare, în vederea transmiterii dreptului de proprietate asupra cotei de 1/2 din imobilul situat în Turda, judeţul Cluj, înscris în CF sub nr. x Turda, în favoarea pârâţilor B. şi C., în caz de refuz, prezenta hotărâre urmând a ţine loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.

A obligat pârâţii B. şi C. să încheie contract autentic de vânzare-cumpărare, în vederea transmiterii dreptului de proprietate asupra cotei de 1/2 din cota de 1/2 cumpărată de la pârâta D., reprezentând cota de 1/4 din imobilul situat în Turda, judeţul Cluj, înscris în CF sub nr. x Turda, în favoarea reclamantei A., în caz de refuz, prezenta hotărâre urmând a ţine loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.

A respins petitele privind solicitarea de intabulare a dreptului de proprietate în cartea funciară.

A obligat reclamanta D. să achite pârâţilor B. şi C. suma de 5000 RON, reprezentând onorariu avocat, şi reclamantei A. suma de 9909,2 RON, reprezentând taxă judiciară de timbru, cu titlu de cheltuieli de judecată.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Cluj

Prin decizia civilă nr. 114/A/03.04.2025, Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanta D. împotriva sentinţei civile nr. 723/28.11.2024 a Tribunalului Cluj.

A obligat apelanta-reclamantă să achite intimatului C. suma de 2000 RON cheltuieli de judecată în apel.

4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 114/A/03.04.2025 a Curţii de Apel Cluj, secţia I civilă a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6) C. proc. civ., reclamanta D., solicitând admiterea recursului, casarea hotărârii atacate şi admiterea cererii de chemare în judecată.

Referitor la antecontractul din 21.02.2020, recurenta arată că înţelege să invoce nulitatea acestuia în temeiul dispoziţiilor art. 1247 şi art. 1350 C. civ., întrucât recurenta nu a semnat niciodată acest înscris şi nu a primit vreo sumă de bani de la cei doi pârâţi de ordin I şi II.

Referitor la antecontractul din 09.06.2020, încheiat între pârâţii Chiorean şi A., recurenta arată că aceştia au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu reclamanta prin care au vândut fiecare, cota parte din cota pe care aceştia susţin că o au, către reclamantă, fără să fie determinată întreaga cotă de proprietate.

Cu privire la pârâţii B. şi C., recurenta arată că înţelege să invoce, în temeiul art. 1248 C. civ. raportat la art. 1251-1252 C. civ., excepţia de nulitate relativă, în sensul că, referitor la antecontractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat la 21.02.2020, între pârâta de ordin III A. şi pârâţii de ordin I şi II B. şi C., cumpărătorii nu au achitat suma de 50.000 RON vânzătoarei (pârâta de ordin III), aspect relevat prin interogatoriul existent la dosarul cauzei.

Prin urmare, solicită anularea antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat la 21.02.2020, între pârâta de ordin III în calitate de vânzător şi pârâţii de ordin I şi II din cererea de chemare în judecată, în calitate de cumpărători, invocând neplata preţului (50.000 RON) şi, pe cale de consecinţă, repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului.

Din probatoriul administrat în cauză, a rezultat că recurenta s-a aflat într-o eroare evidentă atunci când i s-a propus vânzarea unui teren, aceasta nu a avut niciodată reprezentarea clară a ceea ce urma să se întâmple, niciodată nu a vândut imobilul unde e coproprietar alături de fratele său, E., niciodată nu a încasat vreo sumă de bani, aspect evidenţiat de pârâţii B. şi C. în faţa instanţei, iar în ceea ce priveşte proba cu interogatoriul, reclamanta A. nu s-a prezentat şi nici nu a justificat lipsa în faţa instanţei, astfel încât sunt incidente dispoziţiile art. 358 C. proc. civ., în sensul unei mărturisiri depline ori numai ca un început de dovadă în folosul celui care a propus interogatoriul, iar aceste probe explicite şi temeinice conduc la admiterea cererii formulate de D. şi la respingerea cererii de chemare în judecată formulate de numita A..

Faţă de cele arătate, criticile deduse judecăţii în calea extraordinară de atac sunt:

I. Greşita înlăturare a răspunsului la interogatoriu a pârâţilor B. şi C., răspuns dat in fata instanţei, şi ulterior, deşi cerut în termen procedural cu respectarea dispoziţiilor de art. 254 alin. (1) C. proc. civ., neadministrarea probei cu interogatoriul pârâţilor B. şi C..

