Cassation annulled for failure to articulate legal grounds challenging bad-faith builder determination in land contract annulment

Şedinţa publică din data de 18 noiembrie 2025

Asupra recursului, din actele şi lucrările dosarului, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată iniţial pe rolul Judecătoriei Vălenii de Munte, la 19 aprilie 2017, sub nr. x/2017, reclamanta Unitatea Administrativ Teritorială Comuna Măneciu, în contradictoriu cu pârâta A. S.R.L., a solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/12.02.2013 de BNP B., având ca obiect vânzarea terenului de 10.829 mp., situat în intravilanul comunei Măneciu, sat Măneciu Ungureni, punct Plai, tarla x, parcela x, 556/1, nr. cadastral x, categoria de folosinţă - fâneaţă şi rectificarea înscrierilor din cartea funciară nr. x Măneciu, în sensul radierii dreptului de proprietate dobândit de pârâtă, ca o consecinţă a anulării HCL nr. 4/2013 în dosarul nr. x/2013.

Pârâta A. S.R.L. a formulat cerere reconvenţională, prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 11.045,58 euro, la cursul de schimb BNR din data plaţii, reprezentând avansul achitat din preţul vânzării, a sumei de 53.211,85 RON, reprezentând cheltuieli efectuate pentru dobândirea proprietăţii asupra construcţiei amplasate pe terenul având carte funciară provizorie x, T 115, P 556, 556/1 şi obţinerea autorizaţiei de construire, în valoare reactualizată la data plăţii, precum şi a sumei de 241.574 RON plus TVA, reprezentând valoarea de piaţă a construcţiei edificate pe terenul reclamantei.

Prin sentinţa civilă nr. 1009 din 18 septembrie 2018, Judecătoria Vălenii de Munte a declinat competenţa de soluţionare a acţiunii în favoarea Tribunalului Prahova.

Prin sentinţa nr. 458/2019 din 16 aprilie 2019, Tribunalul Prahova, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a admis acţiunea, a anulat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/12.02.2013 de BNP B., a dispus rectificarea înscrierilor din cartea funciară, în sensul radierii întabulării dreptului de proprietate dobândit prin cumpărare de pârâtă pentru terenul de 10829 m.p., situat în comuna Măneciu, sat Măneciu Ungureni, punctul Plai, tarla x, parcela x, 556/1.

A admis, în parte, cererea reconvenţională, a obligat reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 48.598,34 RON, echivalentul a 11.045,58 euro, reprezentând contravaloarea avansului achitat în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/12.02.2013. A respins, în rest, cererea reconvenţională, ca neîntemeiată.

Totodată, a admis, în parte, cererea pârâtei de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, a dispus reducerea onorariului de avocat solicitat şi a obligat reclamanta la plata cheltuielilor de judecată de 2.000 RON, reprezentând onorariu avocat redus, respingând în rest, cererea pârâtei de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel pârâta A. S.R.L. şi reclamanta Unitatea Administrativ Teritorială Comuna Măneciu.

Prin decizia nr. 111 din 12 martie 2020, Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă a respins, ca nefondat, apelul reclamantei.

A admis apelul declarat de pârâtă şi în consecinţă a schimbat, în parte, sentinţa, în sensul că a admis şi capătul doi al cererii reconvenţionale, obligând reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 53.211,85 RON. De asemenea, a obligat reclamanta la plata sumei de 3.254 RON, taxă judiciară de timbru (primă instanţă şi apel) şi a sumei de 4.760 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

A menţinut în rest dispoziţiile sentinţei apelate.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta Unitatea Administrativ Teritorială Comuna Măneciu, care a fost admis de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă prin decizia nr. 242 din 4 februarie 2021, îndreptată prin încheierea din 11 martie 2021, fiind casată în parte decizia recurată şi trimisă cauza spre rejudecare, cu privire la soluţia dată asupra capătului doi al cererii reconvenţionale.

Prin decizia nr. 99 din 23 martie 2022, Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă a admis apelul pârâtei, a schimbat în parte sentinţa, în sensul obligării reclamantei la plata către pârâtă a sumei de 53.211,85 RON.

Împotriva acestei decizii a formulat recurs reclamanta UAT Comuna Măneciu, care a fost admis prin decizia nr. 1977 din 10 octombrie 2023, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, fiind casată decizia recurată şi trimisă cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.

În rejudecare, prin decizia nr. 15 din 15 ianuarie 2025, pronunţată în dosarul nr. x/2017, Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă a respins apelul pârâtei, ca nefondat.

Împotriva acestei decizii a formulat recurs pârâta A. S.R.L., solicitând casarea deciziei recurate şi menţinerea dispoziţiilor sentinţei civile nr. 458/2019 din 16 aprilie 2019 pronunţate de Tribunalul Prahova, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, precum şi ale deciziei nr. 99 din 23 martie 2022 pronunţate de Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă.

În prealabil, s-a relevat că în mod corect prin decizia de apel din primul ciclu procesual a fost admis apelul său şi a fost schimbată în parte sentinţa primei instanţe, în sensul obligării reclamantei şi la plata sumei de 53.211,85 RON, reprezentând cheltuielile realizate în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi a obţinerii autorizaţiei de construire, soluţia contrară pronunţată prin decizia recurată fiind greşită.

Cu referire la situaţia de fapt, s-a arătat că au fost respectate prevederile legale în ceea ce priveşte achiziţia construcţiei nefinalizate şi a terenului pe care aceasta se află amplasată, demersurile întreprinse de recurenta-pârâtă având la bază aprobările, avizele şi autorizaţia de construire eliberate de intimata-reclamantă, care se face responsabilă pentru prejudiciile ocazionate celei dintâi ca urmare a anulării tranzacţiei. De asemenea, partea a precizat că nu a achiziţionat construcţia nefinalizată cu încălcarea dispoziţiilor Legii nr. 215/2001, cum greşit s-a reţinut, ci construcţia a fost cumpărată de la un terţ, în baza dispoziţiilor C. civ.

În aprecierea recurentei-pârâte, anularea HCL nr. 4/2013, în contextul încălcării dispoziţiilor Legii nr. 215/2001, are valoarea dolului la perfectarea vânzării-cumpărării, astfel că se impune restituirea cheltuielilor antrenate de încheierea contractului şi obţinerea autorizaţiei de construcţie.

Recurenta-pârâtă a mai învederat că, în realitate, intimatei-reclamante îi revenea obligaţia notării litigiului în cartea funciară, având în vedere că, la data rămânerii definitive a hotărârii de anulare a HCL nr. 4/2013, a operat rectificarea cărţii funciare a terenului, fiind reînscris dreptul de proprietate al unităţii administrativ teritoriale, aspect omis de instanţa de apel.

În cele din urmă, s-a imputat instanţei de apel faptul că în mod eronat a reţinut că recurenta-pârâtă nu deţine calitatea de constructor de bună-credinţă, neavând dreptul de preempţiune la cumpărarea în mod direct a terenului, fără a ţine cont că imobilul reprezentând construcţie nefinalizată era deja proprietatea pârâtei, vânzarea realizându-se prin HCL nr. 4/2013.

Intimata-reclamantă UAT Comuna Măneciu a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, iar recurenta-pârâtă A. S.R.L., a depus răspuns la întâmpinare.

Prin rezoluţia din 30 iulie 2025 s-a dispus întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului, iar, prin încheierea din 23 septembrie, constatându-se întrunite condiţiile prevăzute de art. 493 alin. (3) C. proc. civ., s-a dispus comunicarea raportului către părţi, conform art. 493 alin. (4) C. proc. civ.

Părţile nu au depus puncte de vedere la raport.

Prin rezoluţia din 10 noiembrie 2025 a fost stabilit termen pentru analiza admisibilităţii în principiu a recursului, în complet de filtru, la 18 noiembrie 2025.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, luând în examinare, cu prioritate, conform art. 248 alin. (1) coroborat cu art. 494 C. proc. civ., excepţia nulităţii recursului, invocată din oficiu, reţine următoarele considerente:

Potrivit art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., "cererea de recurs va cuprinde următoarele menţiuni: motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea lor sau, după caz, menţiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat", iar potrivit art. 486 alin. (3) teza I din acelaşi cod, "menţiunile prevăzute la alin. (1) lit. a) şi c)-e), precum şi cerinţele menţionate la alin. (2) sunt prevăzute sub sancţiunea nulităţii".

Totodată, art. 489 alin. (2) C. proc. civ. prevede sancţiunea nulităţii în cazul în care motivele invocate de autorul recursului nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488 din acelaşi cod.

Din analiza coroborată a dispoziţiilor legale anterior evocate rezultă că cererea de recurs trebuie să cuprindă motivele de nelegalitate pe care se întemeiază şi dezvoltarea acestora, astfel încât criticile să poată fi încadrate în motivele de casare prevăzute limitativ de art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Soluţia la care legiuitorul s-a oprit este justificată de împrejurarea că recursul este o cale extraordinară de atac, în cadrul căreia se analizează numai conformitatea hotărârii atacate cu normele de drept aplicabile, potrivit art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

Transpunând aceste considerente la cauza ce face obiectul analizei, se constată că recurenta-pârâtă nu şi-a întemeiat cererea în drept, nefiind invocat niciunul dintre motivele de casare prevăzute expres şi limitativ de lege iar, din analiza susţinerilor formulate, nu pot fi decelate critici de nelegalitate în sensul art. 488 alin. (1) pct. 1 - 8 C. proc. civ.

Se reţine că prezentul demers judiciar vizează anularea contractului de vânzare - cumpărare încheiat între reclamantă, în calitate de vânzătoare şi pârâtă, în calitate de cumpărătoare, ca o consecinţă a anulării definitive a HCL nr. 4/2013, prin care a fost aprobată vânzarea. Pe calea cererii reconvenţionale, pârâta a solicitat restituirea avansului din preţ, a cheltuielilor realizate în vederea încheierii contractului şi a obţinerii autorizaţiei de construire, precum şi plata valorii de piaţă a construcţiei existente pe teren, a cărei proprietate o dobândise anterior.

Prima instanţă a admis acţiunea şi a dispus anularea, pe temeiul art. 1.254 alin. (2) C. civ., a contractului de vânzare-cumpărare, în considerarea relaţiei de subsecvenţă dintre HCL nr. 4/2013, anulată definitiv în dosarul nr. x/2013 şi contractul a cărui nulitate s-a solicitat; de asemenea, a admis în parte cererea reconvenţională sub aspectul obligării reclamantei la restituirea avansului din preţ achitat, fiind respinse, în rest, pretenţiile pârâtei.

În primele două cicluri procesuale, deciziile prin care, consecutiv, instanţa de apel a admis apelul pârâtei îndreptat împotriva soluţiei date asupra capătului doi al cererii reconvenţionale, a schimbat în parte sentinţa primei instanţe şi a obligat reclamanta la plata sumei de 53.211,85 RON, reprezentând cheltuielile realizate în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi a obţinerii autorizaţiei de construire, au fost casate, cu consecinţa trimiterii cauzei spre rejudecare.

Prin decizia recurată, în cel de-al treilea ciclu procesual, s-a respins apelul pârâtei, ca nefondat; s-a reţinut, în esenţă, calitatea pârâtei de constructor de rea-credinţă, faţă de împrejurarea că autorizaţia de construire a fost solicitată şi obţinută ulterior declanşării litigiului vizând anularea HCL nr. 4/2013, litigiu care nu a fost notat în cartea funciară şi având în vedere dispoziţiile art. 7 alin. (9) din Legea nr. 50/1991 coroborat cu art. 46 alin. (4) din Ordinul MDLR nr. 839/2009, precum şi considerentele deciziei nr. 2666 din 22 octombrie 2015 pronunţate în dosarul nr. x/2013, care se impun cu putere de lucru judecat în cauză.

Examinând cererea de recurs îndreptată împotriva acestei decizii, Înalta Curte constată că recurenta-pârâtă, contrar exigenţelor impuse de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., nu critică raţionamentul juridic care a determinat instanţa de apel să concluzioneze în sensul celor mai sus arătate, nefiind relevată modalitatea în care prin hotărârea atacată s-ar fi încălcat regulile de drept aplicabile.

Dimpotrivă, printr-o argumentaţie nestructurată, lipsită de coerenţă logică şi juridică, în raport cu actele dosarului, autoarea căii de atac se mărgineşte să evoce deciziile pronunţate în apel în ciclurile procesuale anterioare, prin care i-au fost admise pretenţiile aferente capătului doi al cererii reconvenţionale şi care, fiind casate, prin hotărâri definitive, şi-au încetat efectele, nemaiprezentând nicio relevanţă în acest stadiu al litigiului.

