Judicial resolution of pre-contract where non-performance is justified and specific performance remains possible

Şedinţa publică din data de 25 februarie 2026

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Timiş – secţia I civilă, în data de 21 februarie 2023, sub nr. x/2023, reclamanta A. S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B., C. şi D., să se dispună:

- rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, încheiată în data de 15.06.2022 (în formă autentică, încheiere de autentificare nr. x), cu privire la imobilul înscris în CF nr. x Dumbrăviţa, nr. cadastral x (apartamentul 6, situat în modulul D), între reclamantă, în calitate de promitent-vânzător, şi B., în calitate de promitent-cumpărător;

- repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, inclusiv prin redobândirea posesiei conform petitului de evacuare şi radierea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, încheiată în data de 15.06.2022 (în formă autentică, încheiere de autentificare nr. x), din CF nr. x Dumbrăviţa, nr. cadastral x;

- constatarea dreptului la reţinerea de către reclamant a sumei de 18.900 euro, reprezentând daune-interese, potrivit clauzei penale stipulate de către părţi şi obligarea reclamantului la plata către pârâtă a sumei de 9.525 euro, diferenţa dintre sumele plătite anticipat şi clauza penală, în termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă a hotărârii din prezentul dosar;

- evacuarea pârâţilor B., C. şi D. din imobilul înscris în CF nr. x Dumbrăviţa, nr. cadastral x (apartamentul 6, situat în modulul D); cu cheltuieli de judecată.

În drept, reclamanta şi-a întemeiat cererea pe dispoziţiile art. 1270 alin. (1), art. 1279 alin. (1), art. 1516 alin. (1), art. 1554 alin. (1) şi (2), art. 1538 alin. (1), (4) şi (5) din C. civ.

2. Sentinţa pronunţată de prima instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 615/PI din 08 mai 2024, pronunţată de Tribunalul Timiş, secţia I civilă, a fost admisă, în parte, cererea formulată de reclamanta A. S.R.L.; s-a dispus rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/15.06.2022 de SPN E. şi F., cu privire la imobilul înscris în CF nr. x Dumbrăviţa, nr. cadastral x (apartamentul 6, situat în modulul D); s-a dispus radierea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/15.06.2022 de SPN E. şi F. din CF nr. x Dumbrăviţa, nr. cadastral x; s-a constatat dreptul reclamantei la reţinerea sumei de 18.900 euro reprezentând daune-interese, potrivit clauzei penale stipulate de către părţi şi a fost obligată reclamanta la plata către pârâta B. a sumei de 9.525 euro reprezentând diferenţa dintre sumele plătite anticipat şi clauza penală, în termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă a prezentei hotărârii; s-a dispus evacuarea pârâţilor B., C. şi D. din imobilul înscris în CF nr. x Dumbrăviţa, nr. cadastral x (apartamentul 6, situat în modulul D); a fost respinsă, în rest, cererea ca neîntemeiată; au fost obligaţi pârâţii la plata către reclamantă a sumei de 17798,33 RON cu titlu de cheltuieli de judecată; a fost respinsă cererea pârâţilor privind acordarea cheltuielilor de judecată.

3. Decizia pronunţată de instanţa de apel

Prin decizia nr. 77 din 20 martie 2025, Curtea de apel Timişoara – secţia I civilă a respins apelul declarat de apelanta-reclamantă A. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 615/PI/08.05.2024 pronunţate de Tribunalul Timiş – secţia I civilă, în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi B., C. şi D..

A admis apelul declarat de apelanţii-pârâţi B., C. şi D. împotriva aceleiaşi sentinţe pronunţate în contradictoriu cu intimata-reclamantă A. S.R.L..

A schimbat sentinţa apelată în sensul că a respins în totalitate cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâţii B., C. şi D..

A obligat intimata-reclamantă A. S.R.L. la plata către pârâta B. a sumei de 9139,165 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în apel reprezentând taxă judiciară de timbru şi onorariu avocaţial.

4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză

Împotriva deciziei nr. 77 din 20 martie 2025 pronunţate de Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă a declarat recurs reclamanta A. S.R.L., cale de atac cu a cărei soluţionare a fost învestită Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – secţia I civilă.

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a solicitat admiterea recursului, casarea în tot a deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel.

