Housing contract liability: ANL's obligation of result vs. mere diligence and continuous nature of loss-of-use damages for delayed handover

Şedinţa publică din data de 27 martie 2025

Asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 18 noiembrie 2019 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, sub nr. x/2019, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pe pârâta AGENŢIA NAŢIONALA PENTRU LOCUINŢE, solicitând să se dispună:

1. obligarea pârâtei Agenţia Naţională pentru Locuinţe, în temeiul răspunderii civile contractuale, la plata sumei de 490 euro/lună (respectiv 2.335,68 RON/lună la cursul de 1 euro/4,7667 RON din data de 15.11.2019) pentru perioada cuprinsă între data de 31.07.2010 şi data depunerii cererii de chemare în judecată, respectiv 18.11.2019, în total suma provizorie de 54.390 euro (echivalentul sumei de 259.260,81 RON la cursul de 1 euro/4,7667 RON din data de 15.11.2019), cu titlu de daune-interese, constând în:

- contravaloarea lipsei de folosinţă în suma de 390 euro/lună (echivalentul sumei de 1,859.01 RON/lună la cursul de 1 euro/4,7667 RON din data de 15.11.2019) pentru perioada cuprinsă între 31.07.2010 şi 18.11.2019, în sumă totală de 43.290 euro (echivalentul a 206.350,44 RON la cursul de 1 euro/4,7667 RON din data de 15.11.2019), evaluată provizoriu, până la stabilirea prin expertiza tehnică de evaluare a sumei exacte), precum şi contravaloarea lipsei de folosinţă ce se va acumula până la data predării la cheie a locuinţei după recepţia la terminarea lucrărilor şi a finalizării complete a Cartierului Henri Coandă din care face parte şi locuinţa de tip S7A, lot nr. x, cu nr. cadastral x, înscris în CF. Individuală nr. x conform încheierii nr. 10708/15.07.2004, Bucureşti.

- daune morale în sumă de 100 euro/lună (echivalentul sumei de 476,67 RON/lună la cursul de 1 euro/4,7667 RON din data de 15.11.2019) pentru perioada cuprinsă între 31.07.2010 şi 18.11.2019, în sumă totală de 11.100 euro (echivalentul a 52.910,37 RON la cursul de 1 euro/4,7667 RON din data de 15.11.2019), precum şi daunele morale ce se vor acumula până la data predării la cheie a locuinţei după recepţia la terminarea lucrărilor şi a finalizării complete a Cartierului Henri Coandă din care face parte şi locuinţa de tip S7A, lot. nr. 177, cu nr. cadastral x, înscris în CF. Individuală nr. x, conform încheierii nr. 10708/15.07.2004, Bucureşti.

2. obligarea pârâtei Agenţia Naţională pentru Locuinţe să asigure finalizarea lucrărilor de construire ale locuinţei de tip S7A, lot. nr. 177, cu nr. cadastral x, înscris în CF, individuală nr. x, conform încheierii nr. 10708/15.07.2004, Bucureşti, prin realizarea recepţiei la terminarea lucrărilor şi predarea locuinţei la cheie către reclamanţi.

3. obligarea pârâtei ANL să asigure finalizarea următoarelor lucrări de investiţii pe teritoriul aferent Sectorului 1, Bucureşti din cadrul Cartierului de Locuinţe Henri Coandă constând în: creşa, grădiniţa, dispensar, sediu Poliţie, sediu Pompieri, sediul ADP (administraţia domeniului public) terenuri de sport, spaţii verzi, parc, complex comercial potrivit Planurilor de urbanism aprobate şi etapizate în funcţie de graficele de literari pentru Cartierul de locuinţe Henri Coandă coroborat cu termenele de punere în funcţiune a locuinţei de tip S7A, lot. nr. 177, cu nr. cadastral x, înscris în CF, individuală nr. x, conform încheierii nr. 10708/15.07.2004, Bucureşti.

Prin încheierea din Camera de Consiliu de la 6 decembrie 2019, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, în dosarul nr. x/2019, s-a admis excepţia necompetenţei funcţionale a secţiei a V-a civile a Tribunalului Bucureşti; în baza art. 200 alin. (2) din C. proc. civ., s-a trimis cererea formulată de reclamanţii A. şi B., spre competentă soluţionare, secţiei a VI-a civile a Tribunalului Bucureşti.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă, sub nr. x/2019*, la data de 6 ianuarie 2020.

Pârâta AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE a depus la dosar întâmpinare, prin care a invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune al reclamanţilor şi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a AGENŢIEI NAŢIONALE PENTRU LOCUINŢE. Pe fondul cauzei, a solicitat respingerea acţiunii, ca neîntemeiată.

La termenul de judecată din 15 martie 2022, reclamanţii, prin avocat, au depus la dosarul cauzei o cerere de renunţare la judecarea cauzei privind pretenţiile aferente perioadei dintre 31.07.2010 şi 17.11.2016 din capătul 2 de cerere. Au mai depus cerere de majorare a câtimii pretenţiilor din capătul 1 de cerere.

Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, prin sentinţa civilă nr. 1655 din 5 iulie 2022, a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, ca neîntemeiată; a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Agenţiei Naţionale a Locuinţei, ca neîntemeiată; a admis, în parte, cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată, formulată de reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe; pârâta a fost obligată la plata către reclamanţi a sumei de 82.453,6 euro, echivalent în RON la cursul BNR din ziua plăţii, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă pentru perioada cuprinsă între 30 aprilie 2015 şi 10 iunie 2019, la care se adaugă suma de 880 euro/lună reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă ce se va acumula, în continuare, până la data predării efective a locuinţei; a respins, în rest cererea, ca neîntemeiată; de asemenea, pârâta a fost obligată la plata către reclamantă a sumei de 14.818,42 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Prin încheierea din Camera de Consiliu de la 23 ianuarie 2024, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2023, s-a admis cererea de îndreptare eroare materială formulată de către reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâta AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE; s-a dispus îndreptarea erorii materiale strecurate în sentinţa civilă nr. 1655 din 5 iulie 2022, pronunţată în dosarul nr. x/2019, în sensul că suma acordată, cu titlu de lipsa de folosinţă acordată lunar, este de 1.868 euro/lună, iar nu de 880 euro/lună.

Împotriva sentinţei primei instanţe, pârâta AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE a formulat apel, solicitând admiterea căii de atac şi modificarea sentinţei apelate, în sensul respingerii acţiunii, în principal, ca prescrisă, iar, în subsidiar, ca neîntemeiată.

La data de 13 mai 2024, intimaţii-reclamanţi au depus la dosar o declaraţie autentificată sub nr. x din 10 mai 2024, de renunţare la dreptul pretins, în ceea ce priveşte despăgubirile constând în contravaloarea lipsei de folosinţă a locuinţei situată pe amplasamentul Henri Coandă aflat pe terenul situat în cartierul Henri Coandă, tip S7A, pe lotul nr. x având număr cadastral x, pentru perioada cuprinsă între 1 aprilie 2021 şi, în continuare, până la data predării efective.

Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, prin decizia civilă nr. 781/2024 din 22 mai 2024, în temeiul art. 409 alin. (1) din C. proc. civ., a luat act de renunţarea reclamanţilor B. şi A. la dreptul de a solicita despăgubiri constând în contravaloarea lipsei de folosinţă a locuinţei pentru perioada cuprinsă între 01.04.2021 şi, în continuare, până la data predării efective a locuinţei; a anulat în parte sentinţa apelată astfel cum a fost îndreptată, în sensul că s-a respins, ca nefondată, cererea de obligare a pârâtei AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE la plata contravalorii lipsei de folosinţă a locuinţei pentru perioada cuprinsă între 01.04.2021 şi data predării efective a locuinţei; pârâta AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE a fost obligată la plata către reclamanţi a sumei de 13.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată; a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate; a respins apelul formulat de apelanta-pârâtă AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE, împotriva sentinţei civile nr. 1655 din 5 iulie 2022 a Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în contradictoriu cu intimaţii-reclamanţi B. şi A., ca nefondat.

La data de 31 octombrie 2024 s-a înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, sub nr. x/2019*, recursul declarat de recurenta-pârâtă AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE împotriva deciziei civile nr. 781/2024 din 22 mai 2024, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Recurenta-pârâtă a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii atacate şi, în rejudecare, respingerea acţiunii, ca neîntemeiată.

Sub un prim aspect, a arătat că instanţa de apel a reţinut greşit, în ceea ce priveşte prescripţia dreptului la acţiune al reclamanţilor, că "(...) din punctul de vedere al momentului cunoaşterii pagubei, pierderea economică invocată în cauză nu se poate produce anterior lipsirii efective de folosinţa locuinţei, ci numai pe măsura trecerii timpului în care imobilul nu este predat, astfel că, din perspectiva momentului cunoaşterii pagubei, nu se poate susţine că termenul de prescripţie s-a împlinit la data de 31.10.2013 şi pentru pagubele produse ulterior acestei date. Astfel, dat fiind caracterul continuu al pagubei reclamate, produsă în mod succesiv, pentru fiecare zi în care imobilul nu poate fi folosit conform destinaţiei sale, pretenţiile intimaţilor-reclamanţi, formulate într-un termen de 3 ani calculat în mod regresiv de la momentul introducerii cererii de chemare în judecată, nu sunt prescrise".

În accepţiunea recurentei, despăgubirile solicitate de reclamanţi sub forma daunelor pentru lipsa de folosinţă au regimul juridic al unor prestaţii accesorii, fiind vorba de o sancţiune pentru neexecutarea la termenul convenit a unei obligaţii principale, respectiv predarea imobilului, ceea ce atrage incidenţa dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Nu se poate susţine faptul că este vorba de prestaţii succesive, obligaţiile pretins neexecutate, conform celor reţinute de instanţa de apel, fiind acelea de asigurare a executării şi finalizării lucrărilor de edificare a construcţiei/de executare a lucrărilor edilitare.

