Municipality wins land sale dispute; buyer's inherited 2003 purchase rights and 2004 council sale approval not transferred by 2011 contract

Şedinţa publică din data de 22 octombrie 2025

Deliberând asupra recursului reţine următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa, secţia a II-a civilă la data de 04.06.2018 sub nr. x/2018, astfel cum a fost modificată la 09.10.2018, reclamantele S.C. A. S.R.L. şi S.C. B. S.R.L. au chemat în judecată pe pârâtul Municipiul Constanţa, solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să oblige pârâtul să le vândă, în indiviziune, prin negocierea directă şi pe baza unui preţ de pornire stabilit la nivelul anului 2004, terenul aferent activelor A. şi A. (identificat, la data dobândirii construcţiilor, cu nr. cadastral x, nr. cadastral vechi x), situat în Mamaia, jud. Constanţa, în condiţiile Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Constanţa nr. 37/2002 şi cu plata preţului negociat în rate, pe 3 ani, precum şi la plata cheltuielilor de judecată.

La data de 19.07.2018, a fost înregistrată la dosar întâmpinarea formulată de pârât, prin care a invocat excepţiile inadmisibilităţii şi prematurităţii acţiunii, în subsidiar solicitând respingerea cererii de chemare în judecată.

Prin încheierea din 04.12.2018, Tribunalul Constanţa, secţia a II-a civilă a respins excepţiile inadmisibilităţii şi prematurităţii acţiunii, iar prin sentinţa civilă nr. 364/04.04.2023, a admis cererea de chemare în judecată modificată, a obligat pârâta să vândă reclamantelor, în indiviziune, la preţul de 920.357 RON, suprafaţa totală de 3.530 mp teren (în acte), respectiv 3.496 mp (în teren), identificată cu nr. cadastral x, nr. cadastral vechi x, identificată potrivit raportului de expertiză tehnică judiciară topografică, întocmit de expert ing. C., aferentă activelor A. şi A. din staţiunea Mamaia, jud. Constanţa, categoria de folosinţă curţi-construcţii, în condiţiile Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Constanţa nr. 37/31.01.2002 cu privire la metodologia privind vânzarea bunurilor imobile aparţinând domeniului privat al municipiului Constanţa, cu plata preţului în rate, pe durata a 3 ani şi să plătească reclamantei S.C. A. S.R.L. suma de 11.534,78 RON, iar reclamantei S.C. B. S.R.L., suma de 11.533,78 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată; a obligat reclamantele la plata a câte 3.751,78 RON fiecare, reprezentând diferenţă taxă judiciară de timbru şi a dispus comunicarea hotărârii către organele de executare ale U.A.T. Municipiul Constanţa, în vederea executării creanţei având ca obiect diferenţa de taxă judiciară de timbru.

Împotriva acestei sentinţe civile şi a încheierii din 04.12.2018, Municipiul Constanţa a declarat apel.

Prin cererea depusă la dosar la data de 07.02.2024, apelantul a invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, faţă de care, prin încheierea din 03.04.2024, instanţa de apel, din oficiu, a invocat excepţia decăderii apelantului din dreptul de a completa motivele de apel.

Prin decizia civilă nr. 141/LP/29.05.2024, Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de Insolvenţă şi Litigii cu Profesionişti şi Societăţi a respins excepţia decăderii din dreptul de a completa motivele de apel din perspectiva tardivităţii invocării excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune şi excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, precum şi apelul, ca nefondat şi a obligat apelanta să plătească intimatelor suma de 7.140 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva deciziei instanţei de apel, Municipiul Constanţa a declarat recurs, solicitând casarea ei şi, în principal, rejudecarea de către instanţa de recurs, cu consecinţa admiterii apelului şi a excepţiilor invocate şi respingerii acţiunii, iar în subsidiar, trimiterea cauzei spre o nouă judecată instanţei de apel.

Prin cererea de recurs, autorul căii de atac, subsecvent prezentării parcursului procesual al litigiului, a susţinut nelegalitatea deciziei atacate sub aspectul soluţiei de respingere a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, arătând că au fost încălcate dispoziţiile art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958 şi ale art. 9, art. 14, art. 22 şi art. 248 C. proc. civ., fiind incidentele motivele de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ.

A arătat că instanţa de apel, respingând excepţia prescripţiei în temeiul art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958, fără ca intimatele să fi invocat efectul întreruptiv reglementat de acest text legal, a încălcat principiile disponibilităţii, contradictorialităţii şi rolului activ al judecătorului.

