Land sale promise under private writing cannot be perfected into contract; claim rejected as constitutive action unproven.

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată sub nr. 640 din 31 ianuarie 2003 la Judecătoria Giurgiu reclamantul C.V. a chemat în judecată pe pârâtul C.G. cerând să se pronunțe o hotărâre judecătorească care să țină loc de act de vânzare-cumpărare cu privire la suprafața de 2203 mp teren situat în intravilanul comunei Mărăști, județul Giurgiu cu mențiunea că își întemeiază cererea pe dispozițiile art. 111 C. proc. civ. și art. 1174 C. civ.

În motivarea cererii reclamantul arată că în anul 1991, după punerea în posesie a pârâtului, a încheiat cu acesta un antecontract de vânzare-cumpărare prin care pârâtul i-a transmis terenul în litigiu pentru prețul de 30.000 lei.

Susține reclamantul că de la data menționată a intrat în posesia terenului pe care l-a stăpânit nestingherit.

La 14 februarie 2003, C.M. a invocat în principal excepția lipsei capacității de exercițiu a pârâtului C.G., decedat la 7 februarie 1994 iar, în subsidiar, respingerea cererii invocând și lipsa calității procesual-pasive a pârâtului chemat în judecată, prescripția dreptului la acțiune și netemeinicia pretențiilor reclamantului.

Reclamantul și-a precizat acțiunea în sensul că înțelege să se judece în contradictoriu cu pârâtul C.M.

Prin încheierea de ședință din 17 aprilie 2003 Judecătoria Giurgiu a respins excepția lipsei capacității de exercițiu și excepția prescripției dreptului la acțiune invocate de pârât.

Prin sentința civilă nr. 2584 din 4 noiembrie 2003 Judecătoria Giurgiu a admis, în parte, acțiunea și, omologând raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de expert ing. I.N. a constatat săvârșită vânzarea-cumpărarea intervenită între numitul C.G., autorul pârâtului C.M. în calitate de vânzător și reclamantul C.V., în calitate de cumpărător având ca obiect terenul în suprafață de 2200 mp situat în intravilanul comunei Mărăști, județul Giurgiu, sola 82/33, parcela 203 având ca vecini la Nord N.E. și C.V., la Est–drum comunal, la Sud C.Ș., la Vest–drum comunal la prețul de 30.000 lei.

În motivarea sentinței, în esență, s-a reținut că la data de 14 decembrie 1991 între reclamant și autorul pârâtului s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare a terenului în litigiu pentru prețul de 30.000 lei.

Așa fiind, cum părțile, deși au convenit în sensul menționat în conformitate cu dispozițiile art. 1294 și urm. C. civ., emisă ulterior nu s-au mai prezentat la notariat pentru întocmirea actului de vânzare-cumpărare, în formă autentică, prima instanță apreciază că se impune admiterea cererii deduse judecății.

Reține prima instanță și faptul că este irelevant, din punct de vedere al analizei cererii faptul că autorul pârâtului, la momentul încheierii promisiunii nu era titularul dreptului de proprietate asupra terenului, întrucât acesta formulase, în procedura Legii nr. 18/1991, cerere pentru a-i fi recunoscut dreptul, cerere ce-i fusese validată prin hotărârea nr. 22 din 2 septembrie 1991 a Comisiei Locale Giurgiu pentru aplicarea Legii nr. 18/1991.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul C.M. care reiterează excepția prescripției dreptului la acțiune și inadmisibilitatea acțiunii în constatare întemeiată pe dispozițiile art. 111 C. proc. civ.

Totodată pârâtul contestă validitatea antecontractului de vânzare-cumpărare invocat de reclamant, invocând neconcordanțele inserate în înscrisul sub semnătură privată privind calitatea persoanei care ar fi cumpărat terenul și imposibilitatea menționării în anul 1991 a vecinătăților terenului stabilit abia după cca. 10 ani după această dată.

Prin decizia civilă nr. 70/A din 1 aprilie 2004 Curtea de Apel București, secția pentru conflicte de muncă și litigii de muncă, a admis apelul și a schimbat, în tot, sentința apelată și pe fond a respins acțiunea ca nefondată.

În motivarea deciziei s-a reținut că potrivit mențiunilor înscrisul prezentat de reclamant intitulat chitanță și datat 14 decembrie 1991 la rubrica cumpărător este menționat C.C. și nu reclamantul fără a se putea stabili existența unei împuterniciri care să-i fi fost dată.

Totodată se reține că acesta nu a fost scris de una dintre părțile contractante și nici nu a fost respectată formalitatea multiplului exemplar, caz în care, conform art. 1179 alin. (1) și (2) C. civ. înscrisul este lipsit de putere probatorie.

