Cassation annulled for non-merits criticism of promissory contract resolution based on seller's documentary default

Şedinţa publică din data de 27 martie 2025

Asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 8 decembrie 2020 pe rolul Tribunalului Timiş, secţia a II-a civilă, sub nr. x/2020, reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., a solicitat instanţei ca, prin hotărârea ce se va pronunţa în cauză, să se dispună:

1) în principal, conform art. 8.7 din Promisiunea de vânzare autentificată sub nr. x/02.07.2020 de S.P.N. C. - C., rezoluţiunea convenţiei şi obligarea pârâtei la plata către reclamantă a dublului sumei de 300.000 euro, achitată cu titlu de avans, precum şi a sumei de 75.000 Euro, reprezentând investiţii făcute la spaţiu;

2) în subsidiar, în situaţia respingerii petitului 1), reducerea preţului contractului de la 1.300.000 euro la 1.128.371,83 euro şi plata contravalorii lucrărilor efectuate pentru a suplini lipsa de suprafaţă, cuantificate la 75.000 euro, cu obligarea reclamantei la plata diferenţei de preţ în termen de 180 de zile de la data la care hotărârea rămâne definitivă;

Pârâta B. S.R.L. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca vădit neîntemeiată. Totodată, aceasta a formulat cerere reconvenţională, prin care a solicitat:

1) în principal, să se constate că pârâta şi-a îndeplinit obligaţiile asumate, iar în condiţiile în care reclamanta nu doreşte încheierea contractului de vânzare-cumpărare în termenul de 180 zile stabilit potrivit prevederilor art. 5.2. din Promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/02.07.2020 de către BNP C. (Promisiunea), să se pronunţe rezoluţiunea Promisiunii, cu obligarea reclamantei pârâte la plata daunelor în cuantum de 300.000 euro, conform prevederilor art. 8.7, paragraful 1 din Promisiune;

2) în subsidiar, să se dispună încetarea Promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/02.07.2020 de către BNP C. (Promisiunea), în baza prevederilor art. 1401 şi art. 1407 C. civ., cu aplicarea prevederilor art. 8.7, paragraful ultim din Promisiune, cu restituirea avansului de preţ achitat de A. S.R.L., redus cu sumele datorate pentru lipsa de folosinţă, ce urmează a se calcula la data rămânerii definitive a hotărârii, cu aplicarea prevederilor legale şi contractuale invocate;

3) să se dispună stoparea lucrărilor efectuate de către reclamantă, de transformare a spaţiului, urmând ca spaţiul să fie adus în starea în care a fost predat, pe cheltuiala reclamantei, cu aplicarea prevederilor art. 1407 din C. civ.

Tribunalul Timiş, secţia a II-a civilă, prin sentinţa civilă nr. 480/PI din 19 aprilie 2023, a respins, ca neîntemeiată, cererea principală formulată reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L.; a admis, în parte, cererea reconvenţională formulată de pârâta reclamantă-reconvenţional B. S.R.L., în contradictoriu cu reclamanta pârâtă-reconvenţional A. S.R.L.; a dispus rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/02.07.2020 de S.P.N. C.; a respins, în rest, cererea reconvenţională, ca neîntemeiată; reclamanta a fost obligată la plata către pârâtă a cheltuielilor de judecată în sumă de 183.133,44 reprezentând onorariu de expert, onorariu de avocat acordat parţial, cheltuieli de deplasare şi taxa judiciară de timbru; a respins cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Prin decizia civilă nr. 332/A din 27 iunie 2024, pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia de insolvenţă, societăţi, concurenţă neloială şi litigii decurgând din exploatarea unei întreprinderi, în dosarul nr. x/2020, s-a respins apelul declarat de apelanta-reclamantă A. S.R.L., în contradictoriu cu intimata-pârâtă B. S.R.L., împotriva sentinţei civile nr. 480/PI din 19 aprilie 2023 a Tribunalului Timiş, secţia a II-a civilă, având ca obiect rezoluţiune contract; apelanta-reclamantă a fost obligată la plata către intimata-pârâtă a sumei de 18.869,65 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

La data de 9 septembrie 2024 s-a înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, sub nr. x/2020, recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 332/A din 27 iunie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Timişoara, secţia de insolvenţă, societăţi, concurenţă neloială şi litigii decurgând din exploatarea unei întreprinderi.

