Brokerage commission appeal annulled as inadmissible; award of RON 313,884.40 with penalties upheld.

Şedinţa publică din data de 21 octombrie 2025

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a Civilă sub nr. x/2022 la data de 03.11.2022, reclamanta A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta B. a solicitat instanţei să dispună obligarea pârâtei la plata sumei de 313.884,40 RON, reprezentând comision intermediere imobiliară, precum şi a penalităţilor de întârziere în cuantum de 0,1% pentru fiecare zi de întârziere, calculate de la data scadenţei până la plata efectivă a sumelor de bani, precum şi obligarea pârâtei la plata tuturor cheltuielilor de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 1890/16.08.2023, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a Civilă în dosarul nr. x/2022, a fost respinsă cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată.

Împotriva sentinţei civile nr. 1890/16.08.2023, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a Civilă în dosarul nr. x/2022, apelanta reclamantă A. a formulat apel.

Împotriva sentinţei civile nr. 1890/16.08.2023, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a Civilă în dosarul nr. x/2022, apelanta pârâtă B. a formulat apel incident.

Prin decizia civilă nr. 1495 A din 18 octombrie 2024, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă a admis apelul principal formulat de către reclamanta A. împotriva sentinţei civile nr. 1890/16.08.2023 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a Civilă; a respins apelul incident formulat de apelanta pârâtă B. împotriva sentinţei civile nr. 1890/16.08.2023 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a Civilă, ca nefondat; a schimbat sentinţa, cu consecinţa admiterii în parte a cererii; totodată, a obligat pârâta la plata sumei de 313884,4 RON.

Împotriva acestei decizii pârâta B. a declarat recurs, indicând dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ. şi solicitând admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel; totodată a solicitat obligarea intimatei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul litigiu.

În cuprinsul cererii formulate, recurenta-pârâtă a susţinut că instanţa de fond a încălcat şi aplicat greşit normele de drept material, fiind incident, astfel, motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

În acest sens, recurenta a susţinut că instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit art. 2097 alin. (1) din C. civ., subliniind că, aşa cum a arătat şi în faza procesuală a apelului, de esenţa contractului de intermediere este ca intermediarul să determine părţile intermediate să încheie contractul, iar acestuia i se cuvine remuneraţia doar pentru contractele încheiate ca urmare a intermedierii sale. Or, contractul de vânzare nu s-a încheiat ca urmare a activităţii desfăşurate de intimata-reclamantă.

A susţinut recurenta că, în speţă, contrar celor reţinute de instanţa de apel în referire la clauza prevăzută la art. 6.4 pct. V din Contract, aceasta nu face trimitere la o imposibilitate totală de executare, ci doar la imposibilitatea de îndeplinire a obiectului obligaţiei recurentei-pârâte, fără să existe o trimitere directă la dispoziţiile art. 1557 din C. civ. care consacră imposibilitatea totală de executare.

Mai mult decât atât, potrivit art. 6.2 pct. iii din Contract, acesta înceta şi prin reziliere, ca urmare a neîndeplinirii sau îndeplinirii defectuoase a obligaţiilor contractuale de către una din părţi. Or, câtă vreme părţile nu au stipulat în contract condiţia prealabilă şi necesară a unei manifestări de voinţă pentru a opera rezilierea, nu era necesară o astfel de comunicare, contractul încetând de drept ca urmare a neîndeplinirii obligaţiilor contractuale de către intimata-reclamantă, instanţa de apel încălcând prevederile art. 1549 şi art. 1550 din C. civ.

Recurenta a mai arătat că instanţa de apel a reţinut în mod eronat că nu ar fi fost necesară o nouă vizionare a apartamentului întrucât aceasta avea deja numărul proprietarului apartamentului, decizia fiind totodată şi contradictorie sub acest aspect.

