Judicial substitution of sale contract for future property with price reduction upheld; appeals dismissed

Şedinţa publică din data de 13 noiembrie 2025

Asupra recursurilor civile de faţă;

Examinând actele şi lucrările dosarului constată următoarele:

A. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul secţiei a II-a Civile a Tribunalului Constanţa la data de 13 iulie 2020, sub număr de dosar x/2020, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pe pârâţii C. S.R.L. şi D., solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce va pronunţa, să dispună, după cum urmează:

- să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cu privire la imobilul apartament 78 (fost apartament 61), în suprafaţă utilă de 47,45 mp, compus din două camere, situat în Municipiul Constanţa, strada x numărul 18, judeţ Constanţa, având număr cadastral x şi Carte Funciară x/U.A.T. Constanţa, precum şi cu privire la terenul în cotă indiviză aferent în suprafaţă de 12,79 mp, cu reducerea preţului de vânzare cu suma de 17.067,19 euro plus TVA 5% şi, pe cale de consecinţă, cu reducerea obligaţiei corelative de plată a preţului de către reclamanţi, cu suma de 17.067,19 euro plus TVA 5%;

- să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cu privire la imobilul apartament, în suprafaţă utilă de 39,78 mp, compus din două camere, situat în judeţ Constanţa, având număr cadastral x şi Carte Funciară x/U.A.T. Constanţa, precum şi cu privire la terenul aferent în cotă indiviză, în suprafaţă de 10,72 m.p.;

- să oblige pe pârâta C. S.R.L. la predarea posesiei şi a folosinţei celor două imobile;

- să oblige pe pârâte, în solidar, la plata unei despăgubiri în cuantum de 15.000,00 euro reprezentând contravaloare lipsă de folosinţă pentru perioada 10.03.2019 - data introducerii acţiunii, urmare întârzierii în executarea obligaţiei de a preda posesia şi folosinţa imobilelor;

- să oblige pe pârâte la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de litigiu.

B. Hotărârea primei instanţe.

Prin sentinţa civilă nr. 467 din 2 mai 2023, Tribunalul Constanţa, secţia a II-a civilă a respins ca neîndemeiată, cererea de chemare în judecată având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act autentic - obligaţia de a face - pretenţii contravaloare lipsa de folosinţă, cerere formulată de reclamaţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâtele C. S.R.L. şi D.; a respins ca neîntemeiată, cererea reconvenţională având ca obiect pretenţii, cerere formulată de pârâta-reconvenientă C. S.R.L., în contradictoriu cu reclamanţii-pârâţi A. şi B.; a respins ca neîntemeiate, cererile părţilor privind acordarea cheltuielilor de judecată.

C. Calea de atac împotriva hotărârii primei instanţe.

Împotriva acestei hotărâri au formulat apel reclamanţii A. şi B., solicitând admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinţei apelate, cu consecinţa admiterii cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată şi menţinerea sentinţei atacate în ceea ce priveşte soluţia de respingere a cererii reconvenţionale formulată de intimata-pârâtă-reclamantă C. S.R.L., cu cheltuieli de judecată în fond şi în apel.

Pârâta C. S.R.L. a formulat apel incident, solicitând ca, în ipoteza admiterii apelului principal declarat de apelanţii - reclamanţi împotriva hotărârii primei instanţe şi schimbării în parte a acestei hotărâri în sensul pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare asupra bunurilor imobile arătate în primele două capete de cerere ale acţiunii introductive de instanţă, să se dispună şi admiterea apelului incident şi reformarea hotărârii primei instanţe în sensul admiterii cererii reconvenţionale şi cu consecinţa:

(i) obligării reclamanţilor la plata, către societatea pârâtă, a diferenţei de preţ în cuantum de 41.580 Euro, echivalent în RON la data plăţii efective (în cazul admiterii primului capăt de cerere al acţiunii principale);

(ii) obligării reclamanţilor la plata, către societatea pârâtă, a diferenţei de preţ în cuantum de 29.548 Euro, echivalent în RON la data plăţii efective (în cazul admiterii celui de-al doilea capăt de cerere al acţiunii principale).

D. Hotărârea instanţei de apel.

Prin decizia civilă nr. 13/LP din 10 ianuarie 2024, Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de insolvenţă şi litigii cu profesioniştii şi societăţi, a admis apelul formulat de reclamaţii A. şi B. şi apelul incident formulat de pârâta C. S.R.L., în contradictoriu cu intimata-pârâtă D.; a schimbat în parte sentinţa civilă apelată, în sensul că a admis în parte acţiunea principală, a admis în parte cererea convenţională; a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea între C. S.R.L., în calitate de vânzător şi A. şi B., în calitate de cumpărători, în ceea ce priveşte imobilul situat în Constanţa, str. x (fost nr. 61), judeţul Constanţa, nr. cadastral x - C1 - U78, carte funciară nr. x - C1 - U78, în suprafaţă utilă de 47,45 mp, precum şi cu privire la terenul în cotă indiviză aferent în suprafaţă de 12.79 mp, la preţul redus de 51385,95 euro, inclusiv TVA de 5%; a obligat cumpărătorii A. şi B. la plata către vânzătoarea C. S.R.L. a sumei de 23665,95 euro, în echivalent RON la data plăţii, reprezentând diferenţă preţ pentru apartamentul nr. x; a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea între C. S.R.L., în calitate de vânzător şi A. şi B., în calitate de cumpărători, în ceea ce priveşte imobilul din Constanţa, str. x (fost nr. 60), jud. Constanţa, nr. cadastral x - C1 - U77, carte funciară nr. x - C1 - U77, în suprafaţă utilă de 39,78 mp, precum şi cu privire la terenul în cotă indiviză aferent în suprafaţă de 10,72 mp, la preţul de 49248 euro inclusiv TVA, a obligat cumpărătorii A. şi B. la plata către vânzătoarea C. S.R.L. a sumei de 29548 euro, în echivalent RON la data plăţii, reprezentând diferenţă preţ pentru apartamentul nr. x; a obligat vânzătoarea-pârâtă la predarea posesiei şi folosinţei celor două imobile către reclamanţii-cumpărători; s-a stabilit că prezenta hotărâre ţine loc de contract de vânzare-cumpărare pentru imobilele menţionate; a dispus comunicarea hotărârii, după rămânerea definitivă, către OCPI Constanţa pentru menţiunile cuvenite; a menţinut dispoziţia privind respingerea capătului de cerere având ca obiect contravaloare lipsă de folosinţă.

Prin decizia civilă nr. 239/LP din 10 decembrie 2024, aceeaşi instanţă a admis cererea de completare dispozitiv formulată de apelanţii-reclamanţi A. şi B., privind completarea dispozitivului deciziei civile nr. 13/LP din 10 ianuarie 2024 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa în dosarul nr. x/2020, având ca obiect apelul principal formulat de apelanţii-reclamanţi A. şi B. şi apelul incident formulat de apelanta-pârâtă C. S.R.L.; a admis în parte cererea de acordare a cheltuielilor de judecată formulată de apelanţii- reclamanţi; a obligat pârâta C. S.R.L. la plata către reclamanţi a sumei de 34.035,59 RON reprezentând cheltuieli de judecată aferente fondului, din care suma de 19.035,99 RON reprezentând taxă judiciară de timbru aferentă pretenţiilor admise, suma de 10.000 RON reprezentând onorariu redus pentru avocat şi suma de 5000 RON onorariu expert; a obligat intimata C. S.R.L. la plata către apelanţii A. şi B. a sumei de 16.503,20 RON, reprezentând taxă judiciară de timbru aferentă apelului, din care suma de 6503,20 RON, reprezentând taxă judiciară de timbru şi suma de 10.000 RON reprezentând onorariu redus pentru avocat.

E. Calea de atac împotriva deciziilor pronunţate de Curtea de Apel Constanţa.

Împotriva deciziei civile nr. 13/LP din 10 ianuarie 2024 au declarat recurs atât reclamanţii, cât şi pârâta C. S.R.L..

Reclamaţii A. şi B. critică decizia sub următoarele motive de nelegalitate:

Prin cererea de chemare în judecată şi prin cererea de apel, reclamanţii au invocat ca apărări de fond: excepţia de neexecutare a contractului, ineficacitate a clauzei care ar exonera de răspundere intimatele-pârâte, clauzele exoneratoare de răspundere sunt în fapt clauze standard, respectiv neuzuale.

Instanţa de apel a omis să analizeze aceste mijloace de apărare, astfel că hotărârea este parţial nemotivată, fiind întrunite în cauză cerinţele art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Decizia recurată este nelegală prin prisma încălcării normelor de drept civil aplicabile precum şi a aplicării greşite a normelor care reglementează clauzele exoneratoare de răspundere.

Astfel, au fost încălcate/aplicate greşit dispoziţiile art. 1355 C. civ. şi ale art. 1533 C. civ., fiind dată o calificare greşită clauzelor contractuale iar intimatele au fost în acest mod exonerate de la executarea întocmai şi la timp a obligaţiei de a preda posesia şi folosinţa imobilelor la data de 30 martie 2018.

Părţile nu pot stipula în contract clauze prin care debitorul să fie exonerat de orice răspundere, chiar dacă neexecutarea provine din culpa sa gravă sau pentru dol.

În cauză erau aplicabile dispoziţiile art. 1279 C. civ., iar reclamanţii aveau dreptul de a solicita şi primi daune-interese, ca urmare a neexecutării obligaţiei de a preda posesia şi folosinţa celor două apartamente.

În apel a fost invocat aspectul legat de buna-credinţă contractuală, iar instanţa avea obligaţia de a aplica dispoziţiile art. 1170 C. civ.

Eficacitatea unei clauze standard impune în mod necesar potrivit art. 1203 teza finală C. civ. acceptarea acesteia în mod expres, în scris, de cealaltă parte, distinct de semnarea înscrisului constatator al contractului.

