Scope of cassation review and limits of contractual exception of non-performance during pandemic restrictions

Şedinţa publică din data de 21 octombrie 2025

Asupra recursurilor, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Potrivit art. 499 teza I din C. proc. civ., prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanţei de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate şi analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins.

I. Obiectul litigiului:

Prin cererea înregistrată la data de 15 aprilie 2022 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă, sub nr. x/2022, reclamanta A. S.A. a solicitat obligarea pârâtei B. S.R.L. la plata sumei de 1.055.791,50 RON, compusă din 249.843,35 RON, reprezentând debit principal (chirie şi utilităţi variabile) şi suma de 805.948,15 RON, reprezentând penalităţi de întârziere determinate prin aplicarea procentului de 0,5% pe zi de întârziere, potrivit art. 11 din contractul de închiriere nr. x/01.07.2004, calculate la debitul principal până la data sesizării instanţei de judecată (14.04.2022), urmând a fi actualizată în continuare până la data achitării integrale a debitului.

În drept, au fost invocate prevederile art. 969 şi 1.073 din C. civ. de la 1864, raportat la art. 192, 194 şi următoarele din C. proc. civ., precum şi toate celelalte dispoziţii legale/contractuale menţionate în cuprinsul cererii.

Prin întâmpinare, pârâta B. S.R.L. a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca netemeinică şi nelegală, obligarea reclamantei la plata către pârâta, în acord cu dispoziţiile art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., a tuturor cheltuielilor de judecată avansate.

II. Hotărârile pronunţate în cauză:

1. Prin sentinţa civilă nr. 1375 din data de 28 mai 2024 pronunţată în dosarul nr. x/2022, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a respins atât cererea de chemare în judecată, cât şi cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Împotriva acestei sentinţe, a declarat apel reclamanta A. S.A., solicitând schimbarea sentinţei apelate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă la data de 18 iulie 2024, sub acelaşi nr. de dosar.

2. Prin decizia civilă nr. 131 A din data de 31 ianuarie 2025, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă a admis apelul formulat de apelanta-reclamantă, a schimbat în parte sentinţa civilă atacată în sensul că: a admis în parte acţiunea şi a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 111.017,81 RON reprezentând debit principal şi la plata penalităţilor de întârziere aferente debitului principal în cuantum de 0,5 %/zi de întârziere, începând cu scadenţa fiecărei facturi până la achitarea debitului principal. De asemenea, a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 30.050,33 RON cu titlu de cheltuieli de judecată aferente primei etape procesuale. A menţinut în rest sentinţa civilă atacată şi a obligat intimata la plata către apelantă a sumei de 32.492,65 RON cu titlu de cheltuieli de judecată aferente etapei apelului.

III. Recursurile declarate:

Împotriva deciziei pronunţate de instanţa de apel au declarat recurs atât reclamanta A. S.A., cât şi pârâta B. S.R.L.

1. Prin memoriul de recurs, recurenta-reclamantă a solicitat casarea în parte a deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel cu privire la pretenţiile avansate pentru intervalul 01.05.2020 - 14.06.2020, care au fost respinse.

În motivarea recursului, după prezentarea situaţiei de fapt, a evoluţiei litigiului şi redarea considerentelor deciziei pronunţate în apel, recurenta-reclamantă a învederat că este incident motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Printr-o primă critică, recurenta-reclamantă a arătat că au fost încălcate prevederile art. 1411 şi ale art. 1420 din C. civ. de la 1864 şi cele ale art. 2 şi ale art. 21 din Ordonanţa militară nr. 2/2020. După redarea textelor de lege invocate şi a art. 1 din contractul de închiriere, făcând trimitere şi la doctrina relevantă în cauză, recurenta-reclamantă a susţinut că limitarea instituită temporar de legiuitor în privinţa activităţii intimatei nu poate fi asimilată unei neexecutări din partea locatorului, în sensul de a nu fi asigurat liniştita şi utila folosinţă a bunului, criticând totodată considerentele instanţei de apel conform cărora folosinţa spaţiului s-ar fi putut realiza prin simplul acces al personalului recurentei-pârâte în spaţiu.

În opinia sa, aflarea sau nu a personalului recurentei-pârâte în interiorul spaţiului închiriat este irelevantă, cât timp aceasta a fost pusă de legiuitor într-o imposibilitate temporară de a desfăşura activitatea contractată în incinta spaţiului închiriat. În susţinerea acestui argument, recurenta-reclamantă a invocat practică judiciară, indicând speţe în care reclamanta s-a aflat într-o poziţie similară, respectiv: sentinţa civilă nr. 6132/28.05.2021, pronunţată în dosarul nr. x/2020 de către Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti; sentinţa civilă nr. 10666/15.10.2021, pronunţată în dosarul nr. x/2020 de către Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti; sentinţa civilă nr. 12869/3.12.2021, pronunţată în dosarul nr. x/2021 de către Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti; sentinţa civilă nr. 10722/18.10.2021 pronunţată de către Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti.

