Unilateral termination of pre-contract barred where delayed payment did not constitute substantial breach under Civil Code Art. 1551

Şedinţa publică din data de 2 decembrie 2025

Deliberând asupra recursului dedus judecăţii, reţine următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată, la data de 18.04.2023, sub nr. x/2023, pe rolul Tribunalului Braşov, secţia I civilă, reclamanta S.C. A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta B., solicitând instanţei ca, în urma probelor ce se vor administra, să pronunţe o sentinţă prin care să constate rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/8.02.2021 de notarul public C. şi a actului adiţional autentificat sub nr. x/26.03.2021, de către acelaşi notar public, ce a avut ca obiect apartamentul 13 situat la mansarda imobilului din municipiul Braşov, strada x C. Brăteanu nr. 20A, vila 5, înscris în cartea funciară nr. x, cu o suprafaţă utilă de 73 mp, compus din cameră de zi, cameră birou, bucătărie, baie, loc depozitare, culoar, două balcoane, o terasă şi părţile de uz comun, şi să instituie în sarcina pârâtei obligaţia de a restitui reclamantei acest apartament, dispunând, în acest sens, evacuarea sa din imobil.

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Tribunalului Braşov, sub nr. x/2023, reclamanta B. a solicitat ca instanţa să pronunţe o sentinţă care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul din litigiu, să dispună intabularea în cartea funciară a dreptului său de proprietate asupra acestui imobil şi să constate caracterul abuziv al clauzelor în temeiul cărora promitenta-vânzătoarea putea să rezoluţioneze, în mod unilateral, antecontractul de vânzare-cumpărare, cu consecinţa constatării nulităţii acestor clauze.

Prin încheierea nr. 301/13.11.2023, instanţa de judecată învestită cu soluţionarea litigiului ce formează obiectul dosarului civil nr. x/2023 a dispus disjungerea capătului de cerere ce are ca obiect "pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic" şi formarea unui nou dosar cu acest obiect şi a admis excepţia de conexitate a pretenţiilor ce au ca obiect constatarea caracterului abuziv al clauzelor indicate în cererea de chemare în judecată, în raport de litigiul ce constituie obiectul dosarului civil nr. x/2023 al Tribunalului Braşov, secţia I civilă, reţinând la adoptarea acestei soluţii îndeplinirea, în speţă, a cerinţelor instituite de prevederile art. 139 din C. proc. civ.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Braşov

Prin sentinţa civilă nr. 25/S/06.02.2024 Tribunalul Braşov a respins cererea principală din dosarul nr. x/2023 al Tribunalului Braşov, secţia I civilă, introdusă de reclamanta S.C. A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta B. şi cererea conexă formulată în dosarul nr. x/2023 al Tribunalului Braşov, secţia I civilă, de reclamanta B. în contradictoriu cu pârâta S.C. A. S.R.L., compensând cheltuielile de judecată reprezentate de onorariile avocaţiale.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Braşov

Prin decizia civilă nr. 1654/Ap din 6 noiembrie 2024, Curtea de Apel Braşov, secţia I civilă a respins, ca nefondate, apelul principal formulat de reclamanta A. S.R.L. Braşov împotriva sentinţei civile nr. 25/S din data de 06.02.2024 a Tribunalului Braşov şi apelul incident formulat de pârâta B. împotriva aceleiaşi sentinţe civile, precum şi cererea apelantei-pârâte B. de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

4. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei nr. 1654/Ap din 6 noiembrie 2024 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia I civilă, reclamanta A. S.R.L. a formulat două cereri recurs, întemeiate pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 8 C. proc. civ.

a) Prin memoriul de recurs formulat de reclamantă, prin avocat D., al cărui temei a fost indicat a fi dat de prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., au fost invocate următoarele critici de nelegalitate a deciziei atacate:

- Instanţa de apel nu a motivat soluţia pronunţată, ci doar s-a limitat a reţine că hotărârea primei instanţe este legală şi temeinică, fără a indica un motiv sau un argument concret în susţinerea acestei soluţii. Din lecturarea deciziei recurate, se observă că instanţa de apel a reluat considerentele primei instanţe, aceasta neaducând vreun argument în plus pentru pronunţarea deciziei atacate.

La rândul său, hotărârea de primă instanţă conţine o motivare amplă doar în legătură cu subiectul clauzelor abuzive de rezoluţiune ale antecontractului de vânzare-cumpărare, însă nici aceasta nu a motivat nici în fapt şi nici în drept respingerea cererii principale a reclamantei.

- Instanţa de apel, ca şi cea de primă instanţă, au făcut o greşită aplicare şi interpretare a legii, adăugând nepermis la aceasta, nesocotind faptul că antecontractul de vânzare-cumpărare, modificat prin actul adiţional, reprezintă legea părţilor potrivit art. 1270 C. civ. şi faptul că scadenţa ratelor de preţ era obligatorie pentru pârâtă, întocmai cum obligatorie este şi clauza care a reglementat rezoluţiunea unilaterală a antecontractului de vânzare-cumpărare.

Opozabilitatea efectelor contractului faţă de terţi, conform art. 1281 C. civ. include şi instanţa de judecată, iar, potrivit art. 1270 alin. (2) C. civ., contractul nu poate fi modificat decât prin acordul părţilor ori pentru cauze autorizate de lege.