Recurenta-reclamantă a solicitat admiterea recursului, casarea în parte a deciziei recurate, sub aspectul respingerii apelului formulat împotriva soluţiei de admitere în parte a cererii reconvenţionale, cu consecinţa trimiterii cauzei, spre rejudecare, în apel, conform art. 497 din C. proc. civ.

Decizia recurată a fost criticată sub aspectul nelegalităţii, pentru următoarele motive:

Au fost aplicate greşit şi încălcate prevederile art. 8.3 şi art. 8.6 din promisiunea de vânzare-cumpărare coroborate cu cele ale art. 1516 alin. (2) pct. 2, art. 1.517 şi art. 1.270 din C. civ., cu referire la aplicarea greşită a legii părţilor din cadrul promisiunii privind obligaţiile promitentului vânzător.

Recurenta-reclamantă consideră că admiterea petitului principal din cadrul cererii reconvenţionale (prin care s-a solicitat rezoluţiunea promisiunii, ca urmare a culpei contractuale a reclamantei constând în presupusul refuz de încheiere a contractului final de vânzare-cumpărare) şi respingerea apelului promovat, ca urmare a aceleiaşi constatări din partea instanţei de apel, reprezintă o gravă eroare de interpretare a textului legal aplicabil, a contractului dintre părţi şi a situaţiei faptice relevate de probele administrate.

Coroborând cele două texte menţionate la punctele 20 - 21 din cererea de recurs - art. 1.516 alin. (2) pct. 2 C. civ. şi art. 8.6 din promisiunea de vânzare-cumpărare -, avute în vedere şi de instanţa de apel în decizia recurată, coroborat cu textul de lege de la pct. 22 (art. 1.270 C. civ. care reglementează forţa obligatorie a contractului), se observă condiţiile în care se putea dispune rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare, respectiv debitorul, aflându-se în întârziere, fără justificare, nu îşi execută obligaţia de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în termenul de 180 de zile.

Acest aspect presupune, de la bun început, ca pârâta reclamantă reconvenţională trebuia să îşi fi respectat şi ea în integralitate obligaţiile asumate, adică să se prezinte în faţa notarului public, după intabularea imobilelor, cu toate documentele necesare semnării de către aceasta pentru vânzarea imobilului.

Acesta este aspectul esenţial care a "scăpat" atât primei instanţe, cât şi instanţei de apel la momentul admiterii cererii reconvenţionale, respectiv la momentul menţinerii în apel a soluţiei primei instanţe de admitere în parte a cererii reconvenţionale.

Astfel, s-a concluzionat că data de 11 mai 2021 era cea la care se îndeplineau cele 180 de zile de la data intabulării clădirii, data la care părţile trebuiau să semneze contractul de vânzare-cumpărare.

Cu toate acestea, în data de 11 mai 2021, ora 09:00, promitenta vânzătoare, prin mandatar, nu a putut prezenta un certificat fiscal fără datorii şi, astfel, nu s-a putut încheia contractul de vânzare-cumpărare la data şi ora notificată de reprezentantul promitentei vânzătoare. Acest aspect rezultă din certificatul fiscal obţinut de către pârâtă, în aceeaşi zi, la ora 16:00.

La această dată, reprezentantul recurentei, pentru a întări decizia de achiziţie a imobilului în condiţiile contractuale, s-a prezentat şi a dat în faţa domnului notar C. declaraţia, autentificată sub nr. x/11.05.2021, prin care se arata de acord să achiziţioneze imobilul, în condiţiile prevăzute de promisiune.