- În dezvoltarea motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susţinut încălcarea de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 477, art. 478 şi art. 470 alin. (1) lit. c) şi alin. (3) C. proc. civ. cu privire la primul capăt de cerere (rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare), întrucât pârâta de rang 1 a invocat, în primă instanţă, o singură apărare, respectiv pretinsa intervenţie a cazului de imposibilitate fortuită de executare, apărare respinsă de tribunal, iar în apelul declarat, pârâta a invocat doar inadmisibilitatea acestuia, motivele de fond, printre care imposibilitatea fortuită de executare şi punerea în întârziere (art. 1351, art. 1634 şi art. 1523 C. civ.) fiind invocate doar cu privire la celelalte capete de cerere.

Abia prin concluziile orale din 13 februarie 2025, apelanta-pârâtă a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată (integral), la acel moment, partea fiind decăzută din dreptul de a modifica motivele de apel sau de a adăuga alte motive de apel.

În acest sens, recurenta a susţinut că, referitor la capătul de cerere vizând rezoluţiunea promisiunii, instanţa de apel se putea pronunţa numai cu privire la inadmisibilitatea acestui capăt şi nu cu privire la apărarea de fond privind imposibilitatea fortuită de executare (care fusese invocată ca apărare de fond în prima instanţă, însă nu şi prin criticile din apel).

Aşadar, instanţa de apel nu doar că s-a pronunţat asupra apărării privind imposibilitatea fortuită de executare (care stă, practic, la baza deciziei din apel), însă a analizat şi reţinut şi alte apărări, cum ar fi dreptul de alegere al creditorului între remedii sau punerea în întârziere, care nu fuseseră invocate nici în primă instanţă şi nici în apel cu privire la acest capăt de cerere.

- Referitor la motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta a pretins că instanţa de apel a încălcat şi aplicat greşit dispoziţiile art. 1551, art. 1522, art. 1523, art. 1557 şi art. 1634 C. civ.

Asupra încălcării art. 1634 şi art. 1557 C. civ., s-a susţinut că instanţa de apel a reţinut că neexecutarea promisiunii din partea pârâtei de rang 1 este justificată, fără a invoca în mod explicit vreo normă de drept material, referirile instanţei la o pretinsă imposibilitate de executare "temporară" confirmând faptul că norma avută în vedere de instanţa de apel este art. 1557 C. civ., normă ce trebuie aplicată şi interpretată în conjuncţie cu norma de la art. 1634 C. civ. (imposibilitatea fortuită de executare), care prevede la alin. (6) că nu se va putea reţine imposibilitatea fortuită a executării obligaţiei de către debitor, atunci când obligaţia are ca obiect bunuri de gen, contrar argumentelor instanţei de apel în sensul că pârâta s-a aflat în imposibilitate fortuită de a-şi executa obligaţia de plată "fie ea şi monetară".

Textul art. 1634 alin. (6) C. civ. reflectă principiul de drept civil genera non pereunt, iar în opinia recurentei, obligaţiile monetare pot fi mereu executate, fiind imposibilă, din punct de vedere obiectiv, dispariţia tuturor valorilor monetare, şi implicit, reţinerea imposibilităţii fortuite de executare a unor obligaţii de plată.

De asemenea, justificarea neexecutării obligaţiei prin imposibilitatea fortuită de executare presupunea caracterul imprevizibil şi inevitabil al circumstanţei care ar fi determinat pretinsa imposibilitate de executare. Or, această condiţie nu este îndeplinită în speţă, iar instanţa de apel nici măcar nu a afirmat, ba chiar a reţinut contrariul atunci când a apreciat că presupusul furt al banilor din apartament nu se poate constitui într-un caz fortuit apt a o exonera pe pârâtă de obligaţia de a achita diferenţa de preţ la termenul stabilit în promisiune.

Pentru a ajunge la concluzia unei neexecutări justificate sau nu, instanţa de apel nu putea refuza să analizeze, ab initio, care este contextul care a determinat neexecutarea de către debitor a obligaţiei sale, fiind evident faptul că neexecutarea unei obligaţii nu poate fi justificată prin faptul că, independent de orice context, debitoarea "nu mai dispunea de suma de bani necesară la termen", după cum motivează instanţa de apel.

Astfel, hotărârea atacată este nelegală şi ca urmare a faptului că instanţa de apel nu a indicat faptul material al dispariţiei bunului ori evenimentul asimilat cazului fortuit sau forţei majore care a determinat neexecutarea şi al imposibilităţii debitoarei de a preveni acest eveniment.