Art. 2097 alin. (1) din C. civ., a subliniat recurenta, reglementează faptul că remuneraţia este condiţionată de încheierea actului intermediat, iar intermedierea presupune exercitarea unor activităţi efective care să ducă la încheierea contractului. Or, intimata nu a efectuat niciun serviciu concret de negociere şi intermediere imobiliară pentru imobilul în discuţie şi nici măcar nu cunoştea numele proprietarului, recurenta contactându-l direct pe proprietar pentru a negocia preţul de achiziţie, tocmai pentru că intimata nu a reuşit să determine încheierea contractului.

În mod contradictoriu, instanţa de apel a susţinut că nu era necesară o nouă intermediere/demers din partea intimatei, dar recunoaşte în mod implicit faptul că încheierea contractului nu este rezultatul intermedierii la care s-a obligat intimata.

Totodată, instanţa de apel a apreciat în mod greşit că vânzarea s-ar fi efectuat în timpul derulării contractului de intermediere, iar nu după expirarea termenului de 12 luni de la încetare.

A mai susţinut recurenta că instanţa de apel a ignorat prevederile art. 1556 alin. (1) din C. civ., evidenţiind, în acest context că, întrucât serviciile de intermediere au rămas fără efect, aceasta nu datorează niciun comision de intermediere, încheierea contractului de vânzare nefiind rezultatul intermedierii, câtă vreme această activitate nu se poate rezuma doar la punerea în legătură a recurentei cu un terţ.

Mai mult decât atât, din perspectiva incidenţei excepţiei de neexecutare, recurenta a solicitat să se observe că intimata-reclamantă nu şi-a îndeplinit obligaţia de a-i prezenta un imobil aflat în baza de date proprie, astfel cum şi-a asumat prin contract - obligaţii neanalizate de instanţa de apel.

A arătat recurenta că, în condiţiile în care intimata-reclamantă nu a reuşit să determine încheierea Contractului, nu se poate susţine că aceasta datorează vreun comision de intermediere, iar art. 6.2 din Contract prevede în mod clar că îndeplinirea obiectului Contractului presupune "încheierea actului intermediat". Or, este evident că acesta nu s-a încheiat ca urmare a intermedierii intimatei-reclamante.

În opinia recurentei, instanţa de apel a încălcat prevederile art. 1481 din C. civ., menţionând în acest context că obligaţia intermediarului de a determina încheierea contractului este o obligaţie de rezultat, iar intimata-reclamantă nu a îndeplinit-o, nereuşind să determine încheierea contractului.

Recurenta a invocat şi motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., susţinând că decizia recurată este nemotivată parţial şi prezentând, în esenţă, o serie de critici.

Astfel, după evidenţierea dispoziţiilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., recurenta a susţinut că instanţa de apel nu a răspuns tuturor criticilor formulate de aceasta prin apelul incident şi care priveau inexistenţa unor clauze obligatorii în contractul de intermediere, prevăzute de O.G. nr. 21/1992 privind protecţia consumatorilor şi, totodată, nu a analizat toate apărările pe care le-a formulat prin întâmpinarea la apel.

Recurenta a arătat că, prin decizia recurată, instanţa de apel s-a pronunţat exclusiv cu privire la criticile pe care le-a formulat în legătură cu data încheierii şi durata contractului, omiţând însă să facă vreo referire la art. 96 din O.G. nr. 21/1992, deşi aceasta a criticat tocmai faptul că nu este respectat conţinutul minim în ce priveşte aceste prevederi.

De asemenea, deşi prin cuprinsul întâmpinării la apel a susţinut faptul că intimata-reclamantă nu putea să intermedieze tranzacţia, întrucât nu a deţinut niciodată imobilul în portofoliu (proprietarul imobilului refuzând categoric să încheie un contract cu aceasta), apărările recurentei nu au fost analizate în niciun mod de către instanţa de apel.

Deşi recurenta a arătat că, potrivit contractului, imobilul trebuia să se afle în portofoliul intimatei-reclamante, aceasta fiind o condiţie obligatorie pentru a se putea pretinde un comision de intermediere, respectivele argumente nu au fost analizate de instanţa de apel.

