Lease novation limited by administrative scope and validity of subletting clause under subsequent local council restrictions

Şedinţa publică din data de 25 septembrie 2025

Asupra recursului de faţă, reţine următoarele:

Prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Prahova, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, la data de 20.10.2022, reclamanta A. S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii Servicii de Gospodărire Urbană Ploieşti S.R.L. şi U.A.T. Ploieşti prin Primar să se constatate intervenirea novaţiei Contractului de închiriere nr. x/12.12.2013, modificat prin Actul adiţional nr. x/26.04.2016 şi Actul adiţional nr. x/20.12.2019 pentru spatii comerciale cu dependinţe, spatii de depozitare şi magazie în Piaţa 1 decembrie 1918 (zona Gara de Sud), cu o suprafaţă totala de 147,33 mp schimbare de creditor, să fie obligaţi pârâţii de rang 1 la facturarea sumelor reprezentând chirie conform art. 4.1 şi 4.2 din Contractul de închiriere nr. x/12.12.2013 pentru spatiile indicate la petitul nr. 1, de la data la care a fost emisă ultima factura de către pârâţii de rang 2 şi până la zi.

Pârâta Servicii de Gospodărire Urbană Ploieşti S.R.L. a formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională prin care a solicitat să se constatate modificarea suprafeţei pentru spatiile comerciale cu dependinţe, spatii de depozitare şi magazie, situate în Piaţa l decembrie 2018, zona Gara de Sud, în conformitate cu dispoziţiile Hotărârii Consiliului Local nr. 100/29.03.2018, privind actualizarea "Inventarului bunurilor care alcătuiesc domeniul public al municipiului Ploieşti", respectiv de la 147.33 mp la 165.32 mp (suprafaţa utilă) şi, în consecinţă, să dispună obligarea reclamantei pârâte la plata chiriei pentru diferenţa de 17.99 mp aferentă perioadei 29.03.2018-09.02.2022, în cuantum de 22.234,64 RON, să se constatate nulitatea dispoziţiilor art. 6.2.3. din contractul nr. x/12.12.2013 având în vedere că acestea contravin dispoziţiilor art. 9.1. Contractul cadru, anexa nr. 6 la HCL nr. 314/2015 şi, pe cale de consecinţă, să oblige reclamanta - pârâta la semnarea actului adiţional cu privire la modificarea contractului în conformitate cu dispoziţiile legale menţionate, obligarea reclamantei pârâte la plata penalităţilor de întârziere conform factura nr. x/18.10.2022, în cuantum de 32.048,58 RON.

La termenul din 25.01.2023, reclamanta a depus o completare a cererii de chemare în judecată, prin care a solicitat obligarea pârâtei U.A.T. Ploieşti să aducă la îndeplinire H.C.L. nr. 488/23.12.2020, în sensul încheierii Actului adiţional de novare a contractului de închiriere nr. x/12.12.2013 şi obligarea pârâtului Primarul Municipiului Ploieşti să semneze Actul adiţional de novare a contractului de închiriere nr. x/12.12.2013. Raportat la capătul 2 al cererii completatoare, a solicitat introducerea în cauza în calitate de pârât a Primarului Municipiului Ploieşti.

Prin sentinţa nr. 514 din data de 9 mai 2024 pronunţată de Tribunalul Prahova, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, au fost respinse excepţia inadmisibilităţii cererii reconvenţionale şi excepţia lipsei calităţii procesual active a pârâtei-reclamante în formularea cererii reconvenţionale, excepţii invocate de reclamanta-pârâtă, ca neîntemeiate.

Prin aceeaşi sentinţă a fost admisă în parte cererea completată formulată de reclamanta - pârâtă A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta Unitatea Administrativ Teritorială Ploieşti prin Primarul Municipiului Ploieşti şi pârâta - reclamantă S.C. Servicii de Gospodărire Urbană Ploieşti S.R.L., fiind obligaţi pârâţii Municipiul Ploieşti şi Primarul Municipiului Ploieşti să aducă la îndeplinire H.C.L. nr. 488/23.12.2020, în sensul încheierii actului adiţional de novare a contractului de închiriere nr. x/12.12.2013.

De asemenea, a fost respinsă în rest cererea principală, ca neîntemeiată, şi ca neîntemeiată cererea reconvenţională.

Totodată, au fost obligaţi pârâţii Municipiul Ploieşti şi Primarul Municipiului Ploieşti la plata sumei de 100 RON cu titlu de taxă de timbru (din suma de 200 RON achitată) şi 1785 RON onorariu avocat (din suma de 3570 RON.)

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta-reclamantă Servicii de Gospodărire Urbana Ploieşti S.R.L.

Prin decizia nr. 298 din 16 octombrie 2024, Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă a respins apelul declarat de pârâta-reclamantă S.C. Servicii de Gospodărire Urbană Ploieşti S.R.L., împotriva sentinţei nr. 514 din data de 9 mai 2024 pronunţate de Tribunalul Prahova, ca nefondat; a obligat apelanta să plătească intimatei A. S.R.L. suma de 3570 RON, reprezentând cheltuieli de judecată în apel.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta S.C. Servicii de Gospodărire Urbană Ploieşti S.R.L., solicitând admiterea căii de atac, casarea deciziei atacate şi, rejudecând în fond cauza, să dispună schimbarea în parte a hotărârii recurate, în sensul în care novarea contractului nr. x/12.12.2013 nu poate interveni aşa cum a fost dispusă. Totodată, solicită admiterea cererii reconvenţionale, precum şi admiterea cererii cu privire la reducerea cuantumului cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu avocat, la care a fost obligată prin Decizia nr. 298 din data de 16 octombrie 2024 a Curţii de Apel Ploieşti.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Recurenta-pârâtă a susţinut greşita aplicare a normelor privind novatia - art. 1609 si 1610 C. civ.-, întrucât instanţa de apel, în mod eronat, a extins nejustificat obligaţia de novare asupra întregului contract de închiriere nr. x/12.12.2013, în contradicţie cu prevederile legale şi administrative incidente.