Recurenta a mai susţinut că hotărârea recurată încalcă şi dispoziţiile art. 1557 alin. (2) C. civ., care prevăd că, în chiar ipoteza imposibilităţii fortuite temporare de executare (ceea ce nu este cazul în speţă), creditorul este cel care are dreptul de opţiune între suspendarea propriilor obligaţii sau desfiinţarea contractului, conform regulilor din materia rezoluţiunii.

Printr-o altă critică, recurenta a arătat că singura normă de drept material invocată explicit de instanţa de apel este art. 1551 C. civ., dispoziţii pe care le-a aplicat greşit. Interpretarea per a contrario a acestei norme are rezultatul opus celui afirmat de către instanţa de apel: dacă neexecutarea nu este de mică însemnătate (adică dacă este însemnată), creditorul are dreptul la rezoluţiune. Or, instanţa de apel însăşi a admis că, în speţă, neexecutarea este una însemnată, în acest caz, art. 1551 C. civ. (în integralitatea sa) nefiind aplicabil nici direct, nici prin interpretare per a contrario şi nici nu susţine concluzia instanţei de apel.

Accepând că neexecutarea este însemnată, recurenta a susţinut că instanţa de apel nu îşi putea întemeia hotărârea pe dispoziţiile art. 1551 C. civ.

O altă critică circumscrisă aceluiaşi motiv de casare a vizat aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1522 C. civ. şi încălcarea art. 1523 din cod.

Deşi instanţa de apel nu a invocat explicit normele de la art. 1522 şi art. 1523 C. civ. privind punerea în întârziere, raţionamentul expus la filele x din decizia recurată pare să sugereze o încălcare din partea recurentei-reclamante a unei presupuse obligaţii de punere în întârziere (de acordare a unui termen suplimentar de executare), modalitatea tehnică de acordare a unui termen suplimentar fiind punerea în întârziere, reglementată de art. 1521-1523 C. civ.

În opinia recurentei, lipsa punerii în întârziere nu determina respingerea acţiunii ci, cel mult, aplicabilitatea art. 1522 alin. (5) C. civ. (ale cărei condiţii nu au fost îndeplinite de pârâtă şi nici analizate de instanţă).

Aşadar, în baza art. 1523 C. civ. şi raportat la clauzele promisiunii, reclamanta a pretins că nu avea obligaţia de punere în întârziere, motiv pentru care raţionamentul instanţei de apel încălcă această normă, fiind aplicate greşit şi dispoziţiile art. 1522 C. civ.

- În susţinerea motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta a învederat că decizia atacată cuprinde o motivare contradictorie, respectiv nu este motivată pretinsa justificare în neexecutarea obligaţiilor pârâtei de rang 1.

A arătat că motivarea este contradictorie pentru că instanţa de apel, pe de o parte, a afirmat că art. 1551 C. civ. ar fi aplicabil şi l-a invocat în mod expres, iar pe de altă parte, a recunoscut explicit că "neexecutarea obligaţiei de plată a diferenţei de preţ până la termenul stabilit "se verifică a fi însemnată", ceea ce determină, de fapt, tocmai neaplicarea art. 1551 C. civ., invocat de instanţă.

Cu privire la pretinsul caracter justificat al neexecutării, afirmat de instanţa de apel, motivarea este, de asemenea, contradictorie, întrucât, pe de o parte, a reţinut că neexecutarea din partea pârâtei de rang 1 este justificată ("nu poate fi considerată fără justificare"), pe de altă parte, a afirmat contrariul şi anume: "Este real că presupusul furt al banilor din apartament nu se poate constitui într-un caz fortuit apt a o exonera de obligaţia de a achita diferenţa de preţ la termenul stabilit în promisiune potrivit motivării pertinente a tribunalului, pe care instanţa de apel şi-o însuşeşte în totalitate", cele două afirmaţii neputând fi concomitent adevărate, în condiţiile în care singura justificare putea fi imposibilitatea fortuită de executare, a cărei aplicabilitate a fost respinsă de prima instanţă, motivare pe care instanţa de apel a considerat-o pertinentă.

În ceea ce priveşte chestiunea reţinerii incidenţei imposibilităţii fortuite de executare, în opinia recurentei decizia este nemotivată, dat fiind că instanţa de apel nu a indicat probele şi argumentele juridice invocate de debitor pe care s-a întemeiat atunci când a reţinut imposibilitatea de executare a obligaţiei sale, ci avea obligaţia să indice faptul care a determinat imposibilitatea de executare şi imposibilitatea de a-l prevedea şi de a-l evita.