În urma reanalizării acestei probe, instanţa de apel a constatat că, din cuprinsul răspunsului la interogatoriu oferit de pârâţii de ordin I şi II, a rezultat că aceştia au oferit suma de 50.000 RON numitului F. zis "G." şi niciodată nu au oferit sau achitat vreo sumă de bani recurentei.

În cuprinsul filei 7 a deciziei recurate, la antepenultimul alineat, instanţa de apel reţine cele învederate mai sus, însă ulterior in primul alineat şi apoi la următoarele două alineate, în mod vădit netemeinic şi chiar nelegal, instanţa reţine plata preţului achitat unei terţe persoane, F. zis "G.", însă în cuprinsul alin. (2) instanţa reţine că cei doi pârâţi intimaţi de ordin I şi II ar fi achitat preţul, dar nu recurentei, ci unei terţe persoane cu care aceasta nu are şi nu a avut nicio relaţie şi care este concubinul pârâtei de ordin III, cu care dealtfel locuieşte şi au împreună doi copii. Prin urmare, este vădit eronat raţionamentul instanţei că, prin plata unei sume de bani unei terţe persoane, aceasta ar fi avut vreo relaţie sau legătură cu recurenta şi nici nu ar rezulta posibilitatea ca aceasta să primească vreo sumă de bani de la o persoană pe care a văzut-o o singură dată în viaţă şi pe care nu o cunoaşte personal.

În cadrul acestei critici, recurenta solicită a se da eficienţă răspunsurilor la interogatoriu ale pârâţilor C. şi B., să se constate că aceştia au fost induşi în eroare de concubinul pârâtei de ordin III şi că niciodată nu au achitat preţul recurentei.

II. În mod greşit instanţa de apel a înlăturat critica privind eficientizarea dispoziţiilor art. 358 C. proc. civ., în sensul că pârâta intimată de ordin III A. nu s-a prezentat la interogatoriu.

Pârâta A. a refuzat să se prezinte la interogatoriu tocmai pentru că ştia că datorită concubinului său F. (supranumit "G.") a fost în mod decisiv păcălită recurenta, dar şi faptul că nu a efectuat vreodată vreo plată în favoarea soţilor Chiorean.

5. Apărările formulate în cauză

Prin întâmpinarea înregistrată la 02.09.2025, intimaţii-pârâţi B. şi C. au invocat excepţia de inadmisibilitate a recursului raportat la dispoziţiile art. 497 C. proc. civ., în sensul că în ipoteza casării deciziei recurate, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie nu poate reţine cauza spre rejudecare pentru a se pronunţa asupra cererii de chemare în judecată, câtă vreme prin cererea de recurs se solicită o reapreciere a probelor şi a stării de fapt.

Intimaţii au invocat şi excepţia nulităţii recursului pentru neîncadrarea criticilor formulate în dispoziţiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ., întrucât, deşi formal încadrat în dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6) C. proc. civ., recursul vizează reinterpretarea situaţiei de fapt şi a probelor administrate în cauză şi reiterează motivele de apel cărora li s-a dat deja o dezlegare jurisdicţională. Totodată, recurenta nu indică în mod concret în ce modalitate au fost încălcate dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6) de către instanţa de apel.

În subsidiar, intimaţii solicită respingerea recursului, ca nefondat şi arată că în cauză nu este incident niciun motiv pentru care să se dispună anularea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la 21.02.2020 şi niciuna dintre părţile semnatare nu a susţinut că nu s-ar fi plătit preţul.

În ceea ce priveşte antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de către intimaţi cu recurenta, acesta a fost atestat de către avocat, conform procesului-verbal de atestare a identităţii părţilor, a conţinutului şi datei actului nr. x/21.02.2020, care a fost semnat şi asumat de către recurentă.

În urma contestării, de către recurentă, a semnăturii de pe acest înscris, în cauză a fost dispusă o expertiză grafoscopică prin care s-a stabilit că, în mod cert, actul a fost semnat de către recurenta D..

În cauză, nu s-a dovedit existenţa vreunui caz de viciere a consimţământului. Dimpotrivă, din răspunsul la interogatoriu al recurentei rezultă faptul că aceasta a apelat la numitul F., zis G., pentru a vinde imobilul pentru suma de 50.000 RON, preţul menţionat în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare a căruia anulare o solicită şi pe care l-a şi încasat.

Recurenta şi-a asumat toate clauzele contractuale, a recunoscut faptul că a primit preţul, iar instanţa de apel a reţinut în mod corect toate aceste aspecte.

