Appeal dismissed; €34,410 award sustained for loss of dwelling use under construction mandate.

Şedinţa publică din data de 11 noiembrie 2025

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului constată următoarele:

1. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 25.06.2019 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă sub nr. x/2019, reclamantul A. a chemat în judecată pârâta AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE, solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 1.300 euro/lună pentru perioada cuprinsă între data de 24.06.2016 şi data depunerii cererii de chemare în judecată, respectiv 24.06.2019, în total, la plata sumei provizorii de 46.800 euro, cu titlu de daune interese, constând în contravaloarea lipsei de folosinţă şi daune interese, cu cheltuieli de judecată.

Reclamantul A. a depus cerere precizatoare prin care a indicat câtimea daunelor materiale, solicitând obligarea pârâtei la plata sumei totale de 52.075 euro, pentru perioada cuprinsă între 24.06.2016-28.02.2021, a sumei de 930 euro/lună şi la plata daunelor morale în sumă de 100 euro/lună, cu cheltuieli de judecată în cuantum total de 7.000 RON.

Prin sentinţa civilă nr. 798 din 15 aprilie 2022, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, a fost respinsă excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune invocată de pârâtă, a fost admisă, în parte, cererea precizată, fiind obligată pârâta la plata către reclamant a sumei de 52.075 euro la cursul B.N.R. de la data plătii, reprezentând contravaloare lipsă de folosinţă pentru perioada 24.06.2016-28.02.2021, a sumei de 930 euro/lună echivalent în RON de la data plătii la cursul B.N.R. reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă calculată de la data de 01.03.2021 până la data predării imobilului către reclamant, a fost respins capătul de cerere având ca obiect plata daunelor morale şi a fost obligată pârâta la plata către reclamant a sumei de 8.431,15 RON cu titlu de cheltuieli de judecată (onorariu de avocat) şi 3.000 RON onorariu de expert.

2. Împotriva acestei sentinţe a formulat apel pârâta AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE, prin care a solicitat modificarea hotărârii apelate, în sensul respingerii acţiunii, în principal, ca prescrisă şi, în subsidiar, ca neîntemeiată.

Prin decizia civilă nr. 180/2025 din 13 februarie 2025 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă a fost admis apelul, fiind schimbată în parte sentinţa atacată, în sensul obligării pârâtei să plătească reclamantului suma de 34.410 euro în echivalent RON la data plăţii, reprezentând contravaloare lipsă de folosinţă a imobilului pentru perioada 01.03.2021-05.04.2024. A fost respinsă cererea de obligare a pârâtei la plata contravalorii lipsei de folosinţă pentru perioada 06.04.2024 şi până la predarea imobilului, ca neîntemeiată, fiind menţinute în rest dispoziţiile sentinţei apelate.

Prin aceeaşi decizie apelanta-pârâtă a fost obligată să plătească intimatului-reclamant suma de 1.500 RON cheltuieli de judecată în apel.

3. Împotriva acestei decizii a formulat recurs pârâta AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE, prin care a solicitat casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre o nouă judecată instanţei de apel, iar pe fondul cauzei, respingerea cererii de chemare în judecată, în principal, prin admiterea excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, iar în subsidiar, ca neîntemeiată, cu obligarea intimatului-reclamant la plata cheltuielilor de judecată.

Memoriul de recurs a fost întemeiat pe motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ.

Din perspectiva motivelor de casare întemeiate pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 6 C. proc. civ. s-a invocat depăşirea limitelor învestirii şi fundamentarea soluţiei pe dispoziţii legale străine de contractul de mandat încheiat cu reclamantul. În opinia recurentei, instanţa a extins în mod nepermis prevederile referitoare la organizarea şi funcţionarea A.N.L. asupra obligaţiilor contractuale, deşi simpla existenţă a unor atribuţii instituţionale nu creează automat obligaţii în sarcina pârâtei. Totodată, instanţa de apel ar fi impus în mod eronat obligaţii suplimentare - precum realizarea unor lucrări de infrastructură şi utilităţi - prin raportare la norme legale fără legătură cu contractul litigios. Recurenta a subliniat că aceste dispoziţii nu au stat la baza învestirii instanţei de fond şi nici nu pot fi deduse din contractul de mandat, astfel încât completarea acestuia cu prevederi legale externe este nejustificată.