În acelaşi timp, recurenta-pârâtă antamează o serie de aspecte de fond, care în opinia părţii fac dovada bunei sale credinţe sub aspectul dobândirii şi edificării construcţiei aflate pe terenul unităţii administrativ teritoriale.

Practic, se urmăreşte să se obţină o reapreciere a culpei intimatei-reclamante cât priveşte anularea contractului de vânzare-cumpărare, în contextul desfiinţării HCL nr. 4/2013 şi, subsecvent, o validare a dreptului clamat prin cererea reconvenţională, de a fi despăgubită pentru costurile ce i-au fost ocazionate de cumpărarea terenului şi obţinerea autorizaţiei de construire.

Calitatea de constructor de bună-credinţă pe terenul intimatei-reclamante, de care recurenta-pârâtă s-a prevalat în susţinerea propriilor pretenţii, reafirmată în recurs, reprezintă o chestiune de fapt, supusă aprecierii instanţei de apel pe baza probelor administrate.

Or, situaţia de fapt, aşa cum a fost reţinută de ultima instanţă de fond, ca urmare a analizării probatoriului şi pe care recurenta-pârâtă o contestă, constituie premisa demonstrată de la care începe judecata în recurs şi în raport cu care se verifică interpretarea şi aplicarea legii, fiind sustrasă controlului judiciar, întrucât vizează temeinicia hotărârii, şi nu nelegalitatea acesteia.

Distinct, trebuie arătat că, încă din primul ciclu procesual, prin decizia de casare nr. 242 din 4 februarie 2021, s-a reţinut că în dosarul nr. x/2013 s-a dezlegat cu putere de lucru judecat că recurenta-pârâtă nu poate fi considerată constructor de bună-credinţă la data emiterii HCL nr. 4/2013. Consecutiv, şi prin decizia de casare nr. 1977 din 10 octombrie 2023, s-a făcut trimitere la aceleaşi dezlegări care au uşurat probaţiunea în litigiul pendinte.

Aşadar, şi din această perspectivă, calitatea recurentei-pârâte de constructor de bună-credinţă, nu mai poate fi readusă în discuţie întrucât, în caz contrar, s-ar încălca atât autoritatea de lucru judecat ataşată hotărârii definitive din contencios administrativ, cât şi caracterul obligatoriu al deciziilor de casare pronunţate în precedentele etape procesuale.

În cele din urmă, Înalta Curte constată reiterarea motivului de apel referitor la dolul comis de cocontractant cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în contextul anulării HCL nr. 4/2013, de aprobare a vânzării, pe fondul nerespectării dispoziţiilor Legii nr. 215/2001.

Aceste susţineri şi-au găsit, însă, răspunsul prin decizia recurată, fiind înlăturate de instanţa de apel argumentat de faptul că, la momentul solicitării autorizaţiei de construire, fusese deja înregistrat pe rolul instanţelor de judecată dosarul nr. x/2013, care a vizat anularea HCL nr. 4/2013, în cadrul căruia pârâta a deţinut calitatea de intervenient, ceea ce presupune că a avut cunoştinţă de deficienţele imputate actului administrativ ulterior desfiinţat.

Or, prin simpla reluare a alegaţiilor din etapa procesuală anterioară, fără a se raporta la considerentele care au fundamentat soluţia pronunţată, sub forma unor critici concrete de nelegalitate, în sensul vizat de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., autoarea căii de atac nu şi-a îndeplinit obligaţia de motivare a recursului.

Concluzionând, astfel, că cererea de recurs nu corespunde exigenţelor ce decurg din dispoziţiile art. 486 alin. (1) lit. d) şi art. 488 alin. (1) C. proc. civ., în cauză devine incidentă sancţiunea nulităţii prevăzută de art. 489 alin. (2) din cod.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte, în temeiul art. 493 alin. (5) C. proc. civ., va anula recursul declarat de recurenta-pârâtă A. S.R.L. împotriva deciziei nr. 15 din 15 ianuarie 2025 pronunţate de Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul declarat de recurenta-pârâtă A. S.R.L. împotriva deciziei nr. 15 din 15 ianuarie 2025 pronunţate de Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă.

Fără nicio cale de atac.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 18 noiembrie 2025.