Dispoziţiile art. 1634 alin. (4) C. civ. prevăd obligaţia debitorului de a dovedi imposibilitatea de executare a obligaţiei sale, iar instanţa de judecată trebuie să motiveze temeinic hotărârea sa, indicând probele şi argumentele juridice invocate de debitor, pe care s-a întemeiat atunci când a reţinut imposibilitatea de executare a obligaţiei sale, trebuind indicate: faptul material al dispariţiei bunului, distrugerea lui prin caz fortuit, forţa majoră sau alte evenimente asimilate acestora, precum şi imposibilitatea de a prevedea evenimentele care determină imposibilitatea fortuită de executare.

5. Apărările formulate în cauză

În data de 14 iulie 2025, intimaţii-pârâţi au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului.

Referitor la motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., intimaţii-pârâţi au susţinut că este nefondat, întrucât instanţa de apel a soluţionat calea de atac fără încălcarea normelor de procedură invocate de recurentă, fiind eronată critica privind rejudecarea fondului cu nerespectarea limitelor stabilite de apelanţii-pârâţi, respectiv pe motive de inadmisibilitate, o astfel de critică fiind apanajul exclusiv al acestor din urmă părţi, dat fiind că o eventuală necercetare a fondului cauzei în limitele stabilite de pârâţi, vătămarea s-ar fi produs acestora, iar nu reclamantei.

Nefondat este şi motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., întrucât pârâţii au fost de bună-credinţă, iar evenimentul imprevizibil şi insurmontabil suferit de pârâtă se circumscrie dispoziţiilor art. 1351 şi art. 1634 C. civ., furtul sumei de 73.000 euro împiedicând respectarea clauzelor contractuale. Intimaţii au învederat că s-au eliberat de obligaţia de achitare a preţului prin procedura ofertei de plată şi a consemnaţiunii, prevăzută de art. 1006 şi art. 1009 C. proc. civ., consemnând suma de 66.575 euro în contul executorului şi la dispoziţia reclamantei, care a dat dovadă de rea-credinţă.

Totodată, au arătat că au înregistrat pe rolul Judecătoriei Timişoara dosarul nr. x/2024 având ca obiect prestaţie tabulară, respectiv solicitarea pârâtei promitente cumpărătoare de a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, recurenta din prezenta cauză având calitatea de pârâtă.

Asupra motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., intimaţii-pârâţi au susţinut că decizia recurată nu cuprinde o motivare contradictorie, instanţa de apel analizând sistematic şi analitic fiecare argument pus în discuţie de către părţi care ar fi putut influenţa decizia.

În 25 februarie 2026, recurenta-reclamantă a depus, la dosar, concluzii scrise.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Analizând criticile deduse judecăţii, Înalta Curte constată caracterul nefondat al acestora, potrivit următoarelor considerente:

- Critica întemeiată pe motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. susţine încălcarea dispoziţiilor art. 477, art. 478 şi art. 470 alin. (1) lit. c) şi alin. (3) C. proc. civ., respectiv a limitelor devoluţiunii în apel cu privire la soluţia dată primului capăt de cerere vizând rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare, fiind însă lipsită de fundament.

Astfel, recurenta-reclamantă pretinde că instanţa de apel ar fi nesocotit principiile care guvernează devoluţiunea judecăţii în apel, adică limitarea acesteia la ceea ce s-a apelat (tantum devolutum quantum apellatum, conform art. 427 C. proc. civ.) şi respectiv, la ceea ce a făcut obiectul judecăţii în primă instanţă (tantum devolutum quantum iudicatum, potrivit art. 478 C. proc. civ.), prin aceea că nu a ţinut cont de critica propriu-zisă, concretă, a pârâtei, care a vizat, în ce priveşte primul capăt de cerere (rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare), doar inadmisibilitatea acestuia, iar nu şi aspecte referitoare la imposibilitatea fortuită de executare sau punerea în întârziere, invocate numai cu privire la celelalte capete de cerere.

Contrar susţinerii recurentei, instanţa de apel a rămas în limitele devoluţiunii fixate de pârâta-apelantă, având în vedere că, atunci când formulează criticile referitoare la soluţia dată rezoluţiunii de primă instanţă, aceasta face referire deopotrivă la dispoziţiile art. 1351 şi art. 1634 C. civ., pentru a susţine că s-ar fi aflat într-o imposibilitate fortuită de executare (dată de furtul sumei de bani pe care trebuia să o achite ca diferenţă de preţ), precum şi la existenţa unui pact comisoriu care, în condiţiile prevăzute de art. 1550 C. civ. şi a convenţiei părţilor, ar fi activat o rezoluţiune de plin drept.

