Eviction from property based on non-compliance with contractual habitation clause despite holding naked ownership

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Medgidia la data de 7 iulie 2003 reclamanții T.D. și T.R. au chemat în judecată pe pârâții M.C.R. și M.D.L., solicitând instanței să dispună evacuarea necondiționată a acestora din imobilul situat în Medgidia, precum și obligarea la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea acțiunii s-a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1997 din 11 iulie 2001, reclamanții au înstrăinat pârâților nuda proprietate asupra imobilului menționat anterior, păstrându-și dreptul de uzufruct pe întreaga durată a vieții. Pârâții fiind fiica și ginerele reclamanților, li s-a permis să locuiască temporar în imobil, manifestând ulterior însă un comportament violent și lipsit de respect față de reclamanți, ceea ce i-a determinat pe aceștia să promoveze prezenta acțiune.

Prin sentința civilă nr. 2588 din 11 decembrie 2003, Judecătoria Medgidia a admis acțiunea formulată de reclamanți și a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în str. V., precum și obligarea acestora la plata sumei de 3.083.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

În motivarea hotărârii s-a reținut, în esență, că pârâții nu au făcut dovada respectării dreptului de habitație viageră constituit în favoarea reclamanților deși, potrivit dispozițiilor art. 1169 C. civ., acest fapt era un imperativ al interesului personal al pârâților care trebuiau să dovedească faptele alegate.

Împotriva hotărârii primei instanțe au declarat apel pârâții, criticând soluția pentru netemeinicie și nelegalitate în sensul că, fiind proprietari ai imobilului în litigiu, sancțiunea civilă de evacuare nu este legală.

S-a susținut astfel că în mod greșit instanța de fond a reținut existența în cadrul convenției a două contracte, unul de vânzare cumpărare cu clauză de habitație și unul de constituire a unui drept de habitație în imobil, pârâții încălcând cel de-al doilea act cuprins în contract.

În subsidiar, s-a criticat faptul că reclamanții nu au făcut dovada tulburării folosinței de către apelanții-pârâți.

Prin decizia civilă nr. 245/C din 16 martie 2004, Curtea de Apel Constanța a respins ca nefondat apelul declarat de pârâți.

În considerentele deciziei s-a reținut că între reclamanți și pârâți a fost încheiat un contract de vânzare cumpărare imobiliară cu clauză de habitație viageră, cumpărătorii intrând de drept în stăpânirea imobilului cu data autentificării contractului (11 iulie 2001), iar în fapt la data încetării din viață a vânzătorilor.

Fiind un drept real de aceeași natură ca și uzufructul, dreptul de habitație a fost convenit prin voința vânzătorilor și cumpărătorilor, stipulându-se drept clauză contractuală.

Instanța de apel a mai reținut că pârâții nu au respectat această clauză contractuală, încălcând dreptul de habitație al vânzătorilor, situație care face imposibilă tolerarea pârâților în imobil, aceștia având doar nuda proprietate, nu și posesia de fapt a imobilului.

Împotriva deciziei nr. 245/c din 16 martie 2004 au declarat recurs pârâții M.D.L. și M.C.R., motivând că hotărârea pronunțată este lipsită de temei, fiind dată cu aplicarea greșită a legii, instanța interpretând greșit actul juridic dedus judecății și schimbând înțelesul lămurit al acestuia.

Primul motiv de recurs invocat de pârâți este acela că în mod greșit instanța de apel a reținut că apelanții ar fi criticat faptul că actul autentificat sub nr. 1997 din 11 iulie 2001 cuprinde două convenții, în realitate nefiind invocată această critică.

Prin urmare recurenții consideră că instanța de apel nu s-a circumscris motivelor de apel, schimbând sentința de fond și sub acest aspect criticat de pârâți și, în consecință, a schimbat natura și înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al actului dedus judecății.

Al doilea motiv de recurs vizează încălcarea și aplicarea greșită a legii de către instanța de apel, în esență recurenții susținând că sancțiunea evacuării încalcă dreptul lor de proprietate asupra imobilului .

Recursul este nefondat pentru considerentele ce vor urma:

Prin contractul de vânzare-cumpărare imobiliară cu clauză de habitație, reclamanții au închiriat pârâților un imobil-casă de locuit, situat în Medgidia, format din 3 camere și dependințe, precum și anexe gospodărești, amplasate pe un teren în suprafață de 935,57 mp.

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1997 din 11 iulie 2001, vânzătorii–reclamanți și-au rezervat un drept de habitație viageră asupra casei de locuit, cumpărătorii-pârâți fiind obligați să asigure o posesie utilă și liniștită acestora.

Deși prin contract s-a prevăzut că pârâții urmau să intre în fapt în stăpânirea imobilului la data încetării din viață a vânzătorilor, reclamanții au fost de acord ca aceștia să locuiască împreună cu ei în imobil, deoarece pârâții sunt fiica, respectiv ginerele reclamanților.

Pârâții nu au respectat însă clauza contractuală de a asigura reclamanților posesia liniștită și utilă a întregului imobil, și nu doar a unei părți din acesta, creând totodată o stare conflictuală, situație care face imposibilă tolerarea lor în imobil, cu atât mai mult cu cât ei nici nu au posesia de fapt a imobilului, ci numai nuda proprietate.

Prin urmare, critica recurenților referitoare la încălcarea dreptului lor de proprietate prin aplicarea sancțiunii evacuării nu are fundament, întrucât neavând posesia de fapt a imobilului respectiv, ci fiind doar persoane tolerate, cărora reclamanții le-au permis să locuiască împreună cu ei, se poate cere evacuarea lor atâta timp cât nu respectă liniștită și utila folosință a locuinței.

Nefondat este și motivul de recurs privind faptul că instanța de apel nu s-ar fi circumscris motivelor de apel, schimbând sentința de fond sub aspecte necriticate de apelanți întrucât instanța de apel nu a schimbat sentința primei instanțe ci, dimpotrivă, a confirmat-o prin respingerea apelului declarat de pârâți ca nefondat.

Pentru considerentele expuse anterior, se va respinge ca nefondat recursul declarat de pârâți.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâții M.D.L. și M.C.R. împotriva deciziei nr. 245/C din 16 martie 2004 a Curții de Apel Constanța, secția civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședința publică, astăzi 20 aprilie 2005.