Tenant’s main cassation appeal quashed as inadmissible; cross-appeal moot, lease damages award reduced to EUR 66,788.27 upheld.

Şedinţa publică din data de 11 noiembrie 2025

Deliberând asupra recursurilor, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului constată următoarele:

1. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la 18 aprilie 2023 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă sub nr. x/2023, reclamanta A. S.A. în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L. a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 88.788, 27 euro şi 87.509,26 RON conform contractului de locaţiune nr. x/01.08.2009, astfel: suma de 88.788,27 euro compusă din 67.555,56 euro reprezentând sancţiune egală cu 8 chirii lunare, 8.400 euro (inclusiv TVA), ca urmare a anulării beneficiului reducerii chiriei pentru anul 2019, 9.483,08 euro reprezentând diferenţa de chirie pentru lunile ianuarie- martie 2020, ca urmare a anulării facilităţii de la pct. 2.3 din actul adiţional nr. x/18.07.2018, 3.349,63 euro reprezentând chirie calculată pentru perioada 01.04.2020-11.04.2020, precum şi la plata sumei de 87.509,26 RON, reprezentând contravaloare facturi emise în perioada 03.01.2020-29.04.2020 şi contravaloare facturi de utilităţi.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1166, art. 1178, art. 1270, art. 1470, art. 1475, art. 1518, art. 1522, art. 1535 C. civ.

Prin sentinţa civilă nr. 3097/2023 din 18 decembrie 2023, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a admis în parte cererea de chemare în judecată, obligând pârâta la plata către reclamantă a sumei de 66.788,27 euro şi 87.509,26 RON, precum şi la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 8.863,75 RON, taxă judiciară de timbru.

2. Împotriva acestei sentinţe pârâta B. S.R.L. a formulat apel, prin care a solicitat schimbarea în parte a sentinţei apelate în sensul respingerii integrale a cererii de chemare în judecată.

Prin decizia civilă nr. 331 A din 28 februarie 2025, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă a admis apelul pârâtei, a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 41.948,09 RON şi la plata cheltuielilor de judecată aferente primei etape procesuale în cuantum de 1.863,44 RON, fiind menţinută în rest hotărârea apelată.

3. Împotriva acestei decizii a formulat recurs principal reclamanta A. S.A., prin care a solicitat casarea deciziei atacate şi menţinerea sentinţei civile pronunţate de prima instanţă.

În dezvoltarea criticilor formulate, recurenta-reclamantă a susţinut, în esenţă, că hotărârea instanţei de apel este rezultatul unei interpretări eronate a probelor administrate şi al unei aplicări greşite a dispoziţiilor legale şi contractuale incidente. În acest sens, s-a arătat că instanţa de apel a înlăturat în mod nejustificat clauze esenţiale din convenţia părţilor, care reglementau expres modalitatea de încetare a contractului şi consecinţele denunţării unilaterale.

Astfel, a arătat recurenta că instanţa de apel a reţinut în mod greşit că imobilul nu ar fi corespuns scopului pentru care a fost închiriat, deşi contractul prevedea expres că locatarul a vizionat şi a acceptat spaţiul, recunoscând că acesta corespunde destinaţiei convenite. În realitate, susţine recurenta, spaţiul fusese amenajat chiar de pârâtă la momentul încheierii contractului, iar la încetarea raportului contractual a fost restituit într-o stare avansată de degradare. Aceste aspecte au fost constatate prin procesul-verbal de predare întocmit de executorul judecătoresc la data de 13.05.2020 şi confirmate prin planşele foto anexate, din care rezulta că instalaţiile electrice şi sanitare fuseseră dezafectate, iar spaţiul devenise neutilizabil.

Recurenta-reclamantă a considerat că instanţa de apel a ignorat aceste probe esenţiale şi a preluat necritic susţinerile intimatei, potrivit cărora spaţiul s-ar fi aflat "în curs de amenajare", apreciere pe care a calificat-o ca fiind nefondată şi contrară dovezilor de la dosar. De asemenea, s-a criticat faptul că instanţa de apel a analizat elemente străine de obiectul cauzei, precum existenţa unei presupuse instalaţii de climatizare în valoare de 120.000 euro, deşi un asemenea aspect nu fusese niciodată invocat de reclamantă şi nu rezulta din niciun înscris depus la dosar.