Intimata-reclamantă a transmis întâmpinare prin care a invocat excepţia netimbrării, excepţia nulităţii recursului în raport de art. 489 alin. (2) C. proc. civ., precum şi excepţia lipsei de interes şi obiect, solicitând, în principal, respingerea acestuia, ca nul, respectiv lipsit de interes şi obiect, iar în subsidiar, respingerea recursului, ca nefondat.

În şedinţa publică din 21.10.2025, avocatul intimatei a precizat că renunţă la susţinerea excepţiei de netimbrare invocate prin întâmpinare, pentru motivele prezentate în practicaua prezentei decizii.

Înalta Curte, luând în analiză cu prioritate, în temeiul art. 248 alin. (1) şi (2) din C. proc. civ., excepţia nulităţii recursului, în raport cu art. 489 alin. (2) C. proc. civ., soluţionarea acestui aspect făcând de prisos examinarea altor cereri sau excepţii, urmează a o admite şi, în consecinţă, va anula recursul, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:

Conform art. 483 alin. (3) C. proc. civ., recursul urmăreşte să supună Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile.

Potrivit prevederilor art. 486 alin. (1) lit. d) din C. proc. civ., cererea de recurs va cuprinde motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea lor sau, după caz, menţiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat. Alin. (3) al aceluiaşi articol stipulează că menţiunile prevăzute la alin. (1) lit. a) şi c) - e), precum şi cerinţele menţionate la alin. (2) sunt prevăzute sub sancţiunea nulităţii.

În conformitate cu prevederile art. 489 alin. (2) din C. proc. civ., sancţiunea nulităţii intervine în cazul în care motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488.

Prin urmare, controlul judiciar nu se poate realiza decât dacă recurenta formulează critici de nelegalitate a hotărârii atacate şi arată în ce constau greşelile de judecată săvârşite de instanţă, cu referire la motivele de nelegalitate expres prevăzute de art. 488 C. proc. civ.. Aceasta întrucât recursul nu este o cale de atac devolutivă, autoarea acestuia trebuind să invoce motivele în tiparele fixate de lege.

Soluţia la care s-a oprit legiuitorul se explică prin aceea că recursul este o cale extraordinară de atac de reformare în care se analizează strict conformitatea hotărârii atacate cu normele de drept aplicabile.

Din expunerea argumentelor evocate de recurentă rezultă cu evidenţă că s-au readus în discuţie chestiuni de fond care depăşesc sfera de analiză a motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 488 pct. 1-8 C. proc. civ.

Înalta Curte constată că partea a indicat formal în susţinerea recursului dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 8 C. proc. civ., fără a arăta în concret în ce constă nelegalitatea deciziei recurate din perspectiva textelor de lege indicate, iar dezvoltarea criticilor arătate în cuprinsul cererii de recurs nu face posibilă încadrarea acestora în niciunul dintre cazurile reglementate de pct. 1-8 ale textului de lege anterior menţionat.

Astfel, se constată că argumentele expuse în fundamentarea recursului cuprind semnificative referiri critice la modalitatea în care au fost evaluate probele administrate şi la situaţia de fapt stabilită în etapa procesuală anterioară, recurenta-pârâtă tinzând la schimbarea acesteia, fiind, astfel, aduse în dezbatere aspecte de netemeinicie, iar nu de nelegalitate, cum impun dispoziţiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

În concret, în argumentarea criticilor formulate recurenta face referire la situaţia de fapt reţinută de instanţa de apel rezultată din înscrisurile dosarului, din contractul încheiat între părţi, din corespondenţa electronică, respectiv din demersurile întreprinse de părţi privind imobilul menţionat în cauză, aducând în dezbatere chestiuni de netemeinicie.