De asemenea, a criticat faptul că instanţa de apel a considerat lipsită de relevanţă juridică adresa nr. x/15.04.2020, care atesta faptul că recurenta-pârâtă nu a intenţionat să desfăşoare activităţi permise de Ordonanţa militară nr. 2/2020, aşa cum a fost modificată în data de 24.03.2020. A subliniat că aceeaşi concluzie s-a desprins şi din declaraţia martorului C..

În fine, a arătat recurenta-reclamanta că instanţa de apel nu trebuia să omită că, potrivit art. 1 din contract, folosinţa asigurată a vizat inclusiv depozitarea bunurilor B., sens în care a apreciat că ar fi trebuit să se reţină că executarea obligaţiei de a asigura folosinţa a fost asigurată în parte pentru intervalul 01.05.2020 - 14.06.2020, cu consecinţa admiterii în parte a pretenţiilor Unirea, la nivelul sumelor datorate pentru depozitarea bunurilor.

Printr-o altă critică, subsumată aceluiaşi caz de casare, recurenta-reclamantă a reclamat aplicarea greşită a excepţiei de neexecutare invocate pentru intervalul 01.05.2020 - 14.06.2020, ca fiind consecinţa greşitei aplicări a prevederilor legale în materie de obligaţii ale locatorului, în contextul prevederilor excepţionale adoptate de legiuitor cu ocazia pandemiei Covid 19.

Printr-o ultimă critică, recurenta-reclamantă a invocat încălcarea şi aplicarea greşită a prevederilor art. 969 şi ale art. 1.429 din C. civ. 1864, apreciind că instanţa de apel a exonerat intimata, fără temei legal, de la plata chiriilor şi a penalităţilor datorate către Unirea în temeiul contractului, pentru intervalul 01.05.2020 14.05.2020.

2. Prin cererea de recurs formulată de pârâta B. S.R.L., s-a solicitat casarea hotărârii recurate în ceea ce priveşte soluţia de admitere în parte a cererii de chemare în judecată formulată de reclamantă. Totodată, în temeiul dispoziţiilor art. 500 alin. (2) şi ale art. 724 alin. (1) teza I din C. proc. civ., a solicitat restabilirea situaţiei anterioare executării voluntare a dispozitivului deciziei şi obligarea intimatei-reclamante la întoarcerea sumei de 1.112.833,53 RON, compusă din 111.017,81 RON debit principal - dovadă de plată, fila x; 939.272,74 RON penalităţi de întârziere - dovadă de plată, fila x; 62.542,98 RON cheltuieli judecată - dovadă de plată, fila x.

În motivarea memoriului de recurs, după prezentarea situaţiei de fapt şi de drept şi a considerentelor soluţiei pronunţate în primă instanţă, recurenta-pârâtă a învederat că sunt incidente cazurile de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 din C. proc. civ.

Din perspectiva cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., recurenta-pârâtă arată că hotărârea cuprinde motive contradictorii atât în ceea ce priveşte perioada pentru care a fost invocată excepţia de neexecutare, cât şi cu privire la efectul excepţiei de neexecutare.

În argumentare, a susţinut că deşi instanţa de apel a recunoscut explicit că pârâta a invocat excepţia de neexecutare pentru întreaga perioadă cuprinsă între 23.03.2020 - 14.06.2020, a limitat nejustificat şi în mod arbitrar efectele acesteia la perioada 01.05.2020 - 14.06.2020. Consideră că argumentaţia instanţei de apel în sensul restrângerii efectelor excepţiei de neexecutare conţine o eroare de logică juridică, fiind eronată şi contradictorie, întrucât chiar paginile 15-16 ale hotărârii sale relevă explicit contrariul - faptul că atât instanţa de fond, cât şi curtea de apel au constatat că excepţia de neexecutare fusese invocată de societatea pârâtă pentru întreaga perioadă 23.03.2020-14.06.2020. În aceste condiţii, apreciază că soluţia instanţei de apel este viciată prin motive contradictorii şi este lipsită de coerenţă juridică, ceea ce impune casarea hotărârii pronunţate în apel.

Din perspectiva cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., recurenta-pârâtă a invocat, printr-o primă critică, aplicarea greşită a efectelor juridice ale excepţiei de neexecutare şi a normelor referitoare la compensaţia legală, cu referire la dispoziţiile art. 1617 alin. (1) coroborate cu cele ale art. 1556 din C. civ.

