Statutory right to purchase employer-owned housing limited to tenants holding tenancy at law's entry into force

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea civilă din 8 septembrie 2003 reclamanta B.L. a chemat în judecară pe pârâta SC C. SA Drobeta-Turnu Severin solicitând a fi obligată, în temeiul art. 1073 C. civ., să încheie contract de vânzare-cumpărare prin care pârâta să vândă și reclamanta să cumpere, potrivit art. 7 din Legea nr. 85/1992, la prețul de protecție socială prevăzut prin Decretul-lege nr. 61/1990, garsoniera nr. 34 situată în Drobeta-Turnu Severin, județul Mehedinți.

Motivând acțiunea, reclamanta a arătat că a fost angajata pârâtei din anul 1995 și tot de atunci a ocupat, împreună cu fiul său minor, în calitate de chiriașă garsoniera în cauză, construită din fondurile unităților economice, a solicitat pârâtei să-i vândă spațiul locativ, dar aceasta a refuzat, încălcând obligația de a vinde prevăzută de Legea nr. 85/1992.

A mai arătat reclamanta că obligația de a vinde există în sarcina pârâtei în chiar condițiile în care aceasta s-a privatizat, actualul său proprietar cunoscând legea română și acceptând să dobândească patrimoniul pârâtei grevat de sarcina legală.

Prin întâmpinare, pârâta a cerut respingerea acțiunii, susținând că, fiind privatizată integral din anul 1998, nu-i sunt aplicabile prevederile Legii nr. 85/1992, dispozițiile art. 1 și art. 7 din lege fiind expresia dreptului de dispoziție al statului asupra bunurilor ce-i aparțin, nefiind incidente asupra bunurilor proprietate privată, care sunt apărate prin art. 480 C. civ.

De asemenea, pârâta a invocat în apărare Hotărârea nr. 4/2000 a Consiliului de Administrație, care a stabilit că spațiile de locuit nu se vând, eventuala admitere a acțiunii reclamantei contravenind dispozițiilor art. 7 pct. 8 din Legea nr. 85/1992 așa cum a fost modificată prin Legea nr. 76/1994.

În fine, pârâta a mai susținut că nu s-a obligat nici prin contractul colectiv de muncă să asigure spații de locuit angajaților săi, motiv pentru care nici nu a încheiat contracte de închiriere, acestea fiind distribuite unor angajați pentru perioade limitate și numai pe baza unor cereri verbale adresate conducerii.

Prin sentința civilă nr. 5150 din 30 octombrie 2003, Judecătoria Drobeta-Turnu Severin a admis acțiunea și a obligat pe pârâtă să vândă reclamantei garsoniera în litigiu și cotele părți indivize din spațiile comune aflate în indiviziune forțată și perpetuă, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale Legii nr. 85/1992, prin perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.

Apelul declarat de pârâtă a fost respins ca nefondat prin decizia nr. 265 din 25 februarie 2004 pronunțată de Curtea de Apel Craiova, secția civilă.

Contrar susținerilor pârâtei, instanțele au stabilit că locuința în cauză a fost construită anterior anului 1992 din fondurile unităților economice și bugetare, iar reclamanta a avut calitate de chiriaș, astfel că sunt întrunite cerințele art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992, concomitent nefiind incidente prevederile art. 7 alin. (7) din aceeași lege, care se referă la alte categorii de locuințe decât cea în litigiu, fiind nerelevante privatizarea pârâtei ulterior apariției Legii nr. 85/1992 și hotărârea consiliului de administrație pentru că acționarul majoritar privat nu poate fi absolvit de obligația instituită prin lege, iar consiliul de administrație nu poate da hotărâri contrare legii nici să îngrădească dreptul reclamantei decurgând din lege.

Pârâta a declarat recurs susținând, în fapt și în esență, că instanțele au încălcat dispozițiile Legii nr. 85/1992.

Recursul este întemeiat.

Potrivit art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85 din 22 iulie 1992 în forma sa inițială de la data intrării în vigoare, cât și în forma republicată din 15 iulie 1998 „Locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractului de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi”.

Examinarea textului legal citat impune următoarele considerente:

Dispoziția legală reprezintă o normă de justiție socială, dând posibilitatea chiriașilor să cumpere locuințele la construirea cărora au contribuit direct sau indirect în vechiul sistem statal-juridic, având astfel și legitimare economică, socială și morală.

Ea instituie astfel posibilitatea chiriașilor din asemenea locuință de a dobândi drept de proprietate asupra locuințelor construite anterior anului 1992 din fondurile unităților economice și bugetare, care potrivit legislației din acea vreme nu puteau fi decât închiriate și nicidecum vândute persoanelor fizice.

Norma de drept în cauză extinde practic și asupra altor locuințe beneficiul dreptului de proprietate privată instituit prin Decretul-lege nr. 61/1990, al cărui obiect erau locuințele construite anterior din fondurile statului și făceau parte din fondul locativ al acestuia închiriat persoanelor fizice.

Cu alte cuvinte, beneficiul facultății de a cumpăra și, respectiv, al obligației imperative de a vinde la cerere instituită în sarcina persoanelor juridice deținătoare ale unor astfel de locuințe, este acordat numai titularilor contractelor de închiriere din momentul intrării legii în vigoare în anul 1992, indiferent dacă acestea îmbracă sau nu forma scrisă.

Așadar, obligația de a vinde nu există atâta timp cât chiriașul de la data intrării legii în vigoare nu cere a i se vinde și încetează în momentul în care și raportul de locațiune a încetat fără ca fostul chiriaș să fi cerut să cumpere.

În această din urmă ipoteză, locuința rămâne în proprietatea persoanei juridice deținătoare, nemaifăcând obiectul prevederilor art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992, modul de administrare și eventuala înstrăinare stabilindu-se de consiliul de administrare, respectiv de conducerea unității deținătoare [art. 7 alin. (8) din aceeași lege].

În concluzie, dreptul de a cumpăra și obligația corelativă imperativă de a vinde se pot materializa printr-un contract de vânzare-cumpărare intuitu personae, adică numai în considerarea calității de chiriaș în momentul intrării legii în vigoare, eventuala vânzare-cumpărare între unitatea deținătoare și un chiriaș ulterior fiind supusă principiului libertății actelor juridice civile (numit și principiul autonomiei de voință) consacrat indirect prin art. 5 și art. 969 alin. (1) C. civ.

În concret, reclamanta nu a avut calitate de chiriaș al locuinței în litigiu la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, dobândind asemenea calitate numai în anul 1995, astfel încât nu are beneficiul art. 7 alin. (1) din lege, pârâta neputând fi obligată a-i vinde această locuință.

Statuând contrariul, prima instanță și instanța de apel au încălcat în mod esențial legea, ceea ce constituie caz de recurs potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ., astfel că, în temeiul art. 312 alin. (1) și (2) și art. 314 C. proc. civ., recursul va fi admis, hotărârile pronunțate în cauză vor fi casate și, pe fond, acțiunea introdusă de reclamantă împotriva pârâtei va fi respinsă ca neîntemeiată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul declarat de pârâta SC C. SA Drobeta-Turnu Severin împotriva deciziei nr. 265 din 25 februarie 2004 a Curții de Apel Craiova, secția civilă.

Casează decizia atacată, precum și sentința civilă nr. 5150 din 30 octombrie 2003 a Judecătoriei Drobeta-Turnu Severin.

Pe fond, respinge ca neîntemeiată acțiunea civilă introdusă de reclamanta B.L. împotriva pârâtei SC C. SA Drobeta-Turnu Severin.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 11 aprilie 2005.