Lease termination for access defect: Failure to articulate legal errors in cassation appeal renders extraordinary remedy null

Şedinţa publică din data de 16 septembrie 2025

1. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la 10 mai 2023 pe rolul Judecătoriei Braşov, sub nr. x/2023, reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta C.N. ROMARM S.A. - Filiala B. S.A., a solicitat instanţei:

I. să constate intervenită rezilierea de drept a contractului de închiriere nr. x/15.12.2021, încheiat cu societatea pârâtă C.N. ROMARM S.A. Filiala B. S.A., datorita neexecutării de către aceasta a obligaţiei stabilite prin contract, - de a preda imobilul închiriat - ca urmare a nepredării accesului,

II. să dispună obligarea pârâtei la restituirea sumei de 83.045,49 RON, din care suma de 30.960,11 RON reprezintă valoarea primei chirii achitate de reclamantă în data de 29.03.2022, iar suma de 52.085,38 RON reprezintă garanţia achitata în data de 20.12.2021,

III. să oblige pârâta la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 9048 din 11.10.2023 a Judecătoriei Braşov a fost admisă excepţia necompetenţei materiale, invocată din oficiu şi declinată competenţa de soluţionare a cererii în favoarea Tribunalului Braşov, unde a fost înregistrată pe rolul secţiei a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a acestei instanţe, la data de 24 octombrie 2023, sub nr. x/2023.

Prin încheierea de şedinţă din data de 10.04.2024 a Tribunalului Braşov, a fost respinsă proba cu expertiză topografică solicitată de reclamantă ca nefiind utilă faţă de materialul probator administrat în cauză.

Prin sentinţa civilă nr. 169/C din 19 iunie 2024, pronunţată de Tribunalul Braşov, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a fost respinsă, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată.

2. Împotriva acestei sentinţe, precum şi împotriva încheierii din 10.04.2024 a formulat apel reclamanta A. S.R.L.

Prin decizia civilă nr. 109/Ap din 07 februarie 2025, pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia Civilă, a fost respins apelul declarat de apelanta-reclamantă A. S.R.L. împotriva încheierii de şedinţă din data de 10.04.2024, pronunţată de Tribunalul Braşov şi admis apelul declarat de apelanta-reclamantă A. S.R.L., în contradictoriu cu intimata-pârâtă CN Romarm S.A.- Filiala S.Carfil S.A. împotriva sentinţei civile nr. 169/C din 19.06.2024 a Tribunalului Braşov, pe care a schimbat-o în parte şi în consecinţă:

S-a constatat reziliat contractul de închiriere nr. x/3182 din 15.02.2021 încheiat de părţi, ca urmare a rezilierii unilaterale de către reclamantă.

A fost obligată pârâta la plata sumei 52.085,38 RON către reclamantă, reprezentând garanţia achitată la data de 20.12.2021.

S-au păstrat celelalte dispoziţii ale sentinţei atacate.

A fost obligată intimata- pârâtă la plata sumei de 3365 RON, către apelanta-reclamantă, reprezentând cheltuieli de judecată în apel.

3. Împotriva acestei decizii, la data de 11 martie 2025, a formulat recurs pârâta C.N. ROMARM S.A.- FILIALA B. S.A., solicitând admiterea cererii de recurs, casarea deciziei civile recurate şi, în rejudecare, respingerea cererii de chemare în judecată formulate de către reclamantă, ca neîntemeiată şi obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de soluţionarea cauzei în fond, apel şi recurs.

În recursul său, întemeiat în drept pe prevederile pct. 8 al art. 488 alin. (1) C. proc. civ., recurenta-pârâtă a relevat scurta prezentare a situaţiei de fapt şi, în dezvoltarea motivului de recurs invocat, a susţinut, în esenţă, următoarele:

Considerând că refuzul intimatei-reclamante de a accepta calea de acces alternativă nu poate constitui un act de rea-credinţă şi admiţând cererea de reziliere a contractului, instanţa a făcut o eroare în evaluarea circumstanţelor de fapt şi de drept, fără a ţine cont că pârâta a acţionat cu bună-credinţă şi că soluţia propusă era validă şi suficientă.

Astfel, printr-o primă critică recurenta a invocat greşita apreciere a probelor şi aplicarea greşită a art. 1786 lit. a) şi art. 1787 C. civ. şi neaplicarea art. 617 alin. (1) C. civ., privind dreptul de trecere, susţinând că instanţa nu reţine faptul că, potrivit contractului de închiriere şi procesului-verbal anexă, imobilul a fost predat în stare corespunzătoare de utilizare, atât contractul cât şi procesul-verbal fiind semnate de intimata-reclamantă.