Potrivit recurentei-pârâte, dispoziţiile C. civ. nu prevăd şi nici nu impun ca obligaţiile reciproce să devină exigibile exact în acelaşi moment pentru ca excepţia de neexecutare să poată fi invocată cu succes, fiind suficient să existe o încălcare gravă a obligaţiei esenţiale şi corelative, care să afecteze finalitatea contractului şi care să justifice în mod legitim refuzul executării obligaţiei reciproce corelative.

Detaliind, arată că excepţia de neexecutare a vizat inclusiv perioada anterioară datei de 01.05.2020, deoarece obligaţia recurentei-reclamante de a permite folosirea spaţiului comercial închiriat a fost încălcată continuu începând cu data de 23.03.2020 şi până la data de 14.06.2020, cu consecinţa firească a recunoaşterii că sumele achitate pentru perioada 23.03.2020 - 01.05.2020 erau încasate de recurenta-reclamantă fără temei. În opinia sa, faptul că recurenta-reclamantă a vizat neplata facturilor doar după data de 01.05.2020 nu era de natură a nu permite instanţei de apel să recunoască că, de vreme ce a admis efectele excepţiei de neexecutare pentru intervalul 01.05.2020 -14.06.2020, pentru aceleaşi considerente trebuia să admită că respectiva excepţie producea efecte de la data 23.03.2020, cu consecinţa constatării unei plăţi nedatorate şi, în mod necesar, a intervenţiei compensaţiei legale invocate de recurenta-pârâtă.

Subliniază recurenta-pârâtă că instanţa de apel a considerat greşit că excepţia de neexecutare trebuie invocată doar pentru viitor, segmentând perioada contractuală în mod artificial şi cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1556 din C. civ.

În ceea ce priveşte compensaţia legală, recurenta-pârâtă arată că instanţa de apel a aplicat greşit prevederile legale care o consacră. Detaliind, susţine că nu era necesară formularea unei cereri reconvenţionale pentru a se putea constata compensaţia legală, dat fiind faptul că este o modalitate de stingere a datoriilor reciproce cu efect automat şi imediat, din momentul în care datoriile reciproce coexistă şi sunt certe, lichide şi exigibile.

Arată că esenţială este simultaneitatea existenţei creanţelor la momentul când sunt întrunite condiţiile cerute de lege (certitudine, lichiditate, exigibilitate), nu simultaneitatea naşterii acestora, or, instanţa de apel a confundat simultaneitatea obligaţiilor cu o suprapunere perfectă a acestora în timp, ceea ce nu este cerut de lege.

A mai considerat că obligaţia instanţei era aceea de a analiza şi a constata dacă sunt îndeplinite condiţiile pentru aplicarea acestei apărări, nu de a condiţiona efectele compensaţiei de formularea unei cereri reconvenţionale. Potrivit recurentei-pârâte, această eroare a instanţei de apel încalcă şi dispoziţiile art. 9 alin. (2) din C. proc. civ., potrivit cărora instanţa era obligată să considere ca făcând parte din cadrul procesual stabilit de părţi inclusiv apărările formulate explicit de părţi, inclusiv cele privind excepţia de neexecutare şi compensaţia legală.

În opinia sa, prin impunerea unei cereri reconvenţionale ca o condiţie obligatorie pentru recunoaşterea compensaţiei legale instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 1617 alin. (1) coroborate cu cele ale art. 1556 din C. civ.

Printr-o a doua critică, s-a reclamat aplicarea greşită a normelor materiale privind cauza obligaţiei de plată a chiriei firmei luminoase, cu referire la dispoziţiile art. 1235 din C. civ.

A considerat recurenta-pârâtă că în mod eronat a reţinut instanţa de apel că obligaţia sa de plată a chiriei pentru firma luminoasă ar fi autonomă şi independentă de obligaţia de asigurare a folosinţei spaţiului comercial închiriat, justificându-şi această concluzie prin faptul că obligaţiile au fost reglementate distinct prin art. 1 şi respectiv art. 3 din actul adiţional nr. x, fără ca în acesta din urmă să se prevadă expres o legătură între folosinţa spaţiului şi utilizarea reclamei luminoase.

A mai menţionat că această interpretare a curţii este eronată din perspectiva regulilor juridice privind cauza obligaţiei contractuale, aşa cum este definită de art. 1.235 din C. civ., şi contrară principiilor de interpretare a cauzei obligaţiilor.

Potrivit recurentei-pârâte, finalitatea reclamei luminoase era aceea de a semnaliza prezenţa magazinului B. în incinta spaţiului comercial din cadrul A., deci implicit aceea de a facilita atragerea clienţilor în spaţiul utilizat.

În fine, a mai arătat că actul adiţional referitor la spaţiu publicitar nu avea o existenţă juridică şi economică independentă de actul principal, chestiune care rezultă şi din împrejurarea că la încetarea contractului de închiriere, a încetat si dreptul recurentei-pârâte de a folosi reclama luminoasă de pe roof-top-ul complexului comercial A..