A subliniat că, prin prisma prevederilor art. 248 C. proc. civ., instanţa era obligată să soluţioneze această excepţie cu prioritate şi independent de argumentele prezentate în susţinerea excepţiei prematurităţii, deoarece analiza lor deodată a condus la concluzia negării dreptului său de a invoca prematuritatea, căci cele două excepţii apar a fi în contradicţie.

În opinia recurentului, această motivare este străină cauzei şi contrară argumentaţiei sale referitoare la excepţia prematurităţii, care a vizat inaplicabilitatea în cauză a prevederilor invocate de reclamante, procedura de vânzare fiind supusă H.C.L. nr. 261/2017, iar nu H.C.L. nr. 226/2004, cum a reţinut prima instanţă, astfel că cele două excepţii erau întemeiate pe argumente referitoare la hotărâri ale Consiliului Local Constanţa diferite.

Cu privire la excepţia prescripţiei, a imputat instanţei de apel aplicarea greşită a prevederilor art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958, prin prisma cărora a reţinut că ar fi operat întreruperea cursului prescripţiei, dedusă din refuzul de a aduce la cunoştinţa reclamantelor aprobarea vânzării şi din faptul posesiei terenului de către acestea, chestiuni care nu pot fi calificate drept recunoaştere a dreptului a cărui acţiune se prescrie făcută de cel în folosul căruia curge prescripţia.

Printr-o critică subsecventă, recurentul a susţinut nelegalitatea soluţiei instanţei de apel asupra excepţiilor inadmisibilităţii şi prematurităţii acţiunii, apreciind că, faţă de temeiul de drept al acţiunii şi considerentele reţinute de prima instanţă, se impunea examinarea acestora odată cu fondul cauzei, potrivit art. 248 alin. (4) C. proc. civ. însă curtea de apel, confirmând soluţia de respingere a celor două excepţii, nu le-a mai analizat, astfel că în ipoteza admiterii recursului împotriva încheierii din 04.12.2018, instanţa urmează să analizeze argumentele prezentate în susţinerea acestora.

Cu privire la soluţia asupra fondului cauzei, titularul căii de atac, evocând din considerentele deciziei recurate, a susţinut că sunt incidente motivele de nelegalitate reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., din perspectiva analizei beneficiarului cererii nr. x/10.07.2003 şi a H.C.L. nr. 226/2004, fiind aplicate greşit dispoziţiile art. 969 şi ale art. 977 şi urm. din C. civ. de la 1864.

Astfel, instanţa de apel, evaluând contractul încheiat între S.C. MAMAIA S.A. şi reclamante, a statuat că a fost transmis către cele două societăţi intimate beneficiul cererii de cumpărare, potrivit H.C.L. nr. 226/2004, O.U.G nr. 88/1997 şi H.G. nr. 577/2002, după ce, prin contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 87/05.05.2022, încheiat cu S.C. B. S.R.L. a fost transmis dreptul de folosinţă asupra activului A., iar prin contractul nr. x/04.05.2000 încheiat cu S.C. A. S.R.L., asupra activului A.. Cu privire la teren, locatorul a transmis doar folosinţa, obligându-se ca, după clarificarea situaţiei juridice şi obţinerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate conform H.G. nr. 834/1991, să-l vândă cumpărătorului la cererea acestuia, prin negociere, la valoarea de circulaţie, iar prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/19.04.2011 de Biroul Notarului Public D., reclamantele au dobândit proprietatea asupra hotelului şi restaurantului A., precum şi toate drepturile şi obligaţiile deţinute de S.C. MAMAIA S.A. ce derivau din dreptul de folosinţă asupra terenului aferent celor două construcţii, rămânând în sarcina acestora întreprinderea demersurilor necesare pentru reglementarea situaţiei terenului aferent.

Potrivit recurentului, din succesiunea actelor juridice evocate şi din clauzele contractuale rezultă că obligaţia S.C. MAMAIA S.A. de a obţine certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului, cererea de cumpărare nr. x/10.07.2003 şi aprobarea vânzării către această societate prin H.C.L. nr. 226/2004 nu îşi mai puteau produce efectele în favoarea reclamantelor, după dobândirea proprietăţii construcţiilor, acestea fiind obligate să înceapă propriile demersuri pentru dobândirea proprietăţii terenurilor.

De aceea, a apreciat că instanţa de apel a reţinut, în mod nelegal, calitatea reclamantelor de beneficiare ale procedurii de vânzare aprobate prin H.C.L. nr. 226/2004, în contextul în care acestea au fost informate, prin adresa nr. x/14.05.2018, despre etapele parcurse şi necesitatea respectării procedurii reglementate prin H.C.L. nr. 261/2017, în temeiul căreia au şi formulat cererile de cumpărare nr. x/22.11.2017 şi nr. y/22.11.2017.

Recurentul a arătat că, extinzând beneficiul cererii de cumpărare nr. x/10.07.2003 şi al H.C.L. nr. 226/2004, act administrativ individual, instanţa a încălcat prevederile H.C.L. nr. 261/2017, O.G. nr. 88/1997 şi ale H.G. nr. 577/2002, deoarece vânzarea terenului fusese aprobată în favoarea solicitantului S.C. MAMAIA S.A., iar prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat între această societate şi reclamante nu se puteau transmite beneficiile menţionate anterior, ci cumpărătoarele şi-au asumat întreprinderea propriilor demersuri legale pentru dobândirea terenului.

În continuare, autorul recursului a criticat decizia atacată pentru încălcarea dispoziţiilor art. 38 alin. (5) din Legea nr. 215/2001, art. 1.166 C. civ., art. 135-137 din H.G. nr. 577/2002, art. 321 alin. (2) din O.U.G. nr. 88/1997 şi ale art. 44 alin. (2) din Constituţie, arătând că instanţa de apel a nesocotit regula potrivit căreia nimeni nu poate fi obligat a încheia un contract împotriva voinţei sale, atât timp cât nu s-a probat o ipoteză de excepţie de la principiul libertăţii contractuale.

A susţinut că bunurile proprietate privată a unităţii administrativ teritoriale pot fi concesionate, închiriate sau oferite spre vânzare societăţii comerciale, spre a fi cumpărate, astfel că art. 321 alin. (2) din O.U.G. nr. 88/1997 instituie o obligaţie alternativă pentru proprietar, el fiind singurul care poate alege modalitatea de exploatare sau valorificare, iar art. 38 alin. (5) din Legea nr. 215/2001 recunoaşte consiliului local competenţa de a lua o astfel de hotărâre, astfel că instanţa nu se poate substitui deciziei proprietarului, fiind nelegală interpretarea refuzului de a vinde ca abuz de drept.

A precizat că la aceeaşi concluzie conduc şi prevederile art. 135-137 din H.G. nr. 577/2002, din examinarea cărora se deduce o ordine de preferinţă, legiuitorul menţionând vânzarea sau închirierea după operaţiunea de concesionare.

Recurentul a mai arătat că instanţa de apel, reţinând obligaţia sa de a soluţiona cererea reclamantelor pe temeiul H.C.L. nr. 226/2004, în considerarea calităţii lor de succesoare ale S.C. MAMAIA S.A., a procedat nelegal în raport cu procedura reglementată de art. 6 cap. II din anexa la H.C.L. nr. 261/2017 şi cu faptul că terenul obiect al litigiului nu se circumscrie dispoziţiilor art. IV 2 art. 19 din aceeaşi anexă, care stabilesc bunurile exceptate de la procedura licitaţiei publice, ce pot fi vândute direct.

A subliniat că H.C.L. nr. 37/2002 nu este incidentă în speţă, deoarece reclamantele nu au formulat o cerere de cumpărare întemeiată pe această hotărâre, ci pe H.C.L. nr. 261/2017, astfel că apare inadmisibilă solicitarea lor de a fi obligat Municipiul Constanţa la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în temeiul H.C.L. nr. 37/2002.

A conchis asupra faptului că nu deţine calitatea de debitor al obligaţiei de a vinde imobilul teren, deoarece modalitatea de vânzare stabilită prin hotărâri anterioare ale consiliului local nu mai producea efecte la data formulării acţiunii, iar H.C.L. nr. 226/2004 o viza pe S.C. MAMAIA S.A., reclamantelor fiindu-le incidente prevederile H.C.L. nr. 261/2017, în temeiul căreia au formulat cereri de cumpărare.

Titularul recursului a mai susţinut că nu este incidentă în cauză ipoteza reglementată de art. 137 din H.G. nr. 577/2002, întrucât reclamantele nu sunt persoane juridice supuse procedurii reglementate de O.U.G. nr. 88/1997, iar instanţa a analizat greşit condiţiile de aplicabilitate a acestui act normativ faţă de S.C. MAMAIA S.A. la momentul formulării cererii de cumpărare de către aceasta, deşi trebuiau examinate în raport cu reclamantele; astfel, cumpărarea activelor construcţii de la S.C. MAMAIA S.A. nu conferă dreptul societăţilor dobânditoare de a invoca dispoziţiile aplicabile situaţiei speciale a deţinătorului anterior, care avea acţionar o autoritate a administraţiei publice.