Recurenta a formulat răspuns la întâmpinare, prin care a solicitat respingerea excepţiilor şi apărărilor invocate prin actul procedural.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând recursul, în raport cu excepţia de nulitate pentru neîncadrarea criticilor formulate în dispoziţiile art. 488 alin. (1) din C. proc. civ., invocată de intimaţii-pârâţi B. şi C. prin întâmpinare, a cărei analiză este prioritară, conform dispoziţiilor art. 248 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte constată următoarele:

Recurenta a întemeiat calea extraordinară de atac pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6) C. proc. civ., potrivit căruia casarea unei hotărâri se poate cere atunci când "hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei".

În cuprinsul textului de lege menţionat, sunt avute în vedere trei ipoteze care conduc la casarea unei hotărâri şi anume:

a) hotărârea atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină, în sensul că acestea lipsesc cu desăvârşire sau există o motivare, dar ea este insuficientă, nu răspunde tuturor cererilor sau, după caz, criticilor aduse hotărârii de primă instanţă;

b) motivele hotărârii recurate sunt contradictorii. Contradicţia poate fi constatată în cuprinsul considerentelor sau prin analiza acestora în raport cu dispozitivul, fiind posibilă ipoteza în care ele nu susţin dispozitivul, ci, din contră, îl contrazic;

c) hotărârea cuprinde motive străine de natura pricinii, ceea ce echivalează practic cu o nemotivare.

Recurenta invocă incidenţa în cauză a dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6) C. proc. civ., în sensul că instanţa de apel nu a analizat excepţia de nulitate a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la 21.02.2020 din perspectiva dispoziţiilor art. 1247 şi art. 1350 C. civ., nu a analizat excepţia de nulitate relativă a aceluiaşi antecontract din perspectiva dispoziţiilor art. 1248, art. 1251-1252 C. civ., în mod greşit a înlăturat răspunsul la interogatoriu al pârâţilor B. şi C., în mod greşit a înlăturat critica privind eficientizarea dispoziţiilor art. 358 C. proc. civ. raportat la neprezentarea intimatei A. la interogatoriu.

Înalta Curte observă că recurenta, pe de o parte, deduce judecăţii în recurs, aspecte care nu se regăsesc în considerentele deciziei instanţei de apel pe care a înţeles să o atace, respectiv cele privind excepţiile de nulitate ale antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la 21.02.2020, referitor la care, contrar susţinerilor acesteia, instanţa nu a omis a se pronunţa, ci, în urma analizării probatoriilor administrate, atribut exclusiv al instanţelor devolutive, a constatat că nu dovedesc incidenţa unei astfel de situaţii juridice.

Pe de altă parte, recurenta reiterează la acest moment procesual aspecte ce ţin de modalitatea de administrare şi interpretare a probatoriilor, reprezentând chestiuni de netemeinicie, care excedează controlului jurisdicţional specific instanţei de recurs, în care se analizează exclusiv conformitatea hotărârii recurate cu dispoziţiile legale incidente.

Prin urmare, deşi formal recursul este întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6) C. proc. civ., motivele deduse judecăţii nu se circumscriu niciunuia din cazurile de casare reglementate de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., fiind incidente dispoziţiile art. 489 alin. (2) C. proc. civ. privind nulitatea pentru neîncadrarea criticilor formulate în cazurile de casare expres şi limitativ prevăzute de textul legal menţionat.

În acest sens, cu titlu general, Înalta Curte reţine că, potrivit dispoziţiilor art. 489 alin. (1) din C. proc. civ., "Recursul este nul dacă nu a fost motivat în termenul legal, cu excepţia cazului prevăzut la alin. (3)", iar potrivit alin. (2) al aceluiaşi articol "Aceeaşi sancţiune intervine în cazul în care în motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488".

Din economia textelor legale anterior citate rezultă că nu este suficient ca recursul să fie depus şi motivat în termenul prevăzut de lege, ci este necesar ca criticile formulate să se circumscrie motivelor de nelegalitate expres şi limitativ reglementate.

În consecinţă, în măsura în care recursul nu este motivat ori atunci când aspectele evidenţiate în cererea de recurs nu pot fi încadrate în dispoziţiile art. 488 pct. 1-8 din C. proc. civ., cererea de recurs formulată cu nerespectarea formelor legale va fi lovită de nulitate.

A motiva recursul înseamnă, pe de o parte, arătarea cazului de nelegalitate, prin indicarea unuia dintre motivele prevăzute limitativ de art. 488 C. proc. civ., iar pe de altă parte, dezvoltarea acestuia, în sensul formulării unor critici concrete cu privire la judecata realizată de instanţa, care a pronunţat hotărârea recurată, din perspectiva motivului de nelegalitate invocat.

