Market-value restitution to bona fide buyers divested via revindication: Ministry of Finance liability under Law 10/2001 displaces contractual eviction claims

Şedinţa publică din data de 5 februarie 2026

După deliberare, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

1. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti la 24 iulie 2014, sub nr. x/2014, reclamanţii A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanţelor, obligarea acestuia la restituirea preţului de piaţă aferent apartamentului nr. x, corp B, situat în Bucureşti, str. x, precum şi la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de proces.

În drept, cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe dispoziţiile Legii nr. 10/2001.

Prin sentinţa civilă nr. 2787 din 4 martie 2015, Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă la 19 august 2015, sub nr. x/2015.

Primul ciclu procesual

2. Hotărârea instanţei de fond

Prin sentinţa nr. 1269 din 2 noiembrie 2015, pronunţată în dosarul nr. x/2015, Tribunalul Bucureşti – secţia a IV-a civilă a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, invocate de pârât. A respins acţiunea formulată de reclamanţii A. şi B. în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanţelor, ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

3. Hotărârea instanţei de apel

Prin decizia nr. 574 A din 20 iunie 2017, Curtea de Apel Bucureşti – secţia a IV-a civilă a admis apelul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva sentinţei nr. 1269 din 2 noiembrie 2015, pronunţate de Tribunalul Bucureşti – secţia a IV-a civilă în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanţelor. A respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, invocată de pârât. A desfiinţat sentinţa apelată şi a trimis cauza, spre rejudecare, Tribunalului Bucureşti.

În rejudecare, dosarul a fost înregistrat pe rolul acestei din urmă instanţe la 9 iulie 2017, sub nr. x/2015*.

Al doilea ciclu procesual

4. Hotărârea instanţei de fond

Prin sentinţa nr. 2489 din 5 decembrie 2018, Tribunalul Bucureşti – secţia a IV-a civilă a admis excepţia autorităţii de lucru judecat, invocată din oficiu. A respins cererea de chemare în judecată pentru existenţa autorităţii de lucru judecat.

5. Hotărârea instanţei de apel

Prin decizia nr. 1326A din 16 octombrie 2019, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a admis apelul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva sentinţei nr. 2489 din 5 decembrie 2018, pronunţate de Tribunalul Bucureşti – secţia a IV-a civilă. A anulat sentinţa apelată şi a trimis cauza, spre rejudecare, Tribunalului Bucureşti.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă la 29 ianuarie 2020, sub nr. x/2015.

Al treilea ciclu procesual

6. Hotărârea instanţei de fond

Prin sentinţa nr. 456 din 2 aprilie 2021, Tribunalul Bucureşti – secţia a IV-a civilă a admis excepţia prescripţiei extinctive, invocată de către pârât. A respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanţelor, prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Bucureşti, ca prescrisă.

7. Hotărârea instanţei de apel

Prin decizia nr. 1437A din 27 octombrie 2021, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a admis apelul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva sentinţei nr. 456 din 2 aprilie 2011 a Tribunalului Buucreşti – secţia a IV-a civilă. A anulat sentinţa apelată şi a trimis cauza, spre rejudecare, instanţei de fond.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă la 28 ianuarie 2022 sub nr. x/2015.

Al patrulea ciclu procesual

8. Hotărârea instanţei de fond

Prin sentinţa nr. 1840 din 29 decembrie 2023, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii B. şi A. în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanţelor, prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Bucureşti. A obligat pârâtul la plata către reclamanţi a sumei de 256.160,20 RON, precum şi a sumei de 2.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

9. Hotărârea instanţei de apel

Prin decizia nr. 1125 A in 12 noiembrie 2024, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanţelor, prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Bucureşti, împotriva sentinţei nr. 1840 din 29 decembrie 2023 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

10. Recursul

Împotriva deciziei nr. 1125 A in 12 noiembrie 2024 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a declarat recurs pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanţelor, prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Bucureşti.

Invocând dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul a afirmat că hotărârea recurată a fost pronunţată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii.

Concret, a susţinut că în mod eronat curtea a respins apelul, reţinând că dezdăunarea foştilor chiriaşi cumpărători în temeiul Legii nr. 112/1995 a fost reglementată expres prin dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, astfel că reclamanţii sunt îndreptăţiţi la restituirea preţului de piaţă al imobilului.

Referitor la obligaţia pecuniară stabilită în sarcina sa, reprezentând valoarea de piaţă a imobilului în litigiu, conform Legii nr. 10/2001, a solicitat să se aibă în vedere prevederile art. 501 alin. (1) ale acestui act normativ.