Sancţiunea acestor clauze constă în ineficacitatea acestora, aspect care a fost invocat pe cale de excepţie în faţa instanţei de apel.

În mod greşit instanţa de apel a statuat că daunele-interese nu sunt certe, nefiind făcută dovada prejudiciului suferit de reclamaţi.

Potrivit celor două rapoarte de expertiză efectuate în cauză, contravaloarea lipsei de folosinţă a fost determinată de suma de 48.314 euro, respectiv 23.296 euro.

Instanţa de apel pare să facă o confuzie între noţiunea de prejudiciu şi naţiunea de daune-interese.

De asemenea, a fost încălcat principiul reparării integrale a prejudiciului în materie contractuală, având în vedere că pârâtele au calitatea de "profesionişti".

Chiar dacă ar exista o clauză de limitare a răspunderii, această clauză nu îşi produce efectele în situaţia în care neexecutarea obligaţiei contractuale s-a realizat cu intenţie sau culpă gravă, raportat la dispoziţiile art. 1355 alin. (1) C. civ.

Reclamanţii au dovedit că prejudiciul s-a creat în mod direct în patrimoniul acestora ca urmare a nepredării posesiei şi folosinţei la termenele stipulate în promisiuni.

Se solicită admiterea recursului, casarea în parte a deciziei civile în ceea ce priveşte cererea de acordare a daunelor-interese şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel.

Pârâta C. S.R.L. critică decizia nr. 13/LP din 10 ianuarie 2024 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă sub următoarele motive de nelegalitate.

Hotărârea a fost dată cu aplicarea greşită a normelor de drept material, critică subsumată motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Astfel, instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a art. 1279 alin. (1) în referire la art. 1669 alin. (1) C. civ. reţinând că, în cauza de faţă, ar fi îndeplinite cerinţele impuse de aceste dispoziţii legale pentru a se constata intervenită vânzarea-cumpărarea între societatea recurentă, în calitate de promitent-vânzător şi reclamanţi, în calitate de promitenţi-cumpărători.

În cazul în care contractul încheiat între părţi este reprezentat de o promisiune de a contracta, posibilitatea recunoscută creditorului obligaţiei neexecutate de art. 1279 alin. (3) C. civ. - de a cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract reprezintă o formă particulară de executare silită în natură a obligaţiei asumate prin promisiune, respectiv o aplicare a art. 1516 alin. (2) pct. 1, în referire la art. 1527 alin. (1) C. civ.

Instanţa de apel, spre deosebire de cea de fond, a reţinut eronat îndeplinirea cumulativă a cerinţelor legale, întrucât, în cauză, nu este îndeplinită nici cerinţa privind refuzul nejustificat al societăţii C. S.R.L., în calitate de promitent-vânzător, de a-şi îndeplini obligaţia de a vinde asumată prin cele două promisiuni şi nici cerinţa privitoare la executarea integrală, de către reclamanţi, în calitate de promitenţi-cumpărători, a obligaţiei de plată a preţului bunurilor imobile, stabilit în fiecare dintre cele două promisiuni.

În privinţa obligaţiei ce revine promitentului-vânzător, de transfer a proprietăţii asupra bunului promis vânzării, părţile nu au convenit un termen determinat, ci determinabil.

Termenul convenit pentru transferul proprietăţii a început să curgă la data de 15 aprilie 2020, împlinindu-se la data de 15 mai 2020, iar dacă se consideră că acest termen a fost întrerupt pe perioada stării de urgenţă, la data de 14 iunie 2020.

Perfectarea celor două acte translative de proprietate şi, deci executarea obligaţiilor de a vinde asumate prin cele două promisiuni nu a fost posibilă din cauza neexecutării integrale, de către reclamanţi, a obligaţiei de plată a preţului convenit în cuprinsul celor două promisiuni, respectiv a pretenţiilor exhibate de aceştia cu privire la reducerea preţului unuia din imobile, iar nu din cauza refuzului recurentei-pârâte, expres sau tacit, de executare a acestor obligaţii.

Instanţa a reţinut în mod greşit că se poate constata intervenită vânzarea, deşi reclamaţii, în calitate de promitenţi-cumpărători, nu şi-au executat integral obligaţia de plată a preţului convenit anterior sesizării instanţei. Reclamanţii nu şi-au executat obligaţia de plată a preţului nici măcar în partea necontestată.

De asemenea, s-a reţinut greşit incidenţa art. 1628 alin. (3) C. civ., în cauză, constatând intervenită vânzarea între părţi asupra celor două imobile la un alt preţ (redus) faţă de cel convenit de părţi în conţinutul celor două promisiuni.

Transferul proprietăţii presupune manifestarea de voinţă a ambelor părţi prin perfectarea unui nou contract, a celui de vânzare, distinctă de cea exteriorizată la momentul încheierii promisiunii, căci, în cazul promisiunii de vânzare de bun viitor, transmisiunea proprietăţii nu operează de drept la momentul realizării bunului.