O ultimă critică formulată de recurent a vizat nelegalitatea deciziei instanţei de apel sub aspectul preţului de vânzare a terenului, faţă de împrejurarea că H.C.L. nr. 226/2004 stabileşte preţul de pornire pentru negociere directă sau licitaţie publică, iar nu preţul final, instanţa neputând interveni asupra acestuia.

A mai arătat că, în situaţia în care instanţa de recurs va aprecia că subzistă obligaţia sa de a vinde terenul, se impune totuşi casarea hotărârii şi rejudecarea apelului referitor la preţul de vânzare stabilit, urmând a se administra proba cu expertiză pentru evaluarea acestuia faţă de criticile formulate în apel, urmând a se avea în vedere obiecţiunile sale vizând menţionarea în clar a reglementării şi funcţiunii urbanistice a terenului şi utilizarea unor comparabile din aceeaşi zonă.

În drept, recurentul a invocat dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ.

În conformitate cu dispoziţiile art. 493 C. proc. civ., în cauză a fost întocmit raportul asupra admisibilităţii în principiu a recursului; acesta a fost analizat şi comunicat către părţi, însă numai recurenta şi-a exprimat punctul de vedere.

Prin încheierea din 21.05.2025, Înalta Curte, constituită în complet de filtru, a admis în principiu recursul, iar părţile au fost citate pentru dezbateri.

Analizând actele dosarului, precum şi hotărârea atacată, în limita controlului de legalitate, Înalta Curte reţine următoarele:

Astfel cum în mod corect s-a stabilit în etapele devolutive ale procesului, situaţia de fapt care a generat litigiul derivă din încheierea între reclamantele S.C. A. S.R.L. şi S.C. B. S.R.L., în calitate de cumpărătoare - în considerarea contractelor de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 75/04.05.2000 şi nr. 87/05.05.2000 - şi S.C. MAMAIA S.A., în calitate de vânzătoare, a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/19.04.2011 la Biroul Notarului Public D., prin care au dobândit imobilele A. şi A., situate în localitatea Mamaia, jud. Constanţa. Prin acelaşi contract, odată cu dreptul de proprietate asupra acestor construcţii, reclamantelor le-au fost transmise toate drepturile şi obligaţiile deţinute de S.C. MAMAIA S.A. derivând din dreptul său de folosinţă asupra terenului în suprafaţă de 3.530 mp, proprietate privată a Municipiului Constanţa, revenind cumpărătoarelor să întreprindă demersurile necesare pentru reglementarea raporturilor contractuale (cumpărarea terenului, concesiune, închiriere).

Anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare sus-menţionat, la data de 10.07.2003, S.C. MAMAIA S.A. formulase cerere de cumpărare a terenului aferent imobilelor. Cererea adresată pârâtului a rămas nesoluţionată, iar prin adresa trimisă reclamantelor ca răspuns la solicitarea înregistrată sub nr. x/14.05.2018, Municipiul Constanţa a comunicat că, prin H.C.L.M. Constanţa nr. 226/2004 s-a aprobat vânzarea terenului aferent imobilelor A. şi A., au fost parcurse etapele premergătoare, însă procedura nu a fost finalizată, deoarece cele două reclamante nu s-au prezentat la invitaţiile pârâtului, în vederea negocierii preţului stabilit prin expertiză la nivelul anului 2004.

Consecutiv acestui răspuns, reclamantele au formulat prezenta acţiune, prin care au solicitat obligarea pârâtului să le vândă în indiviziune, prin negocierea directă şi pe baza unui preţ de pornire stabilit la nivelul anului 2004, terenul aferent activelor A. şi A., cu plata preţului negociat în rate, pe 3 ani, apreciind că prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu S.C. MAMAIA S.A. au dobândit şi dreptul acesteia la cumpărarea terenului, conform cererii pe care vânzătoarea a formulat-o în anul 2003.

Prima instanţă, respingând excepţiile inadmisibilităţii şi prematurităţii acţiunii, a admis cererea de chemare în judecată modificată şi a obligat pârâta să vândă reclamantelor, în indiviziune, la preţul de 920.357 RON, terenul aferent activelor A. şi A. din staţiunea Mamaia, jud. Constanţa, în condiţiile H.C.L.M. Constanţa nr. 37/31.01.2002 cu privire la metodologia privind vânzarea bunurilor imobile aparţinând domeniului privat al municipiului Constanţa, cu plata preţului în rate, pe durata a 3 ani, hotărârea fiind confirmată de instanţa de apel care a respins atât excepţia prescripţiei invocată de titularul căii ordinare de atac, cât şi apelul declarat de pârâtul Municipiul Constanţa.