În lipsa acordului părţilor, instanţa de judecată nu poate modifica contractul încheiat între părţi, iar instanţele devolutive învestite cu soluţionarea cererii principale nu au respectat aceste norme deoarece clauza de rezoluţiune asumată de către intimata-pârâtă exclude dreptul instanţei de judecată de a stabili dacă obligaţia executată necorespunzător de debitorul contractual este esenţială, respectiv de mică însemnătate, ori nu, în sensul art. 1551 C. civ.

Atât instanţa de apel cât şi instanţa de fond, fără a indica temeiul legal pentru care au pronunţat această soluţie şi modificând prin propria voinţă antecontractul încheiat între părţi, în ceea ce priveşte scadenţa ratelor de preţ, au judecat acţiunea reclamantei ca şi cum ar fi fost învestite cu pronunţarea unei rezoluţiuni judiciare, în condiţiile în care, în cauză, între părţi a intervenit rezoluţiunea unilaterală, care intervine de drept şi ale cărei efecte se produc extrajudiciar, potrivit art. 1552 C. civ.

Recurenta-reclamantă susţine că instanţa nu avea un drept de apreciere în ceea ce priveşte culpa debitorului contractual, ci aceasta avea exclusiv obligaţia de a verifica dacă au fost îndeplinite condiţiile cerute de lege pentru a opera rezoluţiunea unilaterală a antecontractului, iar în caz afirmativ să constate rezoluţiunea acestuia. Or instanţele devolutive, în mod greşit au obligat reclamanta să accepte o plată efectuată cu întârziere, aceasta fiind şi o plată parţială, ignorând astfel regulile aplicabile în materia executării obligaţiilor prin plată.

Tot astfel şi în mod eronat prima instanţă a considerat că plata diferenţei de preţ până la primul termen de judecată ar fi o plată valabilă, ceea ce este contrar legii părţilor (scadenţa ratelor), respectiv a antecontractul de vânzare - cumpărare.

Având în vedere că la data efectuării plăţii acestei diferenţe de preţ, antecontractul de vânzare - cumpărare era desfiinţat prin rezoluţiunea de drept a acestuia, reclamanta arată că a restituit această plată pârâtei, considerând-o o plată nedatorată, în sensul art. 1341 C. civ., astfel, instanţa de apel a procedat şi la o denegare de dreptate, ceea ce nu poate fi permis, având în vedere că situaţia părţilor a rămas în continuare nelămurită deoarece reclamanta nu a încasat preţul apartamentului, iar pârâta are în continuare folosinţa imobilului.

b) Prin cel de-al doilea memoriu de recurs formulat de reclamantă, prin avocat E., întemeiat pe motivele legale prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 8 C. proc. civ., au fost susţinute următoarele critici de nelegalitate:

- Pe temeiul art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., reclamanta a invocat teza motivelor străine de natura cauzei întrucât instanţa de apel în mod nelegal a soluţionat cererea sa de a constata că a intervenit rezoluţiunea de drept, prin aplicarea dispoziţiilor art. 1551 C. civ., conform cărora creditorul nu are dreptul la rezoluţiune atunci când neexecutarea este de mică însemnătate, aceasta întrucât nu s-a solicitat instanţei să se dispună rezoluţiunea antecontractului.

- Pe temeiul art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., reclamanta susţine că în mod greşit instanţa de apel a reţinut că o neexecutare însemnată ar trebui să se refere la neexecutarea în totalitate sau într-o măsură considerabilă a unei obligaţii contractuale văzută de părţi ca fiind importantă la încheierea contractului şi, având în vedere că la data formulării cererii de chemare în judecată, pârâta mai avea o restanţă de 17.000 euro, nu putea opera rezoluţiunea antecontractului întrucât această sumă nu este semnificativă prin raportare la valoarea totală a contractului de 92.000 euro.

Judecând astfel, instanţa de apel se dovedeşte a fi în eroare întrucât la data la care reclamata a rezoluţionat în mod unilateral antecontractul, 01.01.2023, suma datorată de pârâtă era mai mare, în cuantum de 31.475,86 euro şi nu de 17.100 euro, din valoarea totală a contractului fiind achitată doar suma de 60.524,14 euro.

Astfel, în mod greşit instanţa de apel a obligat pe reclamantă să accepte o plată efectuată cu întârziere, de vreme ce a încasat în final preţul apartamentului, astfel instanţa a intervenit în clauzele antecontractului şi a actului adiţional negociat şi semnat de către cele două părţi, stabilind că achitarea cu întârziere a sumei de 17.100 euro la 17.05.2023 nu ar avea însemnătate, intervenind contrar voinţei părţilor exprimată în antecontract.

Clauza de rezoluţiune asumată de către pârâtă exclude dreptul instanţei de a stabili daca obligaţia executată necorespunzător de debitorul contractual este esenţială respectiv de mică însemnătate ori nu, în sensul art. 1551 C. civ.

Întrucât, în cauză, s-a declarat rezoluţiunea unilaterală a antecontractului de vânzare-cumpărare după scadenţa ratelor de preţ şi după punerea în întârziere a pârâtei, instanţa de judecată nu era învestită să se pronunţe ori să dispună rezoluţiunea antecontractului, ci doar să constate rezoluţiunea de drept a acestuia, care a intervenit începând cu data de 01.01.2023.