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 483, cele ale art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 din C. proc. civ.

IV. Apărările formulate:

1. Prin întâmpinarea formulată în termenul legal, recurenta-pârâtă B. S.R.L. a invocat excepţia nulităţii recursului declarat de recurenta-reclamantă, solicitând anularea recursului ca motivat. Pe fondul cauzei, a solicitat respingerea ca nefondată a cererii de recurs şi menţinerea ca temeinică şi legală a părţii recurate de recurenta-reclamantă. Totodată, a solicitat obligarea recurentei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată.

2. Recurenta-reclamantă a depus întâmpinare împotriva recursului declarat de recurenta-pârâtă solicitând respingerea acestuia ca nefondat, cu obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată.

V. Soluţia instanţei de recurs:

Înalta Curte, luând în analiză, cu prioritate, în temeiul art. 248 alin. (1) coroborat cu art. 489 alin. (2) din C. proc. civ., excepţia nulităţii recursului declarat de recurenta-reclamantă A. S.A., urmează a o admite şi, în consecinţă, a anula recursul, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:

Potrivit art. 483 alin. (3) din C. proc. civ., recursul urmăreşte să supună Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile.

În conformitate cu prevederile art. 486 alin. (1) lit. d) din C. proc. civ., cererea de recurs va cuprinde motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea lor sau, după caz, menţiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat. Alin. (3) al aceluiaşi articol stipulează că menţiunile prevăzute la alin. (1) lit. a) şi c) - e), precum şi cerinţele menţionate la alin. (2) sunt prevăzute sub sancţiunea nulităţii.

De asemenea, potrivit prevederilor art. 489 alin. (2) din C. proc. civ., sancţiunea nulităţii intervine în cazul în care motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488.

Din examinarea memoriului de recurs formulat de recurenta-reclamantă, se constată că aceasta a formulat critici de netemeinicie, iar nu de nelegalitate a deciziei instanţei de apel.

Autoarea căii de atac tinde să demonstreze în recurs că faptele sale nu reprezintă o încălcare a dispoziţiilor contractului de închiriere nr. x din 01.07.2004 şi a actelor adiţionale, pentru a putea fi reţinută excepţia de neexecutare, susţinând că neîndeplinirea obligaţiei sale de a asigura folosinţa spaţiului de către pârâtă este consecinţa limitărilor impuse de Ordonanţa militară nr. 2/2020. Or, aceste aspecte au fost stabilite de instanţele devolutive în urma evaluării probelor administrate în cauză.

Reţine instanţa supremă că aprecierea asupra încălcării obligaţiilor asumate în baza contractului de închiriere nr. x din 01.07.2004 reprezintă o chestiune ce ţine de probatoriul administrat în cauză şi care, în recurs, nu poate fi reanalizat. De altfel, chiar recurenta-reclamantă, în argumentarea criticii, face trimitere la valoarea probatorie acordată atât adresei nr. x/15.04.2020, cât şi declaraţiei martorului C., însă în cadrul acestei căi de atac extraordinare nu se poate cenzura aprecierea dată de instanţa devolutivă asupra mijloacelor de probă sau a situaţiei de fapt.

Observă Înalta Curte că recurenta-reclamantă a semnalat într-un mod pur formal pretinsa aplicare greşită de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 1411 şi ale 1420 din C. civ. de la 1864, a prevederilor art. 2 şi art. 21 din Ordonanţa militară nr. 2/2020 şi a dispoziţiilor art. 969 şi ale art. 1.429 din C. civ. 1864, în condiţiile în care recurenta-reclamantă a procedat la expunerea situaţiei de fapt din perspectivă proprie, fără a explica în concret în ce mod au fost încălcate dispoziţiile legale invocate.

În alte cuvinte, prin expunerea acestor critici, recurenta-reclamantă tinde la o cenzurare a aprecierii date de instanţa de prim control judiciar mijloacelor de probă şi, finalmente, la o devoluare a fondului, la schimbarea situaţiei factuale, ceea ce este incompatibil cu calea de atac extraordinară a recursului.

Concluzionând, se constată că deşi recurenta-reclamantă a invocat nerespectarea dispoziţiilor legale mai sus indicate, aceasta tinde la contestarea situaţiei de fapt şi a modului de interpretare şi de evaluare a probelor administrate, chestiuni ce excedează obiectului recursului.

Deopotrivă, se constată că nici critica privind încălcarea şi aplicarea greşită a excepţiei de neexecutare invocate de recurenta-pârâtă pentru intervalul 01.05.2020 - 14.06.2020 nu poate fi subsumată vreunuia dintre cazurile de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) din C. proc. civ.. Ceea ce contestă recurenta-reclamantă este concluzia reţinută de instanţa de apel în privinţa conţinutului raportului juridic dedus judecăţii, urmare a interpretării clauzelor din convenţia părţilor, prin prisma probelor administrate, ceea ce excedează limitelor în cadrul cărora legea permite exercitarea recursului.