În considerarea celor prezentate, se poate concluziona că motivul pentru care nu s-a semnat contractul de vânzare-cumpărare în data de 11 mai 2021 a fost acela al lipsei unui document ce trebuie prezentat de către promitenta vânzătoare potrivit prevederilor legale, respectiv certificatul fiscal pentru înstrăinare fără datorii. Faptul că acesta a fost emis în aceeaşi zi, ora 16:00, s-a datorat plătii realizate de către pârâta reclamantă reconvenţională.

Având în vedere că nu s-a putut semna contractul în data de 11 mai 2021, promitenta vânzătoare a notificat recurenta şi a invitat-o la domnul notar D., pentru semnarea contractului autentic de vânzare-cumpărare în data de 27 mai 2021.

Reprezentanţii societăţii recurente s-au prezentat şi în faţa acestui notar public, cu intenţia de a achiziţiona imobilul, însă s-a constatat faptul că mandatarul promitentei vânzătoare nu a putut prezenta o procură specială de reprezentare a acesteia.

Astfel, nici la această dată, în faţa domnului notar D., nu s-a putut semna contractul de vânzare-cumpărare strict raportat la neîndeplinirea condiţiilor legale din partea vânzătoarei pentru a putea fi încheiat contractul.

Recurenta-reclamantă a mai arătat că părţile nu au putut demara procedurile sau semna contractul de vânzare-cumpărare datorită unor lipsuri în ceea ce priveşte documentele privind reprezentarea legală a vânzătoarei, independent de modul în care s-a interpretat poziţia recurentei cu privire la aspectele comerciale în discuţie.

Este eronată concluzia instanţei de apel, care a menţinut soluţia tribunalului pe această chestiune, întrucât s-a bazat pe o interpretare greşită a documentelor aflate în posesia sa, dar şi a prevederilor art. 8.6 din contract şi art. 1.516 alin. (2) pct. 2 C. civ.

Potrivit recurentei, instanţa de apel, în baza tuturor probelor administrate în cauza, era obligată să facă aplicarea prevederilor art. 1.517 din C. civ. şi să constate că promitenta vânzătoare nu îşi poate invoca propria culpă în neexecutarea de către reclamantă a obligaţiei de semnare a contractului de vânzare-cumpărare.

Or, promitenta vânzătoare (pârâta reclamantă reconvenţională), deşi a solicitat rezoluţiunea antecontractului raportat la refuzul reclamantei de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, nu a dovedit că ea ar fi fost aptă să semneze acest act final.

Luând în calcul toate aceste aspecte, autoarea căii de atac apreciază că instanţa de apel era obligată să respingă cererea reconvenţională formulată, pârâta reclamantă reconvenţională fiind cea în culpa şi, astfel, devenind aplicabil principiul "nemo auditur propriam turpitudinem allegans".

Şi dacă s-ar admite teoria instanţei de apel referitoare la existenţa unei culpe a reclamantei pentru faptul că nu s-a încheiat contractul în termenul de 180 de zile, cât timp există şi o culpă a promitentei vânzătoare, chiar dacă provine din lipsa unor documente necesare conform legii, iar nu din nerespectarea obligaţiilor ce decurg din promisiune care fac obiectul altei analize, instanţa de fond trebuia să constate că nu se poate dispune rezoluţiunea pentru neîncheierea contractului din culpa recurentei.

Astfel, în mod greşit a aplicat instanţa de apel prevederile art. 8.6., deoarece promitenta vânzătoare nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate, respectiv obligaţia de a înscrie construcţia conform autorizaţiilor de construire şi conform celor stipulate expres în contract în art. 8.3. (legea părţilor).

De asemenea, promitenta vânzătoare nici nu a prezentat toate documentele necesare semnării contractului, la fiecare convocare existând şi culpa acesteia pentru imposibilitatea încheierii actului autentic final.

Curtea de Apel Timişoara a aplicat greşit prevederile legii părţilor (promisiunii) la speţa dedusă judecăţii când a analizat care erau obligaţiile intimatei-pârâte.

Astfel, recurenta-reclamantă a arătat că instanţa de apel a reţinut doar superficial obligaţia de înscriere a clădirii în Cartea Funciară, fără a analiza nuanţele legii părţilor din cadrul promisiunii cu privire la această obligaţie a promitentei vânzătoare.