În cadrul motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. s-a invocat, într-o primă critică, soluţionarea greşită a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune. În acest sens, a susţinut recurenta-pârâtă că obligaţia de predare a locuinţei nu are caracter de inacţiune continuă, cum greşit a reţinut instanţa de apel, ci reprezintă o obligaţie uno ictu, scadentă la data finalizării construcţiei (02.11.2009). Potrivit recurentei, din acel moment reclamantul putea cere despăgubiri pentru întârziere, având posibilitatea de a constata atât prejudiciul, cât şi entităţile responsabile. Or, interpretarea contrară ar permite reclamantului să beneficieze de propria pasivitate şi să obţină nejustificat despăgubiri. Cum nu a fost invocată nicio cauză de suspendare sau întrerupere, termenul de prescripţie de 3 ani, prevăzut de art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, s-a împlinit la 02.11.2012, conform art. 7 alin. (1) coroborat cu art. 8 alin. (1) din acelaşi act normativ.

Sub un alt aspect, recurenta a susţinut că instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit dispoziţiile Legii nr. 152/1998, admiţând în mod eronat că acestea se completează cu prevederile contractului de mandat. Potrivit acesteia, faptul generator de obligaţii în sarcina sa este doar contractul de mandat încheiat cu reclamantul, care constituie temeiul juridic al acţiunii. Or, instanţa de apel a încălcat principiul consacrat de art. 969 C. civ. de la 1864, întrucât obligaţiile constructorului nu se pot confunda cu cele ale mandatarului şi nici nu pot fi transferate ori extinse în afara limitelor mandatului expres acordat.

Recurenta a mai arătat că obligaţiile sale contractuale erau limitate la supravegherea executării şi finalizării lucrărilor, ceea ce califică răspunderea A.N.L. ca obligaţie de diligenţă, şi nu de rezultat, cum greşit a reţinut instanţa de apel. În plus, conform Legii nr. 152/1998 şi H.G. nr. 862/2001, A.N.L. nu are atribuţia de a finanţa sau executa lucrări de construcţii ori utilităţi, astfel încât obligaţiile de viabilizare a terenurilor reţinute de instanţă nu îi puteau reveni. Aceste atribuţii aparţin altor autorităţi, aspect confirmat de probele dosarului, dar ignorat de instanţa de apel. Mai mult, A.N.L. nu a fost mandatată să reprezinte reclamantul în raporturile cu entităţile semnatare ale Convenţiei MM 1909/2004.

De asemenea, titulara memoriului de recurs a susţinut că instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit contractul de mandat raportat la celelalte contracte încheiate de reclamant. Potrivit acesteia, A.N.L. nu poate fi ţinută răspunzătoare pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligaţiilor aparţinând altor autorităţi. Conform art. 1 din contractul de mandat, rolul A.N.L. era strict acela de a reprezenta mandantul în relaţia cu proiectantul şi antreprenorul general, pentru a urmări respectarea proiectului tehnic şi a autorizaţiei de construire. În realitate, A.N.L. nu şi-a asumat obligaţia de a executa ori finaliza, într-un anumit termen, lucrările de construire, infrastructură sau utilităţi şi nici nu a garantat predarea locuinţei în 24 de luni de la emiterea ordinului de începere a lucrărilor, această obligaţie revenind exclusiv antreprenorului general prin art. 8 din contractul de construire.

Recurenta a susţinut că, într-o obligaţie de diligenţă, răspunderea debitorului intervine numai în caz de neglijenţă sau imprudenţă, sarcina probei revenind creditorului, debitorul neputând fi prezumat în culpă. Chiar dacă reclamantul ar fi suferit un prejudiciu, lipsa vinovăţiei împiedică acordarea de daune-interese. Termenul depăşit fără finalizarea şi predarea locuinţei nu generează prezumţia de culpă în sarcina A.N.L., deoarece debitorul efectiv este constructorul, care şi-a asumat expres respectarea termenelor contractuale. În lipsa unor clauze penale sau sancţiuni prevăzute în contractul de mandat, A.N.L. nu poate fi obligată la plata despăgubirilor.