Reține instanța de apel și faptul că înscrisul prezentat de reclamant nu poate fi apreciat a fi un început de dovadă scrisă întrucât dat fiind obiectul convenției, teren, în raport de dispozițiile art. 46 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, convențiile trebuiau să îmbrace formă autentică, condiție impusă și prin art. 2 din Legea nr. 54/1998, situație în care nu se aplică principiul consensualismului prevăzut de art. 1294 C. civ.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul C.V. invocând incidența art. 304 pct. 8, 9 și 10 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivelor recurentul reiterează situația de fapt prezentată și prin cererea de chemare în judecată și susține că, în raport de probatoriul administrat, instanța de apel a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor legale incidente cu consecința respingerii greșit a cererii deduse judecății.

Analizând recursul Înalta Curte constată că nu este fondat pentru următoarele considerente:

În drept, potrivit art. 46 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, intrată în vigoare la 20 februarie 1991 (în vigoare la momentul la care se susține că ar fi intervenit convenția în litigiu 14 decembrie 1991, înstrăinarea terenurilor situate în intravilan și extravilan poate fi făcută, indiferent de întinderea suprafeței prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică.

Reglementând, prin dispoziția legală menționată, forma autentică ca o condiție ad validitatem a actelor juridice privind înstrăinarea, între vii, a terenurilor legiuitorul a înțeles să consacre și un caz de nulitate implicită a acelor acte juridice încheiate cu nerespectarea condiției mai sus arătate.

Încheierea sub imperiul actului normativ menționat a unei convenții de vânzare-cumpărare consemnată într-un înscris sub semnătură privată poate produce efecte numai ca o promisiune de vânzare și nu ca act de înstrăinare.

Validarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare și transformarea acesteia în act juridic perfect de înstrăinare este condiționată de îndeplinirea mai multor condiții și anume: existența bunului care face obiectul vânzării, sub titlu de proprietar în patrimoniul vânzătorului promitent, plata de către beneficiarul promisiunii a prețului și intrarea de către acesta în posesia bunului și executarea acesteia în mod continuu și nestingherit.

Acțiunea prin care beneficiarul promisiunii urmărește pronunțarea unei hotărâri care să transforme antecontractul într-un contract perfect de vânzare-cumpărare, cum este și cea dedusă judecății este o acțiune constitutivă de drepturi întemeiată pe dispozițiile art. 1077 C. civ. și nu o acțiune în constatare, întemeiată pe dispozițiile art. 111 C. proc. civ. cum greșit s-a invocat prin cererea dedusă judecății.

Or, în speța dedusă judecății condițiile mai sus arătate nu sunt îndeplinite.

Astfel, prin probatoriul administrat reclamantul nu a probat, în afara oricărei îndoieli, încheierea promisiunii și respectiv executarea benevolă de către părți a clauzelor anticipatorii, predarea bunului promis și plata prețului.

Astfel, mențiunile înscrisului sub semnătură privată datat 14 decembrie 1991 sunt confuze cu privire la numele cumpărătorului, la rubrica „cumpărător” în care se menționează că ar fi reclamantul semnează C.V. fără a se dovedi în vreun mod identitatea acestei persoane, dimpotrivă reclamantul susținând că semnătura nu poate fi a sa.

Conform răspunsurilor date la interogatoriu, beneficiarul promisiunii, aproximativ 2 ani de zile, i-a remis pârâtului C.M. produse după acest teren, conduită pe care a avut-o și față de autorul acestuia, invocând „plăcerea”, pentru ca, după un timp, să refuze să-i mai predea motivat de faptul că „pârâtul a pus afișe că vinde terenul”, fapt ce pune sub semnul îndoielii natura convenției care se pretinde că s-ar fi încheiat

Mai mult, promitentul vânzător, C.G., nu deținea la data încheierii promisiunii de vânzare un titlu de proprietate pentru terenul în litigiu. Acesta a decedat la 26 aprilie 1994, iar reclamantul confirmă că după decesul acestuia, pârâtul, în calitatea sa de moștenitor al promitentului vânzător, a intrat în posesia terenului pe care l-a exploatat în perioada 1994–1997.

Așa fiind, în mod just instanța de apel, față de probatoriul administrat în cauză, a reținut că nu se poate pronunța o hotărâre judecătorească care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Pentru motivele de fapt și de drept arătate, recursul declarat de reclamant se dovedește a fi nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul C.V. împotriva deciziei nr. 80/A din 1 aprilie 2004 a Curții de Apel București, secția pentru conflicte de muncă și litigii de muncă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 30 martie 2005.