Astfel, Curtea de Apel Ploieşti a nesocotit aceste prevederi, considerând că aprobarea H.C.L. nr. 488/2020 echivalează automat cu intenţia de novaţie a întregului contract, deşi actul administrativ viza exclusiv spaţiul comercial din Piaţa 1 decembrie 1918 (zona Gara de Sud), care a fost preluat în administrare directă de către Municipiul Ploieşti. Instanţa nu a prezentat dovezi privind acordul expres al părţilor pentru extinderea novării asupra celorlalte spaţii (str. x şi str. x).

Invocând depăşirea limitelor reglementate de H.C.L. nr. 488/2020 prin faptul că instanţa a dispus încheierea unui act adiţional de novare pentru întreg contractul de închiriere nr. x/12.12.2013, recurenta susţine că această extindere nelegală contravine principiilor de interpretare restrictivă a actelor administrative şi limitează autonomia contractuală garantată de art. 1270 C. civ.

Arată că novaţia este un mecanism contractual care presupune în mod obligatoriu acordul tuturor părţilor. În schimb, preluarea administrativă reglementată prin HCL nr. 488/2020, este un act unilateral al autorităţii publice, justificat de interesul public.

Recurenta consideră că instanţa de apel a confundat aceste două mecanisme juridice, tratând preluarea administrativă ca pe o obligaţie de novaţie extinsă asupra tuturor spaţiilor comerciale, ignorând esenţa juridică a fiecărei operaţiuni.

Recurenta mai susţine şi încălcarea principiului libertăţii contractuale prevăzut de art. 1270 C. civ. ce garantează dreptul părţilor de a decide liber asupra încheierii, modificării şi încetării contractelor lor. Novaţia, fiind o modificare fundamentală a raportului juridic, necesită consimţământul explicit al părţilor.

Curtea de Apel a încălcat acest principiu, impunând o obligaţie de novare care depăşeşte cadrul agreat de părţi şi care nu este susţinută de nicio manifestare de voinţă comună. Extinderea novării asupra întregului contract, fără acordul explicit al recurentei reprezintă o ingerinţă nejustificată în raporturile juridice dintre părţi.

În speţă, arată că nu există dovezi care să ateste consimţământul recurentei pentru modificarea întregului contract, iar hotărârea Consiliului Local, deşi obligatorie, nu poate înlocui acordul expres al părţilor în ceea ce priveşte clauzele contractuale ce vizează locaţiile care nu fac obiectul HCL nr. 488/2020.

În concluzie, în opinia recurentei, decizia instanţei de apel încalcă, astfel, atât autonomia de voinţă a părţilor, cât şi echilibrul contractual, impunând o modificare unilaterală a raporturilor juridice.

Recurenta susţine că extinderea novării asupra întregului contract afectează grav interesele sale patrimoniale prin crearea unor obligaţii suplimentare nejustificate, periclitarea echilibrului contractual şi ignorarea regimului distinct al locaţiilor şi limitarea capacităţii sale de administrare.

Prin extinderea obligaţiei de novare asupra întregului contract de închiriere, instanţa a creat o situaţie juridică cu puternic impact economic asupra recurentei, deoarece spaţiile comerciale din str. x şi str. x rămân în administrarea sa, conform regimului juridic iniţial, dar obligaţiile impuse prin novare devin incerte şi nefundamentate; veniturile sale sunt diminuate, întrucât decizia extinsă afectează dreptul recurentei de administrare asupra locaţiilor respective, fără o justificare legală.

Aceste efecte contravin atât normelor de drept civil, cât şi celor de drept administrativ, care protejează interesele legitime ale operatorilor publici în cadrul contractelor administrative.

Consideră că prin extinderea novării asupra unor locaţii nespecificate în HCL nr. 488/2020, instanţa creează un precedent periculos care poate submina principiile de securitate juridică şi stabilitate contractuală.

Totodată, susţine că interpretarea curţii de apel încalcă principiul previzibilităţii raporturilor juridice, transformând un act administrativ specific într-un mecanism general de modificare contractuală şi afectează echilibrul dintre părţile contractante, favorizând în mod nejustificat interesele unei părţi în detrimentul celeilalte.

În concluzie, recurenta-pârâtă apreciază că instanţa de apel a aplicat greşit dispoziţiile art. 1609 şi art. 1610 C. civ., interpretând în mod eronat efectele HCL nr. 488/2020 şi impunând o obligaţie de novare care depăşeşte limitele legale şi contractuale nefiind susţinută nici de lege, nici de voinţa părţilor, nici de actul administrativ aplicabil.

În opinia recurentei, această decizie încalcă principiile fundamentale ale libertăţii contractuale, ale interpretării restrictive a actelor administrative şi ale autonomiei părţilor.

De altfel, arată că nici din punct de vedere tehnic nu poate fi realizată novarea contractului doar asupra unuia din cele trei spatii ce fac obiectul contractului, novatia intervenind doar într-una din situaţiile limitativ descrise de art. 1609 C. civ., şi anume prin schimbarea în integralitate a obiectului obligaţiei.