A precizat recurenta că instanţa de apel nu a diferenţiat natura şi obiectul contractelor şi a ignorat clauzele specifice care le disting. De asemenea, nu există legătură de cauzalitate între neexecutarea altor obligaţii de către autorităţi şi comportamentul A.N.L., care şi-a îndeplinit integral obligaţiile contractuale.

În final, recurenta a precizat că a iniţiat demersuri la instanţele de judecată având ca obiect obligarea autorităţilor la respectarea Convenţiei şi realizarea utilităţilor în cartierul Henri Coandă, sens în care a făcut trimitere la hotărârile pronunţate în dosarul nr. x/2008, prin care Primăria Municipiului Bucureşti a fost obligată să lanseze procedura de atribuire, prin licitaţie publică, a lucrărilor de utilităţi.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă la 19 iunie 2025.

Prin întâmpinare, intimatul-reclamant A. a solicitat respingerea recursului ca nefondat şi menţinerea deciziei recurate ca fiind legală, cu menţiunea că va pretinde cheltuielile de judecată pe cale separată.

Prin rezoluţie a fost stabilit termen de judecată pentru soluţionarea recursului la 11 noiembrie 2025, cu citarea părţilor în şedinţă publică.

Înalta Curte, examinând decizia atacată în raport cu criticile formulate, în limitele controlului de legalitate şi dispoziţiilor legale incidente, reţine următoarele:

Cu titlu preliminar se impune a se arăta că, fiind o cale extraordinară de atac, recursul poate fi exercitat numai pentru motivele de nelegalitate anume prevăzute de lege.

Sub acest aspect, prevederile art. 483 alin. (3) şi art. 488 C. proc. civ. permit ca pe calea recursului să fie dedusă analizei numai conformitatea hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile, ca urmare a faptului că instanţele de fond au asigurat deja situaţia premisă pentru judecata în recurs, stabilind situaţia de fapt pe baza probelor administrate.

Faptele aşa cum au fost determinate de instanţele devolutive se consideră câştigate cauzei, astfel că instanţa de recurs este învestită să verifice numai dacă normele de drept procesual sau material au fost corect alese, interpretate şi aplicate la faptele deja constatate, fără să aibă posibilitatea de a reaprecia situaţia de fapt sau probele administrate, aceste aspecte vizând temeinicia hotărârii atacate.

Prin urmare, în aceste limite trasate de lege vor fi analizate criticile formulate în cauză de titulara căii extraordinare de atac.

Recurenta şi-a întemeiat memoriul de recurs pe cazurile de nelegalitate reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., prevederi legale potrivit cărora casarea unei hotărâri se poate cere atunci când, prin hotărârea dată, instanţa a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii ori când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei, respectiv dacă a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Circumscris motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 6 C. proc. civ., recurenta a invocat nelegalitatea soluţiei pronunţate de instanţa de apel sub aspectul pretinsei depăşiri a limitelor învestirii şi al existenţei unor vicii de motivare prin utilizarea unor considerente străine cauzei.

Subsumat primului motiv de recurs, recurenta invocă o neregularitate de ordin procedural, cu referire la încălcarea principiului disponibilităţii părţilor, ce guvernează procesul civil, fiind consacrat expres prin dispoziţiile art. 9 C. proc. civ. şi care presupune că părţile stabilesc, prin cererile şi apărările lor, obiectul şi limitele procesului.

În conformitate cu dispoziţiile art. 22 alin. (6) C. proc. civ., judecătorul se pronunţă asupra a tot ceea ce i-au cerut părţile, fără să poată depăşi limitele învestirii, decât în cazurile prevăzute de lege.

Pe de altă parte, atât pretenţiile cât şi apărările părţilor se fundamentează întotdeauna pe o stare de fapt, iar aceasta nu se confundă cu pretenţia dedusă judecăţii şi nici cu ceea ce înseamnă calificarea juridică dată de parte ori de instanţă, în virtutea rolului activ.