În realitate, recurenta-reclamantă este nemulţumită de modul în care instanţa de apel a coroborat probele administrate şi a stabilit situaţia de fapt, solicitând acordarea unor alte semnificaţii probatorii aspectelor de fapt în dovedirea prejudiciului invocat. Or, aceste argumente nu relevă motive de nelegalitate a hotărârii, ci doar de netemeinicie şi nu se circumscriu căii extraordinare de atac a recursului, cale de atac nedevolutivă.

Cu privire la solicitarea formulată de recurenta-reclamantă în sensul de a se reţine că obligaţia de a asigura folosinţa bunurilor a fost executată în parte pentru intervalul 01.05.2020 - 14.06.2020, cu consecinţa admiterii în parte a pretenţiilor, la nivelul sumelor datorate de către recurenta-pârâtă pentru depozitarea bunurilor, se constată că această solicitare a fost făcută direct în recurs, cu nerespectarea dispoziţiilor art. 488 alin. (2) din C. proc. civ.. Or, recursul este o cale de atac extraordinară care nu permite să se aducă pentru prima dată în discuţie argumente noi care nu au fost prezentate în apel, putând fi exercitat numai pentru motive ce au făcut obiectul analizei instanţei anterioare. Aceasta este una din aplicaţiile principiului legalităţii căilor de atac şi se explică prin aceea că numai în acest fel se respectă principiul dublului grad de jurisdicţie, deoarece, în ipoteza contrară, s-ar ajunge la situaţia ca anumite apărări, susţineri ale părţilor să fie analizate pentru prima oară de instanţa investită cu calea de atac extraordinară.

Prin urmare, Înalta Curte nu poate reţine aceste susţineri ale recurentei-reclamante ca motive de recurs, neputându-se da eficienţă unor critici prin care se tinde formularea unor solicitări noi, diferite de aspectele evocate, în condiţii de legalitate procedurală, în faţa instanţelor devolutive.

În atare condiţii, reţinând că susţinerile recurentei-reclamantei nu pot fi valorificate pe calea recursului şi având în vedere şi inexistenţa motivelor de ordine publică care să impună aplicarea art. 489 alin. (3) din acelaşi cod, Înalta Curte va anula recursul declarat de recurenta-reclamantă.

Referitor la solicitarea de obligare a recurentei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată, Înalta Curte, având în vedere soluţia preconizată, reţine că recurenta-reclamantă este în culpă procesuală pentru formularea unui recurs care nu respectă exigenţele de motivare impuse de dispoziţiile art. 488 alin. (2) din C. proc. civ., precum şi faptul că nu a dovedit partea din cheltuieli aferentă apărării faţă de recursul părţii adverse. În consecinţă, în aplicarea art. 453 alin. (1) coroborat cu art. 494 din C. proc. civ., instanţa supremă constată că recurenta-reclamantă nu are dreptul la rambursarea cheltuielilor de judecată efectuate în etapa procesuală a recursului, această cerere urmând a fi respinsă odată cu soluţia pronunţată asupra recursului formulat de parte.

Procedând, în continuare, la analizarea recursul declarat de recurenta-pârâtă în limitele controlului de legalitate, în conformitate cu dispoziţiile art. 483 alin. (3) din C. proc. civ., Înalta Curte constată că acesta nu este fondat, pentru următoarele considerente:

Prin prezentul demers judiciar, reclamanta A. S.A. a solicitat atragerea răspunderii contractuale a pârâtei B. S.R.L., motivând că aceasta nu şi-a îndeplinit obligaţiile prevăzute de contractul de închiriere nr. x încheiat la data de 25.06.2004 şi de actele adiţionale, respectiv pentru neplata chiriei aferente spaţiului comercial în perioada 01.05.2020-30.06.2020 şi 01.08.2020-25.08.2020, pentru neplata chiriei aferente spaţiului de reclamă în perioada 01.07.2020-25.08.2020, pentru neplata utilităţilor aferente perioadei 15.06.2020-25.08.2020 potrivit calculului evidenţiat, solicitând, totodată, şi contravaloarea penalităţilor de întârziere calculate până la data achitării integrale a debitului principal.

Prin întâmpinarea depusă la primă instanţă, pârâta a solicitat respingerea pretenţiilor formulate de reclamantă, invocând, în apărare, atât excepţia de neexecutare a contractului, cât şi compensaţia legală.

Considerând întemeiate în parte pretenţiile reclamantei, instanţa de apel a schimbat sentinţa primei instanţei, în sensul că a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 111.017,81 RON reprezentând debit principal şi la plata penalităţilor de întârziere aferente debitului principal în cuantum de 0,5 %/zi de întârziere, începând cu scadenţa fiecărei facturi până la achitarea debitului principal.

Recurenta-pârâtă a criticat soluţia instanţei de apel, susţinând, în esenţă, că aceasta conţine motive contradictorii (pct. 6 alin. (1) al art. 488 din C. proc. civ.), precum şi faptul că încalcă norme de drept material (pct. 8 alin. (1) al aceluiaşi text), cu referire la art. 1617 alin. (1) coroborat cu art. 1556 şi art. 1235 din C. civ.

Primul motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., se referă la ipoteza în care hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura cauzei.

Recurenta-pârâtă consideră că există o contradicţie în motivarea şi raţionamentul instanţei de apel, între considerentele prin care s-a reţinut că pârâta a invocat excepţia de neexecutare pentru întreaga perioadă cuprinsă între 23.03.2020 şi 14.06.2020 şi cele prin care a analizat acest mijloc de apărare doar cu privire la perioada cuprinsă între 01.05.2020 - 14.06.2020.

Înalta Curte nu va primi această critică, situaţia expusă de recurenta-pârâtă neputând fi încadrată în cazul de casare indicat.

Observă Înalta Curte că recurenta-pârâtă a invocat existenţa unor contradicţii între considerentele instanţei de apel, pe de o parte, şi susţinerile pârâtei şi ale primei instanţe, pe de altă parte. Or, din perspectiva dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., contradicţia poate fi reţinută atunci când din unele considerente rezultă temeinicia cererii, iar din altele netemeinicia sau atunci când se reţine caracterul fondat concomitent a două cereri, cu toate că ele s-ar exclude reciproc.

Din această perspectivă, reţine instanţa supremă că instanţa de apel şi-a exercitat întocmai obligaţiile ce îi reveneau în raport cu dispoziţiile art. 479 din C. proc. civ., respectiv de a evalua legalitatea şi temeinicia sentinţei apelate prin prisma argumentelor critice pe care partea apelantă a înţeles să le susţină în motivarea căii de atac, a apărărilor expuse de intimata-pârâtă în întâmpinarea formulată şi a examinării probatoriului administrat în cauză, analiză impusă chiar de lege. Cu alte cuvinte, instanţa de apel are tocmai căderea de a cenzura atât susţinerile părţilor, cât şi considerentele primei instanţe.

În acest context, observă instanţa supremă că argumentele instanţei de prim control judiciar sunt logice, clare, elocvente şi coerente, iar decizia recurată cuprinde atât motivele pe care se sprijină şi susţin soluţia din dispozitiv, cât şi cele pentru care au fost înlăturate susţinerile părţilor.

Astfel, reanalizând prevederile contractului de închiriere şi a actelor adiţionale care stabilesc obiectul acestuia, drepturile şi obligaţiile părţilor, respectiv art. 7.1 din contractul de închiriere, art. 1 şi art. 3 din actul adiţional nr. x, prin raportare la conduita părţilor, astfel cum a rezultat din administrarea probatoriului, instanţa de apel a verificat atât îndeplinirea condiţiilor răspunderii civile contractuale, cât şi apărările recurentei-pârâte cu privire la excepţia de neexecutare şi compensaţia legală.

În concret, în ceea ce priveşte excepţia de neexecutare, instanţa de apel, în mod corect, constatând că acest mijloc de apărare presupune existenţa unor obligaţii reciproce şi simultane, a considerat, raportat la obligaţiile pretins neexecutate de către ambele părţi, că doar perioada 01.05.2020-14.06.2020 prezintă relevanţă din perspectiva excepţiei de neexecutare, întrucât doar în această perioadă se pune în discuţie neîndeplinirea unor obligaţii de către reclamantă, care să justifice refuzul pârâtei de executare a propriilor sale obligaţii.

Deopotrivă, în urma analizei privind îndeplinirea condiţiilor compensaţiei legale, prevăzute de dispoziţiile art. 1617 alin. (1) din C. civ., instanţa de apel a reţinut că aceasta nu operează în litigiul pendinte, constatând că sumele invocate nu sunt nici certe, nici lichide şi nici exigibile.

Împrejurarea că instanţa de apel a apreciat probele administrate într-un fel care dezavantajează recurenta-pârâtă nu echivalează cu nemotivarea hotărârii sau existenţa unor motive contradictorii în raţionamentul acesteia, nefiind de natură să atragă incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ.

Pentru aceste motive, Înalta Curte apreciază că motivul de casare prevăzut de art. 488 pct. 6 din C. proc. civ. nu poate fi reţinut.

În cadrul motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susţinut că instanţa de apel a nesocotit prevederile art. 1617 alin. (1) coroborate cu cele ale art. 1556 din C. civ., apreciind că a făcut o aplicare greşită atât a efectelor juridice ale excepţiei de neexecutare, cât şi a normelor referitoare la compensaţia legală.

