Tenant’s appeal rejected; contractual penalty interest of RON 237,513.55 and appeal costs upheld for landlord.

Şedinţa publică din data de 27 martie 2025

Asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 6 iulie 2023 pe rolul Tribunalului Constanţa, secţia a II-a civilă, sub nr. x/2023, reclamanta A. S.A., în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 237.513,55 RON, reprezentând penalităţi contractuale calculate până la data de 18 octombrie 2022.

Tribunalul Constanţa, secţia a II-a civilă, prin sentinţa civilă nr. 257 din 12 martie 2024, a respins, ca nefondată, excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de către pârâta B. S.R.L.; a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. S.A.; pârâta B. S.R.L. a fost obligată la plata către reclamanta A. S.R.L. a sumei de 237.513,55 RON, reprezentând penalităţi contractuale calculate până la data de 18 octombrie 2022; de asemenea, pârâta a fost obligată la plata către reclamantă a sumei de 5.855,27 RON, reprezentând cheltuieli de judecată (taxă judiciară de timbru), precum şi la plata sumei de 1.100 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată (onorariul de avocat).

Prin decizia civilă nr. 166/LP din 13 septembrie 2024, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de insolvenţă şi litigii cu profesionişti şi societăţi, în dosarul nr. x/2023, s-a respins, ca nefondat, apelul promovat de apelanta-pârâtă B. S.R.L., împotriva sentinţei civile nr. 257 din 12 martie 2024 a Tribunalului Constanţa, secţia a II-a civilă, în contradictoriu cu intimata-reclamantă A. S.A.; apelanta a fost obligată la plata către intimată a sumei de 2.050 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată efectuate în apel, reprezentând onorariul de avocat.

Împotriva acestei decizii, recurenta-pârâtă B. S.R.L. a declarat recurs, dosarul fiind înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, sub nr. x/2023, la data de 8 noiembrie 2024.

Recurenta-pârâtă a solicitat admiterea recursului, casarea în tot a deciziei recurate şi, în rejudecare, admiterea apelului promovat în cauză, cu consecinţa respingerii cererii de chemare în judecată, ca nefondată.

Sub un prim aspect, a susţinut faptul că s-a invocat, pe cale de excepţie, prescripţia dreptului material la acţiune, în raport de prevederile art. 2.517 din C. civ.. Recurenta a menţionat că reclamanta A. S.A. a introdus cererea de chemare în judecată cu mult peste termenul de prescripţie de 3 ani prevăzut de lege, motiv pentru care a solicitat admiterea excepţiei dreptului material la acţiune.

Pe fondul cauzei, autoarea căii de atac a arătat că părţile în litigiu au încheiat la data de 1 martie 2017 un contract de închiriere, având o durată până la data de 31 decembrie 2018.

Potrivit art. 3.3 din contract, "la expirarea termenului contractual, acesta poate fi prelungit în mod valabil prin act adiţional, părţile realizând un nou acord de voinţă cu privire la toate clauzele contractuale, nefiind ţinute de termenii şi condiţiile contractului ajuns la termen, numai în situaţia în care locatarul şi-a îndeplinit obligaţiile financiare decurgând din prezentul contract şi părţile se înţeleg cu privire la plata chiriei şi a contractului de închiriere".

În cuprinsul celor 5 acte adiţionale încheiate ulterior, nu se face referire la faptul că părţile, prin act adiţional, înţeleg să-şi însuşească toate clauzele contractuale ce fac obiectul contractului de închiriere. În realitate, părţile au înţeles să se rezume doar la prelungirea duratei contractului şi la modul de plată a facturilor.

Pe cale de consecinţă, art. 7.1 din contract îşi poate produce efectele numai în perioada cuprinsă în contract, respectiv de la data de 1 martie 2017 şi până la data de 31 decembrie 2018. După această dată, părţile nu au mai încheiat un act adiţional prin care să-şi însuşească toate clauzele contractuale, ci s-au rezumat la prelungirea contractului şi plata facturilor. Neexistând în cuprinsul actelor adiţionale, menţiuni referitoare la însuşirea de către părţi a celorlalte clauze ale contractului de închiriere, în mod valabil, astfel cum acestea au stabilit la art. 3.3 din contract, recurenta-pârâtă consideră că penalităţile de întârziere solicitate de reclamantă sunt nelegale şi au fost calculate abuziv.