O obligaţie este cu executare succesivă atunci când are caracter recurent, iar prestaţia trebuie realizată continuu, pe toată durata contractului sau cel puţin săptămânal/lunar/anual, şi nu atunci când realizarea obligaţiei unice presupune curgerea unei perioade de timp. Realizarea unor lucrări reprezintă o obligaţie uno ictu, independent de durata necesară realizării acestora.

Or, în cazul de faţă, intimaţii-reclamanţi în mod evident cunoşteau faptul că prin neefectuarea lucrărilor (de construcţii şi utilităţi) până la termenul de predare convenit, s-a creat un prejudiciu în patrimoniul acestora - adică la data de 31 octombrie 2010. Această dată reprezintă începutul termenului de prescripţie, atât prin raportare la data comiterii pretinsei fapte ilicite, cât şi data cunoaşterii prejudiciului, indiferent de tipul răspunderii (contractuală sau delictuală).

Pe de altă parte, recurenta-pârâtă a arătat că o acţiune nu se poate face in sine die, fără a exista o dată precisă. În dreptul comun pasivitatea se sancţionează.

Dreptul la acţiune nu trebuie analizat in abstracto, ci aplicat la specificul cauzei. Instanţa trebuie să aibă garanţia că, la data pe care o are în vedere ca moment de debut al prescripţiei, creditorul obligaţiei cunoaşte nu numai suma ce i se datorează, ci şi persoana care i-o datorează. Aşadar, are reprezentarea întregului raport juridic obligaţional.

Având în vedere că hotărârea a fost dată cu aplicarea greşită a legii, recurenta-pârâtă a solicitat admiterea recursului, admiterea excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune şi, pe cale de consecinţă, respingerea acţiunii, ca prescrisă.

Recurenta-pârâtă a mai criticat decizia instanţei de apel din perspectiva faptului că aceasta a reţinut că "obligaţia apelantei-pârâte ANL de urmărire a executării şi realizării lucrărilor includea atât lucrările de construire a locuinţei, cât şi cele de realizare a utilităţilor" şi că "obligaţia ANL de urmărire a executării şi realizării lucrărilor este una de rezultat".

A precizat că, într-adevăr, intimaţii-reclamanţi se află în relaţii contractuale numai cu pârâta Agenţia Naţională de Locuinţe (contract de mandat), însă conduita imputată pârâtei nu face parte din obligaţiile pe care ANL şi le-a asumat faţă de aceştia prin contractul de mandat. O astfel de concluzie nu poate duce decât la încălcarea principiului înscris în art. 969 din C. civ. de la 1864, potrivit căruia "convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante".

Instanţa de apel a ignorat regulile referitoare la interpretarea convenţiilor şi nu a avut în vedere contractele încheiate între părţi, contracte prin care s-au stabilit drepturi şi obligaţii specifice fiecărui raport juridic pe care acestea îl guvernau.

Recurenta-pârâtă Agenţia Naţională pentru Locuinţe consideră că s-a denaturat adevăratul înţeles cuprins în actele ce ar fi trebuit să fie analizate, întrucât, dacă instanţa ar fi cercetat, într-adevăr, atât obligaţiile asumate de pârâta din prezenta cauză, cât şi pe cele instituite în sarcina celorlalţi pârâţi, ar fi ajuns la concluzia că ANL nu poate fi făcută responsabilă pentru neîndeplinirea unei obligaţii pe care nu şi-a asumat-o contractual şi nici o altă prevedere legală nu i-o impune. Or, atât timp cât ANL nu poate fi obligată la îndeplinirea unei obligaţii pe care nu şi-a asumat-o (realizarea utilităţilor în amplasament), nu poate fi obligată nici la repararea unui eventual prejudiciu produs ca urmare a acestei neîndepliniri (lipsa de folosinţă a imobilului).

În acest context, autoarea căii de atac apreciază că sunt aplicabile dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 8 din C. proc. civ.

Astfel, a arătat că obligaţiile ANL sunt de diligenţă, iar nu de rezultat, având în vedere următoarele argumente:

În primul rând, pentru a putea oferi o interpretare corectă contractului de mandat, instanţa ar fi trebuit să aplice şi să analizeze inclusiv principiile prevăzute la contractul de mandat în conformitate cu dispoziţiile C. civ. de la 1864.

Din această perspectivă, hotărârea atacată este lipsită de temei legal, întrucât instanţa de apel nu motivează încadrarea contractului de mandat, care în sine prevede o obligaţie de diligenţă, ca reprezentând o obligaţie de rezultat.