Totodată, autoarea recursului principal a criticat faptul că instanţa de apel a ignorat prevederile contractuale asumate de părţi, prin care s-a convenit, conform art. 24 lit. a) pct. 6, că denunţarea unilaterală de către chiriaş era interzisă până la data de 31.12.2020, sub sancţiunea plăţii unei despăgubiri egale cu opt chirii lunare, în sumă de 67.555,56 euro. De asemenea, actul adiţional nr. x/18.07.2018 prevedea expres obligaţia locatarului de a restitui facilităţile de chirie acordate în cazul denunţării unilaterale sau al neîndeplinirii obligaţiilor contractuale.

Potrivit recurentei, instanţa de apel a acordat intimatei un tratament favorabil nejustificat, invocând situaţia generală a pandemiei, deşi dificultăţile economice nu puteau înlătura obligaţiile contractuale asumate. În acest sens, s-a arătat că întreaga activitate economică a fost afectată de contextul pandemiei, nu doar cea a debitoarei, iar societatea recurentă a fost de bună-credinţă, oferind facilităţi de plată şi propunând soluţii amiabile pentru evitarea prejudiciilor.

În final, s-a mai arătat că instanţa de apel a redus nejustificat debitul recunoscut de intimată de la 87.509,52 RON la 41.948,09 RON, fără a motiva modul în care a ajuns la această sumă şi fără a identifica probele care ar fi justificat o asemenea diminuare.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă la 24 aprilie 2025.

La 4 iulie 2025 au fost înregistrate la dosar întâmpinarea şi recursul incident formulate de pârâta B. S.R.L.

Pe calea întâmpinării, intimata-pârâtă a solicitat, în principal, anularea recursului principal în temeiul art. 489 alin. (2) C. proc. civ., întrucât recurenta nu a formulat critici concrete privind nelegalitatea deciziei instanţei de apel. În subsidiar, a solicitat respingerea recursului ca neîntemeiat.

Prin recursul incident, întemeiat pe motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a invocat nelegalitatea soluţiei din apel în ceea ce priveşte obligarea sa la plata sumei de 41.948,09 RON.

Astfel, în privinţa compensării, a arătat recurenta-pârâtă că prin apel a susţinut că este corectă compensarea, însă aceasta trebuia efectuată cu privire la sumele convenite de părţi prin Actul adiţional nr. x la contract. De asemenea, la solicitarea instanţei de apel a precizat ca fiind aplicabilă convenţia părţilor în ceea ce priveşte stingerea integrală a sumelor datorate de pârâtă prin compensarea cu garanţia constituită la încheierea contractului. În opinia pârâtei, părţile au convenit stingerea integrală a obligaţiilor reciproce, indiferent dacă acestea erau sau nu egale cu garanţia constituită.

Autoarea recursului incident a mai învederat că prin întâmpinarea formulată în faţa instanţei de fond şi prin motivele de apel a susţinut că nu datorează nicio sumă de bani reclamantei, indiferent cu ce titlu era pretinsă.

Faţă de cele arătate, recurenta-pârâtă consideră nelegală statuarea instanţei de apel referitoare la intervenirea autorităţii de lucru judecat cu privire la sumele pretinse de reclamantă şi care nu reprezintă daune interese prezumtiv datorate ca urmare a încetării contractului prin denunţarea unilaterală a pârâtei.

Prin răspunsul la întâmpinare şi întâmpinarea la recursul incident, intimata-reclamantă a solicitat respingerea excepţiei nulităţii recursului principal, precizând că prin recursul formulat a invocat nelegalitatea deciziei din apel pentru interpretarea şi aplicarea greşită a clauzelor contractuale.

