Cassation perished for six-month inactivity in real estate sale-promise enforcement and penalty dispute

Şedinţa publică din data de 24 februarie 2026

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei:

I.1. Obiectul cererii de chemare în judecată:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Braşov, secţia I civilă, înregistrată la 14 martie 2023, sub nr. x/2023, reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâta C. S.R.L., au solicitat următoarele:

1. obligarea pârâtei la intabularea şi predarea apartamentului şi a locului de parcare precum şi la încheierea contractului de vânzare cumpărare pentru imobilul obiect al promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate de Notar public D. şi E. prin încheierea nr. 868/05.09.2019, în condiţiile cuprinse în promisiunea de vânzare, în caz de opunere a pârâtei, hotărârea instanţei urmând a ţine loc de contract autentic de vânzare cumpărare;

2. obligarea pârâtei la plata sumei de 350 euro/lună, până la concurenţa sumei de 5000 Euro, în echivalent în RON la data plăţii, cu titlul de penalităţi de întârziere ce urmează a fi calculate începând cu data de 06.05.2021;

3. obligarea pârâtei la plata sumei de 350 euro/lună în favoarea reclamanţilor, în echivalent în RON la data plăţii, începând cu data de 30.05.2022, respectiv data transmiterii de către pârâtă a notificării vizând mărirea preţului imobilului, şi până la data predării efective a apartamentului, cu titlul de daune interese (lipsă folosinţă imobil), cu cheltuieli de judecată.

I.2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Braşov, în primă instanţă:

Prin sentinţa civilă nr. 9/S din 22 ianuarie 2024, Tribunalul Braşov a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de pârâta S.C. C. S.R.L., ca neîntemeiată; a obligat pârâta S.C. C. S.R.L. să execute obligaţiile asumate prin promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/05.09.2019 de SPN D. şi E., respective, obligaţia de a intabula imobilul obiect al promisiuni de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/05.09.2019 de SPN D. şi E.; a obligat pârâta S.C. C. S.R.L. la plata către reclamanţi a sumei de 5.000 euro, cu titlu de penalităţi şi a sumei de 8.247 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în taxa judiciară de timbru aferentă capetelor de cerere admise; a respins, în rest, cererea formulată de reclamanţii A. şi B. în contradictoriu cu pârâta S.C. C. S.R.L., ca neîntemeiată.

I.3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Braşov, în apel:

Prin decizia civilă nr. 1523/Ap din 21 octombrie 2024, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a admis apelul formulat de către apelanţii-reclamanţi A. şi B. împotriva sentinţei civile nr. 9/S din 22 ianuarie 2024, pronunţate de Tribunalul Braşov, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a obligat pârâta la plata către reclamanţi a echivalentului în RON al sumei de 350 euro/lună calculată de la data de 30.05.2022 şi până la predarea efectivă a imobilului care formează obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/05.09.2019 de Societatea Profesională Notarială D. şi E.; a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei atacate; a respins, ca nefondat, apelul formulat de către apelanta-pârâtă S.C. C. S.R.L. împotriva aceleiaşi hotărâri; a luat act că apelanţii-reclamanţi au solicitat acordarea cheltuielilor de judecată din apel pe cale separată.

II. Calea de atac exercitată în cauză:

Împotriva deciziei civile nr. 1523/Ap din 21 octombrie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă, a declarat recurs pârâta C. S.R.L.

Calea de atac a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, la 21 ianuarie 2025, sub nr. x/2023, fiind repartizată computerizat aleatoriu, spre soluţionare, completului filtru nr. 2, care, prin rezoluţia din 23 ianuarie 2024, a constatat că cererea de recurs îndeplineşte cerinţele prevăzute de art. 486 alin. (1) lit. a), c) şi e) C. proc. civ. în ceea ce priveşte cerinţa impusă de lit. d) a aceluiaşi articol, a reţinut că recurenta-pârâtă a procedat la încadrarea criticilor formulate în motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. în temeiul dispoziţiilor art. 24 alin. (2) din O.U.G. nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, a stabilit că recurenta-pârâtă datorează o taxă judiciară de timbru în cuantum de 1.849,02 RON, sub sancţiunea anulării recursului.

II.1. Motivele de recurs:

Recurenta-pârâtă S.C. C. S.R.L. a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii atacate, cu consecinţa respingerii cererii de chemare în judecată, şi obligarea intimaţilor-reclamanţi la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul litigiu.