Solicită, pe cale de consecinţă, anularea deciziei şi rejudecarea cauzei, pentru a restabili aplicarea corectă a normelor de drept material şi respectarea principiilor fundamentale ale dreptului civil şi administrativ.

Printr-o altă critică, recurenta-pârâtă susţine nerespectarea regimului juridic aplicabil contractelor administrative prin greşita aplicare de către instanţa de apel a normelor privind forţa obligatorie a actelor administrative -art. 1270 C. civ. şi O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ.

Conform art. 5 alin. (1) din HCL nr. 488/2020, Municipiul Ploieşti este obligat să preia contractele în derulare prin novare, iar art. 6 din acelaşi HCL impune primarului să semneze actele adiţionale de novare.

Prin urmare, HCL nr. 488/2020 reprezintă un act administrativ obligatoriu, iar instanţa nu avea competenţa să îi înlăture efectele.

Prin neaplicarea corectă a normelor privind forţa obligatorie a actelor administrative, instanţa a eliminat efectele obligatorii ale HCL nr. 488/2020, contrar normelor O.U.G. nr. 57/2019.

Contractul de închiriere nr. x/12.12.2013, având ca obiect exploatarea unor spaţii comerciale din domeniul public al Municipiului Ploieşti, are natură administrativă, fiind guvernat atât de prevederile C. civ., cât şi de normele speciale din legislaţia administrativă. Curtea de Apel Ploieşti a ignorat regimul juridic aplicabil, aplicând în mod eronat exclusiv reguli de drept civil, fără să ţină cont de specificul contractelor administrative.

Instanţa a ignorat caracteristicile contractului administrativ şi a tratat contractul ca pe unul civil, reducându-l la o simplă înţelegere contractuală reglementată exclusiv de C. civ.

Conform art. 240 alin. (2) din O.U.G. nr. 57/2019 (Codul administrativ), în contractele administrative, interesul public prevalează asupra libertăţii contractuale. Această regulă are implicaţii majore, şi anume, deciziile luate în cadrul raportului juridic trebuie să protejeze şi să promoveze interesul general, clauzele contractuale care contravin acestuia trebuie adaptate, iar contractele administrative aflate în derulare trebuie să fie adaptate în conformitate cu actele normative ulterioare.

În cazul de faţă, HCL nr. 314/2015 prevede că toate contractele de închiriere privind domeniul public trebuie să fie modificate pentru a interzice subînchirierea şi asocierea fără acordul autorităţii publice. Clauza din contractul de închiriere care permite subînchirierea fără acordul locatorului contravine în mod direct acestei reglementări.

Instanţa de apel a ignorat aceste reglementări şi a aplicat exclusiv principiile de drept civil, fără să ia în considerare obligaţia recurentei, ca operator delegat, de a respecta actele administrative ulterioare.

Recurenta arată că instanţa de apel a făcut o confuzie majoră între regimul juridic aplicabil contractelor civile şi cel aplicabil contractelor administrative.

Această confuzie a avut efecte negative, prin faptul că instanţa a considerat că art. 6.2.3 din contract, care permite subînchirierea fără acordul locatorului, este valabil, deşi contravine art. 9 din contractul-cadru anexat la HCL nr. 314/2015, care interzice expres subînchirierea sau cesiunea contractului fără acordul autorităţii; instanţa nu a recunoscut că reglementările administrative ulterioare prevalează asupra clauzelor contractuale contrare interesului public.

De asemenea, un alt efect negativ îl reprezintă neglijarea obligaţiei de adaptare a contractului- în materia contractelor administrative, clauzele trebuie adaptate în conformitate cu actele administrative ulterioare, iar acest proces este obligatoriu pentru ambele părţi. Instanţa a respins solicitarea recurentei de modificare a contractului, invocând forţa obligatorie a contractului (art. 1270 C. civ.), fără să ţină cont de normele speciale care impun adaptarea raporturilor juridice în funcţie de noile reglementări administrative.

Abordarea rigidă a principiului forţei obligatorii a contractului - în contractele administrative, principiul forţei obligatorii a contractului este subordonat principiului priorităţii interesului public. Instanţa a tratat contractul ca fiind imuabil, ignorând obligaţiile impuse de legislaţia specială şi de actele administrative aplicabile.

Mai arată şi faptul că decizia instanţei de apel are consecinţe grave asupra utilizării şi administrării patrimoniului public al Municipiului Ploieşti deoarece, prin menţinerea clauzei privind subînchirierea fără acordul locatorului, instanţa permite o utilizare necontrolată a bunurilor publice, în detrimentul interesului public. Reclamanta S.C. A. S.R.L. poate continua să subînchirieze spaţiile comerciale la preţuri mult mai mari decât chiria plătită către recurentă, fără nicio intervenţie sau control din partea autorităţii publice.

Totodată, prin respingerea cererii recurentei de ajustare a chiriei pentru spaţiul din Piaţa 1 decembrie 1918, instanţa permite exploatarea unei suprafeţe mai mari decât cea prevăzută iniţial, fără o compensare financiară corespunzătoare. Această decizie afectează veniturile bugetului local şi creează un dezechilibru financiar.

Invocă şi subminarea scopului actelor administrative, întrucât HCL nr. 314/2015 şi HCL nr. 488/2020 au fost adoptate pentru a asigura o utilizare eficientă şi corectă a bunurilor din domeniul public.

Recurenta consideră că decizia instanţei de apel subminează aceste acte administrative, reducând capacitatea autorităţilor locale de a-şi îndeplini atribuţiile legale şi creează un precedent periculos, care poate afecta grav regimul juridic al contractelor administrative.