Recurenta se rezumă, în mare parte din criticile formulate, la a prezenta considerentele deciziei recurate şi a expune observaţii privind modalitatea în care a fost stabilit cadrul factual şi necesitatea ca intermediarul să efectueze diligenţe pentru determinarea părţilor să încheie contractul, subliniind că, în speţă, contractul de vânzare al imobilului în discuţie nu s-a încheiat ca urmare a activităţii desfăşurate de intimata-reclamantă şi că instanţa de apel a reţinut în mod eronat că nu ar fi fost necesară o nouă vizionare a apartamentului întrucât aceasta avea deja numărul proprietarului apartamentului.

Or, criticile aduse deciziei atacate reprezintă doar o succesiune de fapte şi afirmaţii prin care se tinde la interpretarea clauzelor contractului de intermediere, încheiat prin manifestarea de voinţă a părţilor.

Recurenta îşi exprimă simpla nemulţumire faţă de modalitatea în care instanţa de apel a înţeles să-şi argumenteze soluţia adoptată în raport de probele administrate şi de stabilirea situaţiei de fapt reţinută în cauză, în condiţiile în care aduce în dezbatere neefectuarea vreunui serviciu concret de negociere şi intermediere imobiliară pentru apartamentul în discuţie şi neîncheierea contractului ca urmare a serviciului intermediat; faptul că încheierea contractului este/nu este rezultatul intermedierii la care s-a obligat intimata şi că vânzarea s-ar fi efectuat în timpul derulării contractului de intermediere ţine de stabilirea situaţiei de fapt, aspecte ce nu pot forma obiect de analiză în recurs.

Chestiunile relevate de recurentă din perspectiva incidenţei excepţiei de neexecutare şi a obligaţiei de rezultat specifică intermediarului, care, însă, nu a reuşit să conducă la încheierea contractului şi căruia nu i se cuvine vreun comision de intermediere, prin modul în care au fost formulate aduc în discuţie aspecte probatorii şi elemente care implică determinarea stării de fapt pe care se grefează disputa juridică dintre părţi, antamând, astfel, chestiuni de netemeinicie.

Deşi se invocă anumite dispoziţiile legale, recurenta aduce în dezbatere doar chestiuni vizând probele administrate, presupusa omisiune a analizării unor probatorii în sensul dorit de aceasta, respectiv relevanţa pe care anumite probe le au în soluţionarea cauzei, situaţia de fapt, opinia personală privind interpretarea clauzelor contractului de intermediere, evaluarea comportamentului părţilor, natura şi conţinutul obligaţiilor contractuale şi modalitatea în care au fost sau nu îndeplinite, faptul că intimata-reclamantă nu putea să intermedieze tranzacţia, întrucât nu a deţinut niciodată imobilul în portofoliu, aspecte ce nu pot fi circumscrise niciunuia din motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Înalta Curte constată că ceea ce invocă recurenta prin prisma art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., este de fapt o nemotivare, determinată de lipsa analizării probelor existente la dosar, însă criticile formulate nu susţin nemotivarea, ci vizează exclusiv aspecte ce ţin de modalitatea în care instanţa a interpretat probele administrate în cauză şi a apreciat asupra concludenţei şi utilităţii acestora.

Criticile recurentei nu se pot constitui în niciunul din motivele de nelegalitate prevăzute de actuala reglementare, din moment ce în susţinerea lor aceasta se raportează la modul de interpretare a contractului de către instanţa de apel şi la reţinerea unei situaţii de fapt care nu se coroborează cu probele.

În egală măsură, trebuie subliniat că interpretarea contractului într-o manieră neconformă sensului reieşit din acordul părţilor, precum şi evaluarea relaţiilor dintre părţile aflate în conflict, constituie o ipoteză de analiză corelată a probelor. Stabilirea adevăratei voinţe a părţilor contractante constituie un aspect al etapelor devolutive, iar nu al controlului de legalitate, pentru că doar în valorificarea probelor propuse şi încuviinţate se poate stabili care a fost conduita părţilor. Or, în recurs instanţa nu poate constata o altă situaţie de fapt decât cea configurată de către instanţa de apel.