Prin recursul declarat împotriva deciziei curţii de apel, Municipiul Constanţa a susţinut, printr-un prim set de critici, că soluţia dată asupra excepţiilor prematurităţii, inadmisibilităţii şi prescripţiei dreptului material la acţiune este nelegală şi a invocat motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ.

Aceste critici nu sunt fondate.

Astfel, verificând temeinicia criticilor formulate de recurentul - pârât cu privire la modul de soluţionare a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, Înalta Curte nu poate reţine faptul că excepţia a fost soluţionată cu încălcarea art. 248 C. proc. civ., întrucât, astfel cum rezultă din dispozitivul deciziei recurate, instanţa de apel a soluţionat cu prioritate această excepţie.

Referitor la încălcarea prevederilor art. 284 alin. (1) şi alin. (2) C. proc. civ., motivat de faptul că instanţa ar fi trebuit să soluţioneze excepţia prescripţiei independent de motivarea excepţiei prematurităţii, din considerentele hotărârii atacate rezultă că excepţia prescripţiei a fost analizată, atât în raport cu prematuritatea - curtea de apel reţinând că invocarea prescripţiei este în contradicţie cu susţinerea pârâtului potrivit căruia dreptul reclamantelor de a cumpăra terenul nu s-a născut încă - cât şi distinct, reţinând că cele două societăţi au deţinut neîntrerupt folosinţa terenului, iar Municipiul Constanţa nu le-a adus la cunoştinţă aprobarea vânzării şi posibilitatea de a continua procedura prin negocierea preţului, conduită care este echivalentă recunoaşterii dreptului supus prescripţiei şi are efect întreruptiv, conform art. 16 alin. (1) lit. a) din Decretul nr. 167/1958. Consecvent, nici sub acest aspect nu se poate reţine încălcarea prevederilor art. 248 C. proc. civ.

Vor fi înlăturate şi criticile Municipiului Constanţa privind încălcarea principiilor disponibilităţii, contradictorialităţii şi rolului activ al judecătorului, invocate în legătură cu faptul că instanţa de apel a analizat din oficiu efectul întreruptiv al prescripţiei, întrucât, potrivit art. 18 din Decretul nr. 167/1958, "instanţa judecătorească şi organul arbitral sunt obligate ca, din oficiu, să cerceteze, dacă dreptul la acţiune sau la executarea silită este prescris".

În cauză, chiar dacă intimatele-reclamante nu au invocat efectul întreruptiv al prescripţiei în combaterea excepţiei invocate de Municipiul Constanţa în apel, instanţa de prim control judiciar, având de soluţionat chestiunea prescripţiei, era obligată a cerceta, din oficiu, toate aspectele legate de excepţia invocată. Astfel reţinerea recunoaşterii indirecte de către pârât a dreptului reclamantelor, derivată din conduita acestuia, dar mai ales împrejurarea că cele două societăţi au deţinut neîntrerupt folosinţa terenului de la data la care le-a fost transmisă de S.C. MAMAIA S.A., sunt argumente, care puteau fi reţinute şi care au fost corect valorificate prin decizia recurată în sprijinul soluţiei de respingerea a excepţiei prescripţiei.

Contrar susţinerilor recurentului-pârât, raţionamentul instanţei de apel asupra acestor chestiuni nu contravine normelor legale, astfel că, sub cest aspect, nu pot fi reţinute vicii ale deciziei pronunţate în calea ordinară de atac.

Prevederile art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958 reglementează efectul întreruptiv al prescripţiei a recunoaşterii dreptului a cărui acţiune se prescrie, făcută de cel în folosul căruia curge prescripţia, or deţinerea folosinţei terenului cu privire la care solicită încheierea contractului de vânzare de către reclamante a fost corect calificată de către instanţa de apel, drept un act de recunoaştere.

Nu pot fi primite susţinerile recurentului în sensul că posesia terenului nu poate echivala cu o recunoaştere a ipoteticului drept al reclamantelor de a-l cumpăra, odată ce reclamantele au dobândit de la MAMAIA S.A. toate drepturile şi obligaţiile deţinute de vânzătoare derivând din dreptul său de folosinţă asupra terenului, drept de care S.C. A. S.R.L. şi S.C. B. S.R.L. se prevalează atât în solicitarea transmisă pârâtului în vederea încheierii contractului de vânzare, cât şi în susţinerea acţiunii de faţă.

