Validation of private land sale contract despite prior indivision and statutory sales restrictions
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe High Court of Cassation and Justice dismissed the appellant-defendant's cassation appeal, leaving in force the Court of Appeal’s decision that validated the private sale agreement and recognized the plaintiff as the owner of the land. The dispute concerned a private sale of 0.38 hectares of intravilan land, where the defendant argued he lacked sole ownership and the transaction violated statutory sales conditions, but the appellate court had found the contract valid and the defendant's property rights consolidated by a subsequent title deed and the liquidation of indivision. The Supreme Court ruled that the private instrument served as a valid preliminary contract that did not circumvent Article 67 of Law No. 18/1991, which had been abrogated before the litigation began, and rejected the defendant's arguments regarding ownership and price modicity, which was raised for the first time at the cassation stage, thereby affirming the lower court's application of Civil Code Articles 1073–1077 on the recognition and binding nature of private written instruments.
Legislator headnote
AI generatedart. 67 din Legea nr. 18/1991, art. 304 C. proc. civ, art. 312 alin. (1) C. proc. civ; Validation of private land sale contract despite prior indivision and statutory sales restrictions: The dispute concerned a private sale of 0.38 hectares of intravilan land, where the defendant argued he lacked sole ownership and the transaction violated statutory sales conditions, but the appellate court had found the contract valid and the defendant's property rights consolidated by a subsequent title deed and the liquidation of indivision. The Supreme Court ruled that the private instrument served as a valid preliminary contract that did not circumvent Article 67 of Law No. 18/1991, which had been abrogated before the litigation began, and rejected the defendant's arguments regarding ownership and price modicity, which was raised for the first time at the cassation stage, thereby affirming the lower court's application of Civil Code Articles 1073–1077 on the recognition and binding nature of private written instruments.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedKey legal questions extracted by Legislator
AI generatedThe procedural basis cited in the operative part for dismissing the cassation appeal as unfounded.
Full text
Asupra recursului de față;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Reclamantul G.D. a chemat în judecată pe pârâtul I.D.G. și a solicitat să se valideze convenția încheiată între ei, privind vânzarea-cumpărarea unui teren în suprafață de 0,38 ha situat în intravilanul comunei Adâncata, județul Suceava.
Prin sentința civilă nr. 3957 din 10 decembrie 2003 Judecătoria Suceava a respins acțiunea, cu motivarea că reclamantul nu a făcut dovada că pârâtul era proprietarul terenului în litigiu, alături de acesta mai fiind proprietari, în indiviziune, și alte persoane.
Curtea de Apel Suceava, prin decizia civilă nr. 934 din 7 aprilie 2004 a admis recursul declarat de reclamant, a schimbat sentința atacată în sensul că a admis acțiunea și a constatat că reclamantul a dobândit prin cumpărare de la pârât la 15 septembrie 1993 suprafața de 38 ari teren în intravilanul comunei Adâncata, plătind prețul de 375.000 lei.
Instanța de apel a reținut că înscrisul sub semnătură privată a fost recunoscut de pârât și întrunește condițiile cerute de lege, respectiv art. 1073–1077 C. civ.
Nejustificat, pârâtul a refuzat să-și respecte obligația asumată, câtă vreme dreptul de proprietate asupra terenului a fost recunoscut prin titlu de proprietate nr. 869/1994, iar starea de indiviziune a fost lichidată prin decizia civilă nr. 2603 din 3 decembrie 2002 a Tribunalului Suceava, devenită irevocabilă prin decizia Curții de Apel Suceava.
S-a mai reținut că în speță nu sunt incidente prevederile art. 67 din Legea nr. 18/1991 câtă vreme convenția părților are valoare de antecontract de vânzare-cumpărare.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâtul I.G., fără a preciza însă vreunul dintre motivele de casare prevăzute de art. 304 C. proc. civ.
În motivare se arată că el pârâtul nu putea să vândă reclamantului terenul în litigiu pentru că nu justifica un drept de proprietate asupra parcelei respective. În plus trebuiau aplicate prevederile art. 67 din Legea nr.18/1991 care reglementau condițiile în care se putea vinde un teren. Mai mult, prețul este prea mic față de valoarea terenului.
Recursul se privește ca nefondat.
Instanța de apel a stabilit corect situația de fapt la care a aplicat prevederile legale incidente, menționat în hotărâre.
Pârâtul a recunoscut încheierea convenției, iar așa cum bine a reținut instanța de apel, și-a consolidat calitatea de proprietar prin titlu de proprietate și lichidarea stării de indiviziune.
Prin încheierea convenției dintre părți nu au fost eludate prevederile art. 67 din Legea nr. 18/1991, pârâtul fiind acela care a refuzat încheierea actului autentic. De altfel, înainte de declanșarea litigiului, textul de lege menționat a fost abrogat.
Prețul de cumpărare al terenului este cel convenit de părți. De altfel, modicitatea prețului a fost invocată pentru prima oară în instanța de recurs.
Față de cele ce preced, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul va fi respins ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul I.G. împotriva deciziei nr. 934 din 7 aprilie 2004 a Curții de Apel Suceava.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 3 martie 2005.