Aşadar, pe lângă cerinţa încadrării criticilor formulate în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 din C. proc. civ., Înalta Curte reţine că aceste critici trebuie să vizeze argumentele instanţei, care a pronunţat hotărârea atacată, în caz contrar, neputând fi exercitat controlul judiciar de către instanţa de recurs.

Instanţa învestită cu judecarea recursului poate exercita un control judiciar eficient numai în măsura în care astfel de motive de nelegalitate sunt indicate şi dezvoltate într-o formă explicită şi se referă la una din situaţiile cuprinse în art. 488 din C. proc. civ.

Astfel, prin decizia recurată, instanţa de apel a constatat că criticile aduse de către apelanta D. (recurenta din prezenta cauză) hotărârii de primă instanţă vizează următoarele aspecte: 1.greşita interpretare şi valorificare a probelor de către prima instanţă, cu încălcarea art. 254 C. proc. civ., în special a răspunsului la interogatoriu al intimaţilor B. şi C., din care ar rezulta temeinicia susţinerilor apelantei în sensul că aceasta nu a primit preţul menţionat în convenţie; 2.nesocotirea prevederilor art. 358 C. proc. civ. în ceea ce priceşte greşita apreciere a probei cu interogatoriul administrat intimatei A.; 3. faptul că lipsa la interogatoriu a reclamantei pârâtă reconvenţional A. semnifică recunoaşterea acesteia a împrejurării că nu ar fi achitat soţilor Chiorean preţul imobilului promis spre înstrăinare prin convenţia încheiată cu aceştia la 09.06.2020, şi anume a cotei de 1/2 din cota dobândită conform antecontractului dintre D. şi soţii Chiorean la 21.02.2020.

Răspunzând motivelor de apel deduse judecăţii, astfel cum au fost redate mai sus, curtea de apel a reţinut, cu referire la prima critică, că probele administrate de prima instanţă, coroborate, dovedesc că apelanta a semnat antecontractul cu intimaţii B. şi C., prin care a recunoscut inclusiv încasarea preţului.

În ce priveşte cea de-a doua critică din apel, curtea de apel a reţinut că prima instanţă a aplicat în mod corect dispoziţiile art. 358 C. proc. civ., administrând, în lipsa prezentării intimatei A. la interogatoriu, alte probe, care au relevat o stare de fapt contrară celei pretinse de apelante.

Referitor la cea de-a treia critică din apel, curtea de apel a reţinut, pe de o parte, că în condiţiile în care intimaţii promitenţi vânzători B. şi C. nu au contestat niciodată plata preţului stipulat de către reclamanta A., nu este relevantă lipsa de la interogatoriu a acesteia din urmă, iar pe de altă parte, că deşi apelanta susţine că a dovedit cu mijloace de probă acest fapt pretins, nu a indicat, în concret, care ar fi acele probe, limitându-se doar a se referi la lipsa de la interogatoriu a intimatei A..

Ignorând aceste statuări ale instanţei de apel, recurenta reiterează, în calea extraordinară a recursului, aspecte similare deduse judecăţii în apel care, pe de o parte vizează modalitatea de interpretare şi administrare a probatoriilor de către prima instanţă, iar pe de altă parte, ignoră dezlegările jurisdicţionale ale instanţei devolutive, singura în măsură să analizeze situaţia de fapt şi probele administrate în cauză.

În acest sens, recurenta critică din nou în recurs greşita înlăturare a răspunsului la interogatoriu al intimaţilor B. şi C. (art. 254 C. proc. civ.), respectiv, critica privind eficientizarea dispoziţiilor art. 358 C. proc. civ., în sensul că pârâta intimată de ordin III A. nu s-a prezentat la interogatoriu.

Faţă de cele arătate, Înalta Curte constată că recursul este formal întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6) C. proc. civ., recurenta nedezvoltând critici care să poată fi subsumate textului legal menţionat.

Recursul este o cale extraordinară de atac, de reformare, prin care se supune cenzurii judiciare a instanţei competente controlul conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept incidente cazului concret dedus judecăţii, iar când criticile formulate nu se subsumează cazurilor expres şi limitativ prevăzute de art. 488 pct. 1-8 C. proc. civ., intervine sancţiunea nulităţii recursului, în conformitate cu dispoziţiile art. 489 alin. (2) C. proc. civ.

Pentru aceste considerente, apreciind că nu sunt întemeiate criticile formulate, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va anula recursul declarat de pârâta D. împotriva deciziei civile nr. 114/A din 3 aprilie 2025 pronunţate de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul declarat de reclamanta D. împotriva deciziei civile nr. 114/A din 03 aprilie 2025, pronunţată de Curtea de Apel Cluj – secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 04 martie 2026, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei.