Rent overpayment for unusable land upheld after both appeals annulled for factual-only challenges.

Şedinţa publică din data de 23 octombrie 2025

Asupra recursurilor de faţă, reţine următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buftea, secţia Civilă la 24.07.2019, reclamanta Autoritatea Aeronautică Civilă Română R.A. a chemat în judecată pârâta Compania Naţională Aeroporturi Bucureşti S.A., solicitând instanţei ca, prin hotărârea care o va pronunţa, să oblige pârâta să-şi execute obligaţiile asumate prin contractul de locaţiune nr. x/29.05.2001 - 7356/31.05.2001, să achite reclamantei sumei de 1.081.736,82 RON, reprezentând chiria aferentă suprafeţei de teren de 837,93 mp, pe care nu a avut-o în folosinţă în perioada cuprinsă între anul 2001 şi 30.06.2019, precum şi a sumelor facturate în continuare cu titlu de chirie pentru aceeaşi suprafaţă; reclamanta a mai solicitat plata dobânzii legale în sumă de 1.180.336,16 RON, calculată asupra debitului principal începând cu 2001, precum şi a penalităţilor de întârziere în sumă de 1.980,20 RON, la care se adaugă dobânda legală până la executarea integrală a hotărârii; cu cheltuieli de judecată.

La 23.10.2019, reclamanta a depus o cerere precizatoare prin care a arătat că penalităţile de întârziere aferente chiriei se ridică la suma de 1.453,39 RON.

Prin sentinţa civilă nr. 7072/07.11.2019, Judecătoria Buftea, secţia Civilă a admis excepţia necompetenţei sale materiale şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Ilfov.

Prin sentinţa civilă nr. 1983/29.06.2020, Tribunalul Ilfov, secţia Civilă a admis excepţia necompetenţei sale materiale, a declinat competenţa materială de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Buftea, a constatat ivit conflictul negativ de competenţă şi a înaintat dosarul Curţii de Apel Bucureşti în vederea pronunţării regulatorului de competenţă.

Prin sentinţa civilă nr. 66/02.09.2020, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă a stabilit competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Ilfov, secţia Civilă.

Prin sentinţa civilă nr. 3444/12.11.2021, Tribunalul Ilfov, secţia Civilă a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, precum şi cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiate; a obligat reclamanta să achite pârâtei suma de 14.481 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 705/17.03.2023, Tribunalul Ilfov, secţia Civilă a respins cererea reclamantei de completare a hotărârii.

Împotriva acestor sentinţe civile, reclamanta a declarat apel, iar pârâta a formulat apel incident doar împotriva sentinţei civile nr. 3444/12.11.2021.

Prin decizia civilă nr. 1962/30.12.2024, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă a respins ca nefondat apelul principal declarat împotriva sentinţei civile nr. 705/17.03.2023; a admis apelul principal formulat împotriva sentinţei civile nr. 3444/12.11.2021, pe care a anulat-o în tot, în sensul admiterii excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune privind capetele cererii de chemare în judecată referitoare la sumele achitate cu titlu de chirie pentru suprafaţa de 837,93 m.p. anterior datei de 24.07.2016 şi dobânda legală aferentă acestora. A admis în parte acţiunea, în sensul că a respins ca prescrise capetele de cerere vizând restituirea sumelor plătite cu titlu de chirie pentru suprafaţa de 837,93 mp anterior datei de 24.07.2016 şi dobânda legală aferentă, a obligat pârâta să restituie reclamantei sumele de 440.244,18 RON, reprezentând chiria achitată pentru suprafaţa de 837,93 m.p. în perioada 24.07.2016-22.10.2022, de 240.061,10 RON, reprezentând dobânda legală penalizatoare calculată până la 30.04.2024, şi de 1.621 RON, reprezentând penalităţi de întârziere nedatorate, sume la care se adăugă dobânda legală penalizatoare calculată în continuare, respectiv de la data plăţii şi până la data restituirii efective. A respins în rest acţiunea ca neîntemeiată şi a compensat în parte cheltuielile de judecată, obligând-o pe reclamantă să achite pârâtei suma de 2.447,33 RON, în primă instanţă, respectiv 20.864,925 RON, în apel.