A considera că obligaţia promitentei vânzătoare este îndeplinită doar prin înscrierea în Cartea Funciară a construcţiei existente, astfel cum a reţinut instanţa de apel, este o aplicare greşită a prevederilor contractuale.

Contractul dintre părţi are putere de lege, similar unor norme de drept material, iar instanţa de apel a aplicat greşit prevederile contractuale, pronunţând o decizie cu încălcarea normelor de drept material prin intermediul deciziei recurate.

Totodată, a considera că există o culpă a promitentei cumpărătoare pentru neîncheierea contractului, neobservând că şi în lipsa acestei eventuale culpe (intenţia de negociere) nu s-ar fi putut încheiat oricum contractul din culpa promitentei vânzătoare la niciuna dintre datele la care părţile s-au prezentat la notarul public reprezintă o încălcare a dispoziţiilor legale stipulate în art. 1.517 C. civ.

În drept, recursul a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Intimata-pârâtă B. S.R.L. a transmis la dosar întâmpinare, prin care a solicitat să se constate nulitatea recursului pentru neîncadrarea criticilor în motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. pe fond, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, cu cheltuieli de judecată, fără a face dovada existenţei şi întinderii lor.

Recurenta-reclamantă A. S.R.L. a formulat răspuns la întâmpinare, solicitând decăderea intimatei-pârâte din dreptul de a formula întâmpinare.

Prin rezoluţia din 25 noiembrie 2024 s-a fixat termen la data de 23 ianuarie 2025, în şedinţă publică, cu citarea părţilor, întrucât procesul este guvernat de dispoziţiile C. proc. civ., în forma modificată prin Legea nr. 310/2018, nefiind supus procedurii filtrului.

La termenul de judecată din 23 ianuarie 2025, Înalta Curte a constatat că intimatei-pârâte B. S.R.L. i-a fost comunicată cererea de recurs atât la sediul procesual ales, cât şi la sediul social, întâmpinarea fiind formulată în termen, raportat la comunicarea efectuată la data de 19 septembrie 2024, ţinând cont de faptul că ziua de 19 octombrie 2024 a fost nelucrătoare. În această situaţie, apărătorul recurentei-reclamante A. S.R.L. a menţionat că nu mai susţine cererea privind decăderea intimatei din dreptul de a formula întâmpinare.

La acelaşi termen de judecată, Înalta Curte a încuviinţat cererea de amânare formulată de către apărătorul intimatei-pârâte B. S.R.L., stabilindu-se termen la 27 martie 2025, când s-a pronunţat prezenta decizie.

Înalta Curte a luat în examinare, cu prioritate, excepţia nulităţii recursului, invocată de către intimata-pârâtă B. S.R.L. prin întâmpinare, asupra căreia, în conformitate cu prevederile art. 248 din C. proc. civ. coroborate cu cele ale art. 489 alin. (2) din acelaşi cod, reţine următoarele:

Potrivit art. 483 alin. (3) din C. proc. civ., recursul urmăreşte să supună instanţei competente examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile, iar motivele de recurs reprezintă ipotezele expres şi limitativ prevăzute de lege pentru care se poate cere casarea hotărârii atacate.

Astfel, motivarea recursului presupune, conform art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., indicarea a cel puţin unul dintre motivele prevăzute limitativ de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., iar, pe de altă parte, dezvoltarea acestuia/acestora, cerinţe prevăzute sub sancţiunea nulităţii conform alin. (3) al aceluiaşi articol.

Totodată, potrivit art. 489 alin. (2) din C. proc. civ., sancţiunea nulităţii recursului intervine şi în cazul în care motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488.

Suplimentar, se impune a fi precizat faptul că obligaţia de motivare a recursului presupune o circumstanţiere a criticilor formulate raportat la soluţia/considerentele instanţei de apel, dar şi dezvoltarea unui raţionament logico-juridic în combaterea considerentelor care au stat la baza soluţiei adoptate prin hotărârea recurată.