Recurenta-pârâtă a susţinut faptul că instanţa de apel a dispus, în mod greşit, admiterea cererii reclamantei, pronunţând hotărârea atacată cu încălcarea normelor de drept substanţial. Astfel, a arătat că instanţa de apel, prin decizia ce formează obiectul recursului, a aplicat o normă care nu este incidentă în speţă şi a dat o interpretare greşită textului de lege corespunzător situaţiei de fapt. În acelaşi timp, recurenta apreciază că hotărârea Curţii de Apel Constanţa conţine dispoziţii contradictorii şi străine de natura cauzei.

În accepţiunea recurentei, instanţa de apel a dat o interpretare greşită izvorului obligaţional dintre părţi, reţinând că a intervenit tacita relocaţiune.

A menţionat că prima instanţă a fost sesizată cu o acţiune în pretenţii, izvorul obligaţional fiind o convenţie încheiată de părţi. Motivul apelării la forţa coercitivă a statului a fost nerespectarea obligaţiilor asumate prin convenţia încheiată între cele două părţi.

De comun acord părţile au stabilit, la art. 3.3 din contract, că termenul contractual poate fi prelungit, în mod valabil, prin act adiţional, părţile realizând un nou acord de voinţă cu privire la toate clauzele contractuale.

Condiţiile contractuale se raportează strict la prevederile art. 1.270 din C. civ., potrivit căruia contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante.

Recurenta consideră că este greşită interpretarea instanţei de apel, întrucât aceasta trebuia să analizeze contractul de închiriere potrivit dispoziţiilor art. 1.270 din C. civ., iar nu să constate că a intervenit tacita relocaţiune, instituţie reglementată de art. 1.810 din C. civ.

Cu alte cuvinte, în mod greşit a reţinut instanţa de apel că respectivul contract de închiriere a fost prelungit în baza tacitei relocaţiuni. Dacă părţile doreau ca acest contract de închiriere să fie prelungit în baza tacitei relocaţiuni, nu mai era necesar să se încheie un număr de 5 acte adiţionale la contract, prin care să se prelungească durata acestuia.

Instanţa de apel trebuia să ţină cont de voinţa părţilor, exprimată foarte clar la art. 3.3 din contract, în cuprinsul căruia se menţionează expres că poate fi prelungit termenul contractual prin acordul părţilor, în mod valabil, eliminând orice dubiu cu privire la prelungirea duratei contractului.

În lipsa unui contract valabil, intimata-reclamantă nu poate solicita penalităţi de întârziere, întrucât nu există un contract. Aşadar, nu poate fi vorba de o clauză penală, în baza căreia reclamanta să solicite penalităţile de întârziere, contractul fiind încetat la termen.

Titulara recursului a făcut referire la dispoziţiile art. 1.270 C. civ., potrivit cărora "Contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante. Contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părţilor".

Prin urmare, în cauza dedusă judecăţii, nu sunt aplicabile regulile privind tacita relocaţiune, deoarece părţile au hotărât, în considerarea art. 1.270 din C. civ., modalitatea de prelungire a duratei contractului.

Astfel, recurenta apreciază că instanţa de apel a dispus asupra acestui aspect cu încălcarea nomelor de drept material incidente în cauză, dispunând eronat cu privire la clauzele contractuale.

Potrivit recurentei, în momentul în care o instanţă trebuie să dispună asupra unei cauze, aceasta trebuie să o analizeze lato sensu şi să aibă în vedere toate aspectele necesare pentru soluţionarea corectă a litigiului, ceea ce în speţă nu s-a întâmplat.

O altă critică vizează faptul că a fost încălcat obiectul şi scopul C. proc. civ. prevăzut de art. 2 alin. (2), conform cărora "în înfăptuirea justiţiei, instanţele judecătoreşti îndeplinesc un serviciu de interes public, asigurând respectarea ordinii de drept, a libertăţilor fundamentale, a drepturilor şi intereselor legitime ale persoanelor fizice şi persoanelor juridice, aplicarea legii şi garantarea supremaţiei acesteia".

