Insufficiency of appellate reasoning regarding lease delivery and tacit renewal in rent recovery action

Şedinţa publică din data de 12 noiembrie 2025

Asupra recursului de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bacău la 25 noiembrie 2020, sub nr. x/2020, reclamanta A. S.A. prin lichidator judiciar B.. a chemat în judecată pârâta C. S.R.L. şi a solicitat obligarea acesteia la plata sumei de 271.302,02 RON, reprezentând contravaloarea chiriei începând cu data de 30 septembrie 2017 până la data de 31 octombrie 2019 reprezentând chirii aferente contractului de închiriere nr. SQ4796/182 din 20 noiembrie 2016, suma de 233.595,19 RON reprezentând penalităţi aferente, suma de 16.065 RON începând cu data de 30 septembrie 2017 până la data de 31 octombrie 2019, reprezentând chirii restante aferente contractului de închiriere nr. x din 1 februarie 2016 şi suma de 5.720,21 RON, reprezentând penalităţi aferente; cu cheltuieli de judecată.

Prin încheierea nr. 21/2021 din 9 aprilie 2021, Tribunalul Bacău, secţia I civilă a dispus trimiterea cauzei spre competentă soluţionare secţiei a II-a civilă şi de contencios administrativ şi Fiscal a Tribunalului Bacău.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bacău - sectia a II-a civilă şi de contencios administrativ şi Fiscal sub nr. x/2020*.

Prin sentinţa civilă nr. 433/2021 din 10 decembrie 2021, Tribunalul Bacău, secţia a II-a civilă şi de contencios administrativ şi Fiscal a admis excepţia prescripţiei dreptului la acţiune în ceea ce priveşte pretenţiile aferente perioadei 30 septembrie 2017-23 noiembrie 2017, rezultate din contractul de închiriere nr. x din 1 februarie 2016, fiind respinse ca prescrise aceste pretenţii. A respins ca nefondat capătul de cerere având ca obiect debitul şi penalităţile rezultate din contractul de închiriere nr. x din 1 februarie 2016, aferente perioadei 23 noiembrie 2017-31 octombrie 2019. De asemenea, a respins excepţia prescripţiei dreptului la acţiune în ceea ce priveşte pretenţiile rezultate din contractul nr. x din 10 noiembrie 2016. A respins ca neîntemeiat capătul de cerere având ca obiect debitul şi penalităţile rezultate din contractul de închiriere nr. SQ4796/182 din 10 noiembrie 2016.

Împotriva acestei sentinţe a formulat apel reclamanta A. S.A., în faliment, prin lichidator judiciar B.., iar pârâta C. S.R.L. a formulat apel incident.

Prin decizia nr. 931/2022 din 17 octombrie 2022, Curtea de Apel Bacău, secţia I civilă a admis apelul A. S.A. prin lichidator judiciar B.., fiind schimbată în parte sentinţa apelată doar cu privire la contractul nr. x din 10 noiembrie 2016.

În rejudecare, a fost admis capătul de cerere vizând acest contract, fiind obligată pârâta C. S.R.L. să plătească reclamantei A. S.A. prin lichidator judiciar suma de 271.302,02 RON, reprezentând contravaloare chirie şi suma de 233.595,19 RON, cu titlu de penalităţi aferente. Au fost menţinute dispoziţiile din sentinţă referitoare la respingerea excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune aferente acestui contract, precum şi celelalte menţiuni care nu sunt contrare deciziei. De asemenea, a fost respins apelul incident formulat de pârâta C. S.R.L.

Împotriva acestei decizii a formulat recurs pârâta C. S.R.L., prin reprezentant convenţional Cabinet de avocat D., solicitând în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., casarea hotărârii recurate şi trimiterea cauzei spre o nouă judecată curţii de apel.

Ulterior, a formulat recurs pârâta C. S.R.L., prin asociat unic şi administrator E., în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., solicitând repunerea în termenul de recurs, admiterea căii de atac, casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanţe.

Prin întâmpinare, reclamanta A. S.A. prin lichidator judiciar B.. a invocat excepţiile netimbrării, tardivităţii, lipsei calităţii de reprezentant şi inadmisibilităţii recursului. În subsidiar, s-a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Prin decizia nr. 1580 din 21 iunie 2023, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă a respins excepţiile netimbrării, tardivităţii şi inadmisibilităţii recursului. A admis recursul declarat de recurenta-pârâtă C. S.R.L. împotriva deciziei nr. 931/2022 din 17 octombrie 2022 pronunţate de Curtea de Apel Bacău, secţia I civilă. A casat decizia nr. 931/2022 din 17 octombrie 2022 pronunţată de Curtea de Apel Bacău, secţia I civilă şi sentinţa civilă nr. 433/2021 din 10 decembrie 2021, pronunţată de Tribunalul Bacău, secţia a II-a civilă şi de contencios administrativ şi Fiscal. A trimis cauza spre rejudecare primei instanţe.