În cazul promisiunii de a contracta, partea care şi-a executat obligaţiile nu poate cere, iar instanţa nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract având alte elemente decât cele iniţial convenite de părţi.

Instanţa nu poate interveni asupra preţului convenit de părţi la momentul încheierii promisiunilor, acordând reducerea de preţ solicitată de reclamanţi în privinţa preţului de vânzare convenit de părţi pentru bunul ce formează obiect al primului capăt de cerere, în absenţa unei dispoziţii legale care să reglementeze un asemenea drept al promitentului-cumpărător în situaţia în care bunul promis vânzării nu ar avea caracteristicile tehnice arătate în cuprinsul promisiunii, astfel cum au susţinut reclamaţii.

Se solicită admiterea recursului, casarea hotărârii recurate şi, rejudecând, respingerea apelului declarat de reclamanţi împotriva hotărârii primei instanţe, cu consecinţa şi a respingerii apelului incident declarat în cauză, cu obligarea reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul recurs.

Împotriva deciziei civile nr. 239/LP din 10 decembrie 2024 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa au declarat recurs atât reclamanţii, cât şi pârâta.

Reclamanţii A. şi B. critică decizia sub următoarele motive de nelegalitate:

Hotărârea încalcă dispoziţiile art. 185 C. proc. civ., art. 389 şi art. 390 C. proc. civ.

Pârâţii nu au formulat cerere de completare a dispozitivului deciziei nr. 13/LP din 10 ianuarie 2024, iar cererea de reducere a cuantumului onorariului de avocat a fost formulată la primul termen de judecată al cererii de completare a dispozitivului hotărârii.

Completarea hotărârii este o procedură incidentală, iar nu o reluare a judecăţii, iar instanţa de apel nu putea aprecia cu privire la cererea pârâtei C. S.R.L. de reducere a cuantumului cheltuielilor de judecată efectuate de recurenţii-reclamanţi cu ocazia judecării cauzei în fond şi în apel, deoarece această cerere era una nouă şi tardiv formulată.

Pentru a dispune reducerea cheltuielilor de judecată, instanţa de apel trebuia să fie învestită cu o cerere din partea intimaţilor-pârâţi sau putea opera reducerea din oficiu, raportat la dispoziţiile art. 451 alin. (2) C. proc. civ.

Nu s-au respectat dispoziţiile art. 389 - 390 C. proc. civ., întrucât pârâţii nu au formulat o cerere de reducere a cuantumului onorariului, deşi aveau deplină posibilitate de a se adresa instanţei de fond şi de apel cu o astfel de solicitare.

Reclamaţii solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat cu cheltuieli de judecată.

Pârâta C. S.R.L. critică decizia nr. 239/LP din 10 decembrie 2024 sub următoarele motive de nelegalitate:

Instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a art. 444 C. proc. civ., critică subsumată motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Pe calea reglementată de art. 444 alin. (1) C. proc. civ., instanţa învestită cu soluţionarea unei căi de atac nu se poate pronunţa asupra unor motive de critică aduse prin intermediul căii de atac exercitate în cauză împotriva hotărârii supuse verificării sale.

Solicitarea reclamanţilor de obligare a societăţii pârâte la plata cheltuielilor de judecată aferente judecăţii în fond a prezentului litigiu, nu reprezintă o cerere accesorie formulată în faţa instanţei de apel, ci un motiv de apel supus analizei acestei instanţe.

Instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a art. 453 C. proc. civ., critică subsumată motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

A fost admis atât apelul principal, declarat de reclamanţi, cât şi apelul incident declarat de societatea pârâtă, astfel că fiecare dintre părţi are, faţă de cealaltă, calitatea de "parte care a câştigat". Obligând pârâta la plata cheltuielilor de judecată aferente apelului exercitat în cauză de partea adversă, a nesocotit prevederile art. 453 alin. (1) C. proc. civ.

Situaţia este similară şi în privinţa cheltuielilor ocazionate de soluţionarea în fond a cauzei, întrucât, prin decizia instanţei de apel, a fost schimbată în parte hotărârea primei instanţe, în sensul admiterii în parte a cererii de chemare în judecată formulate de reclamanţi şi admiterii în parte a cererii reconvenţionale formulate de societatea pârâtă.

Au fost nesocotite şi dispoziţiile art. 453 alin. (2) C. proc. civ., întrucât, faţă de această soluţie, instanţa avea obligaţia de a se pronunţa şi asupra compensării cheltuielilor de judecată, până la concurenţa celor mai mici dintre acestea.

Se solicită admiterea recursului, casarea hotărârii şi, rejudecând, în principal, admiterea în parte a cererii de completare a dispozitivului deciziei civile nr. 13/LP din 10 ianuarie 2024, numai în ceea ce priveşte cererea de obligare a societăţii pârâte la plata cheltuielilor de judecată ocazionate reclamanţilor de judecata în apel a cauzei, diminuate prin compensare cu cheltuielile ocazionate societăţii pârâte de soluţionare a apelului incident.