Or, este evident că pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe, prin contractul de mandat nr. x/20.05.2004, acţionează în numele şi pe seama mandantului său, depunând toate diligenţele necesare atingerii scopului urmărit, acela de a asigura, de a urmări executarea şi finalizarea imobilului.

În plus, noţiunea de urmărire a executării lucrărilor defineşte acţiuni de diligenţă, astfel că întinderea mandatului acordat ANL este clar definită şi stabilită.

Obligaţia mandantului se încadrează în limitele şi particularităţile unui mandat convenţional ce derivă din voinţă expresă a părţilor, acordat pentru o anumită operaţiune şi o anumită perioadă de timp.

În cauza de faţă, aşa cum s-a arătat, este vorba despre un contract de mandat, cu obligaţii de diligenţă.

Obligaţiile pârâtei sunt stabilite, în mod expres, prin contractul de mandat, un mandat cu reprezentare, acordat pentru o anumită perioadă de timp şi pentru anumite operaţiuni expres determinate. În plus, în situaţia dată, ar trebui avute în vedere şi dispoziţiile prevăzute de art. 983 din C. civ. de la 1864, potrivit cărora "în caz de îndoială, convenţia trebuie interpretată în favoarea celui care se obligă".

În al doilea rând, instanţa de apel a interpretat şi a aplicat, în mod eronat, dispoziţiile legale privind interpretarea clauzelor contractului de mandat.

În baza contractului de mandat încheiat între pârâtă şi intimaţi, s-au prevăzut următoarele obligaţii în sarcina Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe:

- să reprezinte beneficiarul în relaţiile cu antreprenorul general în vederea urmăririi executării lucrărilor pentru ca acestea să fie realizate în termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate stabilite prin contractul de construire;

- să efectueze plăţi din contul de credit al beneficiarilor către antreprenorul general;

Din analiza contractului de mandat, se poate constata faptul că pârâta are o obligaţie de diligenţă, respectiv de a urmări executarea şi finalizarea lucrărilor contractate de către intimaţi cu antreprenorul general.

Împrejurarea că mandatul a fost acordat pârâtei ANL numai pentru urmărirea lucrărilor, nu şi pentru alte acte sau operaţiuni juridice, rezultă şi din faptul că, ulterior încheierii mandatului cu ANL, mandantul a încheiat în nume propriu contractul de construire, direct cu constructorul - contractul de construire, încheiat între ACM4 S.A. şi reclamantul A., autentificat sub nr. x/2005.

În ceea ce priveşte fapta ilicită, recurenta a menţionat că aceasta se apreciază prin raportare la obligaţiile ce se află în sarcina sa conform contractului de mandat.

Pârâta a reiterat că are obligaţii de diligenţă, respectiv de a urmări executarea şi finalizarea imobilului în cauză, alături de obligaţiile de reprezentare a mandantului în relaţia cu banca finanţatoare, proiectantul şi antreprenorul general.

Prin urmare, instanţa de apel a interpretat, în mod greşit, actul juridic dedus judecăţii şi a atribuit Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe o obligaţie de rezultat inexistentă, ignorând astfel întregul probatoriu administrat în cauză, respectiv înscrisurile depuse la dosar ce reprezintă diligenţele întreprinse pe lângă constructor şi autorităţile locale. Instanţa de apel a obligat, în final, Agenţia Naţională pentru Locuinţe la plata unei sume reprezentând acoperirea unui prejudiciu care nu i se poate imputa, care nu a fost cauzat sau determinat de ANL.

În finalul cererii de recurs, s-au învederat aspecte prin care autoarea căii de atac tinde să combată ceea ce a reţinut instanţa de apel, în considerentele deciziei recurate, mai exact, să demonstreze faptul că Agenţia Naţională pentru Locuinţe nu poate avea calitatea de dezvoltator imobiliar şi coordonator al programului de construcţii locuinţe.

În drept, recursul a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 8 din C. proc. civ.

Intimaţii-reclamanţi B. şi A. au depus la dosar întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Recurenta-pârâtă nu a formulat răspuns la întâmpinare.

Prin rezoluţia din 16 decembrie 2024 s-a fixat termen la data de 27 martie 2025, în şedinţă publică, cu citarea părţilor, întrucât procesul este guvernat de dispoziţiile C. proc. civ., în forma modificată prin Legea nr. 310/2018, nefiind supus procedurii filtrului.

Analizând recursul prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale incidente, Înalta Curte reţine următoarele:

Cu titlu prealabil, Înalta Curte constată că subsumat motivului de recurs reglementat de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., recurenta nu a formulat critici concrete în susţinerea niciunei ipoteze corespunzătoare acestui motiv de nelegalitate. Aşadar, fiind invocat pur formal, instanţa de recurs nu se poate considera legal învestită cu acest motiv de casare.

Referitor la criticile prin care se aduc în discuţie chestiuni vizând situaţia de fapt, conduita părţilor, evaluarea comportamentului acestora, stabilirea culpei, Înalta Curte reţine că aceste aspecte nu pot fi circumscrise motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ.

