Damages for loss of use affirmed; state housing agency's appeal and counterclaim rejected

Şedinţa publică din data de 22 octombrie 2025

Deliberând asupra recursului, reţine următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă la data de 23.11.2021, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să oblige pârâta la plata despăgubirilor pentru lipsa de folosinţă în cuantum de 1.200 euro/lună (echivalentul sumei de 5.938,8 RON/lună, la cursul de 1 euro/4,949 RON din data de 19.11.2021), evaluată provizoriu, pentru perioada 20.11.2018-19.11.2021, la suma de 43.200 euro (echivalentul a 213.796,8 RON la cursul de 1 euro/4.949 RON din data de 19.11.2021), precum şi pentru lipsa de folosinţă în continuare, până la data predării la cheie a locuinţei, după recepţia la terminarea lucrărilor şi finalizarea completă a Cartierului Henri Coandă din care face parte şi locuinţa tip C32 situată pe lotul nr. x din Sectorul 1, Bucureşti, identificată cu număr cadastral x şi înscrisă în CF nr. x, cu cheltuieli de judecată.

Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, iar în subsidiar, a solicitat respingerea acţiunii, ca neîntemeiată.

Pe calea cererii reconvenţionale, pârâta a solicitat instanţei să dispună, în principal, rezilierea contractului de mandat nr. x/30.07.2004, pentru neîndeplinirea obligaţiei asumate de către A., de asigurare a finanţării bancare necesare continuării lucrărilor de construire aferente locuinţei contractate, iar în subsidiar, în temeiul art. 1.020 din C. civ. de la 1864, rezoluţiunea contractului de mandat nr. x/30.07.2004.

Prin cererea precizatoare depusă la dosar la data de 30.03.2023, reclamantul a solicitat, pe baza concluziilor raportului de expertiză efectuat în cauză, obligarea pârâtei la plata sumei de 46.532 euro, echivalent în RON la cursul BNR din ziua plăţii, reprezentând despăgubiri pentru lipsa de folosinţă aferentă perioadei cuprinsă între data de 20.11.2018 şi data calcului din cuprinsul raportului de expertiză, 31.01.2023.

Prin sentinţa civilă nr. 1109/04.05.2023, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, a admis în parte cererea de chemare în judecată precizată şi a obligat pârâta la plata către reclamant a sumei de 226.030 RON, reprezentând daune materiale şi a sumei de 13.097,36 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentinţe civile, Agenţia Naţională pentru Locuinţe a declarat apel.

Prin decizia civilă nr. 1243A/23.09.2024, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă a respins apelul, ca nefondat.

Împotriva acestei decizii civile, Agenţia Naţională pentru Locuinţe a declarat recurs, solicitând casarea ei şi, în principal, rejudecarea de către instanţa de recurs cu consecinţa respingerii acţiunii ca fiind prescrisă, iar în subsidiar, trimiterea cauzei spre o nouă judecată instanţei de apel.

În motivare, circumscris cazului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., a susţinut că instanţa a încălcat regulile de drept privind prescripţia şi interpretarea convenţiilor şi nu a avut în vedere contractele încheiate între părţi, din care rezultă drepturile şi obligaţiile specifice fiecărui raport juridic.

Cu privire la soluţia pronunţată asupra prescripţiei extinctive, a invocat interpretarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor Decretului nr. 167/1958, afirmând că obligaţia de plată a despăgubirii este unică, rezultând dintr-o faptă ilicită unică, iar cererea reclamantului este supusă dispoziţiilor art. 3 alin. (1) şi ale art. 8 alin. (1) din acest act normativ, termenul de prescripţie de 3 ani începând să curgă de la data la care intimatul a cunoscut paguba şi pe cel care răspunde de ea, respectiv din momentul expirării termenului convenit pentru finalizarea imobilului, 05.04.2008, astfel că titularul dreptului la despăgubiri putea acţiona pe parcursul a 3 ani de la această dată.

Recurenta-pârâtă a mai imputat instanţei de apel omisiunea de a analiza clauzele contractuale ce stabilesc conţinutul obligaţiilor asumate de părţi, precum şi dispoziţiile art. 1.532 raportate la ale art. 1.539 C. civ.

A subliniat faptul că obligaţia sa a fost de urmărire a execuţiei şi finalizării lucrărilor de construire, iar nu de executare şi finalizare a acestora, o asemenea obligaţie nefiind prevăzută nici de Legea nr. 152/1998, care reglementează obiectul său de activitate, nici de contractul de mandat nr. x/30.07.2004 încheiat de părţi. A arătat că obligaţia de a construi revine antreprenorului, iar dacă s-ar considera că aparţine Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, nu ar mai exista niciun temei pentru încheierea contractului de construire.

Recurenta-pârâtă a menţionat că atribuţiile sale legale privind dezvoltarea construcţiilor de locuinţe nu pot conduce la concluzia că este dezvoltator şi coordonator al programului de construcţii la nivel naţional, iar faptul că prin intermediul său se derulează realizarea ansamblului de locuinţe din Cartierul Henri Coandă nu are semnificaţia răspunderii sale exclusive pentru finalizarea acestuia. A mai precizat că nu este dezvoltator imobiliar, nu construieşte şi nu finanţează lucrările, astfel că nu-i incumbă nici obligaţia de garanţie a lucrărilor executate, care este în sarcina constructorului.

Sub aspectul răspunderii sale, a susţinut că îşi are temeiul în contractul de mandat încheiat cu reclamantul, iar obligaţia asumată este de a depune toate diligenţele necesare obţinerii rezultatului constând în finalizarea lucrărilor de construire a locuinţei reclamantului, iar nu de a obţine rezultatul stabilit prin contractul de construire, respectiv executarea construcţiei.

În continuare, a evocat clauze din contractul de construire nr. x/09.12.2005, în care nu este parte şi din contractul de antrepriză generală nr. 7516/20.07.2004, pe care l-a încheiat cu antreprenorul general, din care susţine că rezultă obligaţia sa de a semna procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor după ce va fi notificată de către antreprenorul general, aşadar asigurarea finalizării lucrărilor de construire a locuinţei şi predarea ei la cheie ar reveni constructorului.

Titulara recursului a relevat jurisprudenţa instanţelor în sensul celor susţinute anterior şi a subliniat că în mod greşit s-a reţinut culpa sa, având în vedere că actele îndeplinite în executarea obligaţiilor asumate exclud orice vinovăţie, obligaţia sa de mijloace fiind îndeplinită cu suficientă diligenţă.

A mai criticat statuările instanţei de apel referitoare la existenţa unui mandat sui generis în care obligaţiile Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe trebuie înţelese în lumina Legii nr. 152/1998, Legii nr. 190/1999, H.G. nr. 962/27.09.2001 şi a altor acte normative, arătând că înlăturarea regulii privind răspunderea mandatarului instituite de art. 1.540 alin. (2) din C. civ. de la 1864 nu poate fi decât rezultatul unei stipulaţii exprese.

A menţionat că nu-i poate fi angajată răspunderea pentru pretinsa nerespectare a unor obligaţii legale sau a celor stabilite prin contractele încheiate de reclamant cu terţi, la care nu este parte, ori pentru convenţii dintre Agenţia Naţională pentru Locuinţe cu terţi, la care reclamantul nu este parte, nici pentru îndatoririle antreprenorilor sau ale terţilor, ci singurul temei al răspunderii sale este contractul de mandat, reglementat de prevederile art. 1.532 şi urm. din C. civ. de la 1864, fără a putea fi completat cu alte norme de drept, precum ale Legii nr. 152/1998 şi Legii nr. 190/1999 sau cu alte clauze din contractul de antrepriză generală şi din cel de construire.

Referitor la fapta ilicită, a susţinut că, prin contractul de mandat, a fost împuternicită de reclamant să îl reprezinte în relaţiile cu proiectantul şi antreprenorul general în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor de construire, pentru a fi realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire, la termen şi cu respectarea cerinţelor de calitate, însă nu şi-a asumat îndatorirea de a finaliza aceste lucrări, sau pe cele de infrastructura, de utilităţi şi urbanizare, în termen de 24 de luni de la emiterea ordinului de începere a lucrărilor, astfel că simpla împlinire a termenului nu dă naştere unei prezumţii de culpă în sarcina sa, având în vedere, pe de o parte, obligaţia de diligenţă asumată, iar pe de altă parte, obligaţia de finanţare în sarcina beneficiarului.

Recurenta-pârâtă a invocat prevederile art. 1.539 alin. (1) din C. civ. de la 1864 şi a arătat că aprecierea daunelor interese nu se poate face decât subsecvent stabilirii naturii obligaţiei neexecutate ca fiind de diligenţă sau de rezultat, iar în cauză, obligaţia sa este una de diligenţă, astfel că va răspunde numai dacă a acţionat cu neglijenţă sau imprudenţă, sarcina probei revenind reclamantului, întrucât culpa nu se prezumă. A susţinut că, în speţă, nu s-a dovedit faptul că nu a utilizat toate mijloacele pentru a obţine executarea şi finalizarea locuinţei, nici nu au fost indicate măsurile concrete apte să conducă la îndeplinirea obligaţiei şi pe care nu le-ar fi avut în vedere.

Sub aspectul prejudiciului, a apreciat că nu se poate reţine caracterul cert şi real al acestuia, în contextul în care este generat de lipsa de folosinţă a unei locuinţe care nu există şi pe care intimatul-reclamant nu o deţine în proprietate.

Cât priveşte soluţia dată cererii reconvenţionale pe care a formulat-o în faţa primei instanţe, recurenta-pârâtă a arătat că reclamantul nu şi-a mai îndeplinit din anul 2010 obligaţia de finanţare prevăzută în contractul de mandat, că aceasta este corelativă obligaţiei sale, iar neexecutarea din partea mandantului este suficient de importantă şi gravă încât să justifice rezilierea contractului de mandat. În opinia sa, încălcarea obligaţiei de finanţare este suficientă pentru a opune excepţia de neexecutare a contractului de mandat.

Intimatul-reclamant a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului.

Analizând actele dosarului, precum şi hotărârea atacată, în limita controlului de legalitate, Înalta Curte reţine următoarele:

Astfel cum a fost stabilită în etapele devolutive ale procesului, situaţia de fapt derivă din contractul de mandat nr. x/30.07.2004, în temeiul căruia reclamantul a formulat o acţiune împotriva pârâtei Agenţia Naţională pentru Locuinţe, prin care a solicitat şi obţinut obligarea acesteia la plata despăgubirilor pentru acoperirea prejudiciului creat prin neîndeplinirea obligaţiilor contractuale, constând în lipsa de folosinţă a imobilului din cartierul Henri Coandă, pentru perioada 20.11.2018 - 31.01.2023; totodată, instanţele devolutive au respins cererea reconvenţională a pârâtei, având ca obiect, în principal, rezilierea, iar în subsidiar, rezoluţiunea contractului de mandat.

Potrivit dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., pe care şi-a întemeiat recurenta-pârâtă cererea de recurs, casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material. Acest motiv presupune că instanţa de apel a recurs la texte de lege aplicabile speţei, dar le-a încălcat, în litera sau spiritul lor, le-a aplicat greşit sau le-a ignorat, deşi aveau incidenţă în cauză.

Prima critică formulată în susţinerea motivului de casare invocat, deduce controlului de legalitate greşita soluţionare a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, titulara recursului susţinând că termenul de prescripţie de 3 ani trebuie calculat de la data de 05.04.2008, data convenită prin contract pentru predarea către reclamant a imobilului.

Cu privire la acest aspect, Înalta Curte reţine că dreptul intimatului-reclamant la despăgubiri este un drept la reparaţie ca urmare a pagubei suferite prin inacţiunea ilicită a recurentei-pârâte, care nu şi-a îndeplinit obligaţia de a preda la scadenţă o locuinţă la cheie, lipsindu-l de folosinţa imobilului contractat. Din această perspectivă, sub aspectul regimului prescripţiei, sunt incidente dispoziţiile art. 8 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, potrivit cărora termenul de prescripţie curge de la data când păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască atât paguba, cât şi pe cel care răspunde de ea.

Agenţia Naţională pentru Locuinţe a subliniat că termenul de prescripţie a început să curgă de la scadenţa obligaţiei de predare a locuinţei, întrucât la acel moment intimatul-reclamant a cunoscut neîndeplinirea obligaţiei şi existenţa prejudiciului, iar fapta ilicită imputată nu are caracter continuu, ci este unică.

Înalta Curtea va respinge această critică şi va reţine că stabilirea momentului de la care curge termenul de prescripţie este strâns legată de dinamica relaţiilor contractuale dintre părţi. Astfel, între acestea, există un raport contractual în conţinutul căruia intră obligaţia recurentei-pârâte de a preda la scadenţă o locuinţă la cheie, obligaţie care nu a fost îndeplinită.

Potrivit dispoziţiilor art. 1.021 din C. civ. de la 1864, partea în privinţa căreia contractul nu s-a executat poate să ceară fie executarea convenţiei, dacă mai este posibilă, fie desfiinţarea sa, cu daune-interese. Însă, simpla depăşire a termenului contractual pentru predarea locuinţei la cheie nu are aptitudinea de a considera contractul încetat, iar, în cauză, părţile nu neagă continuarea demersurilor de executare, finalizare şi predare către beneficiar a locuinţei din cartierul Henri Coandă. Reclamantul a susţinut că, până la predarea locuinţei, suferă un prejudiciu determinat de lipsa folosinţei, ceea ce duce la concluzia că respectivul contract se află în derulare, chiar şi după împlinirea termenului, adică obligaţiile sunt executate cu întârziere.

Or, potrivit dispoziţiilor art. 1.082 din C. civ. de la 1864 debitorul obligat contractual este ţinut de plata daunelor-interese pentru executarea necorespunzătoare sau cu întârziere a obligaţiei, independent de obligaţia de executare a contractului.

Prin urmare, nu poate fi stabilit ca moment al naşterii dreptului material la acţiune al reclamantului data expirării termenului contractual de predare a locuinţei, deoarece raportarea la această dată ar fi fost corectă doar în măsura în care contractul îşi înceta efectele tot la acel moment. Obligaţiile contractuale subzistă şi neîndeplinirea lor de către recurenta-pârâtă are un caracter continuu, în contextul demersurilor constante de realizare a obiectului contractului şi în lipsa unei manifestări de voinţă a părţilor în sensul denunţării, sub orice formă, a actului juridic.

În temeiul acestor considerente, Înalta Curte respinge ca nefondată critica recurentei-pârâte privind natura unică a prejudiciului, ca fiind generat de un fenomen unic, constând în neîndeplinirea obligaţiei de predare a locuinţei la termenul convenit, întrucât fapta ilicită imputată recurentei Agenţia Naţională pentru Locuinţe constă într-o inacţiune continuă cu privire la urmărirea executării şi finalizării lucrărilor de construire a locuinţei şi a lucrărilor de infrastructură şi de utilităţi necesare utilizării imobilului conform destinaţiei sale.

Aşadar, s-a reţinut în mod corect faptul că cererea reclamantului este supusă dispoziţiilor art. 3 din Decretul nr. 167/1958, termenul de 3 ani fiind calculat în mod regresiv, de la data sesizării instanţei, 19.11.2021, la data de 19.11.2018 fapta ilicită fiind în progres şi generând în patrimoniul reclamantului o pagubă.

O a doua critică formulată de recurenta-pârâtă vizează interpretarea greşită, de către instanţa de apel a raportului juridic de mandat, a naturii obligaţiilor asumate de mandatară şi a modului de îndeplinire a acestora.

Sub acest aspect, Înalta Curte reţine că părţile au încheiat un contract de mandat guvernat de dispoziţiile C. civ. de la 1864, precum şi de dispoziţiile Legii nr. 152/2008, lege specială prin care a fost înfiinţată Agenţia Naţională pentru Locuinţe cu scopul dezvoltării construcţiei de locuinţe la nivel naţional, de a îmbina mecanisme financiare şi a atrage şi administra resurse pentru construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea şi extinderea unor locuinţe, inclusiv pentru cele exploatate în regim de închiriere. De asemenea, potrivit art. 1 alin. (2) lit. b) din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, astfel cum au fost modificate prin H.G. nr. 592/2006, Agenţia Naţională pentru Locuinţe coordonează constituirea şi atragerea de resurse de finanţare pe care le administrează în cadrul unor montaje financiare pentru dezvoltarea prin programe proprii a unor proiecte imobiliare pentru construirea de locuinţe proprietate privată prin credit ipotecar.

Conform dispoziţiilor legale menţionate, Agenţia Naţională pentru Locuinţe are calitatea de instituţie de interes public cu atribuţii în dezvoltarea construcţiilor de locuinţe, calitatea de dezvoltator şi coordonator al programului construirii de locuinţe la nivel naţional, precum şi de garant al statului pentru realizarea proiectelor guvernamentale, după cum rezultă din dispoziţiile art. 1-6 din Legea nr. 152/1998.

În acest sens, art. 1 alin. (4) din Normele metodologice prevede că Agenţia Naţională pentru Locuinţe monitorizează sau, după caz, dezvoltă proiecte pentru viabilizarea terenurilor destinate construcţiilor de locuinţe, prin programe proprii sau prin programe guvernamentale. Cu privire la componenta lucrărilor de infrastructură şi utilităţi, iar art. 2 alin. (4) din Normele metodologice impune ca dezvoltarea proiectelor imobiliare privind construirea de locuinţe prin credit ipotecar să se facă pe terenuri viabilizate sau a căror viabilizare se realizează corelat cu termenele de recepţie şi punere în funcţiune a locuinţelor.

Aşadar, obligaţiile recurentei-pârâte nu se limitează nici la coordonarea executării lucrărilor de construire a imobilului, fără ca acestea să includă şi realizarea lucrărilor de infrastructură şi utilităţi, în termenul asumat prin contractul de construire.

În acest context, prin contractul de mandat încheiat cu reclamantul, în temeiul Legii nr. 152/1998, Agenţia Naţională pentru Locuinţe nu a fost împuternicită exclusiv să efectueze unul sau mai multe acte juridice pe seama mandanţilor, acest contract fiind un act juridic complex, cuprinzând şi clauze nespecifice mandatului, în modalitatea reglementării sale de legislaţia în vigoare la momentul încheierii sale.

Prin acest contract, reclamantul a împuternicit Agenţia Naţională pentru Locuinţe să îl reprezinte în relaţiile cu proiectantul şi cu antreprenorul general, în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor, pentru ca acestea să fie realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire, precum şi pentru a utiliza sumele din conturile de avans şi de credit ale reclamantului în vederea recuperării cheltuielilor avansate de Agenţia Naţională pentru Locuinţe pentru deschiderea amplasamentului şi executarea lucrărilor, precum şi a cheltuielilor necesare pe parcursul execuţiei şi a celorlalte costuri cuprinse în preţul locuinţei.

Prin urmare, rolul Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe în realizarea cartierului de locuinţe din care face parte imobilul ce trebuia predat reclamantului, nu a fost acela al unui simplu mandatar, ale cărui obligaţii să se rezume la cele prevăzute de lege pentru un simplu contract de mandat, întrucât, într-o asemenea interpretare, s-ar nega însuşi scopul Legii nr. 152/2008, în temeiul căreia recurenta are raporturi juridice cu alţi participanţi la realizarea proiectului imobiliar, precum proiectantul şi antreprenorul general, convenţiile încheiate cu aceştia fiind interdependente, completându-se reciproc. În temeiul contractului de mandat, recurenta-pârâtă trebuie să acţioneze ca un adevărat dezvoltator imobiliar, cu atribuţii de coordonare a programului/proiectului imobiliar.

În aceste circumstanţe, urmează a fi înlăturate susţinerile recurentei-pârâte potrivit cărora şi-a asumat doar obligaţia de a depune toate diligenţele necesare obţinerii rezultatului, constând în finalizarea lucrărilor de construire a locuinţei, fără a se obliga la obţinerea rezultatului stabilit prin contract, respectiv executarea construcţiei.

Aceeaşi soluţie se impune şi faţă de criticile privind angajarea răspunderii sale pentru nerespectarea unor obligaţii stabilite prin contracte încheiate de reclamant cu terţii, la care nu este parte, întrucât răspunderea recurentei-pârâte nu a fost angajată pentru neîndeplinirea obligaţiilor altor persoane sau instituţii implicate în proiect, ci numai pentru încălcarea propriilor obligaţii.

Interpretarea dată de instanţa de apel obligaţiilor Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe a avut în vedere caracterul complex şi interdependent al relaţiilor contractuale stabilite în scopul realizării proiectului Henri Coandă, precum şi faptul că, faţă de menţiunea din preambulul contractului cu privire la cadrul legal în care a fost încheiat, contractul se completează cu normele legale incidente, respectiv Legea nr. 152/1998 şi Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare.

Prin urmare, Înalta Curte reţine, în ce priveşte modul de interpretare a obligaţiilor asumate de pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe prin contractul de mandat, că, potrivit art. 1 al acestuia, obligaţia asumată de mandatar este una de rezultat, părţile convenind, dincolo de orice echivoc, că pârâta se obligă să urmărească executarea şi finalizarea lucrărilor, la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate stabilite prin contractul de construire, predarea "la cheie" având semnificaţia că acea locuinţă corespunde din toate punctele de vedere unei utilizări propice scopului pentru care a fost edificată.

Cu privire la modul de îndeplinire a obligaţiilor şi atragerea răspunderii contractuale a recurentei-pârâte pentru neîndeplinirea culpabilă a obligaţiilor asumate, Înalta Curte reţine că, în virtutea rolului conferit de legea specială, Agenţia Naţională pentru Locuinţe avea la îndemână toate mijloacele necesare pentru aducerea la îndeplinire a obligaţiilor asumate prin contractul de mandat, precum şi obligaţia asigurării corelării programelor de investiţii în viabilizarea terenurilor, cu programele de investiţii în construcţia de locuinţe.

Conform art. 14 din contractul de mandat, părţile sunt răspunzătoare de daunele-interese ce ar putea decurge din nerespectarea clauzelor acestuia, iar potrivit art. 13, în cazul în care antreprenorul general este în imposibilitate de a finaliza lucrările din cauze imputabile, mandatarul va asigura terminarea lucrărilor cu alt antreprenor general, valabilitatea mandatului încetând doar la recepţia finală a locuinţei, în acord cu art. 15 din acelaşi contract.

În acest context legal şi convenţional, recurenta-pârâtă era ţinută, în calitate de mandatar, să îndeplinească întocmai şi corespunzător obligaţiile asumate prin contractul de mandat şi să răspundă pentru modul în care şi-a îndeplinit mandatul, în conformitate cu dispoziţiile art. 1.539 din C. civ. de la 1864, corect aplicate în cauză.