În subsidiar, se solicită admiterea cererii de completare a dispozitivului deciziei civile nr. 13/LP din 10 ianuarie 2024, atât în ceea ce priveşte cererea de obligare a societăţii pârâte la plata cheltuielilor de judecată ocazionate reclamanţilor de judecata în apel a prezentei cauze, cât şi în ceea ce priveşte cererea de obligare a societăţii pârâte la plata cheltuielilor de judecată ocazionate reclamanţilor de judecata în primă instanţă a prezentei cauze, diminuate prin compensare cu cheltuielile ocazionate societăţii pârâte de soluţionarea apelului incident, respectiv a cererii reconvenţionale.

Recurenta-pârâtă consideră că, într-o corectă aplicare a art. 453 alin. (1) C. proc. civ., în ipoteza admiterii recursului pe care l-a declarat împotriva deciziei nr. 13/LP din 10 ianuarie 2024 se impune şi reformarea soluţiei dată de instanţa de apel prin decizia pronunţată asupra cererii de completare a dispozitivului acesteia.

Pentru această situaţie se solicită admiterea recursului, casarea hotărârilor recurate şi, rejudecând, respingerea în tot a cererii reclamanţilor de obligare a societăţii la plata cheltuielilor de judecată aferente judecăţii în apel şi/sau în fond, după caz.

F. Analizând decizia nr. 13/LP din 10 ianuarie 2024 prin prisma motivelor de recurs invocate, Înalta Curte apreciază recursurile ca nefondate şi acestea urmează a fi respinse pentru următoarele considerente:

În ceea ce priveşte recursul declarat de reclamanţii A. şi B., aceştia critică decizia din perspectiva dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 8 C. proc. civ.

Motivarea este un element esenţial al unei hotărâri judecătoreşti, iar lipsa sau inconsistenţa acesteia atrage casarea ei.

Recurenţii-reclamanţi susţin că au invocat ca apărări de fond: excepţia de neexecutare a contractului, ineficacitatea clauzei care ar exonera de răspundere intimatele-pârâte şi clauzele exoneratoare de răspundere sunt în fapt clauze standard, respectiv neuzuale, iar instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra acestora.

Această critică este nefondată, hotărârea instanţei de apel răspunde exigenţelor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ. şi cuprinde, în cadrul considerentelor: obiectul cererii şi susţinerile pe scurt ale părţilor, expunerea situaţiei de fapt reţinute de instanţă pe baza probelor administrate, motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor.

Înalta Curte reţine că recurenţii-reclamanţi au invocat pentru prima dată în apel, pe cale de excepţie, în temeiul art. 1355 alin. (1) raportat la art. 1203 C. civ., ineficacitatea clauzei care exonerează de răspundere intimatele-pârâte, aceasta fiind o clauză standard, utilizată în mod repetat în mai multe contracte, în special în cazul profesioniştilor, care încheie frecvent un anumit tip de contract, putând fi reţinută astfel o prezumţie simplă conform căreia o astfel de clauză reprezintă în fapt o clauză standard.

Recurenţii-reclamanţi nu au criticat nici prin motivele de apel şi nici prin recurs interpretarea dată de instanţă cu privire la existenţa unei clauze exoneratoare de răspundere contractuală a promitentului vânzător cu privire la întârzierea în executarea obligaţiei de predare, făcând trimitere la dispoziţiile art. 1267 C. civ.

Recurenţii-reclamanţi au susţinut prin motivele de apel că hotărârea primei instanţe este nelegală întrucât, pe de o parte, au fost ignorate dispoziţiile legale, iar pe de altă parte nu a avut în vedere că această clauză exoneratoare privea părţile, iar nu doar intimatele-pârâte, astfel încât reclamanţii ar fi fost la rândul lor exoneraţi de obligaţia de plată a restului de preţ.

Faţă de aceste precizări, Înalta Curte reţine că exigenţa motivării hotărârii, care impune oricărei instanţe obligaţia de a proceda la un examen efectiv al motivelor şi argumentelor prezentate de părţi nu poate fi înţeleasă ca impunând formularea unui răspuns detaliat la fiecare argument al părţilor, instanţa putând să grupeze unele dintre acestea pe baza unui numitor comun şi să le ofere un răspuns în cadrul unui singur considerent.

De altfel, nu se poate reţine critica recurenţilor-reclamanţi în ceea ce priveşte obligaţia de a examina mijloacele de apărare, deoarece acestea aveau aptitudinea de a conduce la soluţionarea cauzei, câtă vreme a fost admisă acţiunea şi s-a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea, fiind pronunţată o hotărâre care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare pentru imobilele menţionate.

În cauză nu sunt întrunite cerinţele art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., potrivit cărora casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, motiv care presupune că instanţa de fond a recurs la texte de lege aplicabile speţei, dar le-a încălcat, în litera sau spiritul lor sau le-a aplicat greşit.