Este de reţinut şi faptul că simpla nemulţumire a părţii cu privire la soluţia pronunţată, neînsuşirea de către instanţă a apărărilor formulate de către parte, sunt aspecte ce nu pot fi asimilate unei nemotivări în sensul textului legal anterior evocat, instanţa nefiind ţinută să răspundă fiecărui argument în parte, ci este suficientă o analiză logico-juridică de sinteză care să reflecte răspunsul la toate criticile invocate.

Potrivit dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material. Acest motiv presupune că instanţa de apel a recurs la texte de lege aplicabile speţei, dar le-a încălcat, în litera sau spiritul lor, le-a aplicat greşit sau le-a ignorat, deşi aveau incidenţă în cauză.

Prima critică formulată în susţinerea motivului de casare invocat, deduce controlului de legalitate greşita soluţionare a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, titulara recursului susţinând faptul că termenul de prescripţie de 3 ani trebuie calculat de la data de 31 octombrie 2010, data convenită prin contract pentru predarea imobilului către reclamanţi.

Cu privire la acest aspect, Înalta Curte reţine că dreptul intimaţilor-reclamanţi la despăgubiri este un drept la reparaţie, ca urmare a pagubei suferite prin inacţiunea ilicită a recurentei-pârâte, care nu şi-a îndeplinit obligaţia de a preda la scadenţă o locuinţă la cheie, lipsindu-i de folosinţa imobilului contractat. Din această perspectivă, sub aspectul regimului prescripţiei, sunt incidente dispoziţiile art. 8 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, potrivit cărora termenul de prescripţie curge de la data când păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască atât paguba, cât şi pe cel care răspunde de ea.

Agenţia Naţională pentru Locuinţe a subliniat că termenul de prescripţie a început să curgă de la scadenţa obligaţiei de predare a locuinţei, întrucât la acel moment reclamanţii au cunoscut neîndeplinirea obligaţiei şi existenţa prejudiciului, iar fapta ilicită imputată nu are caracter continuu, ci este unică.

Înalta Curte va respinge această critică şi va reţine că stabilirea momentului de la care curge termenul de prescripţie este strâns legată de dinamica relaţiilor contractuale dintre părţi. Astfel, între acestea, există un raport contractual în conţinutul căruia intră obligaţia pârâtei ANL de a preda la scadenţă o locuinţă la cheie, obligaţie care nu a fost îndeplinită.

Potrivit dispoziţiilor art. 1.021 din C. civ. de la 1864, partea în privinţa căreia contractul nu s-a executat poate să ceară fie executarea convenţiei, dacă mai este posibilă, fie desfiinţarea sa, cu daune-interese. Însă, simpla depăşire a termenului contractual pentru predarea locuinţei la cheie nu are aptitudinea de a considera contractul încetat, iar, în cauză, părţile nu neagă continuarea demersurilor de executare, finalizare şi predare către beneficiar a locuinţei din cartierul Henri Coandă. Reclamanţii au susţinut faptul că, până la predarea locuinţei, suferă un prejudiciu determinat de lipsa folosinţei, ceea ce duce la concluzia că respectivul contract se află în derulare, chiar şi după împlinirea termenului, adică obligaţiile sunt executate cu întârziere.

Or, potrivit dispoziţiilor art. 1.082 din C. civ. de la 1864 debitorul obligat contractual este ţinut de plata daunelor-interese pentru executarea necorespunzătoare sau cu întârziere a obligaţiei, independent de obligaţia de executare a contractului.

Prin urmare, nu poate fi stabilit, ca moment al naşterii dreptului material la acţiune al reclamanţilor, data expirării termenului contractual de predare a locuinţei, deoarece raportarea la această dată ar fi fost corectă doar în măsura în care contractul îşi înceta efectele tot la acel moment. Obligaţiile contractuale subzistă şi neîndeplinirea lor de către recurenta-pârâtă are un caracter continuu, în contextul demersurilor constante de realizare a obiectului contractului şi în lipsa unei manifestări de voinţă a părţilor în sensul denunţării, sub orice formă, a actului juridic.

În considerarea celor ce preced, Înalta Curte respinge, ca nefondată, critica recurentei-pârâte ce vizează natura unică a prejudiciului, ca fiind generat de un fenomen unic, constând în neîndeplinirea obligaţiei de predare a locuinţei la termenul convenit, întrucât fapta ilicită imputată recurentei Agenţia Naţională pentru Locuinţe constă într-o inacţiune continuă cu privire la urmărirea executării şi finalizării lucrărilor de construire a locuinţei, precum şi a lucrărilor de infrastructură şi de utilităţi necesare utilizării imobilului conform destinaţiei sale.