În esenţă, nemulţumirea autoarei recursului priveşte nereţinerea de către instanţa de apel a excepţiei de neexecutare pe toată perioada pentru care a fost invocată, respectiv 23.03.2020 - 01.05.2020, apreciind că prima instanţă de control judiciar a segmentat, în mod artificial, efectele acesteia.

Acest raţionament nu poate fi reţinut de către instanţa supremă.

Din analiza considerentelor deciziei atacate rezultă că instanţa de apel a aplicat în mod corect dispoziţiile legale în ceea ce priveşte excepţia de neexecutare. În acord cu instanţa de apel, se constată că invocarea cu succes a excepţiei de neexecutare presupune nu doar două obligaţii născute în sarcina părţilor unui contract sinalagmatic, ci şi ca acestea să fie reciproce şi să implice executarea simultană.

Reţinând că temeiul juridic al excepţiei de neexecutare îl constituie reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor născute din contractele sinalagmatice, notează instanţa supremă că, prin invocarea excepţiei de neexecutare, pârâta nu poate justifica refuzul de executare a oricărei obligaţii contractuale, ci doar a obligaţiei corelative celei neexecutate de partea adversă.

În concret, pârâta are dreptul de a refuza doar plata sumelor aferente perioadei în care reclamanta nu i-a asigurat folosinţa bunului, întrucât această obligaţie constituie cauza juridică a obligaţiei corelative a celeilalte părţi şi doar cu privire la această obligaţie părţile au, concomitent una faţă de cealaltă, atât calitatea de creditor, cât şi pe cea de debitor.

Aplicând aceste considerente teoretice la cauza dedusă judecăţii, instanţa de prim control judiciar a reţinut, în urma administrării probatoriului, că obligaţia recurentei-pârâte de plată a chiriei se află în relaţie de reciprocitate şi interdependenţă cu obligaţia recurentei-reclamante de asigurare a folosinţei spaţiului închiriat doar pentru perioada cuprinsă 01.05.2020-14.06.2020.

În plus, analiza excepţiei de neexecutare de către instanţele devolutive trebuie să respecte limitele trasate de către reclamantă prin însăşi cererea de chemare în judecată, de care instanţele sunt ţinute în prezentul litigiu, neputând fi analizate perioade care excedează celei indicate de către reclamantă prin actul de învestire a instanţei.

Prin urmare, constatând că prin demersul său judiciar reclamanta a înţeles să formuleze pretenţii reprezentând prejudicii produse pentru neplata chiriei aferente spaţiului comercial în perioadele cuprinse între 01.05.2020-30.06.2020 şi 01.08.2020-25.08.2020, pentru neplata chiriei aferente spaţiului de reclamă în perioada 01.07.2020-25.08.2020 şi pentru neplata utilităţilor pentru perioada 01.05.2020-14.06.2020, instanţa de apel în mod corect a dat eficienţă apărării pârâtei reprezentând excepţia de neexecutare doar pentru perioada 01.05.2020-14.06.2020, reţinând că numai pentru această perioadă există o suprapunere din perspectiva simultaneităţii şi reciprocităţii obligaţiilor părţilor.

Dacă s-ar admite susţinerile recurentei-pârâte, în cazul unei perioade contractuale îndelungate, în cadrul căreia locatorul nu a asigurat folosinţa doar pentru o scurtă perioadă de timp, s-ar permite locatarului să refuze plata oricărei chirii, ceea ce nu poate fi primit.

Se constată astfel că în mod corect s-a dat eficienţă juridică excepţiei de neexecutare a contractului, atât timp cât probele administrate în cauză au condus instanţele de fond la concluzia că există o neexecutare parţială a obligaţiei din partea reclamantei, neexecutare care este suficient de importantă.

În consecinţă, critica va fi respinsă.

Nici critica privind aplicarea greşită a dispoziţiilor prevăzute de art. 1617 alin. (1) din C. civ. privind compensaţia legală nu poate fi primită.

Recurenta-pârâtă a arătat că instanţa de judecată a fost învestită, prin întâmpinare, să constate existenţa compensării legale a sumelor pe care le-a plătit voluntar sau prin executarea biletului la ordin pentru perioada 23.03.2020 - 14.06.2020 cu sumele solicitate de apelanta-reclamantă pentru perioada aferentă cererii de chemare în judecată.

Din examinarea considerentelor deciziei recurate reiese că instanţa de prim control judiciar a analizat această apărare de substanţă întemeiată pe dispoziţiile art. 1617 alin. (1) din C. civ.

Astfel, cercetând îndeplinirea condiţiilor compensării legale, instanţa de apel în mod corect a reţinut că, pentru a putea fi invocată compensaţia legală, recurenta-pârâtă trebuia să deţină, la rândul ei, o creanţă certă, lichidă şi exigibilă, a cărei executare să poată fi solicitată.