Prin semnarea actului adiţional, pârâta şi-a exprimat în mod expres voinţa la asumarea acestor clauze, care au fost negociate de către ambele părţi în faţa notarului public şi care a explicat consecinţele acestora. Clauzele de rezoluţiune stipulate în antecontract nu se încadrează în categoria clauzelor prevăzute de art. 4 din Legea 193/2000, iar cea care nu şi-a respectat obligaţiile asumate este pârâta B. prin aceea că nu a achitat ratele stabilite conform înţelegerii părţilor.

De asemenea, reclamanta mai susţine că încasare cu întârziere a sumelor aferente antecontractului nu este una de mică însemnătate ci, această întârziere la plata a avut un impact major asupra activităţii societăţii reclamante privind calculul sumelor datorate de către aceasta, la rândul său, către stat. Astfel, de la data la care trebuia să fie încheiat actul de vânzare, au fost modificate obligaţiile legale pe care reclamanta trebuia să le plătească către stat, respectiv: impozitul pe dividende s-a majorat de la 5% la 10%, impozitul pe profit s-a majorat, precum şi modalitatea de calcul a TVA-ului.

5. Apărările formulate în cauză

Pârâta B. a formulat întâmpinare prin care a solicitat în principal, admiterea excepţiei nulităţii recursului pe motiv că acesta nu se încadrează în dispoziţiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ., iar în subsidiar, a solicitat respingerea acestuia, ca nefondat.

În ceea ce priveşte excepţia nulităţii recursului, referitor la motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta nu indică în concret care ar fi încălcarea sau greşita aplicare a unei norme de drept material care, în opinia sa, ar fi condus la soluţia atacată.

Dimpotrivă, întreaga argumentaţie a recurentei sub acest motiv de casare se reduce la o nemulţumire faţă de rezultatul aplicării normelor de drept material în contextul factual al speţei, nicidecum la demonstrarea unei veritabile erori de drept în interpretarea sau aplicarea acestor norme, aşa cum cer exigenţele art. 488 pct. 8 C. proc. civ.. Recurenta nu contestă existenţa sau conţinutul normelor legale invocate de instanţa de apel (art. 1551, art. 1552, art. 1170 C. civ.), ci modul în care instanţa a apreciat că aceste norme interacţionează şi, în final, prevalează principiul menţinerii contractului atunci când acesta a fost executat integral, chiar şi la o altă dată, şi când rezoluţiunea ar apărea ca o sancţiune disproporţionată şi contrară bunei-credinţe.

Nici motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., nu este fundamentat în cauză. În realitate, ceea ce invocă recurenta este o pretinsă neînţelegere a obiectului judecăţii de către cele două instanţe, apreciind că a învestit instanţa strict cu o cerere de constatare rezoluţiunii de drept a contractului, în cadrul căreia nu ar fi permisă analiza condiţiilor în care această rezoluţiune poate opera.

De altfel, memoriul de recurs nu prezintă o dezvoltare a acestui motiv de casare, ci simpla afirmaţie potrivit căreia instanţei nu îi era permisă analiza dispoziţiilor art. 1551 C. civ., ceea ce în opinia pârâtei nu echivalează cu o veritabilă motivare a cazului de casare invocat.

Pe fond, cu privire la pretinsa aplicare greşită a dispoziţiilor art. 1551 -1552 C. civ. şi rolul instanţei în contextul pactului comisoriu, instanţa de apel a reţinut în mod corect interdependenţa normelor legale, iar dreptul de a invoca rezoluţiunea unilaterală, chiar şi în baza unui pact comisoriu expres, nu este unul discreţionar şi absolut, ci el trebuie exercitat cu bună-credinţă, principiu instituit de art. 1170 C. civ., de la care părţile nu pot deroga. Prin urmare, instanţa de judecată, chiar şi atunci când este sesizată cu o cerere de constatare a unei rezoluţiuni pretins operate unilateral, are nu doar dreptul, ci şi obligaţia de a verifica dacă neexecutarea invocată de creditor avea, la momentul invocării sau ulterior, prin prisma executării integrale, o însemnătate suficientă pentru a justifica o sancţiune atât de drastică precum desfiinţarea contractului, în lumina principiilor bunei-credinţe şi proporţionalităţii. Instanţele inferioare nu au "modificat" contractul, ci au aplicat corect legea, constatând că executarea integrală a preţului, chiar şi tardivă, ceea ce a lipsit de suport faptic şi juridic pretenţia recurentei de a se constata rezoluţiunea.

În ceea ce priveşte noţiunea "însemnătate" din cuprinsul art. 1551 alin. (1) C. civ., aceasta nu se referă doar la sensul restrâns al unei sume de bani, ci la un concept mai larg, obligând instanţa să evalueze şi să pună în balanţă, în spiritul echităţii, beneficiile şi pierderile înregistrate de părţi ca urmare a unei neexecutări a unei obligaţii contractuale, ceea ce instanţele devolutive în mod corect au procedat.

Astfel, pentru a se aprecia asupra însemnătăţii neexecutării, trebuie avută în vedere nu suma de 17.100 euro, nici cea de 31.000 euro, ci întârzierea cu care s-a făcut plata preţului integral, întârziere care nu era aptă să genereze în fapt niciun prejudiciu notabil apelantei reclamante.

Invocarea art. 1490 alin. (1) C. civ. este total neavenită în prezentul litigiu ca temei al refuzului încasării unei părţi din preţ, determinată absolut arbitrar şi discreţionar de către reclamantă, în condiţiile contractului dintre părţi, aşa cum a fost modificat prin actul adiţional, care prevedea fragmentarea diferenţei de 37.000 EUR în rate lunare. Scopul acestui text de lege este ca, în spiritul bunei credinţe, să nu permită fragmentarea plăţii integrale a unei obligaţii, chiar dacă prin natura acesteia obligaţia este divizibilă (cum este cazul oricărei obligaţii de plata a unei sume de bani), acest articol fiind un corolar al art. 1516 alin. (1) C. civ.