În cauza de faţă, curtea de apel, ca primă instanţă de control judiciar, în raport de criticile formulate prin apelul pârâtei (recurenta în cauză), a analizat cauza în fapt şi în drept, potrivit art. 476 C. proc. civ.. A procedat la verificarea limitelor învestirii sale stabilite în calea de atac în conformitate cu dispoziţiile art. 477 şi art. 478 C. proc. civ. şi a aplicării normelor de către prima instanţă de fond care admisese acţiunea reclamanţilor, în raport cu care a şi admis apelul pârâtei, iar acţiunea a fost admisă în parte.

Examinarea acestei critici de nelegalitate presupune verificarea limitelor învestirii primei instanţe sub aspectul obiectului demersului judiciar promovat de reclamant şi a limitelor judecăţii din calea de atac devolutivă.

Înalta Curte constată că, prin cererea introductivă, reclamantul A. a solicitat, în temeiul contractului de mandat nr. x/05.06.2007, obligarea pârâtei Agenţia Naţională pentru Locuinţe la plata unor despăgubiri pentru acoperirea prejudiciului creat prin lipsa de folosinţă a locuinţei din cartierul Henri Coandă, ca urmare a neexecutării obligaţiilor contractuale, constând în urmărirea executării şi finalizării lucrărilor de construire la termen.

În acest cadru procesual, instanţa de apel era ţinută, potrivit art. 477 alin. (1) C. proc. civ., să reanalizeze fondul litigiului în limitele determinate de criticile formulate de apelanta-pârâtă, iar, conform art. 22 alin. (6) C. proc. civ., să se pronunţe asupra tuturor aspectelor deduse judecăţii, fără a depăşi obiectul şi cauza cererii, avându-se în vedere şi dispoziţiile art. 478 C. proc. civ.

Or, verificarea în cadrul acţiunii în răspundere a existenţei şi naturii neexecutării obligaţiilor contractuale impunea, în mod necesar, stabilirea în prealabil a conţinutului şi întinderii obligaţiilor asumate de pârâtă prin contractul de mandat încheiat în temeiul Legii nr. 152/1998 privind înfiinţarea A.N.L., astfel încât analiza dispoziţiilor acestui act normativ şi ale H.G. nr. 962/2001 nu a echivalat cu extinderea nelegală a cadrului procesual sub aspectul denaturării raportului juridic dedus judecăţii, ci a fost justificată în vederea aprecierii temeiniciei motivelor de apel, precum şi a apărărilor reclamantului.

De asemenea, referirea la prerogativele şi atribuţiile A.N.L. cuprinse în art. 1-6 din Legea nr. 152/1998 a fost relevantă pentru a stabili dacă recurenta dispunea, potrivit legii, de mijloacele necesare executării obligaţiilor asumate, element esenţial pentru calificarea naturii acestora.

În consecinţă, instanţa de apel a procedat la rejudecarea cauzei cu respectarea limitelor învestirii, fundamentând soluţia pe dispoziţiile legale incidente raportului juridic dedus judecăţii.

Sub acelaşi aspect, se constată că recurenta invocă şi cazul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. potrivit căruia casarea hotărârii se poate dispune când hotărârea cuprinde numai motive străine de natura cauzei.

Or, identificarea dispoziţiilor legale incidente raportului juridic de răspundere dedus judecăţii, în apel, astfel cum rezultă şi din considerentele expuse anterior, nu se încadrează în ipoteza avută în vedere de motivul de recurs invocat, hotărârea atacată conformându-se cerinţelor instituite prevederilor dispoziţiilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.

Prin urmare, în raport de considerentele precedente, Înalta Curte constată că sunt nefondate criticile subsumate de recurentă dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 6 C. proc. civ.

În cadrul motivului de recurs întemeiat pe art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta a supus controlului de legalitate, cu titlu de primă critică, soluţionarea excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, susţinând că instanţa de apel ar fi interpretat şi aplicat greşit dispoziţiile legale incidente.