În dezvoltarea motivelor de recurs, sub aspectul incidenţei motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., au arătat că hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea prevederilor art. 1270 şi art. 1553 C. civ., făcând trimitere la antecontractul încheiat între părţi în care, la Cap. 2 paragraful 4, s-a prevăzut că, în caz de încălcare a obligaţiilor de plată de către intimaţii-reclamanţi promitenţi-cumpărători, recurenta-pârâtă avea dreptul la rezoluţiunea contractului.

A precizat că obligaţiile esenţiale ale părţilor - obligaţia de plată şi obligaţia de edificare şi de încheiere a actului de vânzare, sunt interdependente, încasarea preţului la termenele agreate putând conduce la respectarea termenelor de edificare şi de vânzare.

Negocierea termenelor de plată şi stabilirea sancţiunii rezoluţiunii actului în caz de nerespectare a obligaţiei de plată de către promitentul-cumpărător corespunde scopului final comun urmărit de părţi - edificarea construcţiei şi încheierea actelor de vânzare.

A susţinut că, pe fondul evenimentelor excepţionale ivite începând cu anul 2020 - pandemia Covid, războiul din Ucraina, costurile de edificare a proiectului au fost cu mult depăşite, iar resursele financiare reprezentau o prioritate a recurentei-pârâte. Neplata de către promitenţii-cumpărători intimaţi-reclamanţi a tranşelor de preţ nu a fost o situaţie singulară şi chiar privită proporţional cu partea de preţ achitată, procentul de aproximativ 7% din valoarea contractului, neachitat, era suficient să aibă efect de domino în întreaga sa activitate şi a partenerilor noştri contractuali.

Rezoluţiunea antecontractului permite societăţii să repună în vânzare a imobilul, la un preţ mai scăzut decât preţul pieţei, pentru ca astfel să se încaseze cu celeritate preţul şi întreaga activitate să nu fie afectată.

Faţă de acest mecanism contractual specific activităţii desfăşurate de recurentă-pârâtă, iar raţionamentul instanţei a reprezentat o ingerinţă în acordul de voinţe al părţilor, cu încălcarea art. 1270 şi art. 1553 C. civ.

Instanţa de apel nu a luat în considerare că, urmare a pactului comisoriu activat, recurenta-pârâtă a restituit promitenţilor-cumpărători, intimaţii-reclamanţi în cauză, întreg preţul achitat, restituire acceptată, aceştia nerestituind banii reprezentând preţ al imobilului.

Or, existând un pact comisoriu, notificarea de rezoluţiune întemeiată pe acest pact comisoriu a produs efecte juridice, recurenta-pârâtă a restituit toate sumele de bani achitate de intimaţii-reclamanţi, dar instanţele de judecată au lipsit numai în parte de efecte juridice actul de rezoluţiune, strict în favoarea intimaţilor-reclamanţi, ceea ce în opinia recurentei-pârâte este greşit.

Recurenta-pârâtă a susţinut că hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea prevederilor art. 1270 C. civ. în ceea ce priveşte aplicarea clauzei art. 4.1 din antecontract (teza recepţiei imobilelor), fiind în mod greşit obligată la predarea imobilelor contractate fără a se reţine că preţul imobilelor a fost restituit integral intimaţilor reclamanţi.

Conform clauzelor agreate, termenul de recepţie al apartamentului a fost stabilit sub condiţia respectării termenelor de plată a preţului, stabilindu-se că acest termen va fi prelungit de drept cu numărul de zile în care se întârzie plata preţului.

Or, recurenta-pârâtă a restituit intimaţilor-reclamanţi întreg preţul achitat de aceştia, ca efect al rezolutiunii antecontractului, aceste sume de bani fiind acceptate de intimaţii-reclamanţi, în prezent fiind obligată la a efectua recepţia apartamentului şi a locului de parcare (faţă de acesta chiar nefiind prevăzut un termen contractual), în ciuda unei întârzieri la plata preţului, obligaţie stabilită cel mai târziu la data recepţiei (ceea ce a determinat şi formularea notificării de rezoluţiune), ba mai mult, în prezent, în situaţia lipsei oricărei plăţi de către intimaţii-reclamanţi, urmare a acceptării sumelor de bani restituite de recurenta-pârâtă.

Recurenta-pârâtă a arătat că hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea prevederilor art. 1270 C. civ. şi în ceea ce priveşte aplicarea clauzei art. 4.1 din antecontract (teza penalităţilor de întârziere) prin prisma dispoziţiei instanţei de apel de a o obliga la plata penalităţilor de întârziere fără a ţine cont de pragul acestor penalităţi stabilit contractual, context ce reclamă o ingerinţă în legea părţilor.

Or, instanţa de apel a dat din nou eficienţă, în parte, convenţiei părţilor privind plata penalităţilor de întârziere, agreată contractual la valoarea de 350 euro/lună, dar nu mai mult de 5.000 euro în total, şi a olbigat-o la plata sumei de 350 euro/lună, dar nu a limitat pragul maxim al penalităţilor conform convenţiei părţilor, ci a dispus obligarea sa de la data de 22.05.2022 şi până la data predării efective a imobilelor către intimaţii-reclamanţi, sumă care va depăşi cu mult această valoare prag, deşi instanţa nu a fost sesizată pentru a interveni asupra acestei clauze, sub apărarea că ar fi fost în mod abuziv inserată contractual, pentru ca astfel să realizeze o analiză a acesteia şi să poată interveni, faţă de considerentele reţinute.

Recurenta-pârâtă a arătat că hotărârea atacată a fost dată cu nesocotirea efectelor notificării nr. x/04.04.2023, comunicată intimaţilor-reclamanţi, cu privire la rezoluţiunea antecontractului pentru neîndeplinirea în termen agreat a obligaţiei de plată, instanţa nefiind sesizată cu un petit privind desfiinţarea efectelor acestui act.

Sub acest aspect, a precizat că instanţa de apel a ignorat apărările formulate de recurentă şi a omis să analizeze valabilitatea/nevalabilitatea promisiunii de vânzare-cumpărare, având în vedere că aceasta a încetat ca efect al pactului comisoriu agreat de părţi şi urmare a notificării nr. x/04.04.2023.

Toate considerentele deciziei criticate au la bază clauzele unei convenţii, desfiinţate ca efect al actului de rezoluţiune, care a produs efecte juridice acceptate de intimaţii-reclamanţi, însă nu este posibilă scindarea efectelor unui act juridic, în sensul că se neagă efectele privind valabilitatea convenţiei, dar se acceptă consecinţele unei repuneri în situaţia anterioară încheierii convenţiei.

II.2. Apărările formulate în cauză:

Intimaţii-reclamanţi B. şi A. nu au depus întâmpinare, deşi cererea de recurs le-a fost comunicată la 31 ianuarie 2025, respectiv 03 februarie 2025, prin depunerea actului de procedură la cutia poştală, conform proceselor-verbale de înmânare aflate la dosar.

II.3. Procedura derulată în faţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

Reţinând incidenţa dispoziţiilor art. 24 C. proc. civ., potrivit cărora: "Dispoziţiile legii noi de procedură civilă se aplică numai proceselor şi executărilor silite începute după intrarea acesteia în vigoare‟, se constată că recursul nu a parcurs procedura de filtrare, prevăzută de art. 493 C. proc. civ., având în vedere că cererea de chemare în judecată a fost înregistrată la 14 martie 2023, ulterior datei de 21 decembrie 2018, când a intrat în vigoare Legea nr. 310/2018 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 134/2010 privind C. proc. civ., precum şi pentru modificarea şi completarea altor acte normative, prin care a fost abrogat art. 493 C. proc. civ.

În cauză a fost parcursă procedura de regularizare a cererii de recurs şi de efectuare a comunicării actelor de procedură între părţile litigante, prevăzută de art. 486 C. proc. civ., coroborat cu art. 490 alin. (2), art. 4711 şi art. 201 alin. (5) şi (6) C. proc. civ., cu aplicare şi a dispoziţiilor O.U.G. nr. 80/2013.

În temeiul art. 490 alin. (2), coroborat cu art. 4711 alin. (6) C. proc. civ., prin rezoluţia din 13 martie 2025, s-a fixat termen de judecată la 03 iunie 2025, în şedinţă publică, cu citarea părţilor, pentru soluţionarea recursului declarat în cauză, termen la care instanţa, în temeiul art. 411 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., a dispus suspendarea judecăţii căii extraordinare de atac, având în vedere că părţile, legal citate, nu s-au înfăţişat la strigarea pricinii şi nici nu au solicitat în scris judecarea în lipsă.

În baza referatului întocmit de către compartimentul arhivă, la 31 decembrie 2025, potrivit art. 420 alin. (1) C. proc. civ., prin rezoluţia din 12 ianuarie 2026, s-a fixat termen de judecată la 24 februarie 2026, în şedinţă publică, când instanţa a rămas în pronunţare asupra excepţiei perimării recursului, invocată din oficiu, în raport de dispoziţiile art. 248 alin. (1), coroborat cu cele ale art. 416 alin. (1) C. proc. civ.