Prin încheierea din 17.03.2025, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, din oficiu, a îndreptat eroarea materială strecurată în minuta şi în dispozitivul deciziei civile nr. 1962/30.12.2024, în sensul că se va menţiona corect că "Obligă pârâta să restituie reclamantei suma de 440.244,18 RON reprezentând chirie plătită pentru suprafaţa de teren de 837,93 mp pentru perioada 24.07.2016-20.10.2022" şi "Compensează în parte cheltuielile de judecată făcute de părţi în primă instanţă şi obligă pârâta să plătească reclamantei suma de 2.447,33 RON reprezentând cheltuieli de judecată în primă instanţă".

Împotriva deciziei civile, ambele părţi au declarat recurs, solicitând casarea în parte a hotărârii şi trimiterea cauzei spre o nouă judecată aceleiaşi curţi de apel.

Recurenta-reclamantă a invocat motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., în argumentarea căruia susţine că instanţa de apel a stabilit în mod greşit momentul de început al curgerii termenului de prescripţie, reţinând că ar fi putut şi avea posibilitatea să cunoască existenţa faptei şi a prejudiciului încă din 01.06.2001.

Sub acest aspect, recurenta a arătat că nu se putea prezuma că, în anul 2001, trebuia sau putea cunoaşte existenţa diferenţei de suprafaţă, aceasta nefiind vizibilă, neexistând indicii care să impună efectuarea unor măsurători şi nici vreo o obligaţie legală/contractuală a locatarului de a măsura terenul închiriat.

Recurenta a mai susţinut că, în iunie 2016 a solicitat realizarea unei măsurări topografice în vederea intabulării dreptului de locaţiune necesar pentru obţinerea autorizaţiei de construire, şi nu ca urmare a vreunei suspiciuni legate de surpafaţa efectivă-

Contestând motivarea hotărârii atacate, recurenta a afirmat că a probat faptul că a folosit din 2001 o suprafaţă mai mică de teren decât cea contractată, aspect confirmat inclusiv prin răspunsul pârâtei la interogatoriu care a admis existenţa unei erori comune asupra întinderii terenului închiriat.

În continuare, recurenta a invocat jurisprudenţa în materie, respectiv decizia nr. 22/2019, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru soluţionarea recursului în interesul legii, pentru a concluziona în sensul că simpla încălcare a dreptului subiectiv, deşi implică şi naşterea dreptului la acţiune, nu atrage şi începutul curgerii termenului prescripţiei extinctive, dacă titularul dreptului nu a cunoscut efectiv actele sau faptele de care legea leagă naşterea dreptului la acţiune şi nici după împrejurări nu trebuia să le cunoască. Or, în cauză, reclamanta arată că nu a cunoscut şi nu putea cunoaşte existenţa prejudiciului decât la data comunicării adresei CNAB nr. x/21.03.2017, recepţionată la 30.03.2017, prin care, pentru prima dată, a fost informată că suprafaţa reală ocupată era de 5.751 mp.

Pe această linie argumentativă, recurenta-reclamantă apreciază că instanţa de apel a aplicat greşit dispoziţiile art. 2.523 şi art. 2.528 C. civ. şi ale art. 6 din Decretul nr. 167/1958 privind momentul începerii prescripţiei.

Un alt set de critici vizează interpretarea şi aplicarea greşită a art. 2.532 pct. 5 C. civ. privind suspendarea termenului de prescripţie extinctivă, ca urmare a ascunderii de către pârâtă a existenţei datoriei; în acest sens, arată că pârâta a deţinut şi nu a comunicat reclamantei rezultatele măsurătorilor din iunie 2016, deşi acestea relevau clar că suprafaţa efectiv utilizată era inferioară celei contractuale. Potrivit recurentei, comunicarea acestor date, prin adresa din 30.03.2017, a intervenit tardiv, după multiple insistări ale sale legate de procedura de intabulare, ceea ce echivalează cu o ascundere deliberată a existenţei datoriei.

În consecinţă, potrivit recurentei-reclamante, termenul de prescripţie a fost suspendat între iunie 2016 şi 30.03.2017, iar pretenţiile aferente plăţilor efectuate în perioada octombrie 2015- iulie 2016 nu sunt prescrise.