În concluzie, recurenta susţine că instanţa de apel a nesocotit regimul juridic al contractelor administrative, aplicând greşit normele de drept material. Tratamentul rigid şi inadecvat al acestui contract, ca fiind unul de drept privat, a dus la o soluţie nelegală, care contravine interesului public şi normelor de drept administrativ, motiv pentru care solicită anularea deciziei şi rejudecarea cauzei, pentru a se asigura aplicarea corectă a normelor speciale şi respectarea principiului priorităţii interesului public.

Recurenta-pârâtă mai susţine că instanţa de apel i-a respins cererea privind ajustarea chiriei pentru spaţiul din Piaţa 1 decembrie 1918, ignorând probele administrate care demonstrează creşterea suprafeţei utilizate, iar prin această omisiune, instanţa a încălcat atât prevederile legale aplicabile, cât şi principiile echităţii şi proporţionalităţii în materie contractuală.

Conform HCL nr. 100/2018, suprafaţa spaţiului comercial din Piaţa 1 decembrie 1918 a fost măsurată oficial şi stabilită la 165,32 mp, faţă de suprafaţa iniţială de 147,33 mp prevăzută în contractul de închiriere nr. x/12.12.2013.

Această modificare a fost documentată în procesul-verbal de măsurători realizat de autorităţile locale, iar actul administrativ emis ulterior are caracter obligatoriu pentru părţi. În pofida acestor dovezi, instanţa a refuzat să ia în considerare creşterea suprafeţei utilizate şi, implicit, ajustarea chiriei conform valorii reale.

Potrivit art. 1270 alin. (1) C. civ., contractele valabil încheiate au putere de lege între părţi. Cu toate acestea, ajustarea chiriei devine obligatorie în cazul în care suprafaţa reală utilizată diferă semnificativ de cea stabilită iniţial, întrucât această schimbare afectează echilibrul contractual.

În speţă, suprafeţele stabilite prin măsurătorile efectuate ulterior reprezintă o modificare esenţială a condiţiilor contractuale iniţiale.

HCL nr. 100/2018 a impus obligativitatea recunoaşterii suprafeţei reale şi ajustării corespunzătoare a chiriei, având în vedere că suprafaţa utilizată efectiv este mai mare decât cea contractată.

Instanţa a ignorat această obligaţie, aplicând rigid principiul forţei obligatorii a contractului şi tratând situaţia ca fiind una imuabilă, contrar normelor C. civ. şi jurisprudenţei relevante.

În materia contractelor administrative, ajustarea chiriei în funcţie de suprafaţa reală este esenţială pentru respectarea principiului echităţii financiare, conform căruia obligaţiile părţilor trebuie să fie proporţionale cu beneficiile obţinute, deoarece reclamanta A. S.R.L. utilizează o suprafaţă mai mare decât cea stipulată în contractul iniţial, obţinând astfel un avantaj economic substanţial şi lipsa ajustării chiriei creează un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor, prejudiciind interesele subsemnatei şi ale bugetului local.

Consideră că instanţa de apel a ignorat aceste principii fundamentale, permiţând reclamantei să beneficieze de suprafaţa suplimentară fără o compensare financiară corespunzătoare, având un impact semnificativ asupra interesului public şi veniturilor locale.

Susţine neglijarea probelor administrate în cauză care atestă creşterea suprafeţei utilizate şi justifică ajustarea chiriei, inclusiv procesul-verbal de măsurători efectuate de autorităţile locale, HCL nr. 100/2018, care recunoaşte suprafaţa actualizată şi raportul financiar care demonstrează diferenţa dintre chiria iniţială şi cea aferentă suprafeţei reale.

Instanţa de apel a ignorat aceste probe, refuzând să le analizeze în contextul regimului juridic aplicabil contractului administrativ. Această omisiune constituie o încălcare gravă a principiului aflării adevărului şi a obligaţiei instanţei de a analiza toate aspectele relevante ale cauzei, contravine jurisprudenţei naţionale şi încalcă standardele de echitate şi proporţionalitate stabilite în practica judiciară.

Astfel, Curtea de Apel Ploieşti a ignorat probele şi reglementările care justifică ajustarea chiriei in funcţie de suprafaţa reală utilizată, aplicând in mod greşit normele de drept material. Această omisiune a condus la o soluţie nelegală şi inechitabilă, care prejudiciază interesele recurentei şi ale bugetului local, motiv pentru care solicită anularea deciziei şi rejudecarea cauzei, cu obligarea reclamantei la plata chiriei corespunzătoare suprafeţei reale utilizate.

O altă critică se referă la faptul că instanţa de apel a respins în mod eronat cererea reconvenţională formulată de recurentă, reţinând că aceasta nu a emis facturi pentru chirie, în lipsa cărora penalităţile de întârziere nu ar putea fi calculate. Această soluţie ignoră dispoziţiile legale aplicabile şi realitatea administrativă a raportului juridic, în care predarea efectivă a spaţiului a fost obstrucţionată de refuzul Municipiului Ploieşti de a pune în aplicare HCL nr. 488/2020.

Conform art. 1516 C. civ., obligaţiile contractuale trebuie executate cu bună-credinţă. Emiterea facturilor aferente chiriei a fost imposibilă din cauza refuzului reclamantei de a accepta ajustările necesare ale contractului, precum şi a lipsei de cooperare din partea acesteia în ceea ce priveşte punerea în aplicare a dispoziţiilor HCL nr. 488/2020.