II.4. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

Examinând cu prioritate excepţia perimării recursului, invocată din oficiu, în raport de dispoziţiile art. 248 alin. (1), coroborate cu cele ale art. 416 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte constată că este întemeiată, pentru următoarele considerente:

C. proc. civ. reglementează perimarea ca o sancţiune procedurală care intervine pentru nerespectarea cerinţei de a exista continuitate între actele de procedură, constând în stingerea procesului, în faza în care se găseşte, din cauza rămânerii lui în nelucrare, din vina părţii, un anumit timp, prevăzut de lege, fiind, în acelaşi timp, o prezumţie de desistare, dedusă din aceea că partea interesată nu stăruie în judecată, o perioadă îndelungată.

Conform art. 416 alin. (1) C. proc. civ., orice cerere de chemare în judecată, contestaţie, apel, recurs, revizuire şi orice altă cerere de reformare sau retractare se perimă de drept, chiar împotriva incapabililor, dacă a rămas în nelucrare din vina părţii, timp de 6 luni.

Pornind de la scopul pentru care a fost reglementată instituţia perimării, anume buna administrare a justiţiei, care impune obligaţia părţilor ca actele procedurale în care constă procesul civil să fie îndeplinite cu respectarea condiţiilor cerute de lege şi să se succeadă, în timp, în ordinea şi cu respectarea termenelor prevăzute de lege sau stabilite de judecător, părţile trebuind să urmărească finalizarea procesului, Înalta Curte reţine că, în cauză, părţile nu au îndeplinit acte de procedură apte să ducă la reluarea procesului în cursul termenului de 6 luni de la data suspendării, astfel cum prevăd dispoziţiile art. 416 alin. (1) C. proc. civ., şi nici nu au probat existenţa unor cauze mai presus de voinţa lor, care le-au împiedicat să stăruie în judecată, astfel cum impun dispoziţiile art. 418 alin. (3) C. proc. civ.

Termenul de perimare curge de la ultimul act de procedură îndeplinit de părţi sau de instanţă. Partea nu se socoteşte în vină, când actul de procedură urma să fie îndeplinit din oficiu.

Termenul de perimare poate fi întrerupt sau suspendat, în situaţiile enunţate în art. 417, respectiv, în art. 418 C. proc. civ.

La constatarea perimării, instanţa este ţinută a face următoarele verificări: dacă cererea a rămas în nelucrare mai mult de 6 luni; dacă rămânerea în nelucrare a fost determinată de vina părţii interesate (în calea de atac aceasta fiind recurentul-pârât); dacă nu a intervenit o cauză de întrerupere ori de suspendare a cursului termenului de perimare.

În speţă, instanţa reţine că operează perimarea, în condiţiile în care, pe de o parte, cauza a rămas în nelucrare mai mult de 6 luni, din 03 iunie 2025, când instanţa a dispus suspendarea judecăţii recursului, în temeiul dispoziţiiloe art. 411 alin. (1) pct. 2 C. proc. civ., întrucât părţile, legal citate pentru termenul de judecată din 03 iunie 2025, nu s-au înfăţişat la strigarea pricinii şi nici nu au solicitat în scris judecarea în lipsă, şi pe de altă parte, nu a intervenit vreun temei de întrerupere ori de suspendare a termenului de perimare, calculat conform dispoziţiilor art. 181 alin. (1) pct. 3 C. proc. civ., termen care s-a împlinit la 03 decembrie 2025,.

Excepţia perimării fiind una de procedură, absolută şi peremptorie, incidenţa sa împiedică examinarea oricărei critici care priveşte hotărârea instanţei de apel.

În consecinţă, faţă de lipsa de diligenţă a recurentei-pârâte, care a condus la lăsarea cauzei în nelucrare o perioadă mai mare de 6 luni, în temeiul art. 420 alin. (1) C. proc. civ., cu aplicarea art. 416 alin. (1) din acelaşi act normativ, Înalta Curte va constata perimat recursul declarat de pârâta C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 1523/Ap din 21 octombrie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Constată perimat recursul declarat de pârâta C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 1523/Ap din 21 octombrie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

Cu drept de recurs în termen de 5 zile de la pronunţare, la Completul de 5 judecători al Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 24 februarie 2026.