Or, aspectele invocate cu privire la imposibilitatea executării obligaţiei presupuneau o analiză de legalitate pe fondul soluţiei, iar nu una care să se limiteze doar la admisibilitatea demersului, aşa cum s-a pretins, într-adevăr contradictoriu de către pârâtă, atunci când a invocat dispoziţiile art. 1550 C. civ.

Cum potrivit art. 477 alin. (1) C. proc. civ. "instanţa de apel va proceda la rejudecarea fondului în limitele stabilite, expres sau implicit de către apelant, precum şi cu privire la soluţiile care sunt dependente de partea din hotărâre care a fost atacată", rezultă că, în mod corect, observând că aspectele care sunt aduse în discuţie în cadrul devoluţiunii vizează şi fondul soluţiei, iar nu doar invocarea unui fine de neprimire dedus din existenta unui pact comisoriu, instanţa de apel a procedat la analiza legalităţii soluţiei date fondului raportului juridic.

În acest sens, reţinând că reclamanta a învestit instanţa cu o acţiune în rezoluţiune judiciară a convenţiei, "cu consecinţa că revine judecătorului, chemat să statueze asupra acesteia, competenţa de a aprecia, pe baza probatoriului administrat, în ce măsură neexecutarea diferenţei de preţ este imputabilă promitentei-cumpărătoare", rezultă că instanţa de apel a considerat, implicit, lipsită de fundament, critica referitoare la inadmisibilitatea demersului judiciar, trecând astfel la analiza fondului criticilor, privind îndeplinirea condiţiilor pentru a dispune rezoluţiunea judiciară.

Susţinerea că aspectele referitoare la imposibilitatea fortuită de executare ar fi trebuit analizate de către instanţă doar în privinţa celorlalte capete de cerere – vizând repunerea în situaţia anterioară – este una ce contrazice dispoziţiile art. 477 alin. (2) C. proc. civ., care reglementează modalitatea în care operează devoluţiunea, respectiv cu privire la întreaga cauză, atunci când apelul nu este limitat la anumite soluţii din dispozitiv.

În speţă, este cu atât mai evident felul în care se produce această devoluţiune, cu cât celelalte cereri la care se face referire (ca justificând analiza de fond asupra neîndeplinirii obligaţiilor) vizează pretenţii accesorii, constând în modalitatea în care s-ar realiza repunerea în situaţia anterioară, ca efect al rezoluţiunii judiciare.

Având în vedere situaţia dependenţei, din punct de vedere juridic, a soluţiei asupra unor astfel de cereri, accesorii, faţă de soluţia dată cererii principale, este evident că judecata asupra fondului provocată de apelul exercitat viza, în condiţiile art. 477 C. proc. civ., şi pretenţia principală (rezoluţiunea judiciară).

În acelaşi timp, desfăşurarea judecăţii în apel s-a realizat cu respectarea limitelor deduse din dispoziţiile art. 478 C. proc. civ. (tantum devolutum quantum iudicatum), fiind obiect de analiză în primă instanţă aspectele referitoare la invocata imposibilitate de executare a obligaţiei la termenul convenit de părţi, cu diferenţa că, în cadrul devoluţiunii realizate, instanţa de apel a luat în considerare împrejurări de fapt noi, reieşite din probele administrate în faţa acesteia.

Pentru toate aceste considerente, criticile de ordin formal, procedural, formulate de recurenta-reclamantă au fost găsite nefondate, inapte să atragă incidenţa motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

- Are, de asemenea, caracter nefondat critica de nelegalitate formulată pe temeiul art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., cu susţinerea încălcării/aplicării greşite a dispoziţiilor art. 1634 C. civ., art. 1557, art. 1551, art. 1522 şi art. 1523 C. civ.

Astfel, recurenta susţine că în mod greşit, cu aplicarea eronată a dispoziţiilor art. 1634 C. civ. şi art. 1557 C. civ., instanţa de apel ar fi constatat o imposibilitate fortuită de executare în legătură cu plata diferenţei de preţ la termenul stipulat de părţi, având în vedere că nu poate fi reţinută o asemenea ipoteză atunci când obiectul obligaţiei îl reprezintă bunuri de gen (sume de bani), faţă de caracterul fungibil al acestora şi de principiul genera non pereunt. În plus, imposibilitatea fortuită de executare ar fi presupus caracterul imprevizibil şi inevitabil al circumstanţei care ar fi pus partea pârâtă într-o asemenea imposibilitate, situaţie neregăsită în speţă.