În ceea ce priveşte modul de soluţionare a excepţiilor prematurităţii şi inadmisibilităţii nu este fondată critica recurentului-pârât privind încălcarea art. 248 alin. (4) C. proc. civ. de către instanţa de apel.

În opinia recurentului excepţiile ar fi trebuit analizate odată cu fondul cauzei, iar curtea de apel, confirmând soluţia tribunalului de respingere a acestora, nu le-a mai analizat.

Contrar susţinerilor recurentului, din lectura considerentelor deciziei recurate rezultă că, analizând criticile din memoriul de apel prezentat de Municipiul Constanţa cu privire la aceste excepţii, instanţa a reţinut că au fost legal soluţionate şi a prezentat argumentele pentru care a confirmat soluţia de respingere. Aşadar excepţiile au fost examinate şi de instanţa devolutivă de control judiciar, în faza procesuală a apelului nemaiputându-se face aplicarea art. 248 alin. (1) sau alin. (4) C. proc. civ. cu privire la excepţii ce au fost invocate şi soluţionate de prima instanţa.

Nici susţinerea recurentului-pârât privind motivarea străină cauzei şi contrară argumentelor sale referitoare la excepţia prematurităţii nu poate fi reţinută, întrucât nu se circumscrie cerinţelor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., potrivit căruia hotărârea poate fi casată dacă nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei.

Dintre cele trei ipoteze reglementate de norma anterior evocată, recurentul a invocat nelegalitatea hotărârii instanţei de apel din perspectiva motivării străine şi contradictorii.

În acest context, Înalta Curte aminteşte că art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. permite atacarea unei hotărâri atunci când cuprinde numai motive străine de natura cauzei, conţinutul normei indicând că nu inserarea oricărui considerent pretins străin de natura pricinii este de natură să justifice casarea unei hotărâri judecătoreşti, ci, dimpotrivă, hotărârea poate fi reformată atunci când nu cuprinde decât motive străine de cauză, deci atunci când este, practic, nemotivată. În ceea ce priveşte motivele contradictorii cuprinse în hotărâre, ipoteza vizează o contrarietate între considerentele acesteia, în sensul că din unele rezultă netemeinicia acţiunii, iar din altele faptul că acţiunea este fondată sau o contrarietate dintre dispozitiv şi considerente, cum este cazul admiterii acţiunii prin dispozitiv şi justificarea în considerente a soluţiei de respingere a cererii sau invers.

Examinarea memoriului de recurs conduce la concluzia că titularul căii de atac nu a invocat argumente care să fundamenteze vreuna dintre aceste ipoteze din perspectiva soluţiei dată asupra excepţiilor invocate în cauză, astfel că motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. nu poate fi reţinut.

Sub aspectul dezlegărilor date asupra fondului cauzei, Municipiul Constanţa a formulat critici pe care le-a circumscris motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 8 C. proc. civ., însă, în cuprinsul memoriului de recurs, nu a dezvoltat argumente care să vizeze vicii de motivare a hotărârii atacate, ci numai încălcarea unor norme de drept material, astfel că prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., apar a fi invocate formal.

Înalta Curte reţine însă caracterul fondat al susţinerilor recurentului-pârât referitoare la încălcarea dispoziţiilor art. 969 şi art. 977 din C. civ. de la 1864, care reglementează forţa obligatorie a contractului şi interpretarea lui conform voinţei comune a părţilor în raport cu H.C.L.M. Constanţa nr. 226/2004.

Astfel cum s-a reţinut anterior în considerentele prezentei decizii, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/19.04.2011 de Biroul Notarului Public D., reclamantele cumpărătoare ale imobilelor A. şi A., situate în localitatea Mamaia, au dobândit toate drepturile şi obligaţiile deţinute de S.C. MAMAIA S.A. derivând din dreptul de folosinţă deţinut de vânzătoare asupra terenului în suprafaţă de 3.530 mp, proprietate privată a Municipiului Constanţa, revenindu-le îndatorirea de a întreprinde demersurile necesare pentru reglementarea raporturilor contractuale (cumpărarea terenului, concesiune, închiriere).

Anterior încheierii acestui contract de vânzare - cumpărare, pe baza cererii de cumpărare formulată de S.C. MAMAIA S.A. în anul 2003, Consiliul Local al Municipiului Constanţa a emis Hotărârea nr. 226/2004, prin care a aprobat vânzarea prin negociere directă, a unor bunuri din domeniul privat al Municipiului Constanţa, în anexa 2 la această hotărâre fiind menţionat şi terenul aferent construcţiilor A. şi A., aflate la acea dată în proprietatea MAMAIA S.A.