Mai arată că, odată cu transmiterea disponibilităţii de a rezolva situaţia, a transmis o schiţă aferentă accesului; instanţa de apel reţine doar că reclamanta, la aceeaşi dată, a solicitat comunicarea planului de amplasament, însă nu reţine că prin adresa nr. x/04.07.2022, transmisă la dosar, a comunicat copia planului de amplasament şi delimitare, astfel cum a fost solicitată.

Cu privire la declaraţia martorului C., instanţa a reţinut că acesta a arătat că atunci când a fost la imobil, nu erau alte variante de acces, în spatele clădirii fiind un gard; recurenta susţine că afirmaţia martorului nu este adevărată, mai departe, chiar instanţa reţinând că această apărare este infirmată de ultimul aspect rezultat din declaraţia martorului.

Având în vedere că instanţa nu are cunoştinţă de situaţia reală de la locul imobilului închiriat, nu puteau fi crezute cele relatate de martor, în detrimentul celor relatate de recurenta-pârâtă, proprietară a imobilului; rezultă, de aici, caracterul părtinitor al instanţei, în opinia recurentei.

Referitor la reţinerile instanţei, că din extrasele de carte funciară nr. x Braşov nu rezultă că aceste proprietăţi se află în proxima vecinătate a imobilului închiriat, recurenta-pârâtă a subliniat faptul că după o minimă verificare a amplasamentului, se poate observa clar faptul că terenurile care includ calea de acces sunt la graniţa cu imobilul închiriat (extras CF x). Dacă instanţa avea o nelămurire cu privire la acest aspect, ar fi trebuit să solicite clarificări, astfel cum şi instanţa de fond a procedat.

A evocat, în continuare, prevederile art. 617 alin. (1) şi alin. (2) C. civ. şi a susţinut că, în condiţiile în care a oferit acces la imobilul închiriat, pe o cale de acces alternativă, imobilul închiriat nu poate fi considerat lipsit de acces, conform deciziei Î.C.C.J. nr. 844/13.04.2022 a secţiei I civilă.

În ce priveşte notificarea intimatei-reclamante din data de 05.04.2023, prin care aducea la cunoştinţă că a intervenit rezilierea Contractului de închiriere nr. x/15.12.2024 din cauza neexecutării obligaţiei de predare a imobilului închiriat, în sensul nepredării accesului, recurenta-pârâtă susţine că nu a putut fi luată în considerare, de vreme ce B. S.A. a predat imobilul şi şi-a îndeplinit astfel cum a arătat, toate obligaţiile contractuale.

Mai mult, a depus fişa contului, care atestă faptul că intimata-reclamantă a achitat contravaloarea facturii nr. x/27.01.2022, în data de 29.03.2022, după ce anterior a solicitat ca "data de început a plăţii chiriei să pornească de la data rezolvării accesului (pietonal şi auto) la spaţiu." Din moment ce plata primei chirii s-a făcut după transmiterea adresei, se înţelege faptul că situaţia "rezolvării accesului la spaţiu" s-a soluţionat, iar pârâta recunoaşte creanţa drept certă, lichidă şi exigibilă.

La data de 30 mai 2025, a fost înregistrată întâmpinarea formulată de intimata- reclamantă A. S.R.L., prin care a fost invocată excepţia nulităţii recursului prevăzută de art. 489 alin. (2) C. proc. civ., solicitându-se anularea recursului, deoarece motivele invocate de recurentă nu se încadrează în niciunul dintre motivele de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ.

Astfel, a arătat intimata, cererea de recurs se referă la chestiuni de fapt, invocarea unor acte care atestă o stare de fapt diferită în opinia recurentei decât cea consemnată (corect) în hotărârea de apel. Prin cererea de recurs, recurenta-pârâtă îşi exprimă nemulţumirea faţă de situaţia de fapt reţinută de instanţa de apel şi invocă numai motive legate de interpretarea probelor şi de starea de fapt.

4. Înalta Curte, analizând, cu prioritate, în temeiul dispoziţiilor art. 248 alin. (1) C. proc. civ., excepţia nulităţii recursului, invocată prin întâmpinare, în conformitate cu art. 489 alin. (2) C. proc. civ.., constată următoarele:

Potrivit dispoziţiilor imperative ale art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., "cererea de recurs va cuprinde motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea lor sau, după caz, menţiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat".

În conformitate cu prevederile art. 486 alin. (3) C. proc. civ., "menţiunile prevăzute la alin. (1) lit. a) şi c)-e), precum şi cerinţele menţionate la alin. (2) sunt prevăzute sub sancţiunea nulităţii", iar potrivit art. 489 alin. (2) din acelaşi cod, sancţiunea nulităţii "intervine în cazul în care motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488".