Contrar susţinerii recurentei, instanţa de apel nu a făcut aplicarea dispoziţiilor legale în sensul arătat, nereţinând că pretinsul furt al sumei de bani din apartament (corespunzătoare diferenţei de preţ), poate fi asimilat cazului fortuit, apt să o exonereze pe pârâtă de îndeplinirea obligaţiei.

Dimpotrivă, pe acest aspect a fost validat raţionamentul primei instanţe de fond, care a considerat că o asemenea împrejurare nu poate fi asimilată unui eveniment imprevizibil şi imposibil de împiedicat, pârâta "având obligaţia de a lua toarte măsurile de siguranţă pentru a înlătura riscul sustragerii".

În schimb, pentru a evalua dacă a existat o executare nejustificată din partea pârâtei, de natură să ducă la rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare, instanţa de apel a ţinut seama de întreg materialul probator administrat în ambele etape procesuale, pe baza căruia a tras concluzia existenţei intenţiei ferme şi neechivoce a acesteia de a încheia contractul de vânzare în formă autentică, la termenul stipulat de părţi.

În acest sens, pe situaţia de fapt s-a reţinut nu doar că pârâta s-a exprimat în permanenţă, neechivoc, în sensul că doreşte să cumpere apartamentul, dar şi că dispunea de banii necesari achitării întregului preţ la nivelul anului 2022, când a solicitat încheierea actului în formă autentică. Doar la insistenţele reclamantei, care urmărea să plătească TVA în cotă mai mică, de 5%, părţile au convenit încheierea unui antecontract, în iunie 2022, urmând ca actul în formă autentică să fie perfectat la 31.01.2023.

Împrejurarea că, pe de o parte, pârâta deţinea suma de bani reprezentând preţul total al vânzării încă din luna iunie 2022, când a dorit perfectarea actului, unită cu aceea că, în data de 31.01.2023, nu a mai putut efectua plata restului de preţ, deoarece, aşa cum a anunţat-o pe reclamantă (conform notificării din 20.01.2023) suma de 73.000 euro îi fusese sustrasă din apartament (ancheta penală pentru furt fiind în desfăşurare) i-a determinat instanţei de apel concluzia că toate demersurile promitentei-cumpărătoare au fost în sensul executării cu bună-credinţă a obligaţiilor asumate prin antecontract.

În aceeaşi direcţie a fost valorificat demersul ulterior al pârâtei de a face – după ce a procurat, prin împrumuturi, suma de bani – oferta reală urmată de consemnaţiune, punând la dispoziţia reclamantei diferenţa de preţ.

Faţă de tot acest context factual, instanţa de apel a concluzionat corect că, în speţă, nu a existat o neexecutare lipsită de justificare din partea promitentei-cumpărătoare, care să îndreptăţească rezoluţiunea judiciară.

Concluzia instanţei nu s-a bazat pe imposibilitatea de executare, pe care să o asimileze cazului fortuit, exonerator de răspundere, ci pe faptul că nu s-a putut determinat o neexecutare fără justificare, din partea debitorului, ci, dimpotrivă, a rezultat dorinţa acestuia de a executa obligaţia asumată, executare a cărei temporizare a determinat-o însuşi creditorul, din raţiuni de ordin fiscal ce îl vizau (plata unui TVA în cotă diminuată).

Or, raportat la această situaţie de fapt, în mod corect instanţa de apel a reţinut că, deşi în speţă a avut loc o neexecutare însemnată a contractului (art. 1551 C. civ.), aceasta nu este fără justificare şi, ca atare, nu îndreptăţeşte rezoluţiunea.

Într-adevăr, în materia efectelor obligaţiilor şi a executării acestora este aplicabil principiul forţei obligatorii (pacta sunt servanda), reglementat de art. 1270 alin. (1) C. civ., care presupune nu doar că părţile contractante sunt ţinute să execute întocmai, una faţă de cealaltă, obligaţiile la care s-au îndatorat, ci trebuie să o facă şi cu bună-credinţă.

Încălcarea acestui principiu înseamnă o neexecutare fără justificare, ilicită, care, în termenii art. 1516 alin. (2) C. civ., dă dreptul la solicitarea unor remedii pe care instanţa de apel le identifică, în mod corect, ca fiind reglementate într-o ierarhie decurgând din principiul pacta sunt servanda.