S-a mai arătat că instanţa de apel a dispus asupra acestei cauze cu încălcarea normelor de drept material, nefăcând analizele necesare pentru deducerea acesteia. Instanţa de apel a interpretat superficial clauzele stabilite în contractul de închiriere, fără a aprofunda fiecare clauză în parte, dând o dispoziţie generală ce nu era incidentă.

În final, recurenta a evocat dispoziţiile art. 14 din C. civ., potrivit cărora "orice persoană fizică sau juridică trebuie să îşi exercite drepturile şi să îşi execute obligaţiile civile cu bună-credinţă, în acord cu ordinea publică şi bunele moravuri". Or, în speţă nu s-a respectat acest principiu de drept substanţial.

În drept, recursul a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Intimata-reclamantă A. S.A. a transmis la dosar întâmpinare, solicitând anularea cererii de recurs, în temeiul art. 489 alin. (2) din C. proc. civ. sau, după caz, respingerea recursului, ca nefondat, cu consecinţa menţinerii soluţiei instanţei de apel ca temeinică şi legală; în temeiul art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., intimata a solicitat obligarea recurentei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată. La termenul din 27 martie 2025 reprezentantul convenţional al intimatei-reclamante, domnul avocat C., a depus la dosarul cauzei înscrisuri care atestă efectuarea cheltuielilor de judecată în sumă de 3.960 RON, reprezentând onorariul de avocat.

Recurenta-pârâtă B. S.R.L. nu a formulat răspuns la întâmpinare.

Prin rezoluţia din 8 ianuarie 2025 s-a fixat termen la data de 27 martie 2025, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

Astăzi, în şedinţă publică, excepţia nulităţii a fost respinsă, în considerarea celor expuse în partea introductivă a prezentei decizii.

Analizând recursul în limitele controlului de legalitate, în conformitate cu dispoziţiile art. 483 alin. (3) din C. proc. civ., Înalta Curte constată că acesta este nefondat, pentru considerentele ce succed.

Cu titlu prealabil, Înalta Curte constată că recurenta-pârâtă nu a indicat, în mod expres, motivul de recurs reglementat de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., ci doar a arătat că hotărârea instanţei conţine dispoziţii contradictorii şi străine de natura cauzei.

Aşadar, recurenta nu a formulat critici concrete în susţinerea niciunei ipoteze corespunzătoare cazului de nelegalitate ce vizează nemotivarea hotărârii, astfel încât instanţa supremă nu se consideră legal învestită cu acest motiv de casare.

De altfel, nu există nicio contradicţie între considerentele deciziei recurate. În realitate, pretinsa contradicţie există între dezlegarea dată de instanţa de apel şi situaţia de fapt prefigurată de către parte şi neînsuşită de către instanţele de fond.

Motivul de recurs invocat de recurenta-pârâtă este cel prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. şi se referă la situaţia în care hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Ipoteza normativă are în vedere situaţiile în care instanţa recurge la textele de lege aplicabile speţei, dar fie le încalcă, în litera sau spiritul lor, fie le aplică greşit, interpretarea pe care le-o dă fiind prea întinsă sau prea restrânsă ori cu totul eronată.

Prin concept, acest motiv de recurs nu include şi cazurile în care greşeala de raţionament a instanţei ar fi săvârşită în legătură cu premisa minoră a silogismului judiciar şi anume reţinerea situaţiei de fapt, ca urmare a aprecierii probelor administrate în cauză. Textul de lege are în vedere numai cea de-a doua etapă a activităţii jurisdicţionale care conduce la pronunţarea soluţiei, respectiv confruntarea faptelor la condiţiile de aplicare a regulii de drept.

O primă chestiune supusă analizei vizează modul de soluţionare a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune.

Lecturând decizia recurată, Înalta Curte observă că apelanta a criticat, prin primul motiv de apel, soluţia primei instanţe de respingere a excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune.