În drept, a invocat ipoteza de casare reglementată de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Prin memoriul său de recurs, după prezentarea situaţiei de fapt şi a parcursului judiciar, recurenta-pârâtă a susţinut că în mod eronat a apreciat curtea de apel ca fiind îndeplinite condiţiile răspunderii civile contractuale.

Astfel, referitor la fapta ilicită, recurenta-pârâtă a afirmat că instanţa de apel eronat a reţinut existenţa acesteia, ca urmare a nerespectării obligaţiei contractuale de a asigura folosinţa liniştită şi utilă a întregii suprafeţe de teren ce face obiectul contractului de locaţiune, prin nesocotirea art. 1 şi art. 6 din contract.

Sub acest aspect, a arătat că la momentul încheierii contractului de locaţiune, părţile nu au avut în vedere o suprafaţă fixă de transmis, ci o suprafaţă înscrisă în actele anexate, fără existenţa unei documentaţii cadastrale; de altfel, modificările succesive ale suprafeţei, operate prin acte adiţionale, confirmă că intenţia părţilor nu a fost transmiterea unei suprafeţe fixe, ci una variabilă în funcţie de disponibilitatea reală a terenului, element firesc în contextul unui contract încheiat până în anul 2050, interval în care modificările asupra amplasamentului sunt inerente.

Totodată, potrivit recurentei-pârâte, protocolul de predare-primire din 01.06.2001 face dovada că reclamanta a primit în folosinţă întreaga suprafaţă contractuală, astfel că măsurătorile din 2017 nu pot fi extrapolate retroactiv la anul 2001 în lipsa unor dovezi privind momentul reducerii suprafeţei. Mai mult, în opinia sa, reclamanta avea posibilitatea să efectueze propriile măsurători, inclusiv cu ocazia edificării sediului, astfel încât nu poate invoca în favoarea sa propria culpă, fiind incident principiul statuat în art. 1.517 C. civ., recunoscut în doctrină şi aplicat în practică, dar inexistent în C. civ. din 1864.

În aceste condiţii, recurenta-pârâtă a afirmat că instanţa de apel a făcut trimitere în mod eronat la regulile de interpretare a contractelor prevăzute de art. 970, art. 977 şi art. 982 C. civ. din 1864, limitându-se la citarea acestora, fără o analiză efectivă a intenţiei reale a părţilor.

În continuare, recurenta-pârâtă a susţinut că instanţa de apel a reţinut în mod eronat îndeplinirea condiţiei existenţei vinovăţiei, prezumând culpa sa în temeiul art. 1082 C. civ. din 1864, deşi nu sunt întrunite premisele răspunderii obiective; aceasta deoarece, în aplicarea acestui text, debitorul răspunde doar în măsura în care neexecutarea nu provine dintr-o cauză străină, iar în speţă nu s-a dovedit existenţa unei fapte ce-i poate fi imputabilă.

În sprijinul acestor argumente, recurenta-pârâtă a reiterat afirmaţiile legate de aplicabilitatea art. 1.517 C. civ., arătând că reclamanta, în calitate de locatar, avea posesia bunului şi posibilitatea să verifice întinderea reală a suprafeţei pentru care achita chirie, cu atât mai mult cu cât a obţinut autorizaţie de construire şi a edificat o clădire pe teren, operaţiuni ce presupun verificări topo-cadastrale. Prin urmare, lipsa verificărilor reprezintă, astfel, un comportament culpabil, care exclude caracterul imputabil al vreunei fapte care să fi condus la prejudicierea reclamantei.

În final, a arătat că nici condiţiile existenţei vinovăţiei, ale prejudiciului şi ale legăturii de cauzalitate nu sunt întrunite, nefiind angajată răspunderea civilă contractuală a pârâtei, astfel că soluţia primei instanţe de respingere a acţiunii a fost, aşadar, corectă.

La 25.06.2025, fiecare dintre cele două recurente a depus întâmpinări, invocând excepţia nulităţii recursului formulat de cealaltă parte, iar în subsidiar a solicitat respingerea acestuia ca nefondat.