În niciun caz, însă nu poate fi permisă invocarea acestui articol în contra exigenţelor bunei credinţe, respectiv sub forma restituirii unei părţi din preţul achitat după executarea integrală a obligaţiei şi în scopul de a genera o cale de desfiinţare a contractului, în dauna debitorului a cărui bună credinţă nu poate fi pusă la îndoială.

În ceea ce priveşte critica referitoare la pretinsa eroare asupra cuantumului restanţei şi la motivarea străină de natura cauzei, recurenta insistă asupra faptului că suma restantă la data de 01.01.2023 era de 31.475,86 euro şi nu de 17.100 euro, considerând că instanţa de apel a greşit raportându-se la suma datorată la momentul sesizării instanţei de fond. Această critică este nefondată şi denotă o înţelegere rigidă şi formalistă a mecanismului rezoluţiunii. Instanţa de apel a reţinut corect întreaga cronologie a plăţilor, inclusiv suma restantă la 01.01.2023, însă a apreciat, în mod judicios, că relevanţa acestei sume trebuie privită prin prisma conduitei ulterioare a părţilor şi a executării integrale a obligaţiei de plată.

Cu privire la argumentul nou susţinut abia în recurs, prin care recurenta invocă un pretins prejudiciu financiar cauzat de modificări fiscale, respectiv impozit dividende, impozit profit, TVA, argumentând că acesta ar reprezenta caracterul însemnat al neexecutării este inadmisibil în recurs şi nefondat, deoarece eventualele modificări fiscale şi impactul lor asupra profitabilităţii afacerii recurentei ţin de riscul comercial inerent oricărei activităţi economice şi de managementul fiscal al societăţii.

Recurenta-reclamantă, prin avocat a formulat răspuns la întâmpinare prin care a solicitat respingerea apărărilor formulate în cauză.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Cu referire la excepţia nulităţii recursului invocată de către intimata-pârâtă, Înalta Curte reţine că, prin ambele memorii de recurs formulate, recurenta a dezvoltat o serie de critici care urmăresc examinarea conformităţii deciziei instanţei de apel cu regulile de drept aplicabile, respectiv a dispoziţiilor art. 1270, art. 1551-1552 C. civ. cu referire în special la rolul instanţei în privinţa rezoluţiunii unilaterale ori asupra aplicării pactului comisoriu în materia rezoluţiunii convenţionale, acestea având aptitudinea de a fi încadrate în motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., precum şi critici referitoare la lipsa considerentelor ori a utilizării unor motive străine de natura pricinii care au stat la baza pronunţării deciziei recurate, subsumabile dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., ceea ce face ca, în cauză, cererile de recurs să nu intre sub incidenţa sancţiunii prevăzute de art. 489 alin. (2) C. proc. civ., motiv pentru care Înalta Curte o va respinge.

Având în vedere că cele două memorii de recurs formulate de către recurenta-reclamantă prin doi reprezentanţi diferiţi vizează aceeaşi parte şi, într-o mare măsură, conţin critici similare, Înalta Curtea urmează să le analizeze împreună.

- Criticile recurentei întemeiate pe prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., potrivit cărora instanţa de apel nu şi-a motivat propriul raţionament ci doar a reluat considerentele primei instanţei ori că şi-a sprijinit hotărârea pe considerente străine cauzei atunci când a făcut aplicare dispoziţiilor art. 1551 C. civ., nu se confirmă în cauză.

Prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., în teza nemotivării hotărârii, sunt incidente doar în cazul unei nemotivări totale ori în ipoteza, asimilată ca gravitate, în care hotărârea recurată nu răspunde chestiunilor esenţiale ale litigiului; or, această premisă nu se regăseşte în cauză, întrucât instanţa de apel şi-a motivat complet şi riguros raţionamentul în cadrul propriilor considerente expuse la paginile 8-10 din decizia atacată, prin raportare la criticile formulate de părţi, cu respectarea dispoziţiilor prevăzute de art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., iar faptul că instanţa de apel a menţinut hotărârea primei instanţe, validând raţionamentul acesteia cu propriile argumente nu conduce la regăsirea în speţă a unei ipoteze caracterizate prin absenţa motivării, după cum critică recurenta-reclamantă.

Cât priveşte critica recurentei privind existenţa de motive străine de natura cauzei ori aceea de neînţelegere de către instanţă a obiectului dedus judecăţii, respectiv faptul că instanţa nu a fost învestită cu o acţiune în care să fie chemată să dispună rezoluţiunea judiciară (acţiune în realizare), ci cu o acţiune în constatare a rezoluţiunii unilaterale extrajudiciare, în temeiul unui pact comisoriu, acestea nu pot fi primite deoarece, aşa cum se va arăta în analiza subordonată motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., instanţa învestită cu o acţiune în constatarea rezoluţiunii convenţionale a unui contract nu poate doar să ia act de manifestarea de voinţă a creditorului de a declara rezoluţiunea unilaterală a convenţiei pretins neexecutate ori de a activa pactul comisoriu prevăzut în cuprinsul acesteia, ci, chiar şi într-o astfel de situaţie aceasta este abilitată, în virtutea prevederilor art. 1551 C. civ., să verifice dacă în mod real situaţia dedusă judecăţii corespunde aceleia convenită de părţi pentru rezoluţiunea unilaterală sau în care pactul comisoriu să poată fi activat, tocmai pentru a menţine un just echilibru contractual între părţi şi în scopul îndeplinirii obligaţiilor asumate de fiecare parte.