Arată recurenta că a existat şi blocajul administrativ, deoarece HCL nr. 488/2020 impunea preluarea prin novare a spaţiului din Piaţa 1 decembrie 1918, însă reclamanta a refuzat să semneze actul adiţional, blocând astfel orice posibilitate de emitere a facturilor aferente perioadei vizate. Totodată, a invocat refuzul de cooperare, având în vedere că reclamanta nu a furnizat informaţiile necesare pentru actualizarea obligaţiilor contractuale, cum ar fi acceptarea suprafeţei reale şi modificările aduse prin actele administrative ulterioare.

Prin urmare, culpa pentru neemiterea facturilor nu aparţine recurentei-pârâte, ci intimatei-reclamante, care a creat obstacole în derularea contractului.

Curtea de Apel a reţinut în mod eronat că penalităţile de întârziere nu pot fi calculate în absenţa facturilor emise. Această concluzie este contrară prevederilor art. 1535 C. civ., care permite calcularea penalităţilor pe baza obligaţiilor contractuale scadente, indiferent dacă acestea au fost sau nu facturate.

Contractul de închiriere nr. x/12.12.2013 prevede în mod expres că penalităţile de întârziere se aplică automat pentru întârzierea plăţii chiriei, fără a condiţiona calculul acestora de emiterea facturilor. Astfel, clauza penală din contract care prevede aplicarea unor penalităţi de întârziere pentru neplata la termen a chiriei, care devin aplicabile în mod automat în momentul scadenţei obligaţiei de plată, faptul generator al penalităţilor fiind neplata chiriei aferente utilizării spaţiului, iar acest fapt nu este condiţionat de emiterea unei facturi.

Curtea de Apel a interpretat greşit această clauză, condiţionând aplicarea penalităţilor de un element formal (emiterea facturilor), care nu este prevăzut ca o cerinţă în contract.

Prin neplata chiriei la termen, intimata-reclamantă a cauzat un prejudiciu financiar semnificativ recurentei constând în pierderi financiare directe şi lipsa compensaţiei pentru utilizarea spaţiului, reclamanta beneficiind de utilizarea unui bun public fără a plăti contravaloarea acestuia la termen, ceea ce contravine principiilor echităţii şi bunei-credinţe contractuale.

În acest sens, arată că jurisprudenţa naţională stabileşte în mod constant că penalităţile de întârziere pot fi calculate şi aplicate chiar şi în absenţa facturării, atâta timp cât obligaţia principală (în acest caz, chiria) este exigibilă.

Consideră că decizia instanţei de apel creează un precedent periculos care poate afecta grav raporturile juridice în materie contractuală, mai ales în cazul contractelor administrative:

În concluzie, recurenta-pârâtă susţine că instanţa de apel a respins în mod greşit cererea reconvenţională privind penalităţile de întârziere, ignorând prevederile legale şi contractuale aplicabile, precum şi practica judiciară relevantă. Soluţia pronunţată de instanţă favorizează în mod nejustificat reclamanta, permiţându-i să întârzie plata chiriei fără consecinţe, în detrimentul intereselor recurentei şi al bugetului local, motiv pentru care solicită anularea acestei soluţii şi admiterea cererii reconvenţionale, cu obligarea reclamantei la plata penalităţilor de întârziere calculate conform contractului.

Cu privire la cuantumul onorariului de avocat în sumă de 3570 RON la care a fost obligată recurenta în conformitate cu prevederile art. 451 alin. (2) C. proc. civ., solicită reducerea în limite rezonabile, în sensul suportării în parte a acestuia, având în vedere complexitatea, amploarea şi durata cazului, respectiv volumul de lucru depus de apărătorul intimatei-reclamante în calea de atac a apelului ce a fost soluţionat într-un singur termen şi disproportionalitatea faţă de suma de 1785 RON la care a fost obligat pârâtul de rang 1 în faza judecării fondului cauzei, având în vedere că instanţa a dispus reducerea onorariului avocatului.

Recurenta a invocat practica CEDO şi Decizia Curţii Constituţionale nr. 401/2005 şi a solicitat admiterea cererii cu privire la reducerea cuantumului cheltuielilor de judecata reprezentând onorariu avocat, la care a fost obligată prin decizia recurată.

Intimata-reclamantă A. S.R.L. a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, iar cu privire la motivele vizând modul de soluţionare al cererii reconvenţionale a invocat excepţia nulităţii recursului. Totodată, a solicitat obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată aferente recursului.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat, pentru considerentele ce urmează a fi expuse.

Prealabil examinării criticilor îndreptate împotriva hotărârii instanţei de apel, Înalta Curte, pentru a facilita înţelegerea raţionamentului care urmează a fi expus, va rezuma elementele circumstanţiale ale cauzei, determinante pentru soluţionarea chestiunilor deduse judecăţii în recurs, aşa cum acestea au fost reţinute atât de tribunal, cât şi de curtea de apel.

Astfel, prin cererea iniţială reclamanta A. S.R.L. a solicitat să se constate că intervenit novaţia contractului de închiriere nr. x/12.12.2013 încheiat între Servicii de Gospodărire Urbană Ploieşti S.R.L. şi A. S.R.L., iar prin cererea completatoare s-a solicitat obligarea pârâtei UAT Ploieşti să aducă la îndeplinire Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Ploieşti nr. 488/23.12.2020 în sensul încheierii actului adiţional de novare, precum şi obligarea Primarului Municipiului Ploieşti să semneze actul de novare şi să factureze sumele reprezentând chirie conform art. 4.1 şi 4.2 din contract, de la data la care a fost emisă ultima factură de către Servicii de Gospodărire Urbană Ploieşti S.R.L. până la zi.