Astfel, instanţa de apel a reţinut în mod corect, în privinţa diferenţei de preţ rămase de achitat, părţile au convenit ca plata acesteia să fie efectuată la data intrării în posesia imobilelor, dată estimată ca fiind 30 august 2018, iar în cazul emiterii cu întârziere a autorizaţiei de construire în baza căreia urma să fie edificate apartamentele ce fac obiectul convenţiilor, intrarea în posesie şi implicit plata diferenţei de preţ urma să fie făcută în 6 luni de la eliberarea autorizaţiei, atunci când starea fizică a imobilului permite locuirea acestuia.

Conform convenţiei părţilor, procedura de reautorizare, recompartimentare şi refaţadizare exonerează părţile de răspundere în cazul executării necorespunzătoare sau cu întârziere a obligaţiilor asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.

Recurenţii-reclamanţi nu au criticat aplicarea dispoziţiilor art. 1267 C. civ. în recurs.

Reţinând că părţile au convenit exonerarea de răspundere în cazul executării necorespunzătoare sau cu întârziere a obligaţiilor asumate prin promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare, instanţa de apel nu a interpretat în mod greşit clauzele contractuale. În acest sens, nu se poate pune problema nesocotirii dispoziţiilor art. 1355 C. civ.

Instanţa de apel a reţinut ca situaţie de fapt că reclamaţii nu au pus în întârziere pârâta cu privire la neexecutarea obligaţiei de predare a bunurilor promise vânzării, în condiţiile art. 1522 alin. (1) teza I raportat la art. 1522 alin. (4) C. civ.. De altfel, nemulţumirile acestora au vizat îndeosebi suprafaţa utilă a apartamentelor şi finisajele acestora.

În mod legal a reţinut şi aplicat instanţa de apel dispoziţiile art. 1516 C. civ., astfel că nu se pune problema existenţei în cele două promisiuni de vânzare-cumpărare a unor clauze standard în condiţiile art. 1202 alin. (2) C. civ., astfel cum susţin recurenţii-reclamaţi.

Promitentul cumpărător al unui bun viitor, în aplicarea excepţiei de neexecutare, nu a achitat diferenţa de preţ anterior promovării acţiunii, întrucât suprafaţa imobilului realizat este redusă cu mai mult de 25% faţă de cea promisă, iar bunul astfel cum a fost prefigurat este realizat numai parţial.

Reducerea de preţ solicitată de reclamanţi nu a fost acceptată de pârâte, astfel că nu au fost încheiate nici eventuale acte adiţionale la cele două promisiuni bilaterale, nici chiar contractul de vânzare-cumpărare imobile.

Faptul că nu au fost contestate de către intimatele-pârâte aşa-zisele clauze neuzuale privind exonerarea de răspundere nu conduce implicit la existenţa unor astfel de clauze, cum susţin recurenţii-reclamanţi.

În cauză nu au fost aplicate greşit normele de drept material în ceea ce priveşte capătul de cerere privind acordarea daunelor-interese.

S-a reţinut în mod corect că acest capăt de cerere este nefondat, temeiul acestor pretenţii fiind întârzierea în executarea obligaţiei contractuale a pârâţilor de a preda posesia şi folosinţa imobilelor. Prin convenţiile încheiate, părţile au stabilit, iar reclamaţii-recurenţi au acceptat exonerarea promitentelor vânzătoare de răspundere pentru executarea cu întârziere a obligaţiei. Această asumare reiese din corespondenţa părţilor redată pe larg de instanţele de fond şi a rezultat din necesitatea reautorizării şi a predării folosinţei doar atunci când starea fizică a imobilului o permite.

Înalta Curte reţine că reclamanţii nu au obiectat cu privire la nepredarea posesiei imobilelor până în iunie 2020 şi pârâtele nu au fost puse în întârziere cu privire la neexecutarea obligaţiei de predare a posesiei şi folosinţei.

Art. 1537 C. civ. reglementează necesitatea probei prejudiciului în cazul executării unei obligaţii, stipulând că, în lipsa unei prevederi legale sau contractuale contrare, dovada neexecutării nu scuteşte creditorul de proba prejudiciului suferit. Aceasta înseamnă că, pe lângă a dovedi că debitorul nu şi-a îndeplinit obligaţia, creditorul trebuie să demonstreze şi că această neexecutare i-a cauzat o daună concretă.

Articolul stabileşte o regulă generală, dar cu excepţii clare, menite să limiteze pretenţiile la daune-interese doar la situaţiile în care, pe lângă neexecutarea în sine, există şi un prejudiciu real.

În acest sens, s-a reţinut în mod corect faptul că în speţă, cuantumul daunelor-interese solicitate nu este cert, nefiind făcută dovada prejudiciului, conform art. 1537 C. civ., simpla trecere a unei perioade de timp de la semnare până la data acţiunii nefiind de natură a proba în sine crearea unui prejudiciu al promitenţilor cumpărători.

Pe de altă parte, transferul dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu în altul operează din momentul rămânerii definitive a hotărârii care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare.