În ceea ce priveşte recursul incident, reclamanta a invocat excepţia netimbrării, iar pe fond a precizat că garanţia a fost compensată parţial cu debitele înregistrate şi că toate sumele datorate nu au fost contestate de pârâtă, singura susţinere fiind cu privire la modalitatea de încetare a contractului de locaţiune prin raportare la sancţiunea prevăzută de art. 24 lit. a) pct. 6 în ipoteza denunţării unilaterale.

Prin rezoluţia din 11 august 2025 a fost stabilit termen de judecată pentru soluţionarea recursurilor la 11 noiembrie 2025, cu citarea părţilor în şedinţă publică.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, raportat la dispoziţiile art. 248 alin. (1) C. proc. civ., cu prioritate va analiza excepţia nulităţii recursului principal invocată prin întâmpinare, excepţie care va fi admisă pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:

Înalta Curte reţine că recursul este o cale extraordinară de atac de reformare care, în concordanţă cu principiul legalităţii căilor de atac reglementat de art. 457 din Codul de procedură civilă, poate fi exercitat în termenele şi condiţiile prevăzute de lege.

În privinţa recursului, una dintre condiţiile esenţiale stabilite de lege este aceea că poate fi exercitat pentru motivele strict şi limitativ prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Aceasta înseamnă că titularul recursului este ţinut să îşi conformeze conduita procesuală acestor exigenţe legale pentru a crea premisele necesare pentru exercitarea controlului de legalitate de către instanţa de recurs.

Obligaţia părţii recurente de a motiva recursul presupune nu numai evocarea simplei sale nemulţumiri în raport cu soluţia atacată, ci implică obligaţia de a arăta cazul sau cazurile de casare pe care se întemeiază, dintre cele reglementate limitativ de art. 488 alin. (1) pct. 1-8 din C. proc. civ., precum şi dezvoltarea lor în concret, respectiv raportarea motivului de casare invocat la procedura derulată în faţa instanţei anterioare şi/sau hotărârea recurată, criticându-se măsurile procedurale dispuse de instanţă sau raţionamentul logico-juridic expus în cuprinsul hotărârii atacate.

Indicarea greşită a unor motive de casare, dar susceptibile de încadrare de către instanţă în oricare dintre ipotezele de nelegalitate de la art. 488 alin. (1) din C. proc. civ., pe temeiul interpretării per a contrario a dispoziţiilor art. 489 alin. (2) din cod, nu se sancţionează cu nulitatea recursului, însă invocarea unor critici care nu se încadrează în mod real în motivul sau motivele de casare invocate şi nici într-un alt motiv de recurs prevăzut de lege, atrage aplicarea sancţiunii nulităţii căii de atac, în conformitate cu art. 489 alin. (2) din C. proc. civ.

Cu privire la recursul principal declarat de reclamanta A. S.A., Înalta Curte constată că acesta nu este întemeiat în drept, recurenta susţinând, în esenţă, că instanţa de apel, prin admiterea apelului pârâtei, ar fi interpretat greşit probele, ar fi ignorat conţinutul clauzelor contractuale privind încetarea locaţiunii şi efectele unei denunţări unilaterale, ar fi apreciat greşit starea imobilului la predare şi ar fi acordat pârâtei un tratament favorabil nejustificat, prin reducerea nemotivată a sumei datorate stabilite de prima instanţă.

Deşi invocă o pretinsă nemotivare privind înlăturarea probelor, ignorarea clauzelor contractuale referitoare la incidenţa în speţă a unei denunţări unilaterale şi reducerea nejustificată a debitului stabilit prin decizia atacată prin deducerea din garanţia contractuală achitată în avans, criticile recurentei nu sunt susceptibile a fi analizate din perspectiva motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Exigenţele acestui motiv de recurs impun ca, pentru a fi incident, hotărârea să nu cuprindă considerentele pe care se întemeiază sau să conţină motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei.

Or, în speţă, deşi recurenta a susţinut formal nemotivarea deciziei recurate, nu a expus niciuna din ipotezele legale menţionate anterior. Trimiterile sale reflectă propria interpretare a clauzelor contractuale şi a probatoriului, în dezacord cu interpretarea dată de instanţa de apel prin considerentele deciziei recurate, neavând astfel aptitudinea de a declanşa un control de legalitate a deciziei atacate specific acestui motiv de casare.

De asemenea, criticile formulate cu privire la pretinsa interpretare sau aplicare eronată a clauzelor contractuale nu se circumscriu nici motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 Cod procedură civilă, întrucât nu vizează greşita aplicare a normelor de drept material prin decizia recurată.

Se observă că, deşi recurenta-reclamantă susţine că instanţa de apel ar fi omis să valorifice anumite dispoziţii contractuale referitoare la interdicţia denunţării unilaterale, la sancţiunea aferentă încetării anticipate şi la restituirea facilităţilor acordate, argumentele prezentate nu indică nicio abatere juridică în interpretarea sau aplicarea normelor de drept substanţial, ci tind să substituie raţionamentul instanţei de apel cu propria viziune asupra conţinutului şi desfăşurării efective a raporturilor contractuale care conturează contextul factual al cauzei. Astfel, obiecţiile recurentei privesc aspectele de temeinicie ale hotărârii şi nu chestiuni de nelegalitate care ar putea justifica analiza hotărârii recurate în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Concluzia ce se desprinde din analiza susţinerilor părţii este că recurenta-reclamantă nu supune cenzurii instanţei de recurs modul de interpretare şi aplicare al normelor de drept material, ci tinde să infirme raţionamentul instanţei de apel privind interpretarea clauzelor pe care îl consideră eronat. Or, instanţa de apel, în exercitarea competenţei sale devolutive, a analizat clauzele contractului împreună cu probatoriul administrat şi a conchis că nu a operat denunţarea unilaterală în modalitatea invocată de reclamantă, raporturile contractuale încetând în fapt la data predării spaţiului, 13.05.2020, nefiind, deci, incidente dispoziţiile contractuale invocate de reclamantă în apărare.

În aceste condiţii, susţinerile recurentei nu pun în discuţie conformitatea soluţiei cu regulile de drept aplicabile, ci urmăresc o reevaluare a situaţiei de fapt şi reinterpretarea probelor, atribut exclusiv al instanţelor devolutive, nefiind permisă o substituire în prerogativele determinate de lege. Obiectul şi scopul recursului sunt reglementate, în mod imperativ, prin dispoziţiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ., controlul de legalitate neputând fi transformat într-o nouă judecată asupra temeiniciei pretenţiilor analizate de instanţele de fond.

Astfel concepute, criticile nu echivalează cu motivarea recursului în sensul art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., nefiind raportate la vreun motiv de nelegalitate dintre cele expres şi limitativ prevăzute de art. 488 din acelaşi cod.

Prin urmare, întrucât modalitatea de redactare a recursului de către recurenta-reclamantă A. S.A. nu se circumscrie rigorilor art. 488 C. proc. civ., nefiind identificate nici motive de casare de ordine publică, pentru a putea fi invocate în temeiul art. 489 alin. (3) din acelaşi cod, se impune sancţiunea nulităţii recursului principal, în temeiul art. 489 alin. (2) C. proc. civ.

Aşadar, sunt întemeiate susţinerile intimatei-pârâte B. S.R.L. privind lipsa unor motive şi critici care să poată fi încadrate în motivele de casare prevăzute expres şi limitativ la art. 488 alin. (1) C. proc. civ., întrucât accesul la justiţie presupune respectarea rigorilor procedurale privind exercitarea căii extraordinare de atac a recursului.

Pe cale de consecinţă, în temeiul art. 491 raportat la art. 472 alin. (2) C. proc. civ., ţinând seama de soluţia pronunţată asupra recursului principal, Înalta Curte va constata ca rămas fără efect recursul incident declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva aceleiaşi decizii.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul principal declarat de reclamanta A. S.A. împotriva deciziei civile nr. 331 A din 28 februarie 2025 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Constată ca rămas fără efect recursul incident declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva aceleiaşi decizii.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 11 noiembrie 2025.