Nefinalizarea la termenul scadent a construcţiei "la cheie", deşi a deţinut toate pârghiile şi mecanismele legale la îndemână, reprezintă o încălcare culpabilă de către mandatar a obligaţiilor directe faţă de mandant, fapt de natură să atragă răspunderea sa patrimonială, astfel cum corect a fost stabilit în apel, urmare a analizării şi constatării îndeplinirii tuturor condiţiilor răspunderii civile contractuale. Aşa fiind, Agenţia Naţională pentru Locuinţe nu se poate prevala de faptul că nu răspunde pentru neexecutarea lucrărilor de construire şi că pentru aceasta trebuie atrasă răspunderea antreprenorului general.

De altfel, prin Convenţia MM nr. 1909/06.05.2004, la art. 2 lit. b), recurenta-pârâtă s-a obligat să asigure contractarea şi realizarea locuinţelor finanţate prin credit ipotecar, în timp ce părţile cocontractante s-au obligat, potrivit atribuţiilor fiecăreia, să contribuie la realizarea lucrărilor şi investiţiilor pe componenta de infrastructură şi utilităţi, respectiv de viabilizare a terenurilor aferente locuinţelor. În exercitarea atribuţiei legale de coordonator şi dezvoltator al proiectului imobiliar, Agenţia Naţională pentru Locuinţe a fost desemnată conducător al Consiliului de coordonare desemnat prin convenţie să urmărească realizarea utilităţilor.

Cu alte cuvinte, obligaţiile de rezultat asumate de recurenta-pârâtă prin contractul de mandat, în calitate de dezvoltator şi coordonator al proiectului imobiliar, presupun executarea şi finalizarea lucrărilor pe cele două componente de construire propriu-zisă a locuinţelor şi de viabilizare a terenurilor din punct de vedere al infrastructurii şi utilităţilor, în termenul asumat prin contractul de construire.

Astfel, în mod corect a reţinut instanţa de apel, examinând în concret clauzele contractului de mandat şi invocând dispoziţiile art. 969 alin. (1), art. 970, art. 1.073, art. 1.082 şi art. 1.084 raportate la cele ale art. 1.532 şi urm. din C. civ. de la 1864, că sunt îndeplinite condiţiile răspunderii civile contractuale ca urmare a nerespectării îndatoririlor asumate prin contractul de mandat, având în vedere că obligaţia de reprezentare în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor, este de rezultat, întrucât presupune atingerea unui scop şi nu doar depunerea unor diligenţe în acest sens. Din actele dosarului şi statuările instanţei devolutive de control judiciar, rezultă că nu s-a făcut dovada că Agenţia Naţională pentru Locuinţe şi-ar fi îndeplinit obligaţia de finalizare a locuinţei "la cheie", astfel că subzistă obligaţia de predare a bunului în sarcina acesteia, nepredarea fiind o faptă ilicită cu caracter continuu, iar prejudiciul produs intimaţilor este, de asemenea, unul actual şi continuu.

De asemenea, este nefondată susţinerea recurentei-pârâte vizând lipsa caracterului cert şi real al prejudiciului decurgând din faptul că lipsa de folosinţă este invocată în legătură cu o locuinţă care nu există şi pe care intimatul-reclamant nu o deţine în proprietate, întrucât s-a stabilit, în mod corect că nefinalizarea la termen a respectivei locuinţe este consecinţa neîndeplinirii obligaţiilor legale şi contractuale ale Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, aşadar şi lipsa calităţii de proprietar a reclamantului este consecinţa aceleiaşi fapte ilicite a recurentei-pârâte. În acest context, argumentul privind lipsa caracterului cert şi real al prejudiciului pentru a înlătura răspunderea civilă contractuală echivalează cu încălcarea de către mandatară a principiului de drept nemo auditur propriam turpitudinem allegans, care exclude posibilitatea părţii de a se prevala de propria sa culpă pentru a-şi susţine propriile interese sau a obţine un beneficiu în instanţă.