Pe cale reconvenţională, pârâta Servicii de Gospodărire Urbană Ploieşti S.R.L. a solicitat să se constate modificarea suprafeţei închiriate din Ploieşti, Piaţa 1 decembrie 1918, cu obligarea pârâtei la plata diferenţei de chirie pentru perioada 29.03.2018-09.02.2022, să se constate nulitatea dispoziţiilor art. 6.2.3. din contract având în vedere că acestea contravin dispoziţiilor art. 9.1. Contractul cadru, anexa nr. 6 la HCL nr. 314/2015 şi, pe cale de consecinţă, să oblige reclamanta A. S.R.L. la semnarea actului adiţional cu privire la modificarea contractului în conformitate cu dispoziţiile menţionate, precum şi obligarea la plata penalităţilor de întârziere.

La data de 23.12.2020, prin Hotărârea Consiliului Local nr. 488, s-a aprobat preluarea din concesiunea societatea Servicii de Gospodărire Urbana Ploieşti S.R.L. a imobilului situat în Ploieşti, P-ta 1 decembrie 1918 (zona Gara de Sud), precum şi preluarea prin novare a formelor contractuale încheiate de societatea Servicii de Gospodărire Urbana Ploieşti S.R.L. doar pentru acest spaţiu, motivul preluării a fost unul de utilitate publică, având în vedere ca Primăria Ploieşti pregătea investiţia "asigurarea mobilităţii traficului prin prelungirea legăturii rutiere şi de transport public intre Gara de Sud şi Gara de Vest, (str. x), inclusiv lucrările de reabilitare a domeniului public al pieţelor gărilor", în valoare de 7,5 milioane de euro, din fonduri nerambursabile, pentru conexiunea intre gările ploieştene de Vest şi de Sud.

Prin art. 6 a fost împuternicit Primarul Municipiului Ploieşti să semneze Actele adiţionale de novare la formele contractuale, în condiţiile prezentei hotărâri.

În acord cu dispoziţiile Hotărârii nr. 488/2020 a Consiliului Local Ploieşti, prin Actul adiţional nr. x la contractul de delegare a gestiunii prin concesiune a serviciului de utilitate publică de administrare a domeniul public şi privat al Municipiului Ploieşti nr. 14782/25.08.2010 încheiat între Municipiul Ploieşti, în calitate de concedent şi Servicii de Gospodărire Urbană Ploieşti S.R.L., în calitate de concesionar, a fost eliminată din concesiunea concesionarului imobilul din Piaţa 1 decembrie 1918 (zona Gara de Sud).

După emiterea acestei hotărâri, nici municipiul Ploieşti, nici Servicii de Gospodărire Urbană Ploieşti S.R.L. nu au mai emis facturi de chirie pentru spaţiul comercial Piaţa 1 decembrie 1918 (zona Gara de Sud), iar primarul Municipiului Ploieşti nu a semnat actele adiţionale de novaţie.

În acest context, prin sentinţa nr. 514 din data de 9 mai 2024 pronunţată de Tribunalul Prahova, au fost respinse ca neîntemeiate excepţia inadmisibilităţii cererii reconvenţionale şi excepţia lipsei calităţii procesual active a pârâtei-reclamante în formularea cererii reconvenţionale, excepţii invocate de reclamanta-pârâtă şi a fost admisă în parte cererea completată formulată de reclamanta-pârâtă A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta Unitatea Administrativ Teritorială Ploieşti prin Primarul Municipiului Ploieşti şi pârâta - reclamantă Servicii de Gospodărire Urbană Ploieşti S.R.L., fiind obligaţi pârâţii Municipiul Ploieşti şi Primarul Municipiului Ploieşti să aducă la îndeplinire HCL nr. 488/23.12.2020, în sensul încheierii actului adiţional de novare a contractului de închiriere nr. x/12.12.2013, fiind respinse în rest cererea principală şi cererea reconvenţională, ca neîntemeiate.

Soluţia tribunalului a fost menţinută de instanţa de apel prin decizia recurată.

Potrivit dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., casarea unei hotărâri poate fi cerută atunci când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, însă, în cauză, nu este incident acest motiv de recurs, pentru considerentele care succed. Prin intermediul acestui motiv de recurs poate fi invocată numai încălcarea sau aplicarea greşită a legii materiale. Hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii atunci când instanţa, deşi a recurs la textele de lege aplicabile speţei, fie le-a încălcat, în litera sau spiritul lor, adăugând sau omiţând unele condiţii pe care textele nu le prevăd, fie le-a aplicat greşit.

În cauza de faţă acest motiv nu este incident, având în vedere că interpretarea pe care instanţa de apel a dat-o dispoziţiilor legale este corectă.

În cadrul recursului, printr-o primă critică recurenta-pârâtă a susţinut că instanţa de apel a aplicat greşit dispoziţiile art. 1609 şi art. 1610 C. civ. şi a interpretat în mod eronat efectele HCL nr. 488/2020, extinzând obligaţia de novare asupra întregului contract de închiriere nr. x/12.12.2013, în contradicţie cu prevederile legale, contractuale şi administrative incidente.

Nu poate fi primită această susţinere, având în vedere că dispozitivul sentinţei este în sensul obligării pârâţilor Municipiul Ploieşti şi Primarul Municipiului Ploieşti de a aduce la îndeplinire HCL nr. 488/23.12.2020, respectiv de încheiere a actului adiţional de novare a contractului de închiriere nr. x/12.12.2013.