Aşadar, s-a reţinut, în mod corect, că acţiunea reclamanţilor este supusă dispoziţiilor art. 3 din Decretul nr. 167/1958, termenul de 3 ani fiind calculat în mod regresiv, de la data sesizării instanţei, 18.11.2019, la data de 18.11.2016 fapta ilicită fiind în progres şi generând în patrimoniul reclamantului o pagubă.

Recurenta-pârâtă a susţinut, în recurs, faptul că despăgubirile solicitate de reclamanţi sub forma daunelor pentru lipsa de folosinţă au regimul juridic al unor prestaţii accesorii, fiind vorba de o sancţiune pentru neexecutarea la termenul convenit a unei obligaţii principale, respectiv predarea imobilului.

Înalta Curte constată că această critică nu poate fi primită, întrucât se opun dispoziţiile art. 488 alin. (2) din C. proc. civ., potrivit cărora "Motivele prevăzute la alin. (1) nu pot fi primite decât dacă ele nu au putut fi invocate pe calea apelului sau în cursul judecării apelului ori, deşi au fost invocate în termen, au fost respinse sau instanţa a omis să se pronunţe asupra lor".

Regula instituită de acest text legal presupune, deci, că motivele prevăzute la art. 488 alin. (1) pot fi primite numai dacă nu au putut fi invocate pe calea apelului sau în cursul judecării apelului ori, deşi au fost invocate în termen, au fost respinse sau au rămas nesoluţionate.

Niciuna dintre aceste ipoteze nu este incidentă, deoarece, în speţă, erau create premisele invocării lor în faza de judecată a apelului, dat fiind că asupra aspectului sesizat omisso medio pârâta, prin întâmpinarea formulată în faţa primei instanţe, a amintit de regimul juridic al unor prestaţii accesorii; prin urmare, în măsura în care ar fi apreciat că soluţia primei instanţe este nelegală şi din perspectiva acestui element, recurenta avea obligaţia să îl invoce în cuprinsul cererii de apel, pentru a putea obţine reevaluarea acestuia în recurs.

O a doua critică formulată de recurenta-pârâtă vizează interpretarea greşită, de către instanţa de apel a raportului juridic de mandat, a naturii obligaţiilor asumate de mandatară şi a modului de îndeplinire a acestora.

Sub acest aspect, Înalta Curte reţine că părţile au încheiat un contract de mandat guvernat de dispoziţiile C. civ. de la 1864, precum şi de dispoziţiile Legii nr. 152/2008, lege specială prin care a fost înfiinţată Agenţia Naţională pentru Locuinţe cu scopul dezvoltării construcţiei de locuinţe la nivel naţional, de a îmbina mecanisme financiare şi a atrage şi administra resurse pentru construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea şi extinderea unor locuinţe, inclusiv pentru cele exploatate în regim de închiriere. De asemenea, potrivit art. 1 alin. (2) lit. b) din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, astfel cum au fost modificate prin H.G. nr. 592/2006, Agenţia Naţională pentru Locuinţe coordonează constituirea şi atragerea de resurse de finanţare pe care le administrează în cadrul unor montaje financiare pentru dezvoltarea prin programe proprii a unor proiecte imobiliare pentru construirea de locuinţe proprietate privată prin credit ipotecar.

Conform dispoziţiilor legale menţionate, Agenţia Naţională pentru Locuinţe are calitatea de instituţie de interes public cu atribuţii în dezvoltarea construcţiilor de locuinţe, calitatea de dezvoltator şi coordonator al programului construirii de locuinţe la nivel naţional, precum şi de garant al statului pentru realizarea proiectelor guvernamentale, după cum rezultă din dispoziţiile art. 1-6 din Legea nr. 152/1998.

În acest sens, art. 1 alin. (4) din Normele metodologice prevede că Agenţia Naţională pentru Locuinţe monitorizează sau, după caz, dezvoltă proiecte pentru viabilizarea terenurilor destinate construcţiilor de locuinţe, prin programe proprii sau prin programe guvernamentale. Cu privire la componenta lucrărilor de infrastructură şi utilităţi, iar art. 2 alin. (4) din Normele metodologice impune ca dezvoltarea proiectelor imobiliare privind construirea de locuinţe prin credit ipotecar să se facă pe terenuri viabilizate sau a căror viabilizare se realizează corelat cu termenele de recepţie şi punere în funcţiune a locuinţelor.

Aşadar, obligaţiile recurentei-pârâte nu se limitează nici la coordonarea executării lucrărilor de construire a imobilului, fără ca acestea să includă şi realizarea lucrărilor de infrastructură şi utilităţi, în termenul asumat prin contractul de construire.

Prin contractul de mandat încheiat cu reclamantul A., în temeiul Legii nr. 152/1998, Agenţia Naţională pentru Locuinţe nu a fost împuternicită exclusiv să efectueze unul sau mai multe acte juridice pe seama mandantului, acest contract fiind un act juridic complex, ce cuprinde şi clauze nespecifice mandatului, în modalitatea reglementării sale de legislaţia în vigoare la momentul încheierii lui.