Prin urmare, analiza circumscrisă de instanţa de apel prevederilor art. 1551 C. civ. nu este una străină de natura cauzei – chiar dacă exprimarea acesteia în context este greşită atunci când se referă la "desfiinţarea judiciară a contractului" ori la necesitatea ca neexecutarea contractului să fie importantă pentru "a putea cere rezoluţiunea unui astfel de contract" deoarece învestirea ei nu purta asupra unei cereri în desfiinţarea judiciară a antecontractului ori asupra unei cereri de pronunţare de către instanţă a rezoluţiunii - întrucât, contrar susţinerilor recurentei-reclamante, chiar şi o acţiune în constatarea rezoluţiunii extrajudiciare (cum este cea de faţă) a antecontractului de vânzare-cumpărare semnat de părţi şi a actului adiţional la acesta comportă un control din partea instanţei asupra modului în care creditorul a invocat rezoluţiunea unilaterală ori asupra condiţiilor de operare a rezoluţiunii convenţionale întemeiată pe pact comisoriu, în special atunci când neexecutarea definită în pactul comisoriu este doar parţială. În ambele aceste situaţii, instanţa de judecată poate exercita un drept de apreciere asupra condiţiei unei neexecutări însemnate a obligaţiilor contractuale deoarece doar aceasta poate da dreptul creditorului la rezoluţiune (indiferent care ar fi tipul acesteia), ca ultim şi cel mai incisiv remediu oferit în caz de neexecutare a obligaţiilor contractuale.

Pentru aceste motive, criticile de nelegalitate a deciziei atacate, circumscrise prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 6 sunt apreciate ca fiind nefondate.

- Pe temeiul art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a criticat greşita aplicare în cauză a dispoziţiilor art. 1551 – 1552 C. civ. pe care le consideră neincidente în raport cu obiectul cererii principale şi cu conţinutul convenţiei părţilor, respectiv faptul că în mod nelegal instanţa a intervenit în voinţa contractuală a părţilor, obligând pe recurenta-reclamantă să accepte o plată parţială din partea pârâtei, efectuată cu întârziere, încălcând totodată şi dispoziţiile art. 1270 C. civ. Ca urmare a acestui raţionament, recurenta susţine că instanţa de apel nu a aplicat în mod corect clauza de rezoluţiune inserată în actul adiţional la promisiunea de vânzare încheiată între părţi şi în loc să constate că între părţi a intervenit rezoluţiunea unilaterală a antecontractului, aceasta, în mod nelegal, a apreciat că neexecutarea a fost de mică însemnătate şi a menţinut actul juridic atacat.

În mod nefondat invocă recurenta o încălcare în cauză a prevederilor art. 1270 C. civ. privind forţa obligatorie a contractului, pe care o deduce din modalitatea de interpretare de către instanţa de apel a clauzei de rezoluţiune unilaterală şi a pactului comisoriu inserate de părţi în actul adiţional la antecontractul de vânzare-cumpărare.

În realitate, neadmiterea acţiunii în constatarea rezoluţiunii convenţionale a antecontractului de vânzare-cumpărare ori prin valorificarea pactului comisoriu a fost determinată nu de ignorarea de către instanţa de apel a voinţei părţilor consfinţită prin actul adiţional la antecontract, ci din contră, instanţa de apel a ţinut cont de aceasta cu respectarea şi aplicarea dispoziţiilor legale incidente în cauză care reglementează condiţiile şi incidenţa rezoluţiunii unilaterale, respectiv a dispoziţiilor art. 1550 – 1552 C. civ.

În aplicarea acestor norme legale, instanţa de apel a stabilit corect că este necesar mai întâi să se determine dacă neexecutarea antecontractului este suficient de însemnată pentru a atrage rezoluţiunea şi, după stabilirea situaţiei de fapt, a constatat că în cauză nu a intervenit rezoluţiunea antecontractului deoarece, după data notificării, pârâta a făcut plăţi ale restului de preţ neachitat, astfel că la data introducerii cererii principale datoria sa însuma 17.000 eu dintr-un preţ total de 92.000 eu, iar până la primul termen de judecată avusese loc executarea în totalitate a obligaţiilor asumate de aceasta prin antecontract.

În acest sens, instanţa de apel a constatat că actul adiţional prevedea fragmentarea diferenţei de preţ rămasă de achitat, în cuantum de de 37.000 euro, în mai multe rate lunare, iar la data de 18.04.2023, pârâta datora un rest de plată în valoare de 17.100 euro din preţul total de 92.000 euro, sumă pe care a achitat-o cu întârziere la data de 17.05.2023, şi întrucât această întârziere nu era aptă să genereze un prejudiciu notabil reclamantei, a constatat că în cauză nu a intervenit rezoluţiunea antecontractului, pe care l-a menţinut în vigoare, constatând că părţile şi-au îndeplinit obligaţiile asumate în conţinutul acestuia.

Potrivit art. 1550 C. civ.: " (1) Rezoluţiunea poate fi dispusă de instanţă, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptăţită. (2) De asemenea, în cazurile anume prevăzute de lege sau dacă părţile au convenit astfel, rezoluţiunea poate opera de plin drept.".