Din dispoziţiile imperative ale art. 489 alin. (2) C. proc. civ., se reţine că instanţele au obligaţia de a verifica dacă motivele invocate de recurent se încadrează în cazurile de casare prevăzute de art. 488 din acelaşi cod, iar dacă această cerinţă nu este îndeplinită, operează sancţiunea nulităţii recursului.

Recursul, fiind o cale de atac de reformare, prin care se realizează exclusiv controlul de legalitate a hotărârii atacate, este necesar ca acesta să fie întemeiat pe cel puţin unul din motivele prevăzute expres şi limitativ de lege, impunându-se, totodată, dezvoltarea acestora, din care să rezulte nelegalităţile identificate în legătură cu hotărârea supusă recursului.

În cauză, deşi recurenta-pârâtă C.N. ROMARM S.A. - FILIALA B. S.A. a indicat prin cererea de recurs motivul de nelegalitate prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., care se referă la pronunţarea hotărârii cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, examenul cererii de recurs relevă că nu pot fi decelate critici de nelegalitate a deciziei din apel, care să poată fi încadrate în vreunul din motivele prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., partea rezumându-se la enunţarea unor susţineri lipsite de caracter concret şi aplicat şi reluând, în mare parte, motivele de apel.

Astfel, se constată că, deşi recurenta a indicat atât dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., cât şi normele de drept material, care, în opinia sa, atrag incidenţa motivului de casare menţionat, argumentele expuse, referitoare la calea de acces alternativă şi pretinsa aplicare greşită a dispoziţiilor art. 1786 lit. a) şi art. 1787 C. civ. ori neaplicarea art. 617 alin. (1) şi (2) C. civ. vizează aspecte ce ţin de situaţia de fapt a cauzei şi de probatoriul administrat; de altfel, recurenta-pârâtă nu critică soluţia de constatare a rezilierii contractului de închiriere nr. x/3182 din 15.02.2021 încheiat de părţi, urmare a rezilierii unilaterale de către reclamantă, ci faptul că instanţa de apel ar fi apreciat că nu i s-ar fi prezentat argumente şi probe suficiente din care să rezulte că a furnizat o cale de acces legală către imobilul obiect al contractului de închiriere.

Argumentele aduse în sprijinul acestor aşa-zise critici de nelegalitate nu s-au conformat, aşadar, caracterului specific al căii extraordinare de atac a recursului, întrucât au vizat aspecte de netemeinicie ce nu pot fi avute în vedere de către instanţa de control judiciar, textele de lege pretins încălcate fiind invocate pur formal, fără a fi urmate de apărări care să le susţină.

Or, fără invocarea unor critici vizând eventuale erori de raţionament ale instanţei de apel, apte să fie încadrate în dispoziţiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ., nu se poate considera că partea şi-a îndeplinit obligaţia de motivare a recursului.

Recurenta a făcut referire vastă la probaţiune, însă, probele şi modul de apreciere a acestora în cadrul judecăţii pe fond nu pot face obiectul cenzurii în recurs. În calea extraordinară de atac a recursului, nu are loc o rejudecare a fondului cauzei, ci se analizează exclusiv legalitatea hotărârii pronunţate în apel, din perspectiva criticilor formulate de recurent şi a motivelor de casare prevăzute de lege.

Motivarea recursului înseamnă nu doar exprimarea nemulţumirii în raport cu soluţia atacată, ci expunerea tuturor argumentelor de drept, în sensul dispoziţiilor art. 488 alin. (1) C. proc. civ., pentru care, din punctul de vedere al părţii, a fost pronunţată o hotărâre nelegală.

În concluzie, se reţine că recurenta nu critică considerentele instanţei de apel şi nu arată în ce modalitate decizia atacată este contrară legii, susţinerile sale neputând fi încadrate în niciunul dintre motivele prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 1-8 C. proc. civ.

Dat fiind că accesul la justiţie presupune respectarea cerinţelor formale în legătură cu promovarea unei căi extraordinare de atac, rezultă că, în cazul nemotivării corespunzătoare, conform art. 489 alin. (2) C. proc. civ., se impune a fi aplicată sancţiunea nulităţii prevăzută de lege.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în temeiul art. 493 alin. (5) C. proc. civ., va anula recursul declarat de pârâta C.N. Romarm S.A. - Filiala B. S.A. împotriva deciziei civile nr. 109/Ap din 07 februarie 2025 pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia Civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul declarat de pârâta C.N. ROMARM S.A. - FILIALA B. S.A. împotriva deciziei civile nr. 109/Ap din 07 februarie 2025 pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia Civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 16 septembrie 2025.