Pentru a decide astfel, instanţa supremă a reţinut, în esenţă, că motivul de casare întemeiat pe dispoziţiile pct. 5 al art. 488 alin. (1) C. proc. civ. este fondat în sensul că au fost încălcate principiile contradictorialităţii şi dreptului la apărare, precum şi prevederile art. 153 alin. (1) şi art. 155 alin. (1) pct. 3 din acelaşi cod, pârâta nefiind citată în faţa instanţelor devolutive la sediul social menţionat în Registrul comerţului.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bacău, secţia a II-a civilă şi de contencios administrativ şi Fiscal sub nr. x/2024.

Pârâta C. S.R.L. a formulat cerere de chemare în garanţie a fostului administrator al C. S.R.L., F., prin care a solicitat obligarea numitei F. la plata către pârâtă a sumelor solicitate prin cererea de chemare în judecată. Cererea a fost admisă în principiu prin încheierea din 20 mai 2024.

Prin sentinţa nr. 98 din 18 septembrie 2024, astfel cum a fost îndreptată prin încheierea nr. 4 din 20 ianuarie 2025, Tribunalul Bacău, secţia a II-a civilă şi de contencios administrativ şi Fiscal a admis excepţia prescripţiei dreptului la acţiune în ceea ce priveşte pretenţiile aferente perioadei 1 octombrie 2017-22 noiembrie 2017 rezultate din contractul de închiriere nr. x din 1 februarie 2016 şi a respins ca fiind prescrise aceste pretenţii. A respins excepţia prescripţiei dreptului la acţiune în ceea ce priveşte pretenţiile rezultate din contractul nr. x/182 din 10 noiembrie 2016. A admis în parte cererea de chemare în judecată, în sensul că a admis în parte pretenţiile reclamantei având ca obiect debitul principal şi penalităţile aferente rezultate din contractul de închiriere nr. x/182 din 10 noiembrie 2016, în sensul că a fost obligată pârâta C. S.R.L. să plătească reclamantei suma de 59.490,74 RON, reprezentând contravaloare chirie aferentă perioadei contractuale 10 noiembrie 2016-10 noiembrie 2017 şi penalităţile contractuale de 0,10% pe zi de întârziere aferente debitului principal în cuantum total de 63.683,77 RON, calculat de la data scadenţei fiecărei facturi în parte până la data solicitată prin cererea de chemare în judecată, 18 noiembrie 2020. A respins restul pretenţiilor reclamantei reprezentând debit principal şi penalităţi aferente derivând din contractul de închiriere nr. x/182 din 10 noiembrie 2016. A respins pretenţiile reclamantei reprezentând debit principal aferent perioadei 23 noiembrie 2017-31 octombrie 2019 şi penalităţi aferente derivând din contractul de închiriere nr. x din 1 februarie 2016. A respins cererea de chemare în garanţie formulată de pârâta C. S.R.L. în contradictoriu cu chemata în garanţie F., ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentinţe au formulat apel principal ambele părţi. Pârâta a formulat şi cerere de repunere în termenul de declarare a apelului şi cerere de apel incident.

Prin decizia nr. 173/2025 din 25 martie 2025, Curtea de Apel Bacău, secţia I civilă a respins cererea de repunere în termenul de declarare a apelului principal, formulată de pârâtă. A admis excepţia tardivităţii apelului principal formulat de pârâta C. S.R.L. şi, în consecinţă, a respins ca tardiv formulat apelul principal formulat de aceasta. A respins ca nefondat apelul incident formulat de aceeaşi pârâtă. A admis apelul formulat de reclamanta A. S.A. prin lichidator judiciar B.., împotriva sentinţei civile nr. 98 din 18 septembrie 2024 pronunţată a Tribunalului Bacău, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că obligaţia de plată a pârâtei către reclamantă este în cuantum de 271.302,02 RON, reprezentând chiria datorată în baza contractului nr. x din 10 noiembrie 2016 şi a tacitei relocaţiuni, respectiv de 233.596,19 RON cu titlu de penalităţi aferente. A înlăturat din sentinţă dispoziţia privind respingerea ca nefondată a restului pretenţiilor reclamantei reprezentând debit principal şi penalităţi aferente derivând din contractul de închiriere nr. x/182 din 10 noiembrie 2016. A menţinut celelalte dispoziţii din sentinţa apelată.