În ceea ce priveşte condiţiile în care intervine rezoluţiunea unui contract, acestea sunt reglementate de dispoziţiile art. 1551 alin. (1) C. civ. potrivit cărora: " (1) Creditorul nu are dreptul la rezoluţiune atunci când neexecutarea este de mică însemnătate. În cazul contractelor cu executare succesivă, creditorul are dreptul la reziliere, chiar dacă neexecutarea este de mică însemnătate, însă are un caracter repetat. Orice stipulaţie contrară este considerată nescrisă.".

Rezultă din cele de mai sus că, în concepţia noului C. civ., condiţia substanţială a rezoluţiunii judiciare sau convenţionale este aceea a existenţei unei neexecutări contractuale însemnate, ceea ce semnifică faptul că nu orice neexecutare justifică rezoluţiunea, ci doar aceea care, în circumstanţele contractului, poate fi caracterizată ca fiind de o ridicată importanţă. Pentru ipoteza unei concluzii contrare, în sensul unei neexecutări neînsemnate, înţelegând să conserve existenţa contractului, legea a pus la dispoziţia creditorului alte instrumente juridice cum ar fi dreptul la reducerea proporţională a prestaţiei sale dacă, după împrejurări, aceasta este posibilă (art. 1551 alin. (3) sau dreptul la o acţiune în daune interese (art. 1551 alin. (3), dacă reducerea prestaţiilor nu poate avea loc.

Faţă de conţinutul criticilor recurentei, care a invocat confuzia/neînţelegerea de către instanţa de apel a tipului de acţiune cu a cărei soluţionare a fost învestită (pretinzând că ar fi judecat cererea principală ca şi cum ar fi fost învestită cu o acţiune în pronunţarea unei rezoluţiuni judiciare), se impune precizarea că, aşa cum rezultă din interpretarea a contrario a dispoziţiilor din cuprinsul art. 1551 alin. (1) C. civ., condiţia substanţială a neexecutării însemnate este una comună pentru toate tipurile de rezoluţiune, fie că e vorba de cea judiciară ori de rezoluţiunea extrajudiciară.

Prin urmare, chiar şi o acţiune în constatarea rezoluţiunii extrajudiciare, cum este cea de faţă, comportă un control din partea instanţei asupra modului în care creditorul a invocat rezoluţiunea unilaterală ori asupra condiţiilor de operare a rezoluţiunii convenţionale întemeiată pe pact comisoriu, în special atunci când neexecutarea definită în pactul comisoriu este doar una parţială, iar nu integrală potrivit termenilor ce descriu pactul comisoriu. În ambele aceste situaţii, instanţa de judecată poate exercita un drept de apreciere asupra condiţiei unei neexecutări însemnate a obligaţiilor contractuale deoarece doar aceasta poate da dreptul creditorului la rezoluţiune (indiferent care ar fi tipul acesteia), ca ultim şi cel mai incisiv remediu oferit pentru cazul de neexecutare a obligaţiilor contractuale.

De asemenea, se poate constata că legea nu impune şi cerinţa ca neexecutarea să fie culpabilă pentru ca rezoluţiunea să poată fi dispusă ori invocată, concepţia legii civile noi fiind că, pentru creditor ceea ce prezintă relevanţă este faptul neexecutării însemnate a obligaţiei la care avea dreptul, iar nu existenţa ori inexistenţa unei culpe a debitorului în legătură cu neexecutarea.

Criticile reclamantei în sensul în care instanţa nu avea drept de apreciere în ceea ce priveşte culpa debitorului contractual nu sunt susţinute de considerentele deciziei recurate deoarece instanţa de apel, în mod corect, nici nu a efectuat o astfel de analiză, întrucât nu era necesară, ci a analizat condiţia prevăzută de art. 1551 alin. (1) C. civ. respectiv dacă plata cu întârziere a ratelor scadente de către debitoare a reprezentat o neexecutare însemnată în raport de întinderea obligaţiei stabilite în sarcina sa şi de întreg contextul contractual, incluzând partea de preţ deja achitată, durata întârzierii ori timpul scurs până la data plăţilor restante, dar şi consecinţele drastice ale neexecutării la timp şi integral a restului de tranşe rămase, în condiţiile achitării anterioare (la data actului adiţional şi ulterior semnării sale) de către promitenta-cumpărătoare a mai mult de jumătate din preţul total.

Nefondate sunt şi criticile reclamantei potrivit cărora clauza de rezoluţiune asumată de pârâtă excludea dreptul instanţei de a aprecia asupra caracterului neînsemnat al obligaţiei neexecutate şi că astfel instanţa ar fi intervenit în mod contrar voinţei părţilor exprimate în antecontract şi în actul adiţional, deoarece în cauză a operat rezoluţiunea unilaterală care intervine de drept şi se produce extrajudiciar.

Aşa cum rezultă din conţinutul art. 1551 alin. (1) C. civ., condiţia substanţială unică şi comună oricărui tip de rezoluţiune (fie ea judiciară ori convenţională) este aceea a unei neexecutării însemnate, determinante, a obligaţiilor asumate, împrejurare ce implică faptul că verificarea acestei condiţii este sub controlul ori cenzura instanţei chiar şi în cazul rezoluţiunii extrajudiciare, iar instanţa de apel, în mod corect a reţinut că, de vreme ce reclamanta a primit în întregime preţul apartamentului ce face obiectul antecontractului şi că "în prezent" părţile şi-au executat în întregime obligaţiile asumate prin contract, rezoluţiunea nu mai putea fi constatată de către instanţă. Faptul că ulterior învestirii instanţei cu soluţionarea cererii principale de chemare în judecată, la data de 10 mai 2023, reclamanta i-a restituit pârâtei suma achitată nu poate anula această plată cu speranţa obţinerii unei soluţii favorabile în cauză atât timp cât pârâta şi-a îndeplinit în mod integral obligaţia de plată a preţului, până la data soluţionării în fond a cererii de către prima instanţă.