În motivarea acţiunii de faţă, reclamantele au pretins că prin contractul de vânzare-cumpărare au dobândit şi dreptul de cumpărare a terenului fiind succesoarele MAMAIA S.A., astfel că pot continua procedura de cumpărare demarată în baza cererii formulate de vânzătoare în anul 2003 şi pot beneficia de prevederile H.C.L.M. Constanţa nr. 226/2004, privind condiţiile referitoare la preţ şi plata acestuia.

Tribunalul a admis cererea reclamantelor, obligând pârâtul Municipiul Constanţa să le vândă terenul aferent construcţiilor pe care le deţin în proprietate, iar instanţa de apel a confirmat această soluţie, reţinând, în esenţă, că la momentul formulării cererii de cumpărare din anul 2003 MAMAIA S.A. a menţionat că reclamantele erau titularele unor contracte de leasing imobiliar, iar prin contractul din 2011 a cedat reclamantelor toate drepturile privind folosinţa terenurilor.

Înalta Curte observă însă că decizia atacată nu este legală, fiind dată cu încălcarea normelor de drept material, întrucât instanţa de apel a reţinut în mod greşit că în temeiul contractului de vânzare - cumpărare societăţile reclamante au dobândit toate drepturile şi obligaţiile vânzătoarei decurgând din dreptul de folosinţă asupra terenului, inclusiv dreptul de cumpărare exercitat de S.C. MAMAIA S.A. prin depunerea cererii din anul 2003, fiindu-le aplicabile şi condiţiile stabilite prin H.C.L.M. Constanţa nr. 226/2004.

Potrivit art. 977 C. civ. 1864, aplicabil în raport de data încheierii contractului de vânzare - cumpărare, interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor contractante, iar nu după sensul literal al termenilor, iar potrivit art. 969 din acelaşi act normativ contractul este legea părţilor.

Din simpla lectură a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. x/19.04.2011 se observă că părţile au intenţionat să transmită dreptul de proprietate asupra construcţiilor, precum drepturile şi obligaţiile deţinute de S.C. MAMAIA S.A. ce derivau din dreptul de folosinţă deţinut de vânzătoare asupra terenului în suprafaţă de 3.530 mp, proprietate privată a Municipiului Constanţa, stabilindu-se în mod clar că reclamantelor le revine îndatorirea de a întreprinde demersurile necesare pentru reglementarea raporturilor contractuale, indicate exemplificativ - cumpărarea terenului, concesiune, închiriere.

Nicăieri în cuprinsul contractului nu se face referire la cererea de cumpărare formulată de MAMAIA S.A. în anul 2003 sau la transmiterea calităţii sale de titular al acestei cereri.

Simpla menţionare a reclamantelor în cererea de cumpărare nu le conferă acestora drepturi similare cu cele ale MAMAIA S.A. şi nici nu pot justifica ideea transmiterii ulterioare a drepturilor pe cale contractuală, indicarea contractelor de leasing imobiliar având rolul de a informa titularului dreptului de proprietate privată asupra terenului, recurentul Municipiul Constanţa, asupra situaţiei juridice concrete a construcţiilor.

Şi în ceea ce priveşte reţinerea aplicabilităţii H.C.L.M. Constanţa nr. 226/2004 situaţiei reclamantelor, dezlegarea instanţei de apel nu este conformă cu dispoziţiile legale, întrucât natura juridică a acestei hotărâri de act administrativ individual, care reglementează la art. 2 dreptul de cumpărare pentru terenurile şi utilizatorii din anexa 2, nu permite extinderea aplicării ei pentru alte persoane decât cele expres menţionate în anexă, MAMAIA S.A. fiind astfel singura care se putea prevala de condiţiile preferenţiale de preţ şi plată a acestuia.

Totodată, procedura demarată de această societate pentru dobândirea proprietăţii terenului aferent construcţiilor vândute reclamantelor nu a parcurs etapa negocierii preţului, aşadar nu a fost stabilit un preţ determinat al terenului, astfel că, cu atât mai puţin, nu putea transmite mai departe vreun drept referitor la dobândirea terenului pentru un preţ stabilit la nivelul anului 2003, când a fost formulată cererea de vânzare.