Împotriva acestei decizii a formulat recurs pârâta C. S.R.L., solicitând casarea hotărârii atacate.

Motivele de recurs invocate sunt, în esenţă, următoarele:

Autoarea căii de atac susţine că decizia recurată nu este motivată întrucât instanţa de apel nu a identificat probele pe care şi-a întemeiat considerentele, ci a menţionat la modul general probatoriul administrat.

Recurenta-pârâtă mai susţine că nu au fost corect interpretate şi aplicate dispoziţiile art. 1270 alin. (1), art. 1266 - art. 1268, art. 1781, art. 1787 şi art. 1556 C. civ., în ceea ce priveşte exigibilitatea obligaţiei de plată aferente contractului nr. x din 10 noiembrie 2016. Arată că instanţa de apel nu a interpretat clauzele contractului potrivit voinţei părţilor şi că în mod greşit a apreciat că reclamanta şi-a îndeplinit obligaţia de predare a bunului pe baza clauzei 1.2 din contract şi a art. 1781 C. civ.. Curtea de apel nu a ţinut cont de clauza 4.1 lit. a) care prevede obligaţia de predare a bunului de către locator şi nici de art. 1787 şi art. 1556 C. civ.. Autoarea căii de atac apreciază că din interpretarea coroborată a acestor dispoziţii legale şi contractuale rezultă că obligaţia de predare nu fusese îndeplinită şi că pârâta era îndreptăţită să refuze executarea obligaţiei de plată.

Aceeaşi parte consideră că statuarea curţii de apel în sensul că a intervenit tacita relocaţiune este eronată şi rezultă din interpretarea şi aplicarea greşită a prevederilor art. 1810 şi art. 1270 C. civ.. Susţine că nu erau îndeplinite condiţiile pentru a interveni tacita relocaţiune întrucât pârâta nu era în posesia bunului. Mai arată că părţile agreaseră că orice modificare a contractului este supusă voinţei lor comune, iar partea care poate invoca tacita relocaţiune este locatarul, şi nu locatorul. Menţionează că instanţa de apel a obligat pârâta la plata unei sume pentru o perioadă care depăşeşte perioada contractuală de 1 an.

Recurenta-pârâtă susţine că şi dispoziţiile art. 1270, art. 1266-art. 1267 şi art. 1523 alin. (2) şi (4) C. civ. au fost interpretate şi aplicare eronat în ceea ce priveşte punerea în întârziere pentru obligaţiile de plată aferente contractului de închiriere nr. SQ 4796/182 din 10 noiembrie 2016 în sensul că, deşi art. 3.2 şi 3.3 din contract prevedeau că plata se face în baza facturii emise de locator, reclamanta a emis facturi pentru neplata cărora a calculat penalităţi, fără a îi comunica pârâtei aceste aspecte. Autoarea căii de atac apreciază că a fost pusă în întârziere la data de 13 ianuarie 2024, data comunicării contractului, a facturilor şi a cererii de chemare în judecată, astfel cum a dispus decizia instanţei supreme nr. 1580 din 21 iunie 2023.

Se critică şi soluţia de respingere a cererii de chemare în garanţie, pronunţată, în opinia recurentei, în urma interpretării şi aplicării eronate a prevederilor art. 6 şi art. 20 din Legea nr. 82/1991 şi ale art. 71 alin. (1) din Legea nr. 31/1990. Autoarea demersului judiciar arată că dna F. avea obligaţia de a înregistra în contabilitate orice operaţiune economic-financiară şi de a ţine în mod corect registrele cerute de lege, chiar dacă pârâta nu a recunoscut niciodată acele facturi. Mai arată că dna F. a recunoscut în faţa instanţei că nu a înregistrat facturile în contabilitatea pârâtei, iar această recunoaştere echivalează cu o mărturisire judiciară, în sensul art. 348 C. proc. civ.. Consideră că fostul administrator răspunde faţă de pârâtă în temeiul art. 1915 C. civ.

Recurenta-pârâtă indică dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

Intimata-reclamantă a depus întâmpinare prin care a invocat excepţia tardivităţii recursului.

Recurenta-pârâtă nu a formulat răspuns la întâmpinare.

Examinând decizia atacată, în limitele controlului de legalitate, în raport de criticile formulate şi de dispoziţiile legale incidente, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie reţine următoarele:

Cu titlu prealabil, se constată că recurenta-pârâtă critică exclusiv soluţiile de respingere ca nefondat a apelului incident şi de admitere a apelului principal formulat de intimata-reclamantă şi că nu contestă soluţiile de respingere a cererii de repunere în termen, de admitere a excepţiei tardivităţii şi de respingere ca tardiv a apelului principal al pârâtei. Ca urmare, aceste ultime aspecte au intrat în puterea lucrului judecat şi nu vor fi analizate în cadrul prezentului recurs.

Potrivit dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii sau numai motive străine de natura cauzei.

Prin urmare, nemotivarea, în oricare din ipotezele menţionate de art. 488 alin. (1) pct. 6 din acelaşi cod constituie un viciu de formă care atrage nulitatea hotărârii, cu consecinţa casării acesteia şi trimiterea cauzei spre o nouă judecată.

Aceste dispoziţiile legale au fost prevăzute de legiuitor, atât în interesul unei bune administrări a justiţiei, cât şi pentru a da posibilitatea instanţelor de judecată superioare de a exercita un control efectiv şi eficient al modului de desfăşurare a procesului civil în etapele procesuale anterioare.

Înalta Curte va reţine criticile prin care recurenta arată că motivarea deciziei atacate nu respectă exigenţele impuse de art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.. Acest text de lege reglementează în mod imperativ obligaţia instanţei de judecată de a arăta în considerentele hotărârii judecătoreşti între altele, motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia, indicând atât motivele pentru care s-au admis, cât şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor. Motivarea trebuie să fie clară, precisă şi necontradictorie, aceste cerinţe înlăturând arbitrariul şi făcând posibil controlul judiciar, precum şi exercitarea căilor de atac de retractare.

Din analiza considerentelor hotărârii atacate nu rezultă că instanţa de apel a examinat criticile formulate de cele două apelante astfel încât să se poată decela de ce a fost admis apelul principal şi de ce a fost respins apelul incident.

Instanţa de prim control judiciar reţine, sub aparenţa unor considerente comune, că predarea în sine a bunului şi starea corespunzătoare a acestuia nu sunt condiţii pentru încheierea contractului de închiriere, ci eventual obligaţii neîndeplinite de către locator. În continuare, curtea de apel concluzionează că pârâta nu a dovedit starea necorespunzătoare a bunului, dar nu construieşte un raţionament prin care să arate care anume probe au fost avute în vedere şi în ce mod au fost interpretate astfel încât să formeze convingerea judecătorului.

Instanţa devolutivă nu descrie cu claritate nici situaţia de fapt în sensul că nu stabileşte care este starea bunului la momentul încheierii contractului de închiriere şi dacă, din probatoriul administrat, rezultă că locatorul şi-ar fi îndeplinit obligaţia de predare, ci se limitează să constate pe baza unei prevederi contractuale că pârâta, în calitate de locatar, se afla în posesia bunului.

În ceea ce priveşte intervenirea sau nu a tacitei relocaţiuni, argumentaţia este incoerentă şi incompletă întrucât curtea de apel reţine, pe de o parte, că soluţia tribunalului nu este corectă, dar pe de altă parte, fără a analiza condiţiile instituţiei juridice, constată că "neplata în sine a chiriei nu poate ridica decât problema răspunderii contractuale a pârâtei, nu a intervenirii tacitei relocaţiuni." Ca urmare, nu este clar dacă instanţa de apel a apreciat ca fiind intervenită tacita relocaţiune şi care este silogismul logico-juridic pe baza căruia a ajuns la această concluzie.

De asemenea, nu este evidentă raţiunea pentru care a fost avut în vedere obiectul dosarului nr. x/2018 în contextul în care pârâta s-a apărat prin întâmpinarea depusă în apel arătând că acest dosar vizează un raport juridic distinct.

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 496 alin. (1) teza I şi al art. 497 C. proc. civ., Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie va admite recursul declarat de recurenta-pârâtă C. S.R.L. împotriva deciziei nr. 173/2025 din 25 martie 2025, pe care o va casa şi va trimite cauza spre o nouă judecată Curţii de Apel Bacău, secţia I civilă.

Faţă de efectele casării deciziei atacate în temeiul pct. 6 al art. 488 alin. (1) C. proc. civ., instanţa supremă nu va mai analiza celelalte critici exprimate prin cererea de recurs.

Cu ocazia unei noi judecăţi, instanţa de apel, cu respectarea efectului devolutiv al căii de atac, va analiza susţinerile părţilor, precum şi probatoriul din dosar, cu indicarea concretă a mijloacelor de dovadă pe care le-a avut în vedere, va stabili în mod corect situaţia de fapt şi va construi un raţionament logico-juridic coerent şi clar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-pârâtă C. S.R.L. împotriva deciziei nr. 173/2025 din 25 martie 2025, pronunţate de Curtea de Apel Bacău, secţia I civilă.

Casează decizia atacată şi trimite cauza spre o nouă judecată aceleiaşi instanţe.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 12 noiembrie 2025.