Înalta Curte a luat în examinare excepţia nulităţii ambelor recursuri asupra căreia, în conformitate cu prevederile art. 248 C. proc. civ., reţine următoarele:

Articolul 486 alin. (1) lit. d) şi alin. (3) C. proc. civ. prevede că cererea de recurs va cuprinde, sub sancţiunea nulităţii, motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea lor, iar potrivit art. 489 alin. (2) C. proc. civ., recursul este nul dacă motivele invocate nu se încadrează în ipotezele de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ.

Prin urmare, controlul judiciar nu se poate realiza decât dacă recurenta aduce critici de nelegalitate punctuale hotărârii atacate şi arată în ce constau greşelile de judecată săvârşite de instanţă, cu referire la motivele de nelegalitate expres prevăzute de art. 488 C. proc. civ.

Astfel, simpla relatare a situaţiei de fapt care a stat la baza generării litigiului dintre părţi nu este suficientă pentru a constitui o motivare a recursului, deoarece această cale de atac nu vizează situaţia de fapt şi nu are caracter devolutiv, astfel că recurentele trebuie să îşi exprime nemulţumirea în tiparele fixate de lege.

Înalta Curte apreciază că atât susţinerile recurentei-reclamante, cât şi cele ale recurentei-pârâte nu se încadrează în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

În cauză, recurenta-reclamantă a indicat în mod expres motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., potrivit căruia casarea unei hotărâri se poate cere atunci când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Prin criticile subsumate acestui motiv de recurs, recurenta invocă stabilirea greşită de către curtea de apel a momentului de început al curgerii termenului de prescripţie extinctivă pentru sumele achitate cu titlu de chirie pentru suprafaţa de teren de 837,93 m.p. anterior datei de 24.07.2016.

Din analiza memoriului de recurs se desprinde concluzia că recurenta acceptă că prescripţia începe să curgă, potrivit art. 8 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958 şi art. 2.528 C. civ., în funcţie de două repere: momentul subiectiv, când persoana a cunoscut paguba şi pe cel răspunzător de aceasta, şi momentul obiectiv, când persoana păgubită trebuia să cunoască aceste aspecte.

Prin urmare, disputa nu poartă asupra naturii ori duratei termenului de prescripţie şi nici asupra modului de interpretare sau aplicare a art. 2.523 şi art. 2.528 C. civ.., ci vizează situaţia de fapt, mai precis modul în care instanţele devolutive au stabilit, în urma administrării probatoriului, când a survenit momentul obiectiv sau cel subiectiv care determină începutul prescripţiei. Altfel spus, recurenta nu critică interpretarea sau aplicarea legii, ci urmăreşte să obţină deplasarea momentului care marchează începutul prescripţiei la o dată ulterioară celei stabilite în etapele procesuale anterioare.

Astfel conturată, critica va fi înlăturată, fiind incompatibilă cu rolul ce revine instanţei de recurs, de examinare nu a temeiniciei, ci a legalităţii hotărârii recurate în raport cu regulile de drept aplicabile.

Mai mult, susţinerile recurentei referitoare la incidenţa cazului de suspendare prevăzut de art. 2.532 pct. 5 C. civ., reiterate în mod identic celor formulate în faţa instanţei de apel, nu răspund exigenţelor cerute de art. 486 alin. (1) lit. d) şi alin. (3) C. proc. civ., care impun formularea unor critici care să poată fi încadrate în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 C. proc. civ. Or, modul de redactare a cererii de recurs nu îngăduie determinarea limitelor sesizării Înaltei Curţi, întrucât prin reluarea împrejurărilor referitoare la pretinsa intenţie deliberată a pârâtei de a ascunde existenţa datoriei, recurenta tinde să obţină practic o nouă verificare a susţinerilor sale, în raport cu probele de la dosar, deşi legea recunoaşte doar dublul grad de jurisdicţie şi căile extraordinare de atac, nu şi un al treilea grad devolutiv.

În aceste condiţii, în lipsa unor critici de nelegalitate care să se încadreze în vreunul dintre cazurile de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., iar motivele invocate privesc exclusiv situaţia de fapt şi interpretarea probelor, Înalta Curte constată că recursul reclamantei este nul, în temeiul art. 489 alin. (2) C. proc. civ.