Analizând susţinerile apelantei, instanţa de apel a constatat că aceasta se raportează la facturile fiscale nr. x/27.12.2019, nr. y/01.01.2020, nr. z/01.02.2020, nr. w/01.03.2020 şi nr. 2076/01.04.2020, facturi care consemnau obligaţia de plată a chiriei restante. Or, aceste facturi au fost achitate de către pârâta-apelantă la data de 18 octombrie 2022.

Curtea de Apel Constanţa a reţinut că reclamanta nu a solicitat, în cauza dedusă judecăţii, contravaloarea acestor facturi, ci a penalităţilor de întârziere în valoare de 1%, datorate conform contractului încheiat între părţi pentru achitarea cu întârziere a chiriei.

S-a arătat că plata debitului principal aferent facturilor menţionate în data de 18 octombrie 2022 reprezintă un act de întrerupere a termenului de prescripţie, conform prevederilor art. 2537 alin. (1) pct. 1 din C. civ., iar după întreruperea termenului de prescripţie începe să curgă un alt termen egal potrivit art. 2541 din C. civ.. Cum întreruperea termenului de prescripţie a intervenit în data de 18 octombrie 2022, iar acţiunea a fost înregistrată pe rolul instanţei la data de 6 iulie 2023, a rezultat că a fost respectat termenul de prescripţie defipt de lege. Prin urmare, Curtea de Apel Constanţa a ajuns la concluzia că este temeinică şi legală soluţia primei instanţe, de respingere a excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune.

Cu privire la critica prezentată în recurs, Înalta Curte reţine că aceasta este străină de soluţia atacată, în condiţiile în care instanţa de apel a respins susţinerile apelantei-pârâte, reţinând întreruperea termenului de prescripţie.

În recurs, autoarea căii de atac nu combate considerentele reţinute prin hotărârea atacată, considerente care infirmă argumentaţia recurentei.

Societatea recurentă a mai susţinut faptul că instanţa de apel a dispus, în mod greşit, admiterea cererii reclamantei, pronunţând hotărârea atacată cu încălcarea normelor de drept substanţial. În accepţiunea recurentei, instanţa de apel a dat o interpretare greşită izvorului obligaţional dintre părţi, reţinând că a intervenit tacita relocaţiune.

Sub acest aspect, Înalta Curte reţine că verificarea respectării normelor legale de interpretare a contractelor poate face obiectul unei critici de nelegalitate din moment ce, potrivit art. 1270 alin. (1) C. civ., contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante.

Este adevărat că înscrisul ce constată convenţia este o probă în procesul civil şi că interpretarea probelor este apanajul stabilirii elementelor de fapt ale cauzei şi intră în domeniul rezervat exclusiv instanţelor devolutive. Însă regulile de interpretare a contractului, statornicite în art. 1266 - 1269 C. civ., sunt norme de drept material şi se adresează organelor de jurisdicţie, atunci când interpretarea formează obiect al unei dispute litigioase, astfel că verificarea aplicării lor, în raport cu o convenţie, privite în sens de negotium, iar nu de instrumentum, poate constitui o critică de nelegalitate.

Înalta Curte constată însă că instanţa de apel a aplicat în mod corect regulile de interpretare a clauzelor contractuale, observând că din cuprinsul actelor adiţionale aferente contractului de închiriere rezultă că "părţile au convenit de comun acord asupra modificării următorului/următoarelor articol/articole din contractul de închiriere" şi se face vorbire de articolul privind durata contractului, respectiv contravaloarea chiriei . Aceasta înseamnă că părţile de comun acord au înţeles să lase neschimbate celelalte prevederi ale contractului iniţial, care, la art. 7.1, stabileşte următoarele:

"neachitarea la termenele scadente prevăzute în contract a sumelor datorate locatorului dă dreptul locatorului să calculeze şi să perceapă locatarului penalităţi în valoare de 1% pentru fiecare zi de întârziere, calculate la suma datorată, penalităţile putând depăşi cuantumul debitului, precum şi plata daunelor interese".