Recurentul a învederat că, prin sentinţa civilă nr. 2155 din 11 aprilie 2008 a Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti, rămasă irevocabilă prin decizia nr. 46 din 18 ianuarie 2010 a Curţii de Apel Bucureşti, a fost admisă acţiunea în revendicare formulată de proprietarii deposedaţi abuziv de bun împotriva reclamanţilor din prezenta cauză.

Totodată, a arătat că din înscrisurile aflate la dosarul reiese că actul de vânzare-cumpărare nr. x/19.01.1998 încheiat de reclamanţi cu Primăria Municipiului Bucureşti, prin S.C. AVL Berceni, nu a fost desfiinţat, iar, în lipsa unei sentinţe definitive şi irevocabile în ceea ce priveşte constatarea nulităţii absolute a acestui contract, nu poate fi justificată obligarea sa la plata sumei reprezentând preţul de piaţă al imobilului.

Susţinând că pentru acordarea despăgubirilor la valoarea de piaţă, art. 501 din Legea nr. 10/2001 prevede îndeplinirea cumulativă a două condiţii, iar, în cauză, nu s-a făcut o astfel de dovadă, recurentul a apreciat că situaţia de fapt a cauzei nu se circumscrie acestor dispoziţii imperative menţionate.

Raportat la obiectul cererii de chemare în judecată, a afirmat că raportul juridic litigios este unul de drept privat, care are la bază un contract. Aşadar, statul nu poate interveni într-un astfel de raport, neputându-se stabili, sub aspect juridic, o altă persoană (instituţie) răspunzătoare.

Recurentul a menţionat că prin Legea nr. 10/2001 legiuitorul a instituit prevederi cu caracter procesual, care se referă numai la efectele faptului juridic licit (îmbogăţirea fără justă cauză), iar nu la cele ale unui act juridic (contractul fiind, conform art. 969 C. civ., legea părţilor).

În viziunea sa, dispoziţiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu sunt de natură să determine calitatea procesuală pasivă a statului, cât timp obligaţia de garanţie pentru evicţiune are un conţinut mai larg faţă de simpla restituire a preţului.

Evocând dispoziţiile art. 1337 C. civ., a susţinut că acestea nu pot fi înlăturate printr-o normă specială contrară, fiind aplicabile prezentului litigiu.

Recurentul a afirmat că problema care se pune este cea a unei tulburări de drept, de natură să angajeze răspunderea contractuală pentru evicţiune totală a vânzătorului, respectiv a Municipiului Bucureşti, prin primarul general, neputându-se reţine culpa sa în producerea prejudiciului.

Din punctul său de vedere, instanţa de apel nu a avut în vedere faptul că reclamanţii au achiziţionat imobilul în temeiul Legii nr. 112/1995, la un preţ preferenţial, cu mult sub preţul pieţei, şi că se impunea o diminuare considerabilă a valorii reale.

A apreciat că operează instituţia îmbogăţirii fără justă cauză, nefiind corect ca reclamanţii să încaseze o diferenţă mai mare faţă de valoarea prevăzută în contractul de vânzare-cumpărare, situaţia cumpărătorului în temeiul Legii nr. 112/1995 fiind diferită de cea a cumpărătorilor potrivit preţurilor stabilite pe piaţa imobiliară liberă.

11. Apărările formulate

Intimaţii-reclamanţi au depus întâmpinare, la 10 aprilie 2025, susţinând că recursul nu poate fi încadrat în niciunul dintre cazurile de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ.. Totodată, au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Recurentul nu a depus răspuns la întâmpinare.

12. Procedura de filtru

Raportul întocmit în condiţiile prevăzute de art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost comunicat părţilor, iar prin încheierea din camera de consiliu din 20 noiembrie 2025, Înalta Curte a admis în principiu recursul, stabilind termen pentru soluţionarea acestuia în şedinţa publică din 5 februarie 2026.

La acest termen de judecată, Înalta Curte a rămas în pronunţare asupra recursului.

13. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând recursul prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale aplicabile, Înalta Curte constată că nu este fondat, pentru următoarele considerente:

Obiectul conflictului judiciar poartă asupra cererii formulate de reclamanţii A. şi B. sub auspiciile dreptului conferit de dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, respectiv a restituirii, de către pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanţelor, a preţului de piaţă aferent apartamentului nr. x, corp B, situat în Bucureşti, str. x.