Or, în cauză s-a stabilit că este vorba despre o creanţă contestată, neconstatată printr-un înscris, astfel încât în mod judicios a stabilit instanţa de prim control judiciar că nu sunt întrunite condiţiile pentru a opera compensaţia legală, iar o eventuală analiză a compensaţiei judiciare ar fi presupus învestirea sa printr-o cerere reconvenţională.

Din această perspectivă, notează instanţa supremă că deşi, de principiu, pe plan procesual, valorificarea unui drept subiectiv civil poate fi obţinută nu doar pe calea ofensivă a acţiunii, ci şi pe calea defensivă a unei apărări de fond, această din urmă ipoteză presupune ca titularul să se prevaleze de acel drept spre a obţine respingerea pretenţiei formulate, fără însă a urmări să obţină obligarea adversarului să execute o anumită prestaţie faţă de el deoarece, fără să fi fost învestită cu o cerere reconvenţională, o instanţă nu poate, din oficiu, să oblige pe reclamant în cadrul propriei acţiuni.

Or, solicitarea recurentei-pârâte de a se constata că plăţile aferente perioadei cuprinse între 23.03.2020 - 14.06.2020 reprezintă plăţi nedatorate şi de a fi aplicate, în consecinţă, dispoziţiile privind compensaţia care, în acest caz, nu poate fi decât cea judiciară, depăşeşte limitele unei apărări de fond, reprezentând pretenţii proprii ce excedează cadrului procesual stabilit de reclamantă prin cererea introductivă.

Prin urmare, în mod corect a stabilit instanţa de apel că susţinerile recurentei-pârâte nu pot fi analizate din perspectiva unor apărări, fiind necesară formularea unei cereri reconvenţionale.

Faţă de cele anterior expuse, reţinând netemeinicia şi acestor motive de recurs, Înalta Curte le va respinge ca nefondate.

În ceea ce priveşte critica privind aplicarea greşită a normelor materiale referitoare la cauza obligaţiei de plată a chiriei firmei luminoase, instanţa supremă reţine că, deşi recurenta-pârâtă a invocat aplicarea greşită a prevederilor art. 1235 din C. civ., în realitate este contestată temeinicia deciziei instanţei de apel.

În cadrul argumentelor sale, recurenta-pârâtă a făcut trimitere la modalitatea în care a fost valorificat probatoriul administrat, s-a realizat reinterpretarea clauzelor contractuale, în dovedirea scopului reclamei luminoase şi pentru a justifica caracterul dependent al actului adiţional referitor la spaţiul publicitar de pe top-roof-ul magazinului faţă de actul principal. Astfel, critica priveşte modalitatea în care instanţa de apel a reţinut starea de fapt în urma analizei şi coroborării probelor administrate, precum şi concluziile acesteia cu privire la conţinutul raportului juridic dedus judecăţii, urmare a interpretării clauzelor din convenţia părţilor, prin prisma probelor administrate, solicitând, în realitate, o nouă analiză a probatoriului în vederea stabilirii unei alte situaţii de fapt.

Se constată, astfel, că recurenta-pârâtă nu a criticat aplicarea greşită a legii, ci aplicarea legii la o situaţie de fapt pe care o consideră greşită.

Se cuvine reamintit, în acest context că, în raport cu limitele pe care le impun prevederile art. 483 alin. (3) şi art. 488 din C. proc. civ., instanţa de recurs nu are căderea de a proceda la restabilirea situaţiei de fapt şi nici la reaprecierea probelor în vederea determinării unui alt conţinut al raportului juridic dintre părţile litigante, aşa cum solicită recurenta-pârâtă prin argumentele ce susţin acest motiv de recurs.

În considerarea argumentelor expuse, Înalta Curte apreciază că motivele invocate de recurenta-pârâtă nu pot să determine o reformare a deciziei din apel.

Faţă de soluţia de respingere a recursului declarat de recurenta-pârâtă şi reţinând caracterul subsidiar al solicitării întemeiate pe art. 724 alin. (1) teza I din C. proc. civ., care presupune desfiinţarea titlului executoriu de către instanţa judecătorească, Înalta Curte va respinge, odată cu recursul, şi cererea recurentei-pârâte privind restabilirea situaţiei anterioare executării voluntare a dispozitivului, precum şi capătul accesoriu de cerere privind cheltuielile de judecată.

Faţă de cele anterior expuse, reţinând netemeinicia motivelor de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 din C. proc. civ., în temeiul art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.A. împotriva deciziei civile nr. 131A din 31 ianuarie 2025 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Respinge recursul declarat de recurenta-pârâtă B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 131A din 31 ianuarie 2025 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, ca nefondat.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 21 octombrie 2025.