Curtea de Apel Constanţa a reţinut că nu sunt corecte susţinerile apelantei, potrivit cărora "penalităţile au fost calculate în afara contractului", atâta vreme cât din cuprinsul actelor adiţionale rezultă intenţia clară a părţilor de a modifica doar articolele care se referă la durata contractului.

Nu au fost găsite fondate nici celelalte susţineri ale apelantei, potrivit cărora prin actele adiţionale prelungirea succesivă a contractului a avut loc până în data de 31 decembrie 2019.

Instanţa de prim control judiciar a constatat că, după expirarea duratei contractului, locatarul a continuat să folosească imobilul, motiv pentru care au fost şi emise de către locator facturile fiscale ulterioare, reprezentând contravaloare chirie şi utilităţi, facturi achitate "de bună voie" de către pârâtă la mai mult de 2 ani şi jumătate de la emiterea acestora. Aşadar, s-a conchis în sensul că a operat tacita relocaţiune până la momentul în care pârâta a eliberat imobilul ce a făcut obiectul contractului.

Recurenta-pârâtă nu a justificat modalitatea în care au fost încălcate sau aplicate greşit normele de drept material, ci a prezentat argumente prin care urmăreşte reevaluarea situaţiei de fapt, a clauzelor contractuale şi a conduitei părţilor contractante.

În acest context, instanţa supremă reaminteşte că formularea căii extraordinare a atac a recursului nu presupune, în mod suficient, referirea la o normă de drept material, dacă partea nu dezvoltă, în mod consecvent, un raţionament care să justifice motivele pentru care apreciază că instanţa devolutivă a încălcat-o sau a aplicat-o greşit la starea de fapt lămurită în faţa instanţelor ierarhic inferioare.

Clauza inserată la art. 3.3 din contract nu poate fi interpretată în sensul dorit de recurentă pentru a se ajunge la concluzia absurdă că s-a prelungit valabilitatea contractului de închiriere, fără a fi agreate celelalte clauze, între care şi clauza referitoare la plata chiriei.

Prin semnarea actului adiţional, părţile au înţeles să prelungească valabilitatea contractului, confirmând, totodată, faptul că se realizează acordul de voinţă cu privire la întreaga convenţie.

Nu poate fi primită nici critica referitoare la pretinsa încălcare a dispoziţiilor art. 1810 din C. civ.

Instanţa de apel a reţinut, în mod corect, că a intervenit tacita relocaţiune, aprecierea asupra mecanismului prin care a avut loc realizarea acordului de voinţe al părţilor implicând analiza şi evaluarea probelor administrate, examen care excedează controlului de legalitate specific recursului.

Legea prevede numai două condiţii pentru ca tacita relocaţiune să opereze: (1) locatarul să rămână în posesia bunului după data încetării perioadei de închiriere; (2) locatorul să nu săvârşească acte materiale sau juridice de natură a intra în posesia spaţiului la data încetării perioadei de închiriere.

În cazul în care aceste două condiţii sunt întrunite, tacita relocaţiune operează de drept, fără a fi necesară manifestarea expresă de voinţă a părţilor în acest sens.

Plata chiriei aferente perioadei de după expirarea contractului nu este o condiţie pentru ca tacita relocaţiune să poată opera de drept. Doar refuzul locatorului împiedică relocaţiunea tacită. În lipsa împiedicării operează relocaţiunea tacită a bunului deţinut de locatar după expirarea termenului contractual.

De aceea, Înalta Curte constată că acest motiv nu este fondat şi îl va înlătura.

Pentru raţiunile înfăţişate, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul declarat în cauză, ca nefondat.

Faţă de soluţia de respingere a recursului, în temeiul art. 494 din C. proc. civ., raportat la art. 453 alin. (1) din acelaşi cod, Înalta Curte va obliga recurenta-pârâtă B. S.R.L. la plata sumei de 3.960 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, către intimata-reclamantă A. S.A.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de recurenta-pârâtă B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 166/LP din 13 septembrie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de insolvenţă şi litigii cu profesionişti şi societăţi, ca nefondat.

Obligă recurenta-pârâtă B. S.R.L. la plata sumei de 3.960 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, către intimata-reclamantă A. S.A.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 27 martie 2025.