Reclamanţii au argumentat cererea, afirmând că fac parte din categoria persoanelor indicate de legiuitor la art. 501 din Legea nr. 10/2001, întrucât au achiziţionat imobilul în baza Legii nr. 112/1995, prin contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 2153/19.01.1998, încheiat cu Primăria Municipiului Bucureşti, prin S.C. AVL Berceni S.A..

Totodată, au afirmat că acest contract de vânzare-cumpărare a fost lipsit de efecte juridice ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare formulate de proprietarii iniţiali (al căror autor a fost deposedat de bun în baza Decretului nr. 95/1950), prin sentinţa civilă nr. 2155/11.04.2008 pronunţată de Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti în dosarul nr. x/2007, rămasă definitivă şi irevocabilă prin decizia nr. 46/10.01.2010 a Curţii de Apel Bucureşti – secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Raportat la sentinţa civilă menţionată, Înalta Curte constată că, în argumentarea soluţiei pronunţate asupra acţiunii în revendicare s-a reţinut că Statul Român şi-a constituit abuziv calitatea de proprietar, întrucât dispoziţiile Decretului nr. 92/1950 contraveneau Constituţiei în vigoare la acea dată (prin care se garanta proprietatea persoanelor fizice), prevederilor art. 481 C. civ. (conform cărora nimeni nu putea fi silit să cedeze proprietatea sa, cu excepţia unei cauze de utilitate publică), precum şi dispoziţiilor art. 7 din Declaraţia Universală a Drepturilor Omului (care stipulează că orice persoană are drept la proprietate şi nimeni nu poate fi lipsit în mod arbitrar de proprietatea sa).

Înalta Curte mai remarcă faptul că instanţele învestite cu soluţionarea acţiunii în revendicare au verificat măsura preluării imobilului de către stat, concluzionând că titlul acestuia nu era valabil, întrucât pârâţii A. şi B. au dobândit bunul de la un neproprietar. De asemenea, instanţele au reţinut că, distinct de buna credinţă de la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi de faptul că vânzarea a respectat dispoziţiile Legii nr. 112/1995, prin compararea titlurilor părţilor, s-a constatat că cel al reclamanţilor era mai bine caracterizat, pe motiv că provenea de la adevăratul proprietar.

Potrivit dispoziţiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, "Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare. (2) Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabileşte prin expertiză."

Normele legale citate instituie dreptul la despăgubire al chiriaşilor cumpărători, în contextul în care au dobândit cu bună credinţă imobilele preluate de statul comunist în baza unor contracte de vânzare-cumpărare valabil încheiate, în procedura specială a Legii nr. 112/1995, imobile de care aceştia au fost ulterior deposedaţi de foştii proprietari de la care au fost preluate în mod abuziv.

Aşadar, dreptul la o despăgubire echivalentă cu preţul de piaţă al imobilului (reprezentând valoarea de circulaţie calculată la preţul pieţei imobiliare la momentul deposedării) constituie un beneficiu al legii speciale, conferit categoriei de cumpărători enunţate.

Legea nr. 10/2001 face distincţie între preţul de piaţă, stipulat la art. 501, în beneficiul semnatarilor contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea dispoziţiilor actului normativ, şi preţul actualizat, instituit la art. 50 alin. (2), în privinţa chiriaşilor care i-au eludat prevederile, distincţiile funcţionând prin raportare la circumstanţele în care bunul a fost pierdut.

În cadrul normativ menţionat, Înalta Curte constată că situaţia particulară a reclamanţilor se grefează pe ipoteza reglementată la art. 501 din Legea nr. 10/2001, astfel că pretenţia lor, în sensul acordării preţului de piaţă al imobilului pierdut în urma admiterii acţiunii în revendicare, iniţiate de proprietarii deposedaţi abuziv de bun, are justificare legală, câtă vreme prin hotărârea definitivă ce a finalizat acea judecată s-a reţinut buna lor credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Împrejurarea că în cadrul acţiunii în revendicare îndreptate împotriva reclamanţilor s-a acordat preferabilitate titlului foştilor proprietari este, de asemenea, relevantă în cauză, dat fiind că a avut ca şi consecinţă lipsirea de efecte a contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 2153/19.01.1998 încheiat de reclamanţi cu Primăria Municipiului Bucureşti, prin S.C. AVL Berceni S.A..

În viziunea Legii nr. 10/2001, desfiinţarea unui contract semnifică atât constatarea nulităţii acestuia, precum şi lăsarea fără efecte a acestuia, ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare, printr-o hotărâre definitivă/irevocabilă.