În speţă, se observă că sub pretextul unor pretinse interpretări eronate a clauzelor contractuale asumate prin convenţie, recurenta, relatând opinii despre dezlegările date împrejurărilor de fapt analizate de instanţa de prim control judiciar, tinde la schimbarea situaţiei de fapt stabilite, ceea ce nu este permis la acest moment procesual.

Cu alte cuvinte, din economia criticilor formulate prin cererea de recurs, se desprinde ideea că, invocând pretinsa încălcare a unor dispoziţii legale, recurenta urmăreşte să obţină o reinterpretare a clauzelor contractuale în sensul dorit de aceasta, însă o atare critică nu se încadrează în motivele de casare invocate, dar nici în celelalte motive de casare prevăzute limitativ de art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Faptul că se aduc în discuţie anumite dispoziţii legale (ex: art. 2097 alin. (1) C. civ., art. 1556 alin. (1) C. civ., art. 1481 C. civ., etc.), fără să se susţină o minimă argumentaţie în drept care să situeze criticile în sfera temeiurilor de casare reglementate expres de C. proc. civ., nu poate să atragă nicio analiză.

Recurenta este nemulţumită de împrejurarea că nu i s-a admis demersul judiciar, în calea extraordinară de atac aceasta limitându-se să reia susţinerile şi apărările din etapa procesuală anterioară şi să evidenţieze o serie de aprecieri personale, respectiv consideraţii teoretice, cu privire la contractul de intermediere, respectiv cu referire la motivarea unei hotărâri judecătoreşti, deşi trebuia să dezvolte în mod concret motivele de nelegalitate prin raportare la considerentele folosite de către instanţa de prim control judiciar în fundamentarea soluţiei pronunţate.

În ipoteza în care au fost invocate prin memoriul de recurs, prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 8 C. proc. civ., în oricare dintre ipotezele descrise în cuprinsul acestor texte legale, recurenta era datoare să argumenteze raţiunea pentru care consideră că hotărârea atacată se impune a fi casată, în raport motivele de nelegalitate invocate şi considerentele reţinute de instanţa de apel.

Simpla nemulţumire a părţii cu privire la soluţia pronunţată de instanţa de apel, sub aspectul unei pretinse nelegalităţi a deciziei recurate raportată la modalitatea de motivare a recursului, prin reluarea conţinutului susţinerilor şi apărărilor din apel, nu este suficientă pentru a se proceda la admiterea recursului şi casarea hotărârii recurate, instanţa nefiind ţinută să răspundă argumentelor părţilor în raport cu convingerile acestora.

În concluzie, criticile recurentei se raportează exclusiv la situaţia de fapt, reluând nemulţumiri privind aprecierea probelor, fără a combate analiza efectuată de instanţa de apel, exprimându-se doar dezacordul cu soluţia pronunţată, iar nu cu raţionamentul juridic care o fundamentează.

Constatând că recurenta-pârâtă nu s-a conformat obligaţiei reglementate de dispoziţiile art. 488 alin. (1) coroborate cu cele ale art. 489 alin. (2) C. proc. civ., Înalta Curte, având în vedere şi inexistenţa motivelor de ordine publică care să inducă aplicarea art. 489 alin. (3) C. proc. civ., va anula recursul declarat de recurenta-pârâtă B. împotriva deciziei civile nr. 1495 A din 18 octombrie 2024, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

În aplicarea dispoziţiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va obliga recurenta-pârâtă B. la plata sumei de 2.500 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, către intimata-reclamantă A. S.R.L., potrivit înscrisurilor doveditoare aflate la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul declarat de recurenta-pârâtă B. împotriva deciziei civile nr. 1495 A din 18 octombrie 2024, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Obligă recurenta-pârâtă B. la plata sumei de 2.500 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, către intimata-reclamantă A. S.R.L..

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 21 octombrie 2025.