De cealaltă parte, recurenta-pârâtă a invocat ipotezele de casare de la art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., însă examinarea memoriului de recurs conduce la concluzia că aceasta nu a formulat nicio critică pertinentă raportată la aceste temeiuri legale, având în vedere că argumentele prezentate se referă exclusiv la situaţia de fapt şi la aprecierea probelor, fiind evidenţiate aspecte legate de neîndeplinirea condiţiilor privind atragerea răspunderii contractuale.

Astfel, sub aparenţa încadrării în motivele de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă expune prin memoriul său de recurs nemulţumiri cu privire la modul în care instanţa de apel a analizat fondul cauzei, prin care a statuat că reclamanta a fost lipsită de folosinţa unei suprafeţe de teren de 837,93 m.p. pentru care a achitat o chirie în perioada 24.07.2016-20.10.2022 şi penalităţi de întârziere, ca urmare a nerespectării de către pârâtă a obligaţiei contractuale de a asigura folosinţa liniştită şi utilă a întregii suprafeţe de teren ce face obiectul contractului de locaţiune, în raport cu art. 1 şi art. 6 din contract.

Astfel, recurenta-pârâtă invocă atât împrejurarea că reclamanta ar fi avut posibilitatea să verifice întinderea terenului şi să efectueze măsurători, aflându-se în culpă pentru neefectuarea acestora, cât şi existenţa unei erori comune cu privire la suprafaţa de teren, în sensul art. 1.517 C. civ. Totodată, mai critică hotărârea sub şi aspectul analizei condiţiilor atragerii răspunderii contractuale, subliniind inexistenţa faptei ilicite şi a vinovăţiei în sarcina pârâtei, precum şi a prejudiciului sau a lipsei legăturii de cauzalitate; însă, toate criticile aduse se limitează la o apreciere subiectivă asupra modului în care instanţa de apel a interpretat raportul juridic dedus judecăţii şi a valorificat probatoriul, cu referire la înscrisuri, planuri topo-cadastrale şi conduita reclamantei.

În realitate, recurenta-pârâtă contestă concluziile instanţei de apel, reluând propria teză potrivit căreia nu ar fi fost închiriată o suprafaţă exactă de teren şi faptul că părţile s-au aflat în faţa unei erori comune cu privire la suprafaţa închiriată, cu scopul de a o exonera de răspundere, chestiuni ce ţin de analiza probelor şi de stabilirea situaţiei de fapt, iar nu de interpretarea normelor de drept.

Reamintind recurentei-pârâte că temeinicia stării de fapt reţinute de instanţa devolutivă nu poate fi repusă în discuţie în calea extraordinară de atac a recursului, Înalta Curte notează că aceste afirmaţii nu se circumscriu şi nu pot fi analizate din perspectiva prefigurată, aceea a unei motivări insuficiente ori a unei interpretări sau aplicări greşite a normelor de drept.

Nulitatea recursului intervine nu numai atunci când motivele de recurs lipsesc cu desăvârşire, ci şi în cazul motivării necorespunzătoare, care, de asemenea, nu constituie o motivare în sens procedural. O astfel de situaţie intervine şi în cauza de faţă, din moment ce, aşa cum s-a arătat, analiza memoriului de recurs impune concluzia că recurenta-pârâtă nu a formulat nicio critică aptă să poată fi încadrată în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 C. proc. civ.

Prin urmare, criticile, în ansamblul lor, nu pot face obiectul analizei în calea extraordinară de atac a recursului, care, potrivit art. 483 alin. (3) C. proc. civ., urmăreşte să supună examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate şi cu regulile de drept aplicabile.

Faţă de considerentele expuse mai sus, subliniind că accesul la justiţie presupune respectarea cerinţelor formale în legătură cu promovarea căii de atac, Înalta Curte, dând eficienţă prevederilor art. 489 alin. (2) C. proc. civ., va anula recursurile.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursurile declarate de reclamanta Autoritatea Aeronautică Civilă Română S.A. şi de pârâta C.N. Aeroporturi Bucureşti S.A. împotriva deciziei civile nr. 1962/30.12.2024, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 23 octombrie 2025.