Examinând decizia recurată, Înalta Curte constată că instanţa de apel a validat dezlegarea dată de tribunal acestei excepţii, reţinând că fapta ilicită imputată pârâtei A.N.L. constă într-o inacţiune cu caracter continuu, corespunzătoare neexecutării obligaţiei contractuale de a urmări executarea şi finalizarea lucrărilor de construire, iar prejudiciul invocat - lipsa de folosinţă a locuinţei - se produce succesiv, pe întreaga perioadă în care reclamantul a fost lipsit de utilizarea efectivă a imobilului.

De asemenea, instanţa de apel a arătat că, deşi reclamantul a cunoscut sau trebuia să cunoască persoana responsabilă de paguba pretinsă încă de la data expirării termenului contractual de predare a locuinţei, respectiv 02.11.2009, prejudiciul invocat nu s-a produs integral la acel moment, ci s-a generat progresiv, pe măsura trecerii timpului în care locuinţa nu a fost predată, astfel încât termenul de prescripţie nu putea fi considerat împlinit la 02.11.2012 pentru prejudiciile patrimoniale şi nepatrimoniale produse ulterior acestei date.

În acest context, instanţa de apel a reţinut că termenul general de prescripţie de 3 ani, prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958, curge conform art. 8 alin. (1) şi art. 12 din acelaşi act normativ, concluzionând că pretenţiile reclamantului nu sunt prescrise, fiind formulate în termenul legal de 3 ani de prescripţie, faţă de data introducerii acţiunii, respectiv 25.06.2019.

În legătură cu această chestiune, Înalta Curte constată că dreptul reclamantului la despăgubiri este un drept la reparaţie ca urmare a pagubei suferite prin inacţiunea ilicită a recurentei-pârâte, care nu şi-a îndeplinit obligaţia contractuală de a preda la scadenţă o locuinţă funcţională, lipsindu-l de folosinţa imobilului contractat. Sub aspectul regimului juridic al prescripţiei, sunt incidente dispoziţiile art. 8 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, potrivit cărora termenul de prescripţie curge de la data când păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască atât paguba, cât şi pe cel care răspunde de ea.

Prin motivele de recurs, se susţine, în esenţă, că obligaţia de predare a locuinţei ar avea caracter de prestaţie instantanee, uno ictu, scadentă la data finalizării construcţiei, respectiv 02.11.2009, moment de la care reclamantul ar fi cunoscut atât prejudiciul, cât şi persoanele pretins responsabile, recurenta apreciind că dreptul material la acţiune s-ar fi stins prin împlinirea termenului general de prescripţie de 3 ani prevăzut de art. 1 alin. (1) şi art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958. În susţinerea acestei teze, recurenta a invocat considerentele Deciziei nr. 2304/06.12.2019 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, pronunţată în dosarul nr. x/2016.

Înalta Curtea respinge aceste critici şi reţine că, prin acţiunea introdusă, reclamantul s-a prevalat de dreptul la repararea prejudiciului cauzat prin executarea cu întârziere a contractului, în condiţiile în care depăşirea termenului de predare nu a determinat încetarea raportului contractual şi nici nu a fost contestată, mandatul continuând să fie în derulare, sub forma unei executări necorespunzătoare a pârâtei.

Dispoziţiile art. 1, art. 3 şi art. 8 din Decretul nr. 167/1958 se opun tezei recurentei de a fixa începutul curgerii prescripţiei exclusiv la termenul finalizării locuinţei stabilit prin contract, respectiv 02.11.2009, pentru prejudiciul produs reclamantului ulterior, prin lipsirea de folosinţă a imobilului contractat.

Potrivit art. 1082 C. civ. de la 1864, debitorul obligat contractual este ţinut de plata daunelor-interese pentru executarea necorespunzătoare sau cu întârziere a obligaţiei, obligaţie de dezdăunare care există alături de obligaţia de executare a contractului, aşa cum a fost asumată convenţional.