Înalta Curte va înlătura şi critica privind neluarea în seamă de către instanţa de apel a unor hotărâri pronunţate de instanţele de judecată în cauze similare, prin care s-a stabilit că obligaţia de a asigura finalizarea lucrărilor nu este în sarcina Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, întrucât, chiar dacă recurenta-pârâtă opune extrase din decizii de speţă, practica judiciară nu are valoare probatorie în sine şi nici nu reprezintă izvor de drept. Aceasta întrucât Constituţia României proclamă principiul că judecătorul se supune numai legii şi, în cazuri particulare, potrivit normelor procesuale, acelor decizii date în interpretarea ori în interesul legii care au generalitate şi obligativitate.

Intimatul-reclamant din prezenta cauză nu a participat la dezbaterile judiciare finalizate prin hotărârile judecătoreşti ce i se opun, în care au fost analizate contracte individuale şi s-au pronunţat soluţii în sensul celor susţinute de Agenţia Naţională pentru Locuinţe, iar efectul acestora nu poate fi extins în prezenta cauză, astfel că, faţă de acesta, hotărârile invocate de recurenta-pârâtă se vor opune cu valoarea unui fapt juridic şi a unui mijloc de probă, iar partea adversă poate combate dezlegările date în acele procese, câtă vreme face dovada unei alte realităţi juridice.

Referitor la respingerea cererii reconvenţionale formulate, având ca obiect desfiinţarea contractului de mandat pentru neîndeplinirea de către reclamant a obligaţiei de a asigura finanţarea, titulara recursului a criticat soluţia instanţei de apel, apreciind că încălcarea este suficientă pentru a opune excepţia de neexecutare a contractului.

Sub acest aspect, Înalta Curte notează că Agenţia Naţională pentru Locuinţe a solicitat, pe calea cererii reconvenţionale, în principal, rezilierea, iar în subsidiar, rezoluţiunea contractului de mandat, iar instanţele devolutive au examinat motivele invocate în susţinerea acestei cereri, stabilind că nu sunt întrunite cerinţele legale pentru aplicarea acestor sancţiuni civile.

Cât priveşte remediul juridic al excepţiei de neexecutare a contactului, instanţa supremă constată că această critică a fost invocată pentru prima dată în recurs, aşa încât nu poate fi primită, căci se opun dispoziţiile art. 488 alin. (2) C. proc. civ., potrivit cărora "motivele prevăzute la alin. (1) nu pot fi primite decât dacă ele nu au putut fi invocate pe calea apelului sau în cursul judecării apelului ori, deşi au fost invocate în termen, au fost respinse sau instanţa a omis să se pronunţe asupra lor".

Regula instituită de art. 488 alin. (2) C. proc. civ. presupune, deci, că motivele prevăzute la art. 488 alin. (1) pot fi primite numai dacă nu au putut fi invocate pe calea apelului sau în cursul judecării apelului ori, deşi au fost invocate în termen, au fost respinse sau au rămas nesoluţionate.

Niciuna dintre aceste ipoteze nu este incidentă, deoarece, în speţă, erau create premisele invocării criticii respective în apel, dat fiind că asupra elementelor sesizate omisso medio s-a statuat chiar din prima etapă procesuală, iar prin decizia recurată, instanţa de prim control judiciar a confirmat sentinţa apelată. Astfel, în măsura în care a apreciat că dezlegările primei instanţe vizând această chestiune contravin legii, recurenta-pârâtă, în calitate de titulară şi a căii de atac devolutive, avea obligaţia să le invoce prin memoriul de apel, pentru a obţine reevaluarea lor în recurs.

Pentru toate aceste considerente, constatând că nu sunt incidente motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă împotriva deciziei instanţei de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă Agenţia Naţională pentru Locuinţe împotriva deciziei civile nr. 1243A/23.09.2024, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 22 octombrie 2025.