Prin urmare, în acord cu cele statuate de instanţa de apel, Înalta Curte arată că, pe de o parte, obligaţia nu incumbă recurentei-pârâte, motiv pentru care aceasta nu poate formula o critică a hotărârii în raport cu o parte a dispozitivului care nu o priveşte, iar, pe de altă parte, instanţa nu a dispus novarea contractului de închiriere, ci a dispus aducerea la îndeplinire a unei Hotărâri de Consiliu Local, precizând în ce constă aducerea la îndeplinire.

În argumentarea soluţiei de respingere a apelului reclamantei, instanţa de apel a apreciat în mod corect că, atât timp cât judecătorul fondului a stabilit obligaţii doar cu referire la raportului juridic stabilit între reclamantă şi pârâţii Municipiul Ploieşti şi Primarul Municipiului Ploieşti, iar aceştia din urmă nu au formulat apel împotriva sentinţei, hotărârea devenind astfel definitivă sub acest aspect, pârâta Servicii de Gospodărire Urbană Ploieşti S.R.L., care nu este implicată în procesul de novare, nu ar putea aduce critici cu privire la această soluţie.

Totodată, curtea de apel a înlăturat susţinerea potrivit căreia instanţele ar fi dispus încheierea unui act adiţional de novare pentru întreg contractul de închiriere nr. x/12.12.2013, fără a ţine cont de faptul că obiectul contractului este reprezentat de închirierea a trei spaţii comerciale, dintre care doar pentru unul a fost desfiinţat dreptul de concesiune al recurentei, reţinând în mod judicios că atât din dispozitivul sentinţei, cât şi din considerentele acesteia, rezultă, fără niciun dubiu, că Tribunalul Prahova a avut în vedere doar spaţiul situat Piaţa 1 decembrie 1918 (zona Gara de Sud), spaţiu menţionat şi în Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Ploieşti nr. 488/23.12.2020, celelalte două spaţii fiind concesionate în continuare către pârâta Servicii de Gospodărire Urbană Ploieşti S.R.L.

Singura critică de nelegalitate raportată la argumentele instanţei de apel, susceptibilă de cenzură în recurs, este întemeiată pe art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. şi se referă la greşita aplicare a legii cu privire la modul de soluţionare al cererii reconvenţionale, şi anume respingerea solicitării de constatare a nulităţii clauzei 6.2.3 din contractul de închiriere întrucât, în opinia recurentei, au fost încălcate dispoziţiile HCL nr. 314/2015.

În acord cu cele reţinute de instanţa de apel, nulitatea este sancţiunea de drept civil care intervine la încheierea unui act juridic atunci când nu sunt îndeplinite condiţiile legale cerute pentru validitatea acestuia, privându-l de efectele sale, total sau parţial, în funcţie de gravitatea încălcării. Or, în speţă, motivele de nulitate invocate nu sunt anterioare sau concomitente încheierii actului nul sau anulabil.

Recurenta-pârâtă a reiterat susţinerile potrivit cărora, chiar dacă la data încheierii contractului de închiriere între aceasta, în calitate de împuternicit al autorităţii publice, şi reclamanta-pârâtă, nu exista un act administrativ care să impună restricţii în ce priveşte subînchirierea, prin apariţia hotărârii de consiliu local mai sus evocate acest lucru a fost interzis, iar articolul nr. 11 al hotărârii impunea modificarea corespunzătoare a contractelor aflate în derulare.

Critica este însă, nefondată.

În mod corect instanţa de apel a reţinut că la momentul încheierii contractului de închiriere nr. x/12.12.2013 nu exista niciun act administrativ care să instituie o interdicţie de subînchiriere sau de asociere în participaţiune, iar prin clauza respectivă nu a fost încălcată vreo prevedere legală, motiv pentru care nu poate fi vorba de nulitatea clauzei inserate în art. 6.2.3 din contract.

Astfel, HCL ca act administrativ nu modifică automat contractul de locaţiune, neputând produce efecte directe asupra unui contract civil existent fără acordul părţilor, care ar fi trebuit să se materializeze prin încheierea unui act adiţional prin care să adauge această clauză, ceea ce nu s-a întâmplat. În ipoteza în care, notificată fiind, locatoarea nu ar fi răspuns solicitării de a semna un act adiţional, recurenta era în măsură să invoce prevederile contractuale aplicabile în această situaţie, iar nu să solicite nulitatea contractului.

Instanţa de judecată nu se poate subroga în drepturile părţilor, cu privire la clauzele contractuale, legea dând acestora posibilitatea să decidă asupra limitelor contractului, inclusiv asupra cuantumului chiriei, care trebuie însă să fie determinat în limitele stabilite de legiuitor.

Criticile aduse modului în care a fost soluţionat capătul de cerere prin care recurenta a solicitat obligarea reclamantei-pârâte la plata chiriei pentru diferenţa de 17.99 mp aferenta perioadei 29.03.2018-09.02.2022, în cuantum de 22.234,64 RON ca urmare a modificării suprafeţei pentru spaţiile comerciale cu dependinţe, spaţii de depozitare şi magazie, situate în Piaţa 1 decembrie 2018, zona Gara de Sud, în conformitate cu dispoziţiile Hotărârii Consiliului Local nr. 100/29.03.2018, privind actualizarea "Inventarului bunurilor care alcătuiesc domeniul public al municipiului Ploieşti", respectiv de la 147.33 mp la 165.32 mp (suprafaţa utilă) nu pot fi analizate în etapa recursului întrucât pun în discuţie aspecte de netemeinicie a hotărârii.