Prin urmare, nu poate fi primită teza recurentei în sensul relevanţei momentului naşterii dreptului material la acţiune al reclamantului odată cu expirarea termenului de predare a imobilului. Obligaţiile contractuale ale recurentei subzistă şi ulterior acestui moment, în lipsa manifestării de voinţă a părţilor, în sens contrar.

Astfel cum au reţinut instanţele devolutive în cadrul situaţiei de fapt, fapta ilicită a pârâtei constă într-o inacţiune imputabilă continuă cu privire la urmărirea executării şi finalizării lucrărilor de constituire a locuinţei şi a asigurării accesului la infrastructură şi a utilităţilor necesare utilizării imobilului, conform destinaţiei sale.

Nu poate fi primită nici invocarea de către recurenta-pârâtă a Deciziei nr. 2304/06.12.2019, pronunţată într-un alt litigiu, având un obiect diferit şi părţi fără legătură cu raportul juridic dedus prezentei judecăţi, respectiv cu executarea contractului de mandat analizat în cauză.

În aceste condiţii, criticile recurentei-pârâte sunt nefondate, dezlegările instanţei de apel sub aspectul prescripţiei dreptului material la acţiune fiind corecte.

Totodată, sunt lipsite de temei şi susţinerile din cadrul ultimului set de critici întemeiate pe art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin care recurenta-pârâtă pune în discuţie conţinutul şi natura obligaţiilor asumate faţă de intimatul-reclamant, invocând o pretinsă încălcare a principiului forţei obligatorii a contractului, consacrat de art. 969 C. civ. de la 1864. În esenţă, recurenta reproşează instanţei de apel că ar fi extins nepermis obligaţiile sale dincolo de limitele contractului de mandat, prin completarea acestuia cu dispoziţiile Legii nr. 152/1998 şi prin contopirea obligaţiilor asumate cu cele izvorâte din alte raporturi contractuale la care nu a fost parte. Totodată, recurenta a criticat calificarea obligaţiei sale ca fiind una de rezultat, iar nu de diligenţă, invocând lipsa atribuţiilor legale privind finanţarea ori executarea lucrărilor de construcţii şi utilităţi, precum şi inexistenţa unui mandat de reprezentare a reclamantului în raporturile cu celelalte entităţi implicate în proiect.

În legătură cu aceste critici, Înalta Curte reţine că mandatul încheiat între părţi este supus dispoziţiilor C. civ. de la 1864, precum şi dispoziţiilor Legii nr. 152/1998, act normativ special prin care a fost înfiinţată Agenţia Naţională pentru Locuinţe, având ca scop dezvoltarea construcţiei de locuinţe la nivel naţional, prin îmbinarea mecanismelor financiare şi prin atragerea şi administrarea resurselor necesare construirii, cumpărării, reabilitării, consolidării şi extinderii de locuinţe, inclusiv a celor exploatate în regim de închiriere. În acelaşi sens, potrivit art. 1 alin. (2) lit. b) din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, astfel cum au fost modificate prin H.G. nr. 592/2006, Agenţia Naţională pentru Locuinţe coordonează constituirea şi atragerea resurselor de finanţare, pe care le administrează în cadrul unor montaje financiare destinate dezvoltării, prin programe proprii, a proiectelor imobiliare pentru construirea de locuinţe proprietate privată prin credit ipotecar.

În raport de aceste dispoziţii legale, rezultă că Agenţia Naţională pentru Locuinţe are calitatea de instituţie de interes public cu atribuţii în domeniul dezvoltării construcţiilor de locuinţe, având rol de dezvoltator şi coordonator al programului de construire a locuinţelor la nivel naţional, precum şi de garant al statului pentru realizarea proiectelor guvernamentale, astfel cum rezultă din prevederile art. 1-6 din Legea nr. 152/1998.

Totodată, art. 1 alin. (4) din Normele metodologice stabileşte că Agenţia Naţională pentru Locuinţe monitorizează sau, după caz, dezvoltă proiecte pentru viabilizarea terenurilor destinate construcţiilor de locuinţe, prin programe proprii ori guvernamentale, iar art. 2 alin. (4) din acelaşi act normativ impune ca dezvoltarea proiectelor imobiliare privind construirea de locuinţe prin credit ipotecar să se realizeze pe terenuri viabilizate sau a căror viabilizare este corelată cu termenele de recepţie şi punere în funcţiune a locuinţelor.