Se mai reţine că, prin H.C.L.M. Constanţa nr. 261/31.07.2017, a fost aprobată o nouă metodologie privind vânzarea bunurilor imobile proprietate privată a municipiului Constanţa, precum şi împrejurarea că reclamantele au formulat, în nume propriu, cereri de vânzare a terenului aferent celor două construcţii deţinute în proprietate, înregistrate sub nr. x/22.11.2017 şi nr. y/22.11.2017, însă nu aceste cereri fac obiectul dezbaterii în litigiul pendinte.

Prin decizia recurată, instanţa de apel a statuat că dispoziţiile art. 9 alin. (1) şi (2) din H.C.L.M. Constanţa nr. 261/31.07.2017 nu au relevanţă în cauză, pe de o parte, pentru că cererea reclamantelor trebuie soluţionată în raport de actele normative în vigoare la momentul formulării cererii din 2003, iar pe de altă parte, întrucât H.C.L.M. Constanţa nr. 261/31.07.2017 a fost anulată parţial, exclusiv cu privire la art. 9 alin. (1) şi (2), prin sentinţa civilă nr. 848/09.07.2020 pronunţată de Tribunalul Constanţa, secţia de contencios administrativ şi fiscal, definitivă pin nerecurare.

Într-adevăr, principiul soluţionării cererii în temeiul actelor normative în vigoare la momentul formulării ei a fost corect reţinut de instanţa anterioară, însă nu este corectă concluzia că reclamantele s-ar putea prevala de cererea depusă de S.C. MAMAIA S.A. în anul 2003, acest drept nefiind transmis prin convenţia părţilor.

După cum s-a indicat şi mai sus, acest raţionament este susţinut chiar de clauza din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/19.04.2011 la Biroul Notarului Public D., prin care cumpărătoarele şi-au asumat, în anul 2011, să întreprindă propriile demersuri pentru dobândirea terenului, or, în mod logic, aceste obligaţii asumate pentru viitor nu pot include preluarea demersurilor proprii ale vânzătoarei S.C. MAMAIA S.A. în stadiul în care se găseau la data acestei convenţii.

Aşa fiind, Înalta Curte reţine că instanţa devolutivă de control judiciar a aplicat greşit legea la situaţia de fapt dedusă judecăţii, extinzând aplicarea H.C.L.M. Constanţa nr. 226/2004 asupra drepturilor şi obligaţiilor dobândite de reclamante prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu S.C. MAMAIA S.A., astfel că, în rejudecare, revine acesteia sarcina de a examina obiectul cererii reclamantelor prin prisma efectelor legale ale convenţiei părţilor şi a dispoziţiilor actelor normative incidente, cu respectarea dezlegărilor deciziei de casare.

Referitor la celelalte critici formulate de recurentul-pârât, circumscrise aceluiaşi motiv de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., privind încălcarea dispoziţiilor art. 38 alin. (5) din Legea nr. 215/2001, art. 1.166 C. civ., art. 135-137 din H.G. nr. 577/2002, art. 321 alin. (2) din O.U.G. nr. 88/1997 şi ale art. 44 alin. (2) din Constituţie, Înalta Curte menţionează că, faţă de considerentele expuse în prezenta hotărâre, nu vor mai fi analizate. Eventual acestea ar putea fi avute în vedere la rejudecarea apelului, în măsura în care o asemenea examinare s-ar mai impune faţă de îndrumările instanţei de recurs.

În acest context, se cuvine subliniat că solicitarea recurentului, de reţinere a cauzei spre rejudecare, nu poate fi primită, deoarece, în considerarea datei iniţierii procedurii judiciare, precum şi a art. 24 C. proc. civ., procesul de faţă este guvernat de C. proc. civ. în forma anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 310/2018. Ca atare, este incident art. 497 C. proc. civ., în forma în vigoare la data demarării judecăţii în faţa primei instanţe, care, indicând soluţiile pe care le poate pronunţa Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, stabileşte că, în caz de casare, aceasta trimite cauza, spre o nouă judecată, fie instanţei de apel, fie primei instanţe, în considerarea distincţiilor cuprinse în text.

În considerarea celor expuse mai sus, Înalta Curte, găsind fondate criticile de nelegalitate circumscrise art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., urmează ca, în temeiul art. 496 şi art. 497 C. proc. civ., să admită recursul, să caseze decizia atacată şi să trimită cauza, spre o nouă judecată, instanţei de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurentul-pârât Municipiul Constanţa împotriva deciziei civile nr. 141/LP/29.05.2024, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de Insolvenţă şi Litigii cu Profesionişti şi Societăţi.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre o nouă judecată instanţei de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 22 octombrie 2025.