Aşadar, nu întrucât ar fi modificat conţinutul clauzelor contractuale convenite de părţi şi nu întrucât ar fi avut în vedere alte termene de plată a ratelor ori restului din preţul rămas de achitat de către pârâtă, a reţinut instanţa de apel că este corectă soluţia respingerii cererii principale de chemare în judecată, ci întrucât, în virtutea abilitării legale date de prevederile art. 1551 alin. (1) C. civ., a exercitat un control necesar al caracterului însemnat al neexecutării obligaţiilor atribuite pârâtei; această evaluare realizată de instanţa de apel, necenzurabilă în calea de atac a recursului, a avut în vedere conţinutul clauzelor convenite, partea din preţ achitată, restul din preţ rămas neplătit, datele la care au intervenit plăţile restante, dar şi consecinţele însemnate ale depăşirii termenelor convenite, care ar fi condus la pierderea definitivă de către promitenta-cumpărătoare a mai mult de jumătate din preţul bunului imobil.

Sunt necenzurabile evaluările în baza cărora instanţa de apel a exercitat controlul în temeiul art. 1551 alin. (1) C. civ. asupra caracterul neînsemnat al neexecutării obligaţiilor pârâtei, astfel încât redarea calendarului plăţilor restante şi a cuantumului acestor plăţi de către recurenta-reclamantă (prin memoriul depus prin avocat E.), spre a susţine că încasarea cu întârziere a sumelor restante nu ar fi putut fi caracterizată de mică însemnătate, nu poate primi un răspuns în calea de atac a recursului, întrucât potrivit art. 483 alin. (3) C. proc. civ. acesta urmăreşte să supună instanţei competente examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile. În plus, aşa cum rezultă din considerentele deciziei atacate, această evaluare a avut în vedere nu doar cuantumul sumelor restante şi al datei plăţii lor de către pârâtă, ci ansamblul clauzelor contractuale, inclusiv cea care conţine pactul comisoriu a cărei valorificare s-a urmărit de către reclamantă.

Deşi această clauză contractuală nu a fost constatată ca fiind abuzivă de către instanţele devolutive în temeiul art. 4 din Legea nr. 193/2000 şi această soluţie nu a fost contestată pe calea prezentului recurs, cu toate acestea, părţile sunt ţinute să îşi exercite drepturile cu bună-credinţă în temeiul dispoziţiilor C. civ.

Astfel, dispoziţiile anterior menţionate în materia rezoluţiunii se coroborează cu cele prevăzute de art. 1169 C. civ. care reglementează dreptul părţilor de a încheia orice contracte şi să determine conţinutul acestora, însă în limitele impuse de lege, de ordinea publică şi de bunele moravuri.

La rândul său, acest articol se coroborează cu dispoziţiile art. 1170 C. civ. care stabileşte că "Părţile trebuie să acţioneze cu bună-credinţă atât la negocierea şi încheierea contractului, cât şi pe tot timpul executării sale. Ele nu pot înlătura sau limita această obligaţie".

Principiul libertăţii de a contracta este, prin urmare, întotdeauna însoţit de acela de a acţiona cu bună-credinţă, această cerinţă fiind considerată de legiuitor atât de importantă încât a impus-o încă din faza iniţială a negocierii unui contract, înţelegând-o ca pe o exigenţă a cărei respectare trebuie să caracterizeze atât naşterea, cât şi executarea ulterioară a contractului.

Forţa acestui principiu este, de altfel, sugerată inclusiv prin teza finală a art. 1170 C. civ., prin care se afirmă că părţile nu pot înlătura şi nici măcar limita obligaţia de a acţiona cu bună-credinţă. Caracterizarea comportamentului contractul al părţilor, pentru a se stabili dacă acesta satisface exigenţa bunei credinţe, trebuie, însă, să se realizeze în concret, de la caz la caz, doar în acest fel putându-se stabili dacă vreunul dintre contracte a deviat de la normele conformităţii contractuale.

Rezultă, totodată, că obligaţia de bună-credinţă are vocaţia de a genera, prin ea însăşi, o sumă de obligaţii subsecvente încheierii unui contract, buna cooperare contractuală, precum şi coerenţa contractuală (adică obligaţia de a avea o conduita unitară şi conformă cu aşteptările celeilalte părţi) reprezentând tipare comportamentale în raport de care buna-credinţă sau, dimpotrivă, reaua-credinţă, pot fi identificate.

Tot astfel, trebuie reţinut şi că abuzul de drept contractual se poate manifesta prin exercitarea unui drept contractual în mod excesiv şi nerezonabil ori cu intenţia de a-l prejudicia pe partenerul contractual, putând fi caracterizată ca manifestare contrară bunei-credinţe inclusiv utilizarea abuzivă a dreptului de a cere sau declara rezoluţiunea unei convenţii, fără ca acest aspect să constituite neapărat şi o încălcare a dispoziţiilor Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele între profesionişti şi consumatori.