Potrivit art. 20 alin. (2)1 din Legea nr. 10/2001, efectele pierderii unui imobil prin admiterea acţiunii în revendicare sunt similare celor ale pierderii bunului prin constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, astfel că afirmaţiile recurentului, în sensul că, în lipsa unei hotărâri definitive sau irevocabile reclamanţii nu au dreptul de a fi despăgubiţi cu contravaloarea preţului de piaţă, nu sunt fondate.

Nefondate sunt şi criticile referitoare la lipsa legitimării procesuale pasive a pârâtului în cauză, raportat la dispoziţiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, precum şi cele privitoare la angajarea răspunderii pentru evicţiune a Municipiului Bucureşti, prin primarul general.

Potrivit art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, în ipoteza analizată, restituirea preţului de piaţă "(...) se face de către Ministerul Economiei şi Finanţelor) din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare."

Aceste norme au caracter de drept material şi, inserate fiind într-o lege specială, sunt derogatorii de la dreptul comun reprezentat de prevederile art. 1337 C. civ., în ceea ce priveşte obiectul raportului juridic născut prin faptul desfiinţării, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, a unui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, instituind obligaţia Ministerului Finanţelor Publice de restituire a valorii de piaţă a imobilului.

În aplicarea dispoziţiilor legale arătate, debitorul obligaţiei de restituire este Ministerul Finanţelor, singura autoritate ce are calitate procesuală pasivă în prezentul litigiu.

Calitatea pârâtului de a sta în proces este independentă de existenţa vreunei culpe şi derivă din lege, respectiv din atribuţiile ministerului, de gestionar, în numele statului, a fondului constituit în condiţiile art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995.

Înalta Curte nu poate reţine critica recurentului conform căreia statul, reprezentat prin Ministerul Finanţelor, nu ar putea fi obligat la plata preţului imobilului, pe motiv că este terţ faţă de contract (încălcarea principiului relativităţii efectelor actelor juridice), deoarece acesta nu a fost chemat în judecată în calitate de responsabil pentru evicţiune, ca parte contractantă, ci în temeiul legii, care îi conferă calitatea de a efectua plata preţului de piaţă al imobilului dintr-un fond extrabugetar, constituit în mod special şi aflat la dispoziţia sa.

Prin reglementarea acestei norme juridice a fost exclus de la aplicare principiului relativităţii efectelor contractului, astfel că este nefondată critica recurentului prin care s-a susţinut calitatea procesuală pasivă a Municipiului Bucureşti, prin primarul general, în cauză, precum şi obligaţia acestuia de a răspunde pentru evicţiune.

Cât priveşte critica prin care recurentul a contestat cuantumul despăgubirilor acordate reclamanţilor, Înalta Curte nu o va supune analizei, întrucât ar deduce analizei un aspect de netemeinicie al deciziei recurate, aspect ce este incompatibil cu obiectul cenzurii în recurs, având în vedere că vizează modalitatea de evaluare a probaţiunii administrate, mai precis a raportului de expertiză tehnică judiciară, prin care valoarea preţului de piaţă al imobilului a fost stabilită la suma de 256.160,20 RON, respectiv 51.809,19 euro.

Pentru acelaşi motiv, Înalta Curte nu va examina nici critica relativă la preţul preferenţial obţinut de reclamanţi pentru achiziţionarea imobilului în procedura Legii nr. 112/1995, întrucât, pe de o parte, potrivit art. 488 alin. (1) C. proc. civ., casarea unor hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate, iar, pe de altă parte, o asemenea analiză ar exceda obiectului cauzei, toate chestiunile legate de modalitatea încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 2153/19.01.1998 încheiat cu Primăria Municipiului Bucureşti, prin S.C. AVL Berceni S.A., fiind soluţionate irevocabil prin sentinţa civilă nr. 2155/11.04.2008 pronunţată de Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti în dosarul nr. x/2007.

Faţă de considerentele expuse, reţinând că hotărârea instanţei de apel a fost pronunţată cu aplicarea corectă a dispoziţiilor legale, sub toate aspectele criticate prin motivele de recurs, nefiind îndeplinite condiţiile de incidenţă a cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte, în baza art. 496 alin. (1) din acelaşi act normativ, va respinge, ca nefondat, recursul declarat de chematul în garanţie Statul Român, prin Ministerul Finanţelor, prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Bucureşti, împotriva deciziei nr. 1125 A din 12 noiembrie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti – secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanţelor, prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Bucureşti, împotriva deciziei nr. 1125 A din 12 noiembrie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti – secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 5 februarie 2026.