Astfel, creditorul poate cere, în cazul în care debitorul nu îşi execută obligaţia, fără justificare, în primul rând, executarea silită în natură (art. 1516 alin. (1) pct. 1 C. civ.), oricât de oneroasă ar fi aceasta (cu excepţia ipotezei în care o asemenea executare ar fi imposibilă, conform art. 1527 C. civ.), abia apoi putându-se recurge, ca la o soluţie de "ultim resort" – tocmai pentru că nu asigură salvgardarea convenţiei părţilor – la rezoluţiune şi respectiv, la alte remedii pentru realizarea dreptului.

Deşi dreptul de opţiune în alegerea remediilor aparţine creditorului, acesta, la rândul lui, trebuie să acţioneze cu bună-credinţă şi în respectarea aceluiaşi principiu pacta sunt servanda, adică în sensul păstrării convenţiei ori de câte ori executarea în natură este posibilă.

În speţă, aşa cum a rezultat pe elementele factuale ale pricinii, reţinute de instanţa de apel, o astfel de executare era posibilă, promitentul-cumpărător punând la dispoziţia promitentului-vânzător diferenţa de preţ, în contextul în care depăşirea termenului pentru îndeplinirea obligaţiei nu a fost una imputabilă, nejustificată.

De asemenea, contrar susţinerii recurentei, atunci când face trimitere la interpretarea a contrario a dispoziţiilor art. 1551 alin. (1) C. civ. ("creditorul nu are dreptul la rezoluţiune atunci când neexecutarea este de mică însemnătate"), instanţa de apel nu reţine că în cauză ar fi vorba despre o neexecutare de mică însemnătate ci, dimpotrivă, că este una esenţială, dar acest aspect nu este unul suficient, fiind relevant şi dacă neexecutarea "este cu sau fără justificare", tocmai pentru a se da eficienţă principiului pacta sunt servanda. Or, câtă vreme neexecutarea fără justificare n-a putut fi reţinută în speţă, raportat la probele administrate, s-a dat prioritate executării directe, în natură, a antecontractului şi astfel salvgardării acestuia.

- În ce priveşte pretinsa aplicare greşită a dispoziţiilor art. 1522 şi art. 1523 C. civ., recurenta susţine că decizia "pare să sugereze o încălcare a obligaţiei de punere în întârziere", deşi simpla împlinire a termenului opera punerea de drept în întârziere.

Critica este fără temei, neavând corespondent în considerentele deciziei.

În realitate, instanţa de apel, analizând probele administrate, reţine motivele care au justificat depăşirea termenului de perfectare a contractului, subliniind că toate demersurile pârâtei, atât în perioada dinaintea datei de 31.01.2023, cât şi ulterior, au demonstrat intenţia fermă şi univocă de a nu se dezice de convenţia încheiată.

Din niciun considerent al deciziei nu rezultă că termenul convenit de părţi n-ar fi fost unul esenţial şi că simpla îndeplinire a lui n-ar fi operat punerea de drept în întârziere, pentru a activa, distinct, o obligaţie de punere în întârziere din partea reclamantului.

În acelaşi timp, considerentele deciziei reţin că, deşi nu s-a convenit, într-un context conflictual al părţilor, asupra unei prelungiri a termenului de perfectare a contractului, pârâta şi-a continuat demersurile în sensul îndeplinirii obligaţiilor, recurgând la procedura ofertei reale urmate de consemnaţiunea diferenţei de preţ, precum şi la iniţierea unui demers judiciar privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.

Aceste argumente nu converg, cum susţine recurenta, la imputarea neîndeplinirii unei obligaţii de punere în întârziere din partea acesteia, dimpotrivă, instanţa de apel reţinând existenţa unor motive justificate pentru depăşirea termenului convenit de părţi pentru încheierea contractului.

Ca atare, trimiterea pe care o face recurenta-reclamantă la dispoziţiile art. 1522, 1523 C. civ., pentru a demonstra nelegalitatea soluţiei este una lipsită de fundament, fără corespondent în considerentele deciziei.

- Prin invocarea motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta a susţinut pe de o parte, existenţa unei motivări contradictorii şi, pe de altă parte, nemotivarea pretinsei justificări în neexecutarea obligaţiilor pârâtei.

Criticile sunt, de asemenea, nefondate.