Prin urmare, este lipsită de temei susţinerea recurentei potrivit căreia obligaţiile sale ar fi fost limitate exclusiv la coordonarea formală a executării lucrărilor de construire, fără a include şi componenta de infrastructură şi utilităţi, în termenul asumat prin contractul de construire.

În acest context, în mod corect instanţa de apel a calificat contractul de mandat ca fiind un act juridic complex, şi nu un mandat clasic de drept comun, având ca obiect exclusiv încheierea unor acte juridice pe seama mandantului. Prin acest contract, reclamantul a împuternicit Agenţia Naţională pentru Locuinţe să îl reprezinte în relaţiile cu proiectantul şi cu antreprenorul general, în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor, astfel încât acestea să fie realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire, precum şi să utilizeze sumele din conturile de avans şi de credit ale reclamantului în vederea recuperării cheltuielilor avansate de Agenţie pentru deschiderea amplasamentului, executarea lucrărilor, derularea execuţiei şi acoperirea costurilor incluse în preţul locuinţei.

În consecinţă, rolul A.N.L. în realizarea ansamblului de locuinţe din care face parte imobilul ce trebuia predat reclamantului nu a fost acela al unui simplu mandatar, ci al unui veritabil dezvoltator şi coordonator al proiectului imobiliar, astfel cum rezultă atât din clauzele mandatului, cât şi din cadrul legal în care acesta a fost încheiat. O interpretare contrară ar goli de conţinut dispoziţiile Legii nr. 152/1998 şi ar ignora caracterul interdependent al raporturilor juridice stabilite pentru realizarea proiectului "Henri Coandă".

Împrejurarea că singura convenţie încheiată direct cu reclamantul este contractul de mandat nu justifică analizarea acestuia în mod izolat, ci impune raportarea sa la ansamblul raporturilor juridice născute în cadrul realizării Proiectului "Henri Coandă", astfel cum, în mod corect, a procedat instanţa de apel. Prin urmare, stabilirea conţinutului obligaţiilor asumate de Agenţia Naţională pentru Locuinţe impunea o interpretare sistematică a clauzelor mandatului, coroborată cu atribuţiile legale ale instituţiei şi cu actele juridice conexe, în temeiul cărora aceasta a acţionat efectiv ca iniţiator, coordonator şi dezvoltator al proiectului.

În aceste circumstanţe, sunt neîntemeiate susţinerile recurentei-pârâte potrivit cărora şi-ar fi asumat exclusiv o obligaţie de diligenţă, constând în depunerea tuturor demersurilor necesare obţinerii rezultatului, fără a se obliga la atingerea rezultatului stabilit prin contract, respectiv finalizarea lucrărilor de construire a locuinţei. Din clauzele contractului de mandat rezultă fără echivoc că obligaţia asumată este una de rezultat, constând în urmărirea executării şi finalizării lucrărilor la termen şi în condiţiile de calitate stabilite prin contractul de construire, predarea "la cheie" având semnificaţia unei locuinţe apte de folosinţă potrivit destinaţiei sale.

Aceeaşi soluţie se impune şi cu privire la critica vizând angajarea răspunderii recurentei pentru neexecutarea unor obligaţii asumate prin alte contracte. La stabilirea naturii juridice a obligaţiilor ce reveneau A.N.L., instanţa de apel nu a nesocotit principiul relativităţii efectelor contractului de mandat, consacrat de art. 973 C. civ. de la 1864, şi nici dispoziţiile art. 1073 din acelaşi cod privind executarea obligaţiilor, nefiind realizată vreo confuzie între obligaţiile constructorului şi cele ale mandatarului şi nici vreun transfer asupra recurentei al obligaţiilor asumate de terţi, cum fără fundament susţine recurenta. Răspunderea A.N.L. a fost angajată exclusiv pentru neexecutarea obligaţiilor proprii izvorâte din contractul de mandat, determinate în considerarea rolului său legal şi contractual în realizarea proiectului.