Alegaţiile recurenţilor-reclamanţi referitoare la cuantificarea daunelor-interese prin răspunsul la întâmpinare şi la expertizele efectuate în cauză privesc situaţia de fapt şi nu pot face obiectul analizei instanţei de recurs.

Faţă de aceste considerente, recursul declarat de recurenţii-reclamanţi împotriva deciziei nr. 13/LP din 10 ianuarie 2024 este nefondat.

În ceea ce priveşte recursul declarat de recurenta-pârâtă C. S.R.L. împotriva aceleiaşi decizii, Înalta Curte reţine următoarele:

Recurenta-pârâtă critică decizia recurată prin prisma dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., însă în recurs nu pot fi analizate critici ce vizează aspecte de netemeinicie, respectiv aspecte ce privesc stabilirea situaţiei de fapt, aprecierea şi evaluarea probelor administrate.

Astfel, nu se poate analiza inexistenţa culpei recurentei-pârâte, respectiv refuzul nejustificat sub forma neexecutării obligaţiilor contractuale asumate.

Curtea de Apel a reţinut că în prezenta cauză, situaţia este una atipică şi complexă, reclamanţii solicitând pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a imobilelor ce au făcut obiectul promisiunilor de vânzare-cumpărare, promisiuni ce au privit bunuri viitoare, care la momentul încheierii lor în anul 2017 nu existau, ci urmau să fie construite. La finalizarea construcţiei, cele două imobile aveau o suprafaţă redusă cu 25,86%, iar reclamanţii au solicitat reducerea preţului raportat la suprafaţa reală, aspect asupra căruia părţile nu au căzut de acord, refuzând succesiv prezentarea la notar în vederea încheierii contractelor de vânzare-cumpărare prefigurate.

Instanţa de apel a analizat pe larg conţinutul promisiunilor de vânzare-cumpărare şi a dat eficienţă excepţiei de neexecutare cu privire la obligaţia de plată a restului de preţ, în temeiul art. 1658 alin. (3) C. civ.

Dispoziţiile art. 1516 alin. (2) pct. 2 C. civ. nu stabilesc o anumită ordine de exercitare a rezoluţiunii şi reducerii prestaţiei, iar reducerea prestaţiilor poate interveni în cazul existenţei unei neexecutări a obligaţiilor contractuale, urmând a se stabili proporţia în care va interveni respectiva reducere.

Recurenta-pârâtă susţine că pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, instanţa trebuia să analizeze atât îndeplinirea obligaţiilor de către partea care a solicitat pronunţarea acestei hotărâri cât şi îndeplinirea condiţiilor de validitate.

Potrivit dispoziţiilor art. 1279 alin. (3) C. civ., hotărârea care să ţină loc de contract se poate pronunţa la cererea părţii care şi-a îndeplinit aceste obligaţii, "atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite".

În decizia nr. 23/2017 Înalta Curte a reţinut că "din interpretarea literală şi sistematică a dispoziţiilor art. 1279 alin. (3) şi art. 1669 alin. (1) din C. civ. rezultă limpede că pentru pronunţarea hotărârii care ţine loc de contract de vânzare este necesar ca toate condiţiile de validitate a acestuia să fie îndeplinite".

Curtea de Apel a reţinut în mod corect că faţă de circumstanţele concrete ale cauzei, sunt îndeplinite în speţă condiţiile pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare pentru imobilele menţionate, cu reducerea obligaţiei corelative de plată a preţului, potrivit dispoziţiilor art. 1658 C. civ.

S-a reţinut că lipsa acordului părţilor asupra aspectului reducerii preţului, ca unic impediment al neîncheierii contractului de vânzare-cumpărare se datorează neacceptării de către pârâte a unei astfel de reduceri, motiv pentru care nu au fost încheiate nici acte adiţionale la cele două promisiuni bilaterale şi nici contractul de vânzare-cumpărare imobile.

Aşa fiind, este nefondată critica pârâtei-recurente potrivit căreia în absenţa refuzului promitentului vânzător de executare benevolă a obligaţiei asumate prin promisiune, instanţa nu poate suplini consimţământul său şi nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract şi instanţa a făcut o greşită aplicare a art. 1279 alin. (3) raportat la art. 1669 alin. (1) C. civ.

În mod corect s-a reţinut că reclamaţii sunt îndreptăţiţi la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, iar admiterea acţiunii este condiţionată de îndeplinirea obligaţiilor asumate prin promisiunile de vânzare-cumpărare.

Reclamaţii şi-au îndeplinit obligaţia de plată a unei părţi din preţ, iar pârâtele au refuzat, în mod nejustificat, încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, această obligaţie fiind asumată conform antecontractului menţionat, culpa pentru construirea unui apartament cu o suprafaţă cu 25% mai mică decât cea promisă aparţinând acestora.