Reclamantul a împuternicit, prin acest contract, Agenţia Naţională pentru Locuinţe să îl reprezinte în relaţiile cu proiectantul şi cu antreprenorul general, în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor, pentru ca acestea să fie realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire, precum şi pentru a utiliza sumele din conturile de avans şi de credit ale reclamantului în vederea recuperării cheltuielilor avansate de Agenţia Naţională pentru Locuinţe pentru deschiderea amplasamentului şi executarea lucrărilor, precum şi a cheltuielilor necesare pe parcursul execuţiei şi a celorlalte costuri cuprinse în preţul locuinţei.

Prin urmare, rolul Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe în realizarea cartierului de locuinţe din care face parte imobilul ce trebuia predat reclamanţilor, nu a fost acela al unui simplu mandatar, ale cărui obligaţii să se rezume la cele prevăzute de lege pentru un simplu contract de mandat, întrucât, într-o asemenea interpretare, s-ar nega însuşi scopul Legii nr. 152/2008, în temeiul căreia recurenta are raporturi juridice cu alţi participanţi la realizarea proiectului imobiliar, precum proiectantul şi antreprenorul general, convenţiile încheiate cu aceştia fiind interdependente, completându-se reciproc. În temeiul contractului de mandat, recurenta-pârâtă trebuie să acţioneze ca un adevărat dezvoltator imobiliar, cu atribuţii de coordonare a programului/proiectului imobiliar.

În aceste circumstanţe, urmează a fi înlăturate susţinerile recurentei-pârâte potrivit cărora şi-a asumat doar obligaţia de a depune toate diligenţele necesare obţinerii rezultatului, constând în finalizarea lucrărilor de construire a locuinţei, fără a se obliga la obţinerea rezultatului stabilit prin contract, respectiv executarea construcţiei.

Aceeaşi soluţie se impune şi faţă de criticile privind angajarea răspunderii sale pentru nerespectarea unor obligaţii stabilite prin contracte încheiate de reclamanţi cu terţii, la care nu este parte, întrucât răspunderea recurentei-pârâte nu a fost angajată pentru neîndeplinirea obligaţiilor altor persoane sau instituţii implicate în proiect, ci numai pentru încălcarea propriilor obligaţii.

Interpretarea dată de instanţa de apel obligaţiilor Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe a avut în vedere caracterul complex şi interdependent al relaţiilor contractuale stabilite în scopul realizării proiectului Henri Coandă, precum şi faptul că, faţă de menţiunea din preambulul contractului cu privire la cadrul legal în care a fost încheiat, contractul se completează cu normele legale incidente, respectiv Legea nr. 152/1998 şi Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare.

Prin urmare, Înalta Curte reţine, în ceea ce priveşte modul de interpretare a obligaţiilor asumate de pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe prin contractul de mandat, că, potrivit art. 1 din acest contract, obligaţia asumată de mandatar este una de rezultat, părţile convenind, dincolo de orice echivoc, că pârâta se obligă să urmărească executarea şi finalizarea lucrărilor, la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate stabilite prin contractul de construire, predarea "la cheie" având semnificaţia că acea locuinţă corespunde din toate punctele de vedere unei utilizări propice scopului pentru care a fost edificată.

Cu privire la modul de îndeplinire a obligaţiilor şi atragerea răspunderii contractuale a recurentei-pârâte pentru neîndeplinirea culpabilă a obligaţiilor asumate, Înalta Curte reţine că, în virtutea rolului conferit de legea specială, Agenţia Naţională pentru Locuinţe avea la îndemână toate mijloacele necesare pentru aducerea la îndeplinire a obligaţiilor asumate prin contractul de mandat, precum şi obligaţia asigurării corelării programelor de investiţii în viabilizarea terenurilor, cu programele de investiţii în construcţia de locuinţe.

Conform art. 14 din contractul de mandat, părţile sunt răspunzătoare de daunele-interese ce ar putea decurge din nerespectarea clauzelor acestuia, iar potrivit art. 13, în cazul în care antreprenorul general este în imposibilitate de a finaliza lucrările din cauze imputabile, mandatarul va asigura terminarea lucrărilor cu alt antreprenor general, valabilitatea mandatului încetând doar la recepţia finală a locuinţei, în acord cu art. 15 din acelaşi contract.

În acest context legal şi convenţional, recurenta-pârâtă era ţinută, în calitate de mandatar, să îndeplinească întocmai şi corespunzător obligaţiile asumate prin contractul de mandat şi să răspundă pentru modul în care şi-a îndeplinit mandatul, în conformitate cu dispoziţiile art. 1.539 din C. civ. de la 1864, corect aplicate în cauză.