Reiterarea în recurs a susţinerilor de ordin factual privind derularea raporturilor contractuale, conduita părţilor sau probatoriul administrat potrivit căruia intimata ocupă un spaţiu mai mare în raport de cel efectiv închiriat, nu respectă exigenţele art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., acest text de lege impunând invocarea unor critici punctuale la adresa deciziei din apel, care să poată fi încadrate în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 C. proc. civ.

Cu respectarea dispoziţiilor art. 1270 alin. (1) C. civ., curtea de apel a reţinut în mod legal că suprafaţa închiriată aferentă fiecărei locaţii în parte a fost expres menţionată în contractul de închiriere şi că orice modificare a unei prevederi contractuale trebuia să se realizeze prin încheierea unui contract adiţional, astfel că putea fi atrasă răspunderea contractuală a pârâtei-reclamante A. S.R.L. doar pentru suprafaţa expres indicată în contract, neputând fi ţinută să plătească chirie pentru o suprafaţă excedentară în virtutea contractului de închiriere.

Totodată, instanţa de apel a subliniat în mod corect că în eventualitatea unui refuz de a încheia actele adiţionale în conformitate cu actele administrative emise de către autoritatea publică, refuz care însă nu a fost probat, ar putea fi sancţionat în baza altor prevederi contractuale sau legale, dar nu prin obligarea la plata chiriei aferente unei suprafeţe neprevăzute în contract.

Nefondate sunt şi criticile privind obligarea intimatei A. S.R.L. la plata penalităţilor de întârziere, curtea de apel constatând cu justeţe că, atât timp cât recurenta nu şi-a îndeplinit propria obligaţie, aceea de a emite facturile lunare de chirie, aceasta nu poate solicita obligarea intimatei la plata penalităţilor de întârziere câtă vreme plata chiriei trebuia efectuată conform facturii emise de cea dintâi, întocmirea unei facturi de penalităţi neacoperind lipsa celor de chirie.

Înalta Curte apreciază că afirmaţiile recurentei relative la cuantumul cheltuielilor de judecată, care ar fi vădit disproporţionat în raport de complexitatea cauzei şi de volumul de activitate prestat de avocat în apel reprezintă chestiuni de temeinicie, şi nu de legalitate, astfel că nu se încadrează în motivele de recurs expres şi limitativ prevăzute de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 1-8 C. proc. civ.

În acelaşi sens, prin Decizia nr. 3/2020, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie- Completul de recurs în interesul legii, s-a stabilit că "În interpretarea şi aplicarea unitară a dispoziţiilor art. 488 alin. (1) din C. proc. civ., motivul de recurs prin care se critică modalitatea în care instanţa de fond s-a pronunţat, în raport cu prevederile art. 451 alin. (2) din C. proc. civ., asupra proporţionalităţii cheltuielilor de judecată reprezentând onorariul avocaţilor, solicitate de partea care a câştigat procesul, nu se încadrează în motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) din C. proc. civ.."

În considerente, s-a reţinut că stabilirea, în raport cu prevederile art. 451 alin. (2) din C. proc. civ., a cheltuielilor cu onorariul de avocat plătit de partea care a câştigat procesul presupune o analiză a unor aspecte de fapt referitoare la complexitatea cauzei şi la munca efectivă a apărătorului părţii, respectiv că presupune o raportare la valoarea obiectului pricinii şi o evaluare a ponderii pe care instanţa trebuie să o dea acestui criteriu în cadrul demersului de stabilire a cheltuielilor la care este obligată partea care a pierdut litigiul, în analiza sa, judecătorul trebuind să se raporteze, în permanentă, la circumstanţele cauzei, instanţa de fond dispunând de o marjă de apreciere în analiza pe care o face.

Prin urmare, fiind vorba, aşadar, de o evaluare care se sprijină pe analiza unor aspecte de fapt, nu pe o interpretare a normei juridice, proporţionalitatea cheltuielilor de judecată reprezentând onorariul avocaţilor, cu complexitatea şi valoarea cauzei şi cu activitatea desfăşurată de avocat reprezintă o chestiune de temeinicie, nu o chestiune de legalitate a hotărârii atacate, sens în care nu va putea fi analizată pe calea recursului, neîncadrându-se nici la motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi nici la motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Constatând, aşadar, că nu subzistă niciuna dintre criticile invocate, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă Servicii de Gospodărie Urbană Ploieşti S.A. împotriva deciziei nr. 298 din 16 octombrie 2024 pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă.

În temeiul dispoziţiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ., ţinând seama de soluţia de respingere a recursului şi reţinându-se astfel culpa procesuală a recurentei-pârâte, Înalta Curte o va obliga pe acesta să plătească intimatei-reclamante A. S.R.L. suma de 3570 RON cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariul avocaţial, achitat conform dovezilor de la dosar, fiind probat caracterul real, necesar şi rezonabil al acestor cheltuieli.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă SERVICII DE GOSPODĂRIE URBANĂ PLOIEŞTI S.A. împotriva deciziei nr. 298 din 16 octombrie 2024 pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă, în contradictoriu cu intimata-reclamantă A. S.R.L. şi cu intimaţii-pârâţi UNITATEA ADMINISTRATIV TERITORIALĂ PLOIEŞTI, prin primar şi PRIMARUL MUNICIPIULUI PLOIEŞTI.

Obligă recurenta-pârâtă SERVICII DE GOSPODĂRIE URBANĂ PLOIEŞTI S.A. la plata sumei de 3570 RON reprezentând cheltuieli de judecată către intimata-reclamantă A. S.R.L.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 25 septembrie 2025.