Înalta Curte reţine că promisiunea de vânzare-cumpărare este un antecontract în raport cu contractul de vânzare-cumpărare, iar la momentul la care se încheie contractul de vânzare-cumpărare trebuie îndeplinite toate condiţiile de validitate prevăzute de lege pentru încheierea sa valabilă, iar clauzele promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare trebuie să se regăsească în contractul de vânzare-cumpărare astfel perfect.

Faţă de aceste considerente, recursul declarat de pârâta C. S.R.L. împotriva deciziei nr. 13/LP din 10 ianuarie 2024 este nefondat.

G. Analizând decizia nr. 239/LP din 10 decembrie 2024 prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte apreciază criticile aduse ca neîntemeiate şi recursurile urmează a fi respinse ca nefondate pentru următoarele considerente:

În ceea ce priveşte recursul declarat de recurenţii-reclamanţi, aceştia susţin că decizia încalcă dispoziţiile art. 185 C. proc. civ., art. 389 şi art. 390 C. proc. civ.

Aceste critici sunt nefondate.

Completarea hotărârii, astfel cum este reglementată de art. 444 C. proc. civ., se poate cere, dacă prin hotărârea dată instanţa a omis să se pronunţe asupra unui capăt de cerere principal sau accesoriu ori asupra unei cereri conexe sau incidentale.

Prin decizia a căreia completare s-a solicitat a fost admis apelul şi s-a schimbat în parte sentinţa civilă apelată, fără ca instanţa să se pronunţe asupra cheltuielilor de judecată.

Aşa fiind, nu se poate reţine că a fost rejudecat un capăt de cerere, astfel cum susţin recurenţii-reclamanţi.

Anulând în parte sentinţa apelată, instanţa prin decizia de completare, a valorificat solicitarea societăţii pârâte de reducere a onorariului avocaţial în temeiul art. 451 alin. (2) C. proc. civ., formulată în faţa instanţei de apel.

Nu se pune problema aplicării în cauză a dispoziţiilor art. 185 alin. (1) C. proc. civ. şi nici aceea a tardivităţii cererii de reducere a onorariului de avocat formulată de pârâtă, dată fiind soluţia pronunţată în apel, respectiv aceea de admitere a apelului şi de schimbare a hotărârii apelate.

În acelaşi sens, nu s-au încălcat nici dispoziţiile art. 389 şi art. 390 C. proc. civ.

Faţă de aceste considerente, recursul declarat de recurenţii-reclamanţi împotriva deciziei nr. 239/LP din 10 decembrie 2024 este nefondat.

În ceea ce priveşte recursul declarat de pârâta-recurentă C. S.R.L., aceasta invocă dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. şi susţine că instanţa de apel nu se putea pronunţa, pe calea prevăzută de art. 444 alin. (1) C. proc. civ., asupra unui motiv de apel, chiar dacă aceasta viza modalitatea de soluţionare de către prima instanţă a cererii accesorii privind obligarea societăţii pârâte la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest litigiu.

Critica este nefondată.

Astfel, aşa cum a reţinut Înalta Curte, prin decizia a cărei completare s-a solicitat, a fost admis apelul şi s-a schimbat hotărârea apelată, instanţa omiţând să se pronunţe cu privire la cheltuielile de judecată.

De vreme ce s-a schimbat hotărârea apelată nu se poate reţine inadmisibilitatea cererii de completare pe considerentul că modalitatea de soluţionare de către prima instanţă a cererii accesorii privind plata cheltuielilor de judecată constituia motiv de apel, având în vedere caracterul devolutiv al căii de atac a apelului.

În cauză nu s-a făcut o greşită aplicare a art. 453 C. proc. civ.

Aceasta deoarece, "instanţa de apel a admis în parte acţiunea principală şi a admis în parte cererea reconvenţională, iar potrivit art. 453 alin. (2) C. proc. civ., "Când cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părţi poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată".

Instanţa nu avea obligaţia de a se pronunţa şi asupra compensării cheltuielilor de judecată, astfel cum susţine recurenta-pârâtă, dispoziţia legală fiind:

"Dacă este cazul, judecătorii vor putea dispune compensarea cheltuielilor de judecată".

Faţă de aceste considerente, Înalta Curte apreciază că în cauză nu există motive de nelegalitate care să impună casarea celor două decizii recurate, şi, pe cale de consecinţă vor fi respinse atât recursurile declarate împotriva deciziei civile nr. 13/LP din 10 ianuarie 2024, cât şi recursurile declarate împotriva deciziei nr. 239/LP din 10 decembrie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de insolvenţă şi litigii cu profesionişti şi societăţi.

Având în vedere această soluţie, potrivit dispoziţiilor art. 453 alin. (1) nu se vor acorda cheltuieli de judecată, temeiul acestora fiind culpa procesuală a părţii care pierde procesul.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursurile declarate de reclamanţii A., B. şi pârâta C. împotriva deciziilor civile nr. 239/LP din 10 decembrie 2024 şi nr. 13/LP din 10 ianuarie 2024, ambele pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de insolvenţă şi litigii cu profesioniştii şi societăţi, ca nefondate.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţa publică astăzi, 13 noiembrie 2025.