Astfel, în ce priveşte pretinsa contrarietate, se arată că instanţa de apel invocă art. 1551 C. civ., care nu permite rezoluţiunea pentru situaţia neexecutării de mică însemnătate dar, în acelaşi timp, recunoaşte că în speţă neexecutarea este una însemnată, ceea ce presupune că rezoluţiunea ar fi fost incidentă.

Formulând critica în aceşti termeni, recurenta ignoră raţionamentul complet al instanţei de apel care, făcând referire la dispoziţiile art. 1551 C. civ. şi la interpretarea a contrario a acestora, reţine că neexecutarea trebuie să fie într-adevăr, însemnată, gravă pentru a deschide calea rezoluţiunii, dar în acelaşi timp că trebuie să fie şi fără justificare, iar această din urmă condiţie nu se regăseşte în speţă.

De asemenea, se susţine existenţa unor motive contradictorii şi cu privire la "pretinsul caracter justificat al neexecutării" întrucât pe de o parte, instanţa ar reţine că "nu poate fi considerată fără justificare" neîndeplinirea obligaţiei, iar, pe de altă parte, ar afirma contrariul şi anume "că este real că presupusul furt al banilor din apartament nu se poate constitui într-un caz fortuit apt a o exonera de obligaţia de a achita diferenţa de preţ la termenul stabilit".

Contrar susţinerii recurentei, nici aceste considerente nu conţin o contradicţie intrinsecă întrucât, în realitate, fac distincţie între imposibilitatea fortuită de executare (cauză justificată de neexecutare a obligaţiilor contractuale, conform art. 1557 C. civ.) şi condiţia generală a dreptului la remedii prevăzută de art. 1516 alin. (2) C. civ. care dă dreptul creditorului să acţioneze "atunci când, fără justificare, debitorul nu îşi execută obligaţia şi se află în întârziere".

Altfel spus, deşi nu a asimilat cazului fortuit şi imposibilităţii fortuite de executare, în sensul art. 1557 C. civ., furtul banilor din apartament, în acelaşi timp, instanţa a reţinut că împrejurarea de fapt relevată este una care face ca neexecutarea la termen să fie justificată şi astfel, să nu fie îndeplinită condiţia generală, prevăzută de art. 1516 alin. (2) C. civ., pentru activarea remediului rezoluţiunii, dând prevalenţă principiului executării directe, în natură, ca aplicaţie a regulii pacta sunt servanda.

- În fine, susţinând nelegalitatea pe temeiul art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta a pretins nefondat şi că decizia nu ar fi motivată întrucât nu a demonstrat în ce ar fi constat imposibilitatea de executare, nefiind indicate probele şi argumentele juridice pe care şi-a fundamentat concluzia.

În realitate, din considerentele deciziei rezultă că instanţa a avut în vedere, pentru a reţine situaţia de fapt legată de imposibilitatea justificată de executare, probele administrate în ambele faze procesuale, respectiv corespondenţa purtată între pârâtă şi conducerea societăţii reclamante, din care a reieşit că pârâta a deţinut toţi banii necesari pentru perfectarea contractului de vânzare încă din iunie 2022, dorind încheierea actului în formă autentică de la acel moment, dar că temporizarea demersurilor în acest sens a fost determinată de către reclamantă, din raţiuni de ordin fiscal, legate de plata unui TVA mai mic. S-a reţinut totodată, cu trimitere la proba testimonială şi la existenţa unei cercetări penale, că pârâta a încunoştinţat pe reclamantă de furtul banilor, constând în diferenţa de preţ, din apartament, cu puţin timp înainte de termenul prevăzut pentru perfectarea actului.

Contrar criticii recurentei, toate elementele factuale care au condus la concluzia unei neexecutări justificate s-au sprijinit pe probe (înscrisuri, martori şi prezumţii) indicate ca atare în conţinutul deciziei.

În consecinţă, pentru toate argumentele arătate anterior, criticile formulate au fost constatate nefondate, recursul reclamantei urmând să fie respins ca atare.

Văzând şi dispoziţiile art. 453 C. proc. civ., recurenta-reclamanta va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezenta fază procesuală (cheltuieli de deplasare şi onorariu de avocat), conform înscrisurilor doveditoare depuse la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. S.R.L. împotriva deciziei nr. 77 din 20 martie 2025 a Curţii de Apel Timişoara, secţia I civilă.

Obligă pe recurenta-reclamantă A. S.R.L. la plata în favoarea intimaţilor-pârâţi D., B. şi C. a sumei de 6053 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 25 februarie 2026, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 C. proc. civ.