Prin urmare, pentru a declanşa un control judecătoresc în această cale extraordinară de atac, nu este suficient ca recursul să fie motivat sub aspect formal în termenul prevăzut de lege, ci este necesar să fie aduse critici de nelegalitate punctuale hotărârii atacate, prin care să se arate în ce constau greşelile de judecată săvârşite de însăşi instanţa a cărei hotărâre este recurată, cu referire la motivele de nelegalitate expres prevăzute de art. 488 alin. (1) din C. proc. civ.

Fiind invocată incidenţa motivului de casare reglementat de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., potrivit căruia, casarea hotărârii se poate cere când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, Înalta Curte reţine că este necesar nu doar ca autoarea demersului judiciar să indice textele de lege pretins a fi fost aplicate greşit, ci aceasta trebuie să demonstreze modul în care considerentele instanţei de apel au încălcat sau reprezintă o greşită aplicare a acestor norme de drept material.

Cu alte cuvinte, recurenta-reclamantă trebuia să expună o argumentaţie juridică a nelegalităţii invocate raportat la dispoziţiile legale menţionate, pretins a fi fost încălcate/interpretate eronat, cu referire directă la raţionamentul instanţei a cărei hotărâre a fost atacată, aspect ce nu se regăseşte în cuprinsul cererii de recurs în analiză.

Din examinarea recursului declarat de către recurenta-reclamantă, se constată că aceasta a formulat critici de netemeinicie, iar nu de nelegalitate a deciziei instanţei de apel.

Autoarea căii de atac încearcă să demonstreze în recurs că este eronată soluţia de admitere în parte a cererii reconvenţionale, pentru motivul că există şi o culpă a promitentei vânzătoare, chiar dacă provine din lipsa unor documente necesare conform legii, iar nu din nerespectarea obligaţiilor ce decurg din promisiune care fac obiectul altei analize.

În contextul prezentat în cererea de recurs, recurenta apreciază că nu se putea dispune rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/02.07.2020 de S.P.N. C., pentru neîncheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare din culpa sa.

Înalta Curte observă că recurenta-reclamantă a semnalat într-un mod pur formal pretinsa aplicare greşită a unor texte de lege din C. civ., urmărind să se ajungă la o altă stare de fapt, fără a explica, în concret, cum au fost încălcate normele de drept material invocate de către instanţa de apel, atunci când aceasta a menţinut soluţia primei instanţe, prin respingerea apelului.

În realitate, recurenta-reclamantă este nemulţumită de modalitatea în care instanţa de apel a coroborat probele administrate şi a stabilit situaţia de fapt, solicitând acordarea unei alte semnificaţii probatorii aspectelor de fapt în dovedirea netemeiniciei cererii reconvenţionale.

Or, aceste argumente nu relevă motive de nelegalitate a hotărârii, ci doar de netemeinicie şi nu se circumscriu căii extraordinare de atac a recursului, cale de atac nedevolutivă.

Faţă de considerentele expuse, întrucât accesul la justiţie presupune respectarea cerinţelor formale în legătură cu promovarea căii de atac, dând eficienţă prevederilor art. 486 alin. (1) lit. d) şi alin. (3), coroborate cu art. 489 alin. (2) din C. proc. civ., Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) din acelaşi cod, va anula recursul declarat în cauză de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei instanţei de apel.

Referitor la cererea intimatei-pârâte B. S.R.L., de obligare a părţii potrivnice la plata cheltuielilor de judecată, formulată prin întâmpinare, Înalta Curte constată că se impune a fi respinsă.

În acest sens, reţine că potrivit dispoziţiilor art. 452 din C. proc. civ., partea care pretinde astfel de cheltuieli trebuie să facă dovada existenţei şi întinderii lor, cel mai târziu la data închiderii dezbaterilor, obligaţie neîndeplinită de intimata-pârâtă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 332/A din 27 iunie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Timişoara, secţia de insolvenţă, societăţi, concurenţă neloială şi litigii decurgând din exploatarea unei întreprinderi.

Respinge cererea formulată de intimata-pârâtă B. S.R.L. privind acordarea cheltuielilor de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 27 martie 2025.