Prin urmare, instanţa învestită cu acţiunea în rezoluţiune (fie ea şi convenţională) nu poate doar să ia act de manifestarea de voinţă a creditorului de a activa pactul comisoriu, ci trebuie să verifice dacă în situaţia dedusă judecăţii există premisele ca acesta să poată fi activat, respectiv dacă neexecutarea invocată de creditor avea – la momentul invocării sau ulterior – prin prisma executării integrale, o însemnătate suficientă pentru a justifica o sancţiune atât de drastică precum desfiinţarea contractului, în lumina principiilor bunei-credinţe şi a proporţionalităţii şi aceasta tocmai pentru a menţine justul echilibru contractual între părţi şi cu scopul aducerii la îndeplinire a obligaţiilor asumate de fiecare parte.

De asemenea, instanţa era datoare să aprecieze dacă neexecutarea reclamată este aptă să atragă activarea pactului comisoriu, având în vedere că neexecutarea a fost parţială şi temporară, pârâta achitând mare parte din ratele de preţ restante la scurt timp de la data indicată prin notificare şi în mod complet până la primul termen în faţa primei instanţe.

Intră în marja de apreciere a instanţelor de fond, necenzurabilă în recurs, aprecierea asupra însemnătăţii părţii neexecutate a obligaţiilor denunţate, întocmai ca şi concluzia asupra necesităţii menţinerii contractului a cărui denunţare unilaterală s-a dorit de către creditoare, pe baza examinării întregului context contractual şi a constatării că părţile şi-au executat în totalitate obligaţiile asumate prin antecontract până la data soluţionării cauzei în primă instanţă; astfel fiind, instanţa de apel a constatat că rezoluţiunea antecontractului nu a intervenit şi a menţinut soluţia respingerii acţiunii principale, valorificând cu prioritate interpretarea clauzelor convenţionale în sensul producerii efectelor acestora, conform scopului urmărit la încheierea contractului, or, voinţa principală a părţilor asumată prin antecontract a fost îndeplinită, respectiv scopul creditoarei (reclamantei) de a vinde şi a încasa preţul bunului şi al debitoarei, respectiv pârâtei de a cumpăra a fost atins, cu atât mai mult cu cât pârâta se află şi în posesia apartamentului.

Instanţa nu a intervenit în vreun fel în voinţa părţilor astfel cum susţine reclamanta, ci din contră, a dat eficienţă clauzelor contractuale negociate de părţi, constatând că şi-au îndeplinit reciproc obligaţiile, nefiind relevant faptul că la data transmiterii notificării, 16.12.2022, pârâta înregistra o restanţă de 31.475,86 euro şi nici că la data introducerii acţiunii, restanţa valora 17.100 euro, atât timp cât pârâta a achitat în întregime preţul apartamentului pe parcursul soluţionării cauzei în primă instanţă, cu atât mai mult cu cât această întârziere, aparent, nu putea genera un prejudiciu reclamantei.

Deşi a susţinut că întârzierea la plată a diferenţei de preţ de către pârâtă a avut un impact major asupra activităţii sale, asupra calcului sumelor datorate către stat, respectiv majorarea impozitului pe dividende, majorarea impozitului pe profit precum şi modalitatea de calcul a TVA-ului, Înalta Curte reţine că aceste aspecte nu se regăsesc în justificarea acţiunii deduse judecăţii, fiind invocate omisso medio abia odată cu formularea prezentei căi de atac, neputând fi evaluate direct în recurs.

Evaluarea instanţei de apel pe baza căreia a apreciat că nu poate interveni rezoluţiunea contractului, pe considerentul că plăţile parţiale efectuate cu întârziere de către pârâtă au avut un caracter neînsemnat în economia contractului în ansamblu, nu exclude dreptul reclamantei de a solicita ulterior, pe cale separată, despăgubiri generate de întârzierea la plată a ratelor scadente, soluţia instanţei de apel pronunţată în prezenta cauză fiind una corectă prin raportare la obiectul cererii de chemare în judecată şi la normele legale incidente.

Astfel fiind, nu se poate reţine că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile legale aplicabile rezoluţiunii şi nici regulile specifice ale procesului civil (îndeosebi principiul disponibilităţii), atunci când a statuat că în cauză nu a intervenit rezoluţiunea antecontractului, reclamanta nesuferind nicio denegare de dreptate din partea instanţei, astfel după cum susţine, cu atât mai mult cu cât din datele cazului rezultă că reclamanta refuză încasarea preţului contractual pus la dispoziţia sa prin consemnare la executor judecătoresc.

În considerarea acestor argumente, apreciind asupra caracterului nefondat al motivelor de recurs, în temeiul art. 497 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondate ambele recursuri formulate.

Reţinând culpa procesuală a recurentei-reclamante, în acord cu dispoziţiile art. 453 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte o va obliga pe acesta la plata către intimata-pârâtă B. a cheltuielilor de judecată în cuantum de 5 000 RON, reprezentând onorariu de avocat, aferente fazei procesuale a recursului şi dovedite prin factura nr. x şi chitanţa nr. x din data de 23.09.2025 aflate la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepţia nulităţii recursurilor, invocată de intimata-pârâtă B..

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 1654/Ap din 6 noiembrie 2024 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia I civilă.

Obligă recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L. la plata sumei de 5 000 RON către intimata-pârâtă B., cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 2 decembrie 2025, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 C. proc. civ.