Nefinalizarea la termenul scadent a construcţiei "la cheie", deşi a deţinut toate pârghiile şi mecanismele legale la îndemână, reprezintă o încălcare culpabilă de către mandatar a obligaţiilor directe faţă de mandant, fapt de natură să atragă răspunderea sa patrimonială, astfel cum corect a fost stabilit în apel, urmare a analizării şi constatării îndeplinirii tuturor condiţiilor răspunderii civile contractuale.

Aşa fiind, Agenţia Naţională pentru Locuinţe nu se poate prevala de faptul că nu răspunde pentru neexecutarea lucrărilor de construire şi că pentru aceasta trebuie atrasă răspunderea antreprenorului general.

De altfel, prin Convenţia MM nr. 1909/06.05.2004, la art. 2 lit. b), recurenta-pârâtă s-a obligat să asigure contractarea şi realizarea locuinţelor finanţate prin credit ipotecar, în timp ce părţile cocontractante s-au obligat, potrivit atribuţiilor fiecăreia, să contribuie la realizarea lucrărilor şi investiţiilor pe componenta de infrastructură şi utilităţi, respectiv de viabilizare a terenurilor aferente locuinţelor. În exercitarea atribuţiei legale de coordonator şi dezvoltator al proiectului imobiliar, Agenţia Naţională pentru Locuinţe a fost desemnată conducător al Consiliului de coordonare desemnat prin convenţie să urmărească realizarea utilităţilor.

Cu alte cuvinte, obligaţiile de rezultat asumate de recurenta-pârâtă prin contractul de mandat, în calitate de dezvoltator şi coordonator al proiectului imobiliar, presupun executarea şi finalizarea lucrărilor pe cele două componente de construire propriu-zisă a locuinţelor şi de viabilizare a terenurilor din punct de vedere al infrastructurii şi utilităţilor, în termenul asumat prin contractul de construire.

Recurenta-pârâtă a mai susţinut faptul că obligaţiile sale au fost stabilite, în mod expres, prin contractul de mandat, un mandat cu reprezentare, acordat pentru o anumită perioadă de timp şi pentru anumite operaţiuni expres determinate. În plus, în situaţia dată, ar trebui avute în vedere şi dispoziţiile prevăzute de art. 983 din C. civ. de la 1864, potrivit cărora "în caz de îndoială, convenţia trebuie interpretată în favoarea celui care se obligă".

Această critică este nefondată.

În acest sens, Înalta Curte are în vedere că prin cererea introductivă, reclamanţii au solicitat obligarea pârâtei Agenţia Naţională pentru Locuinţe la plata unor despăgubiri pentru neexecutarea obligaţiilor contractuale privind urmărirea şi asigurarea executării şi finalizării lucrărilor de construire potrivit contractului de mandat nr. x din 20 mai 2004, la termen şi în conformitate cu condiţiile stabilite prin contractul de construire, autentificat sub nr. x din 20 decembrie 2005 şi a celor stabilite prin contractul de antrepriză generală nr. x din 17 mai 2004, astfel încât locuinţa să fie predată la termen.

Prin urmare, stabilirea oricărui tip de neexecutare a obligaţiilor contractuale implică operaţiunea logică de determinare a conţinutului contractului, de calificare juridică a clauzelor inserate, operaţiune care impune aplicarea regulilor de interpretare a convenţiilor prevăzute în art. 977 şi următoarele din C. civ. de la 1864.

În plus, din interpretarea dispoziţiilor art. 977-982 din C. civ. de la 1864 rezultă că o caracteristică importantă a regulilor de interpretare a contractelor o reprezintă caracterul lor subsidiar, ceea ce face ca regula de interpretare, potrivit căreia în cazul în există îndoială asupra clauzelor contractuale acestea se aplică în favoarea persoanei care se obligă, cuprinsă în dispoziţiile art. 983 din C. civ., să fie subsidiară celorlalte criterii de interpretare, înscrise în art. 977-982 din C. civ.. Cu alte cuvinte, vor prima regulile înscrise în art. 977-982 din C. civ., iar regula de interpretare consacrată de dispoziţiile art. 983 din C. civ. va fi ultima măsură la care se va apela.

Prin urmare, contrar argumentelor recurentei, Înalta Curte reţine că instanţa de apel a aplicat, în mod corect, normele legale privind interpretarea contractelor.

În ceea ce priveşte practica judiciară invocată de către recurentă, respectiv decizia nr. 1227, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în dosarul nr. x/2011, în considerentele căreia s-a reţinut că obligaţia A.N.L. este de diligenţă, iar nu de rezultat, instanţa supremă reaminteşte că în sistemul nostru de drept jurisprudenţa nu reprezintă un izvor de drept şi nici nu poate fi considerată drept material pentru fi îndeplinite exigenţele dispoziţiei de la art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

Constatând, aşadar, că nu este incident motivul de casare invocat, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) teza a II-a C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE împotriva deciziei instanţei de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de recurenta-pârâtă AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE împotriva deciziei civile nr. 781/2024 din 22 mai 2024, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, ca nefondat.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 27 martie 2025.