În ceea ce priveşte modalitatea de executare a obligaţiilor asumate şi angajarea răspunderii contractuale a recurentei, Înalta Curte constată că, în considerarea rolului atribuit prin legea specială, Agenţia Naţională pentru Locuinţe dispunea de toate mijloacele necesare pentru aducerea la îndeplinire a obligaţiilor stabilite prin contractul de mandat, inclusiv a celor privind corelarea programelor de investiţii destinate viabilizării terenurilor cu programele de investiţii aferente construcţiei de locuinţe.

În calitate de mandatar, recurenta era obligată să îşi execute mandatul întocmai şi corespunzător şi să răspundă pentru modul de îndeplinire a acestuia, potrivit art. 1539 C. civ. de la 1864, dispoziţie corect aplicată în cauză.

Nefinalizarea la termenul scadent a construcţiei, deşi recurenta a deţinut toate pârghiile şi mecanismele legale necesare pentru realizarea acesteia, constituie o încălcare culpabilă a obligaţiilor contractuale faţă de mandant, aptă să atragă răspunderea sa patrimonială, astfel cum corect a reţinut instanţa de apel, în urma constatării îndeplinirii tuturor condiţiilor răspunderii civile contractuale. În aceste condiţii, Agenţia Naţională pentru Locuinţe nu se poate exonera de răspundere prin invocarea neexecutării obligaţiilor de către antreprenorul general.

De altfel, prin Convenţia MM nr. 1909/06.05.2004, la art. 2 lit. b), recurenta-pârâtă şi-a asumat obligaţiile care decurg din calitatea de conducător al Consiliului de coordonare responsabil de realizarea utilităţilor, în exercitarea atribuţiilor sale de coordonator şi dezvoltator al proiectului imobiliar.

Cu alte cuvinte, obligaţiile de rezultat asumate de Agenţia Naţională pentru Locuinţe prin contractul de mandat, în calitate de dezvoltator şi coordonator al proiectului imobiliar, includeau executarea şi finalizarea lucrărilor atât pe componenta de construire propriu-zisă a locuinţelor, cât şi pe cea de viabilizare a terenurilor din perspectiva infrastructurii şi utilităţilor, în termenul asumat prin contractul de construire încheiat direct cu antreprenorul.

Prin urmare, instanţa de apel a efectuat o analiză detaliată şi completă a raporturilor juridice contractuale deduse judecăţii, stabilind în mod corect atât conţinutul, cât şi efectele contractului de mandat, stabilind în mod corect că obligaţia asumată de mandatară era una de rezultat, iar nu o simplă obligaţie de diligenţă, fără ca obligaţiile pârâtei să fi fost extinse nejustificat, cum se susţine prin recurs.

Nu în ultimul rând, susţinerile recurentei-pârâte referitoare la diligenţele depuse pe lângă constructor şi autorităţile locale, inclusiv promovarea unor acţiuni în justiţie împotriva unor părţi semnatare ale Convenţiei MM nr. 1909/2004, sunt lipsite de relevanţă, câtă vreme obligaţiile de rezultat asumate în raportul juridic dintre părţile în litigiu nu au fost aduse la îndeplinire. De altfel, aprecierea modului concret de executare a obligaţiilor contractuale şi a culpei recurentei reprezintă chestiuni de fapt, ce nu pot face obiectul cenzurii instanţei de recurs, în conformitate cu dispoziţiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

În acest context al analizei, Înalta Curte reaminteşte că în recurs se exercită strict un control de legalitate al hotărârii atacate, niciunul din motivele de casare prevăzute expres şi limitativ la art. 488 din C. proc. civ. nefiind conceput astfel încât să permită reanalizarea mijloacelor de probă şi/sau reevaluarea situaţiei de fapt.

Pentru aceste considerente, constatând că motivele de nelegalitate invocate nu au aptitudinea de a atrage casarea hotărârii, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul pârâtei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE împotriva deciziei civile nr. 180/2025 din 13 